Оговоримся сразу: своими силами провести сделку с покупкой или продажей недвижимости сейчас практически невозможно. Рынок настолько крепко опутан сетью риэлторских контор и их интересов, что просто
Оговоримся сразу: своими силами провести сделку с покупкой или продажей недвижимости сейчас практически невозможно. Рынок настолько крепко опутан сетью риэлторских контор и их интересов, что простой смертный вряд ли сможет вклиниться, скажем, в обменную цепочку и подобрать себе достойный вариант. Его квартира не сможет стать полноценным лотом в общей информационной базе, он не сумеет подготовить все документы для регистрации права собственности без юридической поддержки. Причем и сами продавцы с подозрением относятся к частным покупателям, полагая, что именно риэлтор обеспечивает чистоту операций. Ежемесячно в городе совершается до 1500 сделок купли-продажи недвижимости и лишь 5% из них - без посредничества агентов. Да и те, как считают риэлторы, происходят между родственниками и знакомыми при участии "своих" юристов. Иными словами, расстановка сил на рынке недвижимости такова, что клиент в любом случае попадет к маклеру. Число фирм-посредников в Екатеринбурге сегодня приблизилось к 400. Фактически риэлтора даже и искать не приходится. Достаточно разместить в какой-нибудь городской газете объявление о продаже квартиры, как вам тут же позвонят как минимум из десяти агентств и предложат "посмотреть, что тут можно сделать". Главный вопрос - кому из них довериться.
Оценка с вариантами
Каких-либо рейтингов агентств недвижимости не существует, поскольку нет однозначных критериев эффективности их работы. Некоторым, чтобы оценить состоятельность предприятия, достаточно прийти в его офис. Опытный глаз сразу определит, сколько клиентов уже заплатили агент-ству за услуги. Этот показатель напрямую связан со сроком работы фирмы на рынке. Самые старые из них уже отметили свой десятилетний юбилей, средний же возраст риэлторских контор по городу - 3-5 лет.
Неплохим индикатором может служить лицензия на риэлторскую деятельность. Хотя по новому федеральному закону этот бизнес вычеркнут из списков обязательного лицензирования, многие агентства до сих пор держат в красном углу бумагу государственного образца. Известно, что за последние 5 лет в Екатеринбурге было выдано 648 лицензий, поэтому по ее номеру можно догадаться, давно ли ваш посредник работает на рынке. Тем не менее такие методы оценки не совсем точны. Необходимо учитывать, что только за последний год число агентств недвижимости выросло почти на 20%. В недавно открытых фирмах могут работать специалисты с солидным стажем.
Один из способов выявить "старика" - заглянуть в его агентское удостоверение. Их выдает Уральская палата недвижимости (УПН). Андрей Попов, замдиректора УПН по обучению и сертификации: В удостоверении содержится полная информация о риэлторе - от фотографии до закрепления за ним права подписи. Чтобы сотрудник получил такой документ, директор агентства - члена УПН - направляет нам заявку. Агенту присваивается номер, занесенный в общий реестр, и потом, в какое бы агентство он ни переходил, этот номер навсегда закреплен за ним и работает на его репутацию.
С другой стороны, отсутствие удостоверения нельзя считать свидетельством ненадежности. Многие из агентов, которые уже проработали несколько лет в "свободном полете", теперь создали свое небольшое предприятие. Среди них встречаются "добросовестные пахари" на ниве недвижимости, и информация о них передается из рук в руки. Как правило, такие больше всех дорожат своей репутацией и считают, что потеря даже одного клиента равносильна смерти бизнеса. Их кредо: однажды удовлетворенный клиент может привести еще 10 заказчиков, а озлобленный уведет как минимум 50. Такие фирмы работают со сложившимся кругом партнеров, не тратя денег на рекламу, поэтому случайные посетители там редкость.
Следующий критерий, на который следует обратить внимание, - членство вашего агентства в какой-либо профессиональной организации. В Екатеринбурге их две - Уральская палата недвижимости (160 членов) и Свердловская областная ассоциация риэлторов (СОАР) (15 членов). Обе они были созданы для формирования информационных баз - так называемых листингов, объединяющих сведения о выставленной на продажу недвижимости. Со временем эти ассоциации взяли на себя функцию регулирования рынка, став своего рода "торговой маркой". Сейчас для того, чтобы войти в состав УПН, агент-ство должно иметь несколько поручителей среди членов палаты со стажем не менее 3-х лет. Участие в СОАР более доступно для новичков, прозрачность бизнеса которых определяет профессиональный совет во главе с директором агентства "Недвижимость Руси" Андреем Фальковским. Обе организации постоянно конкурируют друг с другом. Ставка в игре - деньги клиента, которые осядут на счете участника того или иного объединения, а также членские взносы и плата за информационное обслуживание. Пока силы не равны. В нынешней ситуации не стоит рассматривать СОАР как организацию, которая пытается что-то сделать в пику УПН. Просто это альтернативная направляющая и реорганизующая рынок сила. Как только УПН идет не в ту сторону, на ее пути встаем мы, - говорит секретарь СОАР Константин Бессонов.
