Татьяна Деменок рассказала, чего ждать, если она возглавит Российскую гильдию риэлторов

Вице-президент УПН выдвинута кандидатом на должность президента-элект  Российской гильдии риэлторов (РГР). Желание разложить по полочкам федеральный рынок победили рациональность и интересы собственного бизнеса.

Татьяна Деменок уверена: цивилизованный риэлторский рынок невозможен без сильной общественной ассоциации. Но до последнего времени ни в одном регионе не удалось создать ничего похожего на Уральскую палату недвижимости. И если российские агентства до сих пор не могут договориться между собой, как это сделали в Екатеринбурге, инициатива должна идти сверху — от РГР. Через нее г-жа Деменок намерена внедрять успешный опыт УПН уже в масштабах всей страны.

Кто держит рынок

Татьяна Деменок вступила в УПН в 1998 г. — на второй год после переезда из Невьянска в Екатеринбург. Руководство банка «Северная казна» поручило ей с нуля создать агентство недвижимости.

— Я сразу пошла в УПН: мне нужно было понять – как работать, какие правила на рынке, ведь до этого я состояла на госслужбе (замглавы администрации Невьянска, председатель Комитета по управлению имуществом ― прим. ред.). А тут — бизнес. Необходимо было перевернуть сознание. Практически сразу я стала заниматься общественной работой: входила в состав комиссии по этике, где состояла достаточно долго — 5-6 лет. Потом вошла в состав совета УПН, потом в комитет по взаимодействию с властью, потом — в правовой комитет. Перед избранием  президентом УПН еще два года я возглавляла совет. Сейчас я снова его председатель.

За эти 15 с лишним лет многое изменилось в УПН?

— Во-первых, на порядок увеличилась численность. В 1997-98 гг. в состав входило около 90 членов. Сегодня — 240, из них 220 действительных членов. Остальные — это кандидаты  (агентства без права голоса, проходящие испытательный срок от 2 до 4 лет) и ассоциированные члены. УПН — самое крупное риэлторское объединение в стране (на втором месте ассоциация Московской области, где около 150 членов). У нас обширная внутренняя нормативная база. Существенные изменения претерпела информационная база. 15 лет назад все было в куче — и первичный рынок, и вторичный, и коммерческие объекты. Сегодня – это база, структурированная по всем сегментам рынка.

В разы увеличились вступительные взносы — с 8 тыс. руб. до 80 тыс. руб. Я была одним из идеологов этих изменений, потому что у любой ассоциации должна быть сильная исполнительная дирекция. А чтобы привлечь сильных специалистов – им нужно предложить соответствующую зарплату. Не надо думать, что на тебя будут работать за 3 рубля.

Кроме того, за это время у нас сильно выросла аналитическая служба. В свое время, когда начинал Михаил Хорьков, его никто не знал. Я недавно перелистывала старые журналы, где находила рассказы наших риэлторов о том, какой будет рынок недвижимости Екатеринбурга: ну, абсолютно ничем не аргументированные измышления, взятые из головы! Сегодня наши отчеты — настоящая аналитика, а не статистика, как было раньше. Описывая рынок, они учитывают и экономику, и макроэкономику, и политические течения.

На сегодняшний день УПН — уникальная площадка. Я говорю это со знанием дела, потому что была много где: ни в одном регионе нет ничего близко похожего.

А почему так получилось? Дело в рынке?

— Нет, дело в людях. Просто так сложились звезды, что пришли люди, которые смогли договориться. Приведу пример: в Хабаровске до сих пор не могут договориться, кому будет принадлежать информационная база. Это же продукт – чтобы его создать, нужны деньги, которые нужно положить в общий котел. Преимущество первых екатеринбургских агентств («КУПЕ», «Проспект», «Триумф», «Империал», «РИЭЛ» и др.) в том, что они смогли увидеть, что база всех объединит, и не пожалели своих денег.

Можно ли говорить, что информационная база — главное преимущество членства УПН?

Когда в других регионах спрашивают: «С чего начать?», — я всегда говорю: первое — это создание собственной базы, второе — сильная исполнительная дирекция, а дальше остальные сервисы. Какие бы преимущества не предлагали ассоциации, для любого риэлторского агентства на первом месте стоит клиент, потому что именно он приносит деньги. Поэтому нужна база, где есть эксклюзивные объекты, где точные характеристики, где понятные цены и комиссии.

