«Цена метра-то ого-го! И она растет». Владимир Крицкий: о микрожилье, ценах и Тунгусове

Переход от долевого участия в строительстве к проектному банковскому финансированию осложнил жизнь девелоперов, однако помимо общих для игроков всей страны проблем у екатеринбургских застройщиков есть и местечковые головные боли — запасы в земельных банках иссякают, а пополнять их пока нечем. Как говорит генеральный директор АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий, пришло время прекратить рассказывать сказки и заняться делом. Иначе последствия могут быть катастрофическими.

Прошли первые три месяца работы по новым правилам — теперь жилье строят на основе проектного финансирования. Как впечатления?

— Мы начали первый проект по такой схеме — в рамках ЖК «Рассветный» в районе ЖБИ. Открыли эскроу-счета, процесс идет. Понятно, что без сложностей не обходится, потому что для банков это совсем новое направление работы. За исключением Сбербанка, пожалуй, ни один из них раньше кредитованием строительства не занимался. 

Вообще банкиры все перепроверяют на сто раз, их юридические службы трактуют разночтения, которых много в строительстве, совсем не так, как девелоперы. Когда Земельный кодекс говорит одно, а Градостроительный — другое, стоит большого труда убедить финструктуру найти правильный вариант. Мы работаем с Россельхозбанком — как и вся Группа ЛСР, при подготовке открытия счетов эскроу были разные ситуации, приходилось решать вопросы довольно долго. Но в итоге все получилось.  

Недавно в интервью DK.RU президент Ассоциации строителей Урала Вячеслав Трапезников бил тревогу: по его словам, отрасль еще до конца не осознала, какие последствия будут от ввода новых правил работы. Придется резко увеличивать скорость строительства, чтобы не работать на банк.

— Строить вообще надо быстро. Любое увеличение сроков строительства приводит к  удорожанию проекта. Это все знают, давно. Так было всегда. Многое сейчас будет зависеть от потенциальных финансовых возможностей застройщиков, от их закредитованности. Если она небольшая, то банки с удовольствием будут давать займы, а если это не так — наоборот. Важно и каков финансовый потенциал девелопера, сколько у него собственных средств, каков земельный банк, что он может заложить. 

В громко анонсированной программе «20 школ Екатеринбургу от девелоперов Урала» вы будете участвовать? Предполагается, что с помощью застройщиков удастся решить проблему с дефицитом школ в городе.   

— Мы готовы разработать несколько проектов реконструкции школ и передать их муниципалитету. Если участники рынка начнут делать проекты и проектную документацию, это уже будет огромный шаг вперед. Но этим все и ограничится — дальше ничего другого город от застройщиков не получит. Потому что кроме бюджета никто не сможет решить вопрос со школами — банки нам кредиты на такие цели не дадут при всем желании. Потому что при защите своей финансовой программы мы должны показать финструктуре механизм возврата денег. И что мы можем предъявить по школам? Возможно, когда-нибудь муниципалитет нам и вернет какую-то сумму, так вот банк и скажет: «Когда договор с городскими властями принесете, где будет прописано, в каком году и сколько денег вам вернут, тогда и приходите». При этом и процент по займу мы получим повышенный. Условно говоря, если на строительство жилья банк дает кредиты со ставкой до 10%, то на школу будет под 25-30%. И кто из девелоперов на это пойдет?

Кроме того, непонятно, сможем ли мы претендовать на обмен земельных участков. Площадки мы покупаем, тратим деньги, и если построим школу и передадим ее городу бесплатно, то будет справедливым предоставить нам другую землю. Это предусмотрено Земельным кодексом, но этот вопрос никто даже не рассматривает.

Застройщики вообще должны участвовать деньгами в строительстве социальных объектов? 

— Когда чиновники говорят, мол, вы не хотите помочь, не желаете строить школы, у меня возникает встречный вопрос: а что делаете вы, чтобы подать нам пример? На 20 августа 2019 г. процент освоения бюджетных средств, предусмотренных на создание новых мест в общеобразовательных учреждениях по муниципальной программе, составляет 18%. То есть из 2 млрд 765 млн руб. освоено только 438 млн руб. Я как ветеран муниципальной службы скажу так: если бы такая ситуация сложилась, когда я был вице-мэром по капстроительству, Аркадий Чернецкий (экс-мэр Екатеринбурга, — Прим. ред.) немедленно бы поснимал с должностей всех причастных. У меня и в мыслях не было не выполнить работу, которая заложена в бюджете. Да, случалось невыполнение в течение года, но к концу года все выравнивалось. И когда говорят, что застройщики должны найти деньги на школы, взять кредиты или лишить своих сотрудников допвознаграждений, мне странно. Деньги же бюджетные есть. Почему они не осваиваются?  

Получается, «20 школ Екатеринбургу от застройщиков Урала» не будет. Жаль, так красиво звучит. 

— Мы этой красотой подменили восприятие реальной ситуации. Так же получилось с цифрой 30 млн кв. м. — давно и упорно из всех утюгов звучит, что в городе есть подготовленная документация для строительства именно такого объема жилья. Но по факту это не так. Есть миллионов под 12, максимум — 15. Но если посмотреть на землепользователей, станет ясно: их 5-6 компаний. И они будут возводить ежегодно не больше 150 тыс. квадратов — они же не дураки, чтобы штамповать метры, которые никогда не удастся продать, и работать в убыток.    

А строительство — это инвестиционная деятельность, длительная по циклу. Нужно смотреть вперед минимум на три года: пока документацию разработаешь, пока площадку подготовишь, пока техусловия получишь, пока разработку проекта пройдешь, потом экспертизы, получение всех разрешений. И если своевременно земля не оформлена, а градостроительная документация не утверждена, все — дальше двигаться ты не можешь. С землей сейчас в городе серьезные проблемы, все привыкли думать, что есть эти 30 млн кв. м, и это огромный запас на годы и годы вперед. Но на самом деле мы года два продержимся на старых запасах, а потом начнется системный сбой.  

Глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев летом тоже говорил, что в 2021-2022 гг. многим игрокам просто будет нечего строить, что земельных аукционов уже давно не проводится. Однако в мэрии парировали: опасения о скором коллапсе надуманы, все в порядке.

— Я тоже могу так ответить: «Дурак! Сам дурак!». Но объективно: если провести анализ по планировочным районам, сразу становится ясно: ни о каких 30 млн кв. м говорить не приходится.  

Вообще ситуация тревожная. Такое впечатление, что нет системной работы: чтобы и производство функционировало, и площадки были готовы — целый набор. Это давало возможность городу вводить ежегодно 1 млн кв. м. Когда я в 2004 г. пришел в мэрию, Аркадий Чернецкий поставил мне три задачи: выработать взаимоотношения со всеми застройщиками, чтобы они понимали, в каком направлении двигаться. Вводить каждый год по 1 млн квадратов — чтобы проекты были обеспечены документацией. И увеличить земельные платежи — мы тогда создали Земельный комитет. Сейчас системно градостроительной политикой город не занимается. Естественно, будет падение объемов ввода жилья. Это объективно. 

И что делать?

— Работать, а не сказки рассказывать. Областные власти начали интересоваться ситуацией. Я так понимаю, когда специалисты выстраивают долгосрочные прогнозы по вводу жилья, у них цифры не сходятся. Думаю, будет что-то меняться, иначе ни к чему хорошему это не приведет. Слава богу, я до пенсии доработал. Дальше искать выходы из сложных ситуаций будут молодые. 

Вы собираетесь на покой? 

— Да нет. Просто появилась дополнительная степень свободы. Вообще, когда изучаешь строительную механику, там написано: работа конструкции во многом зависит от наличия степеней свободы. Чем их больше, тем конструкция более динамически неуязвима — может менять конфигурацию и так далее. Пенсия — это дополнительная степень свободы: встал, написал заявление и ушел. Чисто психологически мне работать сейчас значительно проще.  

Микроквартиры в 11 квадратов — хит сезона

Застройщикам приходится адаптировать свой продукт под возможности покупателей — хит продаж в столицах сейчас — крошечные квартиры-студии, и тенденция будет распространяться на регионы, считает Владимир Крицкий. Цены при этом меньше не станут — в абсолютных цифрах разницы люди могут и не увидеть, но цена метра взлетит ощутимо.

Как обстоят дела со спросом на квартиры?   