Конкурентная борьба периодически обостряется. Скажем, когда в октябре 2001 г. СОАР выпустила первый номер сводной таблицы объектов недвижимости "Вариант", УПН предупредила всех операторов рынка, что размещать лоты в этом издании недопустимо. Наказанием для провинившихся могло стать отключение от листинга УПН - основного инструмента риэлторов. Получается, что потребителю, помимо состоятельности агентства, приходится оценивать его информационный потенциал. А он напрямую зависит от принадлежности к той или иной профессиональной организации. Рустем Галеев, директор УПН: Сейчас агентство, которое пользуется информационной базой палаты, подписывает обязательство соблюдать профессиональные стандарты. Помимо условий по предоставлению и размещению информации в базе, обязательство включает в себя правила деятельности на рынке, разработанные нами.
Фактически УПН, регулируя доступ к своей базе, пытается стать единственной профессиональной организаци-
ей риэлторов. С одной стороны, в этом есть положительный
момент - появляется регламент основных параметров работы агентств, единые правила делают рынок более понятным и прозрачным. Однако председатель Комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга Андрей Артемьев оценивает ситуацию иначе: Для того чтобы рынок недвижимости стал конкурентно чистым и ориентированным на потребителя, необходимо присутствие на нем гораздо большего количества профессиональных объединений. Хороший пример: бурный рост адвокатских союзов практически в десять раз снизил расценки на услуги судебных защитников.
Пока же потребителям приходится тяжело: к многофакторному анализу большинство все-таки не склонно. Граждане хотят видеть один документ со множеством печатей, на бумаге с водяными знаками, где четко написано, что выбранному
агентству можно доверять. Сами риэлторы тоже считают, что с отменой лицензирования усилилась опасность эрозии понятий качество услуг и безопасность сделки. Сцементировать профессиональные устои в какой-то мере позволит добровольная сертификация агентств (см. "ДК", № 10 от 18.03.02). Сейчас в ходу два варианта. Первый - система добровольной сертификации, разработанная РГР при участии региональных ассоциаций. Эмиссар РГР в Екатеринбурге - УПН. По этой системе сертифицировано уже 18 агентств, на подходе - еще около 15. Рустем Галеев: Мы выдаем сертификат соответствия национального стандарта, определяющий правила взаимодействия риэлтора и клиента. Существует порядка 60 критериев тестирования агентства. Ключевые пункты оценки - квалификация сотрудников агентства, структура договора, возможность контроля клиентом всех этапов сделки. Сертификат дает потребителю га-
рантию профессионализма агентства и безопасности его услуг в соответствии с разработанными самими же риэлторами требованиями. Однако по поводу определения "национальный" в названии стандарта идут споры. Руководитель правового управления СОАР Александр Кугушев: Называя свой стандарт национальным, РГР подменяет понятия. Гильдия - орган, осуществляющий добровольную сертификацию, зарегистрированный в Госстандарте России. Она должна действовать в строгом соответствии с законом о сертификации. А в законе нет такого термина, как национальный стандарт. Есть стандарт независимой системы сертификации.
Альтернативная система создана Уральским центром добровольной сертификации качества товаров и услуг (УЦ ДСТКиУ) при содействии СОАР. По словам директора УЦ ДСТКиУ Арона Шаевича, тестирование по его варианту имеет целью удостоверить, что качество услуг - выше, чем предусмотренное нормативными документами или характерное для аналогов. Такой сертификат уже получили три фирмы, четвертая готовится. В агентстве "Недвижимость Руси", прошедшей тестирование, считают, что сертификат качества помогает риэлтору выделиться из остальной массы, дает определенные конкурентные преимущества. Тем не менее многие участники рынка сравнивают этот вид сертификации с раздачей слонов: Средний итоговый показатель теста: 2,3. Агентство не может быть в два с лишним раза эффективнее аналогов. Здесь либо базовые коэффициенты занижены, либо система оценки иллюзорна.
В итоге получается: потребителю лучше искать на рынке контору с солидным стажем, проверенным трудовым коллективом и доступом к информации. На стене офиса должна быть прибита старая лицензия с двузначным номером, дополненная парой добровольных сертификатов и свидетельством участия в профессиональной организации. Но, как известно, идеал не достижим. И даже если вы нашли что-то похожее - это решение всего лишь половины проблемы.
