эксперты Андрей Волков управляющий филиалом Абсолют Банка в г. Екатеринбурге Роман Горулев заместитель директора по малому и микробизнесу Уральского РЦ Райффайзенбанка Александр Комаров директор ек
эксперты
Андрей Волков
управляющий филиалом Абсолют Банка в г. Екатеринбурге
Роман Горулев
заместитель директора по малому и микробизнесу Уральского РЦ Райффайзенбанка
Александр Комаров
директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ»
Константин Лазарев
заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка
Дмитрий Попов
начальник департамента малого и среднего бизнеса ВУЗ-банка
Наталья Придачкина
начальник отдела кредитования ККО АКБ «СОЮЗ» в Екатеринбурге
Чем пугает продавцов помещений ипотека
Когда коммерческая ипотека появится во многих банках
Банкиры прогнозируют, что ипотека на коммерческую недвижимость будет развиваться особенно активно. Но только когда будут ликвидированы пробелы в законодательстве, регулирующем подобные сделки. Длительная процедура оформления залога беспокоит финансовое сообщество больше всего.
При ипотечном кредитовании жилья объект недвижимости, купленный на заемные средства, считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации прав собственности заемщика (ст. 61.1 и 77 закона «Об ипотеке»). Нежилые помещения пока можно оформить в залог только после регистрации права собственности, а не одновременно. Каждая из этих процедур в отдельности занимает до 28 дней.
И все-таки желающие купить офисную, торговую, складскую недвижимость в кредит находятся, даже несмотря на проблемы со сроками оформления и залогами. В итоге ждать изменений в законе не стали и банки — они предложили программы коммерческой ипотеки, позволяющие покупать недвижимость без дополнительных залогов и выплачивать деньги продавцу до окончания регистрации сделки.
На вопрос «Вы кредитуете покупку коммерческой недвижимости?» почти каждый банк ответит «да». Но чаще всего речь идет об инвестиционных кредитах на сроки до пяти лет и с дополнительным обеспечением (например, под имеющуюся недвижимость). Александр Комаров, директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ»: «Желающим купить офис или магазин большинство банков предлагают как альтернативу классической ипотеке другие продукты, например нецелевую ипотеку. В Екатеринбурге и Каменске-Уральском у нас много клиентов, которые брали кредиты на развитие бизнеса и приобретение коммерческой недвижимости под залог собственных коттеджей». Банкиры уверяют: можно обойтись и залогом покупаемого помещения, но подобные сделки они рассматривают в индивидуальном порядке. «Мы, как и многие банки, выдаем деньги юридическим лицам на приобретение коммерческой недвижимости под залог как существующей, так и приобретаемой — в рамках обычного кредитования предприятий, — пояснил «ДК» топ-менеджер одного из кредитных учреждений. — Но выделять ипотеку на коммерческую недвижимость в самостоятельное направление пока не будем».
Появление в банке специализированной программы говорит о намерении поставить кредитование нежилой недвижимости на поток, привлечь внимание к продукту. На такой шаг решились немногие.
ИМПЭКСБАНК до присоединения к Райффайзенбанку1 предлагал клиентам купить офисы, склады или торговые помещения в рамках инвестиционного кредитования. Отдельную программу коммерческой ипотеки запустили в прошлом году, когда с переходом на стандарты Райффайзенбанка появилась возможность предоставлять финансирование на десять лет. Кроме Райффайзенбанка, специализированные кредиты на нежилые объекты под залог покупаемых помещений юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в Екатеринбурге предлагают ВУЗ-банк и НОМОС-Банк, физическим лицам — АКБ «СОЮЗ», а Абсолют Банк кредитует обе категории клиентов (см. «Детали» на с. 30). Андрей Волков, управляющий филиалом Абсолют Банка в г. Екатеринбурге, объясняет введение коммерческой ипотеки развитием бизнеса и банковских технологий, ростом цен на квадратные метры. «Накопилась критическая масса клиентов. Стало очевидно, что цены на рынке недвижимости растут и если покупать помещение, то лучше как можно раньше», — дополняет Дмитрий Попов, начальник департамента малого и среднего бизнеса ВУЗ-банка. Роман Горулев, заместитель директора по малому и микробизнесу Уральского РЦ Райффайзенбанка, отмечает, что екатеринбургские компании готовы к долгосрочному кредитованию: «Было время, когда сложно было планировать и на год вперед. Сейчас на десять лет — это нормально».
Летом 2007 г. о планах развивать коммерческую ипотеку заявляли и другие кредитные учреждения. Банковский рынок развивался, появилась стабильная ресурсная база и возможности для долгосрочного кредитования, с другой стороны, сформировался цивилизованный рынок коммерческой недвижимости, поясняет г-н Попов. О введении программы «Ипотечный кредит на приобретение объектов коммерческой недвижимости» для юридических и физических лиц заявил, например, СКБ-банк, пояснив, что подобный план «зреет давно» и потребность бизнеса в финансировании высока. Условия подобной услуги есть на сайте Сберинвестбанка. