В 2014 г. мэрия выставит на аукционы 28 площадок для развития застроенных территорий. Девелоперы констатируют: работать на таких участках им мешают потребительский экстремизм и нерадивые УК.
Как сообщил Михаил Губин, замглавы городского департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, в этом году мэрия планирует выставить на аукционы по развитию застроенных территорий 28 площадок. Суммарная площадь участков составит 115 га, девелоперы смогут возвести на них ориентировочно 1 млн 145 тыс. кв. м нового жилья.
«Всего до 2020 г. в Екатеринбурге будет снесено 1 220 ветхих и аварийных домов — площадки под ними мы будем точно так же выставлять на аукционы под развитие застроенных территорий. На 2015 и 2016 гг. план мероприятий уже выстроен. Кроме того, мэрия работает над совершенствованием законодательства в этой сфере — с национальным объединением застройщиков жилья. Предложили внести поправки в Градостроительный кодекс, чтобы появилась возможность развивать застроенные территории не только в том случае, когда на них стоят аварийные многоквартирники. Есть еще большой пласт индивидуальных домов, нежилых объектов, например заводов, и т. д. Думаю, эти предложения в итоге смогут изменить сегодняшнее положение дел», — пояснил г-н Губин.
Екатеринбургские девелоперы добавляют: чтобы осваивать застроенные территории было проще, необходимо также проработать юридический механизм, который бы четко регламентировал процесс расселения ветхих домов, — сегодня застройщикам приходится годами договариваться с собственниками квартир, устанавливающими на свои метры высокие цены.
«В конце апреля мы выиграли аукцион на развитие застроенной территории на Эльмаше. Провели расчеты по проекту, готовы выкупать квартиры в бараках от 80 тыс. руб. за кв. м. При средней цене на вторичном рынке в 72 тыс. руб. Но соглашаться на цену в 150 тыс. за квадрат мы не готовы — всему есть разумные пределы. При таких затратах на расселение новая застройка будет просто нецелесообразной», — говорит Татьяна Деменок, гендиректор ГК ЦН «Северная казна».
Г-жа Деменок добавляет: палки в колеса девелоперам вставляют и представители управляющих компаний, которые обслуживают дома, попавшие под расселение:
«На подъездах домов появились листовки, где написано, что «Северная казна» — черный риэлтор и недобросовестный застройщик. Организуются какие-то собрания жильцов, где люди обсуждают, что у них отнимут землю. Мы подозреваем в этом представителей УК Орджоникидзевского района».
Как говорит Николай Савин, президент ЦН «МАН», УК боятся потерять часть бизнеса:
«В бараках живут, в основном, пенсионеры, которые за коммунальные услуги платят исправно. Суммы, конечно, не астрономические, но стабильные. Если же на этой территории появятся новостройки, есть риск, что их жители захотят создать ТСЖ или сменить УК — управляющая компания не хочет терять этот кусок бизнеса. Плюс когда начинается расселение, все жители идут в УК — задают вопросы, пишут жалобы. Управляющие компании это нервирует. К тому же они понимают: застройщику постоянно будет что-то нужно во время строительства — то воду перекрыть, то электричество и т. д. Это тоже раздражает».
По словам Олега Ярушина, руководителя екатеринбургского филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры», все эти сложности могут негативно отразиться на развитии Екатеринбурга — с подобными проблемами сталкивались города США:
«Америка уже прошла этот путь — во многих городах было очень трудоемко расселять центр, застройщики стали уходить с новыми проектами на окраины. В итоге центр становился мертвым — Детройт, например, с этой проблемой не справился. Такие же трудности были в Нью-Йорке в 1970-х гг., но там был принят ряд муниципальных программ, и властям удалось оживить центр. Екатеринбургу нужно учесть этот опыт — застройщики должны тесно работать с мэрией, нужно формировать новые нормативные акты».
Впрочем, как добавляет Максим Пучков, проректор по научной и проектной работе УралГАХА, ситуация в Екатеринбурге не самая сложная:
«В Европе, например, если собственник дома не хочет освобождать землю под новый проект, никто не может его заставить это сделать. В Чехии многие огромные проекты не могут начаться годами — потому что владелец земли не дает сервитут для проезда».
При этом, по словам г-на Пучкова, екатеринбургские застройщики могли бы использовать европейский опыт для решения проблем при освоении застроенных территорий:
«В Англии у архитекторов уходит до 1,5 лет на создание проекта развития таких площадок — он не только решает вопросы с расселением, но и думает, как вписать новую застройку в уже существующую. Разговаривает с жителями окрестных кварталов, показывает им проект и объясняет, насколько интереснее и функциональнее станет их район после нового строительства. Он вовлекает этих жителей в процесс, они становятся помощниками девелопера в переговорах с собственниками домов, которые нужно расселить. Думаю, эту практику можно взять на вооружение и нашим застройщикам».