Сделка в картинках
Практика показывает: только неусыпно контролируя деятельность агентства, можно избавиться от ощущения, что вас объехали на хромой кобыле. Как бы ни боролись профессиональные объединения за чистоту своих рядов, какие бы епитимьи они ни накладывали на своих недобросовестных членов, все равно потребитель продолжает попадаться в сачок риэлторских хитростей. Размотать сделку обратно в большинстве случаев не могут ни прокуратура, ни арбитражный суд. Поэтому покупатель или продавец недвижимости должен следовать простому принципу - "лучше перебдеть, чем недобдеть".
Как-то автор статьи встретил знакомую, на тот момент занятую продажей квартиры. Сверкая глазами, она сказала: Я нашла маклера - очень порядочный человек, отдала ему документы на квартиру, оформила доверенность на сбор всех справок, теперь он все сделает за меня! Через неделю, с печатью отчаяния на лице: В агентстве мне сказали, что он уехал на ПМЖ в Москву, и вообще он у них не работал, только проводил разовые сделки. Еще через две недели, в глубокой задумчивости: Документы мне вернули - он их оставил на чьем-то столе. Хорошо, что не написала ему генеральную доверенность. Квартиру пока продавать не буду.... В действительности все могло быть и хуже. Константин Бессонов: Порой "безымянные" агенты, получив на руки крупную сумму, как правило, это аванс за квартиру, тихо выходят за дверь и пропадают. В этом случае что-то требовать с агентства бессмысленно. Стало быть, выбрав риэлторскую контору, клиент в первую очередь должен установить статус специалиста, с которым он будет работать. Если тот не состоит в штате, то должен хотя бы иметь договор или доверенность на право работы от имени агентства.
Следующий и, наверное, самый важный шаг - заключение договора с агентством. Специфика местного риэлторского бизнеса в том, чтобы привязать к себе клиента. Во-первых, примерно с 1995 г. рынок недвижимости Екатеринбурга стал эксклюзивным. Это означает, что клиент, заключивший контракт с агентством, уже не имеет права работать с другой фирмой в течение срока действия соглашения. Во-вторых, некоторые конторы в расчете на невнимательность потребителя предлагают ему договор, где мелким или неразборчивым из-за плохой ксерокопии шрифтом прописаны штрафные санкции за одностороннее расторжение. Посудите сами, если средний срок договора 3-4 месяца, а штраф достигает $100 за каждую неделю, что агентство работало, то клиент вынужден сотрудничать с ним до победного конца, каким бы он ни был. Нельзя сказать, что такая практика полностью соответствует законодательству. Александр Кугушев: Конечно, агентство вправе требовать компенсацию своих издержек. Но ведь здесь речь идет о несоразмерности требуемого платежа. Пусть это будет возмещение расходов на рекламу, бензин, ксерокс.... В принципе, через суд можно свести штрафные санкции до размеров основного долга. Главной предохранительной мерой при заключении договора может быть независимая юридическая экспертиза либо сопровождение сделки каким-нибудь знакомым юристом. В агентстве вам могут сказать, что у них есть свой грамотный законник, но ведь он в любом случае будет доказывать состоятельность документа, который сам же и составил. Поэтому следует проверять любой договор, даже если там есть ссылка на уважаемого разработчика (УПН или СОАР). Стандартизируются, как правило, лишь основные пункты, а все дело, как известно, в "волшебных пузырьках".
Идем дальше. Стоимость объекта недвижимости. Даже сами риэлторы признают, что их основная прибыль - это совсем не комиссионные, а маржа, получаемая от завышения или занижения стоимости квартир. Процедура проста - два маклера договариваются не озвучивать оговоренную цену. Необъявленная "верхушка" изымается сразу выросшим вдвое авансом. Покупатель и продавец в итоге получают то, о чем договаривались с агент-ствами "на берегу". Мария Трофимова (знакомая автора, полгода назад разменяла квартиру): Агентство после того, как я сказала, что вношу аванс, сразу выкупило у своего клиента его жилплощадь в обмен на генеральную доверенность. Как я ни настаивала, встреча с владельцем под разными предлогами откладывалась - он даже не пришел в Регистрационную палату. Только через месяц после совершения сделки я узнала, что посредник купил его квартиру на $2500 дешевле, чем продал мне, да еще взял $500 комиссионных.
Как ни странно, многие риэлторы причисляют подобную практику к нормальным особенностям бизнеса и даже к обычаям делового оборота. А клиент, чтобы не чувствовать себя "лаптем", вынужден постоянно отслеживать стоимость своей квартиры (информационная база на сайте www.upn.ru общедоступна и практически идентична листингу "Прайс" УПН, сводные таблицы "Вариант" продаются в газетных киосках). Неразбериха со стоимостью многих объектов в конечном итоге сказывается на всех. Именно риэлторы, мечтающие о куше побольше, вкупе с гражданами, которые не понимают, что в листингах цены стоят уже с учетом интереса агента, и требуют выставить их квартиру подороже, во многом определили уровень цен в Екатеринбурге. В августе средняя стоимость 1 кв. м общей площади достигла $514 и приблизилась к докризисному уровню ($530-550). Риэлторы сами считают его необоснованно высоким и страдают от падения спроса.