Базы для риэлторов в России, как правило, создаются по американской модели — на основе мультилистинговых программ. В США в каждом штате — своя программа, где загружена информация об объекте, риэлторе, цене и комиссии. В базе УПН почти то же самое, только нет информации о комиссионном вознаграждении.

Сегодня диалог с риэлторами выстраивается следующим образом: ты не соблюдаешь установленные правила игры ― мы по решению общего собрания исключаем из членов УПН и отключаем тебя от информационной базы. В результате ты просто теряешь бизнес. И такие примеры есть. Например, несколько лет назад агентства «Гермес», «Континент» некачественно провели сделку, в результате чего клиент потерял и деньги, и квартиру. Чтобы помочь, всему риэлторскому сообществу пришлось собирать деньги. Собрали, а нерадивых риэлторов исключили из УПН.

Имеет ли УПН такую же власть по всей Свердловской области?

— К сожалению, у нас есть сложности по работе с другими городами региона.  Мы до сих пор не можем охватить, как нам бы ни хотелось, два крупных города — Нижний Тагил и Каменск-Уральский. Главная причина, опять же, в отсутствии единой информационной базы.

При этом, в других городах области работают компании из других регионов и творят там безобразия Например, работают по принципу информационных агентств: на сайте выставляют объекты по несуществующим ценам, не имея договоров с собственником. У них цель одна ― привлечь внимание и всеми правдами и неправдами заманить в офис, а там уже дело техники. В то же время в Каменске-Уральском, например, есть агентства, которые не являются членами УПН, не сертифицированы, но работают качественно. То есть они мыслят стратегически.

Как вы боретесь с недобросовестными риэлторами?

Мы не боремся — мы побеждаем, то есть находим компромисс. Например, мы очень долго пытались бороться с разделом «Недвижимость» на портале Е1. Потом собрались рабочей группой и подумали, что хватит заниматься ерундой — нужно договариваться, находить точки соприкосновения. Сегодня ситуация изменилась. Мы поработали над продвижением своего сайта, рассказываем, какие последствия ожидают  собственников ресурсов о недвижимости, если там много «мусора» в виде объявлений о сдаче или продаже несуществующих объектов.

Или мы очень долго боролись с теми же информационными агентствами, которые продают информацию о сдаваемых в аренду квартир по 300 руб. Люди платят, приходят по адресу, а там либо дома нет, либо квартира уже сдана в аренду, либо никто ее и сдавать не собирался.

Я, чтобы убедиться, сама звонила в такие агентства, представляясь потребителем: «Мне нужна  квартира в аренду». Обычно ответ один: «Ой, вы знаете, эту квартиру уже сдали. Приезжайте к нам в офис — найдем альтернативный вариант». Учитывая, что все эти технологии я знаю, начинаю разговаривать по-другому, использовать приемы, чтобы вывести на чистую воду. А потом представляюсь настоящим именем.

Сегодня мы нашли инструменты, как эту ситуацию победить. Просто нас поддержали власти — сначала городская администрация, потом областное правительство. Например, на официальном сайте есть поисковик, который автоматически переводит посетителя  на сайт «Арендабург», где выставлены квартиры только от членов УПН. Риэлторский  рынок мы держим крепко и никому не позволим нарушать правила игры.

Главный риэлтор страны

В этом году Татьяна Деменок стала кандидатом на должность президента-элект  Российской Гильдии Риэлторов. Голосование пройдет в июне в рамках XIX Национального конгресса по недвижимости в Казани (10-13 июня). В случае избрания, г-жа Деменок планирует перенести весь опыт УПН в головную ассоциацию, чтобы расширить влияние РГР и укрепить ее позиции в регионах.

Какова процедура избрания?

— В РГР следующий порядок: на второй год правления действующего президента выбирается президент-элект (будущий президент). В течение следующего года преемник погружается в курс дела, разбирается в текущих делах и дорабатывает свою программу. Через год, в случае если выбор устраивает обе стороны, происходит инаугурация.

Сколько кандидатов вместе с вами претендует на пост?

