Строительство: свет в конце тоннеля есть, но чтобы выйти на него, нужны годы

Строительная отрасль переживает сейчас непростой период. Объемы ввода уменьшились, темпы строительства снизились, частым явлением стали просроченные задолженности. Да и в целом работы стало меньше, – подводит неутешительные итоги 2016 года исполнительный директор СРО Ассоциация строителей Урала Вера Белоус.

Объем и масштабы строительства – как частного, так и по госзаказу – снизились. Какие процессы возникли на этом фоне в строительной сфере – демпинг, сокращение числа компаний?

— Начну с демпинга. Это самое ожидаемое среди покупателей явление, однако, подобным «шансом» не всегда следует пользоваться. Если с подрядчиками рассчитались квартирой, и теперь они продают ее по цене ниже, чем у застройщика (потому что очень нужны деньги), такой вариант можно рассматривать. Но если весь объект продается на 10-15% дешевле подобного дома, расположенного по соседству, потому что застройщику срочно требуются деньги, нужно серьезно задуматься.

Сегодня многие испытывают трудности в той или иной мере, небольшие компании закрываются просто потому, что невозможно конкурировать с крупными игроками на тех объектах, которые раньше последних не интересовали. Теперь конкуренция выросла настолько, что на любой объект в тендере участвуют как самые маленькие, так и самые большие. Понятно, что у маленьких цена чуть ниже, но у них и запас прочности меньше, им негде «перехватиться», поэтому их берут на подряд все реже – застройщики не хотят рисковать при выборе подрядчика. У кого-то из «малышей» накопились долги, препятствующие дальнейшей работе. К сожалению, кому-то придется уйти с рынка. Конечно, некоторые готовы привлекать строительные компании с самыми низкими ценами, но в подобном случае велик риск, что подрядчик не уложится в заявленную смету, что приведет к дополнительным расходам и срыву сроков.

Генподрядчиков как таковых становится меньше, сегодня многие застройщики создают свои генподрядные подразделения, это обходится дешевле. Это новая тенденция рынка, но она неоднозначна, так как по новому закону о СРО допуск на выполнение работ (до 1 июля 2017 г., с 1 июля будет только членство в СРО) будет нужен тем, кто заключил прямой договор с заказчиком, то есть, как раз генподрядным компаниям. Подрядчикам членство в СРО при работе с генподрядным договором не потребуется. Значит, что все риски ложатся на генподрядчика. Захотят ли заказчики по-прежнему содержать свои генподрядные подразделения или снова передадут все в руки специализированных генподрядчиков – покажет время.

В этом году были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ в части саморегулирования строительных компаний. Каковы последствия этого шага? Произошли ли в связи с этим какие-то изменения в деятельности Ассоциации строителей Урала?

— Изменения значительные, сама система работы СРО меняется коренным образом. Как я сказала выше, с 1 июля 2017 г. не будет допусков, будет только членство в СРО. Что это значит: если раньше обязанность вступить в СРО была продиктована видом работ, то сейчас членство в СРО зависит от факта заключения договора строительного подряда, независимо от специфики работ. Членство в СРО нужно тем, кто заключает прямой договор с заказчиком или работает на конкурсной основе. Также членство в СРО потребуется заказчику, самостоятельно выполняющему строительные работы.

Кроме того, компенсационные фонды начинают играть более значимую роль. Теперь их два – возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств. Институт страхования для СРО теперь не обязателен. То есть, все выплаты будут производиться только из средств компенсационного фонда, в связи с чем растет ценность надежных СРО, сохранивших компфонд. Согласно данным, приведенным на сайтах, объем средств в компенсационных фондов СРО составляет 100.4 млрд. руб., все эти деньги должны были быть перечислены на спецсчета в уполномоченных банках до 1 декабря. Сейчас 267 СРО, из них только 233 организации разместили деньги, еще 9 ограничились открытием спецсчета, 23 СРО не сделали и этого. Согласно банковским выпискам, сейчас на спецсчетах находится ок. 40.7 млрд. руб., где еще 60 млрд. руб. – большой вопрос. Мы можем с гордостью сказать, что Ассоциация строителей Урала не только сохранила компенсационный фонд, но и приумножила его за годы существования, теперь он в полном объеме размещен на спецсчете в уполномоченном банке.

Определенные изменения коснулись квалификационных стандартов и национального реестра специалистов.

Одним из важнейших изменений стала регионализация строительных компаний: теперь компания должна состоять в СРО по месту регистрации, значит, тысячи организаций, которые были в СРО других регионов, должны в срочном порядке вернуться в свой. Всего в СРО по всей России 122 тыс. ИП и юридических лиц, из них в Москве и Питере состоит 88 тыс. строительных компаний. Около трети всех строителей входят в СРО не по месту регистрации. Как показало время, живых компаний с действующим штатом специалистов, стабильно ведущих работы, оказалось не так много. Причем, те, кто готов перейти, столкнулись с проблемой утраты компенсационного фонда, многие вынуждены платить взнос повторно.

Прогнозируемые последствия принятых изменений – чистка рынка, рост значимости генподрядчиков, сокращение числа ненадежных компаний. От СРО требуются дополнительные меры контроля не только на входе, но и в процессе работы. Если раньше мы проверяли членов ассоциации один раз в год, то сейчас будем проводить 2-3 выездные проверки. Многие СРО стремятся увеличить количество членов любой ценой, мы выбираем стратегию повышения качества. Компании - члены нашей ассоциации будут проходить регулярный внутренний аудит на предмет соответствия требованиям и своевременного выполнения условий заключенных договоров, что позволит снизить риск появления обманутых дольщиков.

Под влиянием каких факторов будет развиваться строительный рынок в 2017 году? Каков ваш прогноз на следующий год? Видите ли вы свет в конце тоннеля?

— Глобальные изменения в законодательстве, касающиеся саморегулируемых организаций (372-ФЗ) и застройщиков (214-ФЗ), во многом усложняющие жизнь строительных компаний и отражающиеся на цене квадратного метра, происходят на фоне общих экономически непростых явлений на рынке. Не знаю, можно ли было подождать с принятием новых законов. С одной стороны, нам итак тяжело, с другой, именно сейчас нужны меры по очищению рынка. Свет в конце тоннеля, конечно, есть, только чтобы выйти на свет нам потребуется не один год. Это не кризис, это новые условия работы, к которым нам нужно привыкнуть и разобраться, как действовать дальше. Да, мы можем продолжать просто стремиться к увеличению объемов ввода, но главное не это, главное – понять, для кого мы строим, где нужно строить и что. Как только мы научимся именно с этой точки зрения подходить к решению стратегических вопросов, сразу начнется уверенный путь к выходу из сложившейся ситуации.