— Потребность в жилье у людей резко падает, большие квартиры не берут вообще — у граждан нет на это денег. Те, кому было нужно просторное жилье и у кого были на это средства, его купили. Второе-третье им не требуется. А те, кто сегодня нуждается в жилье, большими деньгами не располагают — поэтому берут маленькие квартиры. Когда эта тенденция только начиналась, мы разговаривали с клиентами. Многие говорили так: «Живем в однушке, хотим расшириться. Лучше всего купить трехкомнатную квартиру — семья растет. Но мы прикинули, что придется выбирать: либо давать детям хорошее образование, кормить их как положено, нормально одевать и жить в однушке. Либо вложить все деньги в трешку, взять ипотеку, выплачивать кредит, недоедать, отказывать себе в хорошей одежде, а детям — в платных кружках и секциях. Мы с женой решили: да ну нафиг эту трешку, нам однокомнатной хватит. Будем жить потеснее, но дружнее». И я их понимаю.

Было время, когда спрос пошел именно на просторные квартиры — трех-, четырехкомнатные.

— Это было перед окончанием работы закона о долевке. Тогда люди как с ума посходили — сметали все, потому что боялись подорожания жилья с переходом на новые правила. И оно будет. Объективно.  

Насколько и когда?

— В зависимости от продукта. Вообще цену нам диктует рынок. Сейчас видно, что стоимость метра в крупных квартирах падает — в трешках, четырешках он стоит 60 тыс. руб. А в маленьких студиях квадрат идет уже по 80 тыс. руб. Так-то, казалось бы, они доступные — стоят 1,5 млн руб., но цена метра-то ого-го! И она растет, и останавливать ее никто не собирается.   

Более того, площади квартир будут меняться в сторону сокращения. Хит продаж этого сезона в Москве и Санкт-Петербурге — студии в 11 кв. м. Инвесторы выгребают такие квартиры подчистую еще на уровне проектной документации домов. А потом сдают студентам и прочим иногородним, которые приезжают жить в город-герой Москва. Кровать туда входит, санузел и маленькая кухонька есть — спрос огромный.  

Екатеринбург — не город-герой. Здесь нет такого потока приезжих, да и инвесторов в таком количестве. 

— Под такие квартиры найдутся. Помню, мы вводили в продажу пятый дом в ЖК «Рассветный» и сознательно запроектировали там порядка 500 студий. Все продали за месяц! Приехали на учебу в УрФУ студенты-северяне, увидели нашу рекламу: студии за 1,2 млн руб., и скупили все на стадии котлована. Сейчас процент сделок с маленькими квартирами — студиями и однушками — в общей массе продаж растет, он давно и уверенно перевалил за 60%. Дальше продукт будет меняться в сторону уменьшения метража, а цена квадрата в нем вырастет. Причем абсолютная может и не увеличиться: стоила студия 1,5 млн, столько и стоит. Только вот метров в ней будет уже не 22, а 11. То есть, по сути, цена вырастет в два раза. 

Если у населения так плохо с деньгами, то паркинги, надо полагать, вообще не продаются? 

— Да, когда люди наскребли только на маленькие квартирки, им не до места на парковке. У нас в «Мичуринском» занята треть паркинга — как и в «Рассветном». На ул. Шефской четвертый год продаем парковочные места, до сих пор осталось 20%. 

Не строить их, понятно, нельзя, есть требования. Но как вы минимизируете потери? 

— Еле сводим концы с концами, сдаем в аренду, работаем в ноль. Сейчас начинаем строить большой паркинг на 1200 мест в ЖК «Цветной бульвар», решили разбить его на три очереди и возводить поэтапно. Построили первую очередь — продали — начинаем вторую. Построили вторую — продали — переходим к третьей. И у меня есть сомнения, что до третьей очереди дойдет дело. Там вообще парадокс: мы сделали открытую плоскостную парковку, стоит место чисто символически — 1-1,5 тыс. руб. в месяц. Стоянка пустая. Зато все забито машинами вдоль дорог. Пока у нас в городе автомобилистов не начнут гонять за самовольную парковку, ничего не изменится.  

Ну, пока до этого дойдет…

— Это быстро делается. В Москве за год всех приучили. Мой сын живет в столице, работает в МИДе. Когда там только начали вводить платные паркинги в центре города, он не ставил машину на стоянке возле министерства — цены там кусаются, а искал место во дворах неподалеку. Потом поэтапно закрыли все дворики, и деваться ему стало некуда. Сейчас он ездит на работу на метро. Ну а что такого?  

«Готовь три конверта!»

Ситуация со строительством собора святой Екатерины в городе дошла до абсурда, констатирует Владимир Крицкий. Власти пора перестать заигрывать с общественностью и задуматься о будущем. Иначе будет как в старом комсомольском анекдоте.

В этом году на ИННОПРОМе было решено, что строить Деревню Универсиады будут не на ВИЗе, где у вас есть земля и где вы планировали участвовать в возведении в том числе и объектов для Всемирных студенческих игр, а в районе «Новокольцовский» на землях Группы Синара. Вам не было обидно? Вы же и проект планировки разрабатывали, и вообще рассчитывали на строительство там инфраструктуры за бюджетные деньги.

— Своей площадкой мы там занимаемся, разрабатываем всю документацию, необходимую для получения разрешения на строительство. Думаю, в следующем году выйдем на стройплощадку. Плохо то, что темпы строительства инженерных объектов и улично-дорожной сети, конечно, снизятся. Но была информация, что губернатор предусматривает в следующем году выделение 5 млрд руб. на дороги и инженерку в том районе. Если деньги будут направлять, то — пусть и медленнее — проект будет обеспечен сетями. 

От редакции: По данным DK.RU, на территории микрорайона «ВИЗ-Правобережный» будет построен комплекс зданий, в котором разместится правительство Свердловской области. В настоящее время все министерства разбросаны по городу. Проект комплекса зданий уже разрабатывается.

Как вы восприняли ситуацию со сквером и храмом этой весной? Соучредитель «Общества Малышева, 73» Игорь Заводовский после победы протестующих высказывался, что для отрасли это плохо: получается, любой проект в городе могут остановить. Вы согласны? 

— С одной стороны, это очень страшная история: когда общественность начинает нарушать закон, а власть с ней заигрывает. В том, что произошло, полностью виновата именно власть. Зачем нужно было устанавливать забор в сквере ночью?! Надо было провести закладку первого камня в основание храма, превратить это в общегородской праздник. Честно и открыто позвать музыкальные коллективы, горожан, поставить в сквере полевые кухни, чай, мороженое. Все бы разошлись довольными. А потом — огораживайте. Никто бы слова не сказал. Но начались ночные ограждения, потом подстрекательства, народ увидел, что власть уступает, и все закончилось так, как закончилось.

Ничего еще не закончилось. Будет опрос, горожане могут снова забраковать предложенные площадки.

— То, что происходит сейчас, это вообще абсурд. Какое может быть публичное обсуждение? Обсуждение чего? Есть площадки, они в частной собственности. Если у владельца есть желание строить там храм — вы его как заставите этого не делать? Сейчас напечатали 700 тыс. бюллетеней для опроса, потратили 1 млн руб. Дай бог, чтобы высказались в итоге хотя бы 15-20 тыс. горожан. Рациональности, разумности в этом всем я не вижу.  

Вообще сейчас в городе какие-то странные настроения. СМИ подогревают общественное мнение историями про освобождение города из лап «серого кардинала» Тунгусова (Владимир Тунгусов, в прошлом — вице-мэр и замглавы администрации города, руководитель администрации губернатора, — Прим. ред.). Дурость несусветная! Я иногда его встречаю — он счастлив: времени свободного стало больше, в пять часов вечера он уже дома, отдыхает. Ничего не делает человек, а его фамилию продолжают полоскать. Да, это удобно — обвинять кого-то во всех грехах. А дальше-то что?   

Есть такой старый комсомольский анекдот. Старый первый секретарь ГК ВЛКСМ уходит с поста, передает дела новому и говорит: «Вот тебе три конверта, они пронумерованы — 1, 2, 3. Если тебе станет совсем сложно, невмоготу, открывай по одному». Проходит время, новый первый секретарь чувствует: тяжело. Открывает первый конверт, там написано: «Вали все на меня». Он начинает рассказывать, какой его предшественник был негодяй, непрофессионал, какие сейчас из-за него проблемы. Через какое-то время снова стало трудно, секретарь вскрывает второй конверт. Там написано: «Обещай». Он обещает на все лады: будет то, мы сделаем это, станет хорошо. Какое-то время это работало, но люди перестали в это верить. Секретарь вскрывает последний конверт. Там написано: «Готовь три конверта». 

Вот так.