Уметь карабкаться по стенам

итуация на рынке жилищного строительства напоминает, образно говоря, одновременное восхождение на Эверест сотни разрозненных команд альпинистов. Количество спортсменов неизменно. Гора высоченная. Путей ее покорения становится все меньше — лидеры оставляют за собой право на однажды пройденный путь. Слабые проигрывают в темпе и вынуждены идти обходными тропами. Сияющая вершина — цена, которая позволит получить максимальную прибыль.

Специалисты строительных компаний уверены, что классической конкуренции между застройщиками нет. В 2004 г. в Екатеринбурге было сдано 87 жилых домов общей площадью 493 тыс. кв. м (на 15% больше, чем в 2003 г.). В нынешнем году, как  считает областной комитет статистики, темпы строительства вряд ли увеличатся. Эксперты утверждают, что спрос на новое городское жилье как минимум в два раза превышает предложение застройщиков. Очевидно, что стройкомпаниям нет необходимости бороться за покупателя — на большинстве объектов квартиры «уходят влет» еще на «котлованной» стадии строительства. Разумеется, обвальный спрос провоцирует рост цен. По данным расчетно-информационного центра УПН, за 2004 г. средняя цена 1 кв. м в новом доме выросла на 38,5%. Сравнимая ценовая динамика, как утверждают специалисты, сохранится еще год-полтора. При такой благоприятной конъюнктуре спроса строительному рынку невыгодно наращивать объемы — сегодня он стремится к олигополизации.

Основная характеристика нынешнего рынка — стремление узкого круга застройщиков получать административные преференции в распределении землеотводов. В их интересах застолбить как можно больше участков, чтобы в конечном счете ограничить предложение готового жилья. Возможности застройщиков не безграничны — они не могут одинаково быстро и эффективно вести работы на всех принадлежащих им территориях. Поэтому многие земельные наделы держат «под паром». Руководитель одной из крупных строительных компаний на условиях анонимности сообщил корреспонденту «ДК», что за кратчайшие сроки (3-6 мес.) землеотвод можно получить либо заинтересовав чиновника деньгами/квартирами, либо введя его в состав учредителей фирмы, при этом максимально засекретив его персону. Процедура распределения земли настолько непрозрачна, что компанию, получившую участок по всем формальным требованиям, можно считать чудотворцем.  Но чудес, как известно, не бывает. Виктор Мезрин, начальник отдела недвижимости компании «Стин Вест»: Если принять трудозатраты по возведению дома за 100%, то 50% — это работа по подготовке и согласованию всех разрешительных документов. Чтобы этот процесс не затянулся на годы, наша компания, например, сформировала квалифицированную службу заказчика, организовала собственное проектное и техническое бюро. Сегодня расходы на «бумажную работу» составляют примерно 8% от стоимости строительно-монтажных работ.

После вступления в силу нового Градостроительного кодекса, как говорят засторойщики, получать землеотводы стало гораздо легче. По словам Юрия Сушко, заместителя генерального директора компании «Атомстройкомплекс», из нового документа ясно, кто и на каких основаниях должен выделять землеотводы. Если раньше на один и тот же участок документы выписывали и городские, и областные власти, то теперь прерогатива отдана муниципалитету. Четко определен перечень бумаг, необходимых для получения земли. Отдельной строкой прописано: запрещается требовать документы, не указанные в списке. Владимир Крицкий, замглавы Екатеринбурга, заявил, что с апреля мэрия ликвидирует «кампанейщину» в распределении земли под застройку — участки будут выдавать на конкурсной основе. Кроме того, администрация создаст централизованный орган по приемке-выдаче документов, что ускорит их согласование. Вместо 1,5-3 лет — 9 месяцев. Юрий Репета, генеральный директор компании «Новый Град»: Прекрасное обещание! Однако мне кажется, что нововведения смогут заработать только через год — нет ни формализованных процедур, ни квалифицированных специалистов. До сих пор не ясно, какими будут критерии, определяющие победу в тендере на земельный участок, какие документы потребуются для подачи заявки и каким должен быть застройщик, чтобы претендовать на землеотвод.

Застройщики полагают, что момент упущен и в ближайшей перспективе новшества мэрии не смогут исправить ситуацию на рынке — ставки уже сделаны. На какой участок сегодня ни посмотри — все уже занято, говорит Владимир Мясников, заместитель генерального директора по экономике ЗАО «СМУ-3». В первую очередь это касается так называемых чистых площадок — участков, не обремененных старым жильем, или промобъектов. На этих площадках можно построить сразу несколько домов и т. д. Свободные территории интересуют застройщиков прежде всего потому, что дома на них возводят с минимальными издержками, а значит, с максимальной прибылью. Скажем, если на участке находится частный сектор, то, как правило, оказывается, что в каждом доме прописано по 10-15 семей. Чтобы снести 5 домов, необходимо предоставить их владельцам 20-25 новых благоустроенных квартир либо купить их на вторичном рынке. Илья Балашов, начальник отдела реализации ЗАО «АСЦ Правобережный»: Расходы на отселение доходят и  до 10% стоимости строительства нового объекта. Это трудоемкий  процесс, который может затянуться на годы. Закон запрещает сносить жилье, пока мы не получим согласие от каждого жильца. Они же хотят извлечь для себя  как можно больше выгоды, поэтому очень привередливы.