— Помимо меня еще два кандидата — из Перми и Самары. К финальному голосованию будут допущены только двое из нас. В настоящее время кандидат из Перми написал заявление об отказе о выдвижении своей кандидатуры.

Вы кандидат от УПН?

— Да, меня поддержала УПН и еще несколько региональных ассоциаций. Екатеринбург впервые решился на этот шаг. Прежде, чем на него пойти, я очень долго думала. Не сразу согласилась: убеждали месяца 3-4 точно. Последний решающий диалог состоялся с Рустемом Галеевым (исполнительный директор УПН — прим. ред.), после которого я приняла окончательное решение.

То есть решение далось нелегко?

— Прежде всего, на этой должности нужно иметь крепкое здоровье, потому что президенту приходится очень много перемещаться по стране. Быстро разбираться в ситуации на рынке того или иного региона — и с точки зрения политики внутри ассоциации и между агентствами, и с точки зрения поведения полномочных представителей. Надо понимать преимущества того или иного направления и уметь донести эту информацию. Надо уметь слышать риэлторские агентства, понимать, какие у них проблемы и возможности.

Кроме того, на будущего президента возлагается большая ответственность: перед ним стоит глобальная стратегическая задача — расширять сферу влияния РГР, причем не только численно.

Когда я принимала решение, со многими общалась и спрашивала: знают ли, кто сегодня президент РГР или одного из его полпредов. И честно говоря, в основном получала отрицательные ответы. Если президента еще знают, то полномочных представителей ― нет. Меня это немного расстраивает по причине того, что все это время мы вели большую работу, много рассказывали о деятельности РГР. В Екатеринбурге даже проходил Конгресс РГР в 2010 году. Но, оказалось, что мы здесь не дорабатываем. Конечно, один Президент ничего сделать не сможет: должна работать команда единомышленников, в том числе и местные ассоциации, у которых должна быть сильная исполнительная дирекция.

Вы говорили про программу будущего президента. Вы уже подготовили свою?

— Да, она состоит из десяти пунктов, четыре из которых — ключевые.

Один из пунктов касается создания единой системы региональных мультилистинговых программ. Речь не идет о единой общероссийской базе. Самый оптимальный вариант сегодня — портал, который бы объединял все региональные базы, находящиеся в собственности членов РГР. Чтобы через единую площадку можно было бы зайти в базы того или иного региона и понять, какие объекты там есть.

Другой пункт — это наполнение единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости  и создание единых профессиональных стандартов, в которых будет прописана квалификация каждого специалиста. Известно, что в 2012 году президент РФ объявил о создании новых профессиональных стандартов, которые со следующего года должны прийти на замену справочнику профессий.

В настоящее время на площадке УПН создана рабочая группа по созданию профстандартов квалификации риэлторов. Наша задача: закрепить эту профессию на  национальном уровне, чтобы сделать ее совсем легитимной.

Это действительно важно для рынка?

— Такой же вопрос мне задали на форуме недвижимости в Хабаровске: зачем все это? Вот смотрите (объясняю я им), приехал к вам специалист, допустим из Санкт-Петербурга, с аттестатом брокера по коммерческой недвижимости. Сразу понятна его квалификация. Сегодня нет понимания того, насколько тот или иной специалист компетентен в той области, в которой, с его слов, он работал. И так повсеместно!  Квалификация специалистов нигде не прописана, ничем не регламентирована, самих специалистов на рынке недвижимости  называют везде по-разному. Поэтому суть квалификации риэлтора должна быть понятна всем.

Что еще вы декларируете в своей программе?

— Я говорю о необходимости взаимодействия РГР с другими общественными организациями и органами власти. Опыт УПН показал, что это очень важно. Очень бы хотелось, чтобы РГР обладала такой же мощью по стране, хотя бы как УПН в Екатеринбурге. Это очень сложная задача, но с моей точки зрения, она выполнима.

Я уверена, что этот и другие пункты моей программы выполнимы только лишь в случае преемственности президентов гильдии. Сейчас в РГР такой стратегии нет: два года работает президент, а потом приходит другой с абсолютно противоположным видением и начинает все заново. Ситуация из серии «лебедь, рак и щука». В лучшем случае, РГР стоит на месте. А это значит, что в рынке мы откатываемся назад.