Однако снижать стоимость своих услуг агентства недвижимости не стремятся. В последнее время они пытаются преподнести большие комиссионные как гарантию качества выполняемой работы. СОАР и УПН рекомендуют своим членам не заключать договоры, в которых указана комиссия ниже 5% от стоимости объекта (еще год назад стандартная такса за продажу квартиры была $300-400, за обмен - $500-700). Потребители реагируют на это по-своему. Сергей Маслов (знакомый родителей автора): Я менял две квартиры на одну большей площади. 5% комиссионных от стоимости всех трех квартир дали сумму за гранью добра и зла. Когда я смотрел один из объектов, заметил, что хозяин постоянно огрызается на своего риэлтора. Ну, мы потолковали да разошлись, но квартира мне понравилась. Через полчаса я вернулся без маклера, и мы договорились совершить сделку напрямую, к тому же у обоих истекал срок договора с агентством. Все оформил мой знакомый юрист, и мы сэкономили приличные деньги. С бывшим владельцем моей квартиры мы даже подружились - ходим раз в месяц вместе в баню. По подсчетам операторов рынка, за последние полгода-год количество сделок, заключаемых за спиной риэлторов, выросло почти в два раза. Оказывается, правило "рука руку моет" применимо не только к профессионалам.
Любимая мозоль у многих клиентов - авансирование покупки недвижимости. Гражданский кодекс запрещает агентствам оставлять у себя внесенный аванс, так как риэлтор не имеет никаких прав на авансируемое имущество. Он может быть только посредником в передаче его продавцу квартиры, и то при наличии доверенности, - считает директор общества по защите прав потребителей "Гарант" Анатолий Яковлев. Тем не менее деньги берут и даже отказываются отдавать обратно. Дмитрий Кондратьев (покупатель квартиры, разговорившийся с автором у дверей агентства): Я внес $1000 аванса за "двушку". Потом выяснилось, что "квадрат" уже кому-то продали. Деньги не возвращают уже полтора месяца. То директора нет, то ключей от сейфа, то деньги сдали инкассаторам. За это время я узнал, что агентство взяло авансы еще с пяти таких же претендентов. Таким образом "динамо-риэлторы" пополняют свои оборотные средства во время падения спроса или собирают деньги на покупку особо выгодного для перепродажи объекта. В УПН говорят, что подобные нарушения составляют основную часть рекламаций, направляемых клиентами в комиссию по этике палаты. Под давлением УПН маклер, как правило, возвращает аванс.
Еще один подводный камень - проверка "чистоты" приобретаемой недвижимости. Сегодня ни БТИ, ни Регистрационная палата не обладают в полном объеме сведениями по каждому жилому объекту. Если есть весь перечень справок, необходимых для заключения договора купли-продажи, агентство не станет выяснять юридический статус собственности на текущий момент. Также редко кто из посредников интересуется историей приватизации жилья. Поэтому покупатель сам идет в ЖЭК, чтобы узнать сколько раз продавалась квартира, вменяем ли ее нынешний владелец, кто его близкие родственники, какого они возраста и не сидят ли в тюрьме. Ведь права на квартиру гражданин получает только через месяц после подачи заявки в Регистрационную палату. Обычно это происходит после полного расчета с продавцом. Получается, клиент как бы купил квартиру, агентство выполнило свои обязательства, продавца и деньги уже невозможно найти. И если вдруг всплывут неприятные подробности, потребитель остается с ними один на один. "Виновник" покупки, риэлтор, юридически чист, и спросить не с кого. Правда, говорят, в Москве фирма "Миэль" активно продвигает идею полной ответственности агентства за сопровождаемую им сделку, но до нас это вряд ли дойдет в скором времени. Рустем Галеев: Я считаю, что агентство не может брать на себя все риски. Существуют другие инструменты обеспечения безопасности сделки, отработанные и успешно применяющиеся в других странах. Например, титульное страхование.
Резюме. Пока рынок недвижимости приобретает цивилизованные формы, клиент вынужден решать за свои деньги еще и чужие проблемы. Конечно, существуют риэлторы, которых в нечистоплотности не упрекнешь, но они пока в меньшинстве.
1 Российская гильдия риэлторов (РГР) утверждает, что слово риэлтор зарегистрировано как торговая марка этого профессионального объединения. Его использование на территории России подразумевает коллективное или индивидуальное членство в РГР. Тем не менее большинство агентов именуют себя именно так без каких-либо ссылок на принадлежность к этой организации. Для простоты мы тоже будем следовать этому негласному правилу.