У застройщика пока остается шанс заполучить участок без серьезного обременения. Существуют так называемые земли, закрепленные за промпредприятиями, учреждениями образования, здравоохранения, силовыми ведомствами. Собственных средств у этих субъектов нет, но они могут пригласить застройщика для реализации жилищного проекта. Юрий Репета: Сейчас мы заканчиваем третью очередь на ул. Аптекарской. Земля принадлежит камвольному комбинату. Мы с ними работаем по договору подряда с правом финансирования строительства. То есть предприятие выступает заказчиком, оформляет с нашей помощью всю проектную и разрешительную документацию. Мы строим, привлекаем дольщиков, продаем жилье. Комбинат,  в свою очередь, имеет право на определенное количество квартир.

По оценке экспертов, «прикрепленных площадок», на которых можно построить сразу 2-3 дома, в Екатеринбурге не более двух десятков. Владимир Алфеев, заместитель генерального директора корпорации «Эспа», утверждает, что владельцы земли выдвигают очень жесткие условия застройщикам: спрос на участки велик, поэтому побеждает компания, способная предложить максимальную компенсацию. О ее размерах не принято говорить, но, по слухам, цена земли вполне может доходить до 20% стоимости строительства.

В последнее время на строительном рынке все труднее удержаться, не говоря уж о том, что увеличился порог вхождения. По прогнозам экспертов в ближайшие год-полтора круг застройщиков сузится, что приведет к снижению конкуренции и подорожанию недвижимости. Во многом это связывают с принятием Федерального закона о долевом участии в строительстве.

Подавляющее большинство домов сегодня строится на деньги дольщиков. Существует взаимная заинтересованность в подобном инвестировании: покупатель, вступая в «долевку», экономит до 20% от стоимости квартиры, застройщик получает на начальной стадии строительства условно-бесплатное финансирование. До принятия закона застройщику  достаточно было обнести площадку забором и начать рекламную кампанию, чтобы привлекать частных инвесторов. С апреля он сможет заключать договоры долевого участия, если будет разрешение на строительство, оформлено право обладания земельным участком и опубликована проектная декларация. Последний документ должен содержать данные об учредителях стройкомпании, ее финансовом состоянии и отчет об объектах, построенных за три последних года. Юрий Сушко: Я знаю случаи, когда разрешение на строительство получали задним числом — за две недели до сдачи дома. И это происходило не из-за нерадивости застройщика — оформление соответствующей документации тянется годами. Сегодня многие стройплощадки могут заморозить: нет документов — нет денег. Застройщики сидят как на иголках, потому что требования к разрешительным документам до сих пор не формализованы — может быть так, а может быть этак. Недавно привлечение дольщиков на ранних этапах строительства позволяло застройщику готовить на их деньги проект, проводить отселение, заниматься подготовительными работами на площадке, тянуть инженерные сети. Сейчас он вынужден вести эти работы за счет собственных оборотных средств или привлекать банковские кредиты. Безусловно, профинансировать начальный этап работ, который в совокупности составляет около 30% стоимости дома, под силу только крупным застройщикам либо компаниям, входящим в состав финансово-промышленных групп. Сергей Ерыпалов, председатель совета директоров компании «Уралмедьстрой»: Связь нашей компании с холдингом УГМК — одно из несомненных конкурентных преимуществ.  Без внутрикорпоративного финансирования мы вряд ли смогли бы, например, взяться достраивать жилой комплекс «Центрального посада». У последнего после ликвидации компании появился  долг перед дольщиками в $3,5 млн. Разумеется, деньги УГМК — это помощь, которую предоставили нам «с возвратом»: нас подталкивают, мы начинаем строить, продавать «долевку» и возвращать заемные средства.