Бренд на бренде

В конце 2014 года ЦН «Северная казна» (одно из подразделений ООО ГК «Центр недвижимости «Северная казна») объединился со строительной компанией СМУ-24  под общим брендом BeGranD. Главная причина — укрупнение бизнеса, что позволит участвовать в больших строительных аукционах, в первую очередь от предприятий оборонно-промышленного комплекса.  Масштаб, на который настроилась компания, подчеркнут в самом названии, в переводе на русский язык означающее «устойчивый, крупный».

Сейчас уже можно сказать, что расчет оправдался?

— Все оправдалось, в этом я и не сомневалась, потому что это не сиюминутное решение, а продуманный шаг. На самом деле, у ребрендинга было несколько причин. Центр недвижимости «Северная казна» выполнял функции технического заказчика. По сути, это служба «белых воротничков» в строительном процессе, которая организует, контролирует, регулирует, инспектирует, отчитывается и т.д. И при  реализации каждого проекта мне, как первому лицу компании, приходилось глубоко изучать технические процессы, либо приглашать специалистов. Да, я закончила курсы при кафедре стройфака УГТУ-УПИ, но все равно я менеджер, а не профессиональный строитель.

Теперь строительный блок курирует президент BeGranD Альфрид Миназов, который являлся гендиректором СМУ-24.

То есть юридическое лицо ООО «СМУ-24» сохранилось?

Да.  Не стало ЦН «Северная казна», а название перешло к бывшему ЦН «Северная казна-1». Но при этом сам BeGranD входит в Группу компаний «Северная казна».

Какие еще причины слияния?

— Из-за того, что ЦН «Северная казна» постоянно путали с риэлторским агентством, мы практически лишились возможности участвовать  в  строительных аукционах. Но и при выполнении только этих функций, потенциальные заказчики просто не понимали, кто такой техзаказчик, и почему этим занимаются «риэлторы».

Мне каждый раз приходилось проходить все звено руководителей — от первого лица до начальников отделов, чтобы рассказать, кто такой технический заказчик и для чего он необходим на самом первом этапе строительного проекта. Но когда у нас «застрял» достаточно крупный проект из-за недопонимания с юридической службой, и это негативно отразилось на компании, мы поняли:  надо что-то менять.

Третья причина — получение допуска СРО к выполнению функций помимо техзаказчика еще и генподрядчика.  С появлением BeGranD, вопросы о статусе отпали, нам проще вести диалог с заказчиками строительных проектов.

То есть BeGranD нацелился не только на сотрудничество с предприятиями ОПК?

— Да, мы готовы к любым крупным заказам. Но пока нам хватает существующих объемов. В этом случае я говорю так: нужно уметь проглотить, что берешь.

Кроме того, сейчас мы собираем документы для вступления BeGranD в Союз предприятий оборонных отраслей промышленности Свердловской области. Я поняла насколько сложно многим предприятиям оборонной отрасли решать вопросы, касающиеся и строительства и недвижимости. Ведь в период повальной приватизации из активов многих были исключены объекты капстроительства, а вместе с ними и объекты жилфонда. Сегодня, в период перевооружения и серьезных государственных контрактов, у предприятий ОПК встает кадровый вопрос. А чем можно удержать специалистов? Не только зарплатой, конечно; т.е. возникает извечный жилищный вопрос, но по ценам ниже, чем на рынке. Мы готовы к такому сотрудничеству, тем более, что опыт уже есть.

Сколько компаний помимо BeGranD  входит в ГК «ЦН «Северная казна»?

— Еще шесть. «Дробление» произошло исторически. Когда была одна компания ЦН «Северная казна», у нас развивалась «вторичка». Но рост начался с работы на первичном рынке, когда через центр недвижимости шло все финансирование строительных проектов банка «Северная казна». И наши риэлторы, работающие с «долевкой», должны были инвестиции возвращать. Мы поднялись, благодаря этому направлению, потому что у нас была твердая комиссия, и до нас таким образом на этом рынке никто не работал. В то же время направление по вторичному рынку продолжало развиваться, и в результате мы создали под него отдельную компанию ЦН «Северная казна-1».

В 2004 г. появилось ипотечное направление, выросшее в «Уральскую Брокерскую Компанию «Магазин ипотеки». Потом мы создали и стали развивать отдел по коммерческой недвижимости. В результате появилась еще одна структура — «Недвижимость-Консалт».

Политика нашей компании была такова, что мы не берем специалистов из других агентств, а обучаем своих. Несколько лет назад  к нам пришел руководитель одного из агентств и попросил руководящий пост. После испытательного срока в «Недвижимость-Консалт», он привел с собой два подразделения.Специально для них мы создали Агентство недвижимости «Северная казна». Так комфортнее всему коллективу.  Дальше мы пошли в регион и открыли подразделение головной компании. После какого-то периода пришли к выводу, что нужно открыть еще одну структуру — ЦН «Северная казна-Регион». Когда появились первые построенные объекты, возникла необходимость в своей управляющей компании, которая получила название «Стат-Энком».

Да, это малый бизнес, но каждый выполняет свою задачу, несет ответственность за свою работу. При этом для клиентов мы работаем по принципу «одного окна», у нас единый сайт, единые финансовая и юридическая службы, служба АХО, маркетинга и рекламы, единый документооборот.

ГК «ЦН «Северная казна» имеет отношение к страховой компании «Северная казна» и к бизнесу бывших акционеров банка «Северная казна» — например, к банку «Нейва»?

— Ни для кого не секрет, что ЦН «Северная казна» создавалась под патронажем банка «Северная казна». Но, когда в конце 2008 г. банк был санирован, а затем присоединен к «Альфа-банку», мы продолжили работу самостоятельно.

Действительно, в первую волну кризиса был период, когда центр недвижимости временно являлся акционером СК «Северная казна». Но это было связано не с диверсификацией бизнеса, а с необходимостью на тот момент помочь страховой компании. В 2008 г., когда «Альфа-банк» стал крупнейшим акционером банка «Северная казна» (выкупил 85% акций — прим. ред.), и доля в уставном капитале в размере 50%  ЦН «Северная казна», принадлежавшая через аффилированное лицо банку «Северная казна», перешла к «Альфа-банку». И все строительные проекты, которые вела наша компания, были практически заморожены. Один из них ― недостроенный объект в Арамиле (мы там выполняли риэлторские функции). Источников финансирования на завершение проекта не было. Представители «Альфа-банка» на контакт со мной не шли, ни на письма, ни на звонки не реагировали. Ситуация патовая — я ничего не могла решить. В результате я написала заявление на увольнение и выход из состава участников ООО «ЦН «Северная казна». После этого администрация «Альфа-банка» стала со мной разговаривать. Проект завершили, вопросы все сняли.

Неопределенность компании удалось переломить, когда пришли акционеры, которые дали деньги на завершение строительства жилого дома в Екатеринбурге. Мы окрепли и помогли страховой компании: вошли в состав ее акционеров. Но после того, как проект был завершен, мы вышли, точно так же, как вышли наши акционеры.

В банк «Нейва» ГК «ЦН «Северная казна» никогда не входила, не входит и входить не будет.

Репутационно на вас не сказался отзыв лицензии у СК «Северная казна»?

— На себе мы почувствовали уход банка: отток клиентов был. В случае со страховой компанией такого нет. Деловой мир небольшой, мы все другу друга знаем. Я и с банкирами общаюсь, и со страховщиками, и с застройщиками — все понимают, кто есть кто. Клиентская база у нас обширная, мы уже 18 лет на рынке. И если у кого и возникают вопросы, отвечаем.

Не отразится ли общественная нагрузка в случае вашего избрания на развитии бизнеса?

— Я и сегодня много езжу по стране, встречаюсь со многими представителями риэлторского бизнеса. На сегодняшний день структура компании выстроена таким образом, чтобы каждое подразделение могло самостоятельно работать без оглядки на генерального директора. Строительное направление сегодня тоже в надежных руках. Все вместе (руководители направлений) мы встречаемся один раз в месяц, чтобы обсудить вопросы, наметить новые задачи, поделиться успехами. Руководитель должен быть организованным и должен уметь планировать свое время. При планировании время всегда есть. А вообще, я человек очень мобильный. Со мной всегда айпед, ноутбук и телефон.