Привлекательность строительного бизнеса вызвала интерес у некоторых компаний, далеких от рынка недвижимости, попробовать себя на этом поприще. Они всеми правдами и неправдами получили землеотводы и рассчитывали, привлекая средства дольщиков, силами подрядных организаций построить дом-другой. Этакий усеченный вариант девелопмента а-ля «что нам стоит дом построить». По некоторым данным, в Екатеринбурге существует не менее 50 подобных «зародышевых» объектов. Закон о «долевке» не позволит им развиться: в нынешних условиях компаниям необходимо вкладывать собственные оборотные средства в начальный этап строительства — таких средств у них нет. Банки не прокредитуют фирму с ни о чем не говорящим названием, и даже если дадут денег, то под такой процент, который съест всю прибыль. К тому же у квазидевелопера вряд ли есть специалисты, способные в кратчайшие сроки получить разрешение на строительство. А если этого не произойдет в течение 10 месяцев, по новому Градостроительному кодексу администрация вправе отобрать у них землеотвод. Единственный выход — продать право на участок крупному застройщику. В связи с тем что землю продавать пока нельзя, технически сделка выглядит так: стройкомпания входит в состав учредителей фирмы-землевладельца, и, поскольку уставный капитал какого-нибудь специально организованного ООО не превышает 10 тыс. руб., расчет происходит «вчерную». По мнению экспертов, площадка под строительство дома общей площадью 10 тыс. кв. м стоит 3-5 млн руб.

Как ни странно, закон о долевом участии способствует и сужению строительного рынка, и его развитию. Документ защищает права инвесторов: долевая собственность подлежит обязательной регистрации. В результате она становится полноценным объектом недвижимости, а не эфемерным понятием. Кроме того, с момента заключения первого долевого договора земельный участок и объект незавершенного строительства находятся в  залоге у инвесторов. Эти нормы снижают риск утраты инвестиций, соответственно способствуют привлечению на рынок банковских ресурсов и ипотечных денег. Илья Балашов: Наиболее перспективны для массовой застройки  правобережный ВИЗ, от берега пруда до Московского тракта, и Юго-Запад — близ поселка Широкая Речка. По потенциалу эти участки сравнимы с Ботаникой. Однако на ВИЗе необходимо масштабное отселение, а в Юго-Западном практически отсутствуют инженерные сети. Для их освоения необходимы огромные ресурсы, и понятно, что одной «долевкой» тут никак не обойтись. Сейчас  застройщику выгодно работать с одним-двумя крупными инвесторами. Это менее хлопотно, чем с дольщиками, и более перспективно в плане получения средств на развитие территорий. По мнению Владимира Алфеева, отдельные банки готовы профинансировать до 70% стоимости объекта единовременно. Правда, пока они не стремятся афишировать свое участие в строительном бизнесе, так как он все еще считается рискованным. Разумеется, речь идет об участии банковских структур в качестве полноценных инвесторов, поскольку прибыль от строительства в 2-3 раза превышает доход по депозитам. Чистое кредитование не приносит длинных «дешевых» денег, займы в основном идут на погашение кассовых разрывов, их стоимость колеблется в пределах 15-17% годовых. На альтруизм банков рассчитывать не приходится. Их цель — вложить деньги и получить готовые квартиры. Инвестируя крупные суммы, они замыкают на себе рынок и лишают простых дольщиков возможности получить жилье по приемлемой цене. Фактически банки будут сужать и без того недостаточное предложение, провоцируя рост цен.

Сделать жилье более доступным, вероятно, смогут финансы иного происхождения. Гарантированные законом о долевом участии права кредиторов, считает Юрий Сушко, позволят развернуть ипотечные программы на строительном рынке. В 2004 г. свердловское агентство ипотечного кредитования выдало около 278 млн руб. кредитов, которые осели на вторичном рынке. Закон о «долевке» позволит направить в 2005 г. на новое жилье в три раза больше. Через ипотеку придут длинные деньги крупных пенсионных и инвестиционных фондов. Это позволит застройщику не только увеличить объемы строительства, но и вкладывать средства в модернизацию —  производить новые стройматериалы, покупать технику и т. д., — говорит г-н Сушко.

Один из основных показателей, характеризующих силу застройщика, — наличие у него производственной базы. Деньги охотно вкладывают в производство строительных блоков и смесей, оконных конструкций, подготовку арматуры, линии по изготовлению бетона. По мнению Сергея Ерыпалова, промышленный бэкграунд слабо способствует снижению себестоимости строительства — он необходим для придания компании технологической независимости. Производство стройматериалов позволяет не выводить прибыль за пределы компании, а использовать ее в качестве оборотных средств. Возможные излишки, как правило, приходится направлять на модернизацию, так что застройщик получает материалы практически по рыночной цене. Привлечение крупного инвестора в масштабный проект по возведению сразу десятка домов позволило бы стройкомпании  выступать в качестве чистого подрядчика. Получая средства аккордно, он смог бы производить большие объемы стройматерилов, минимизировать свои издержки, снижать себестоимость, следовательно, и цену готового жилья.

Обратная связь: kb@apress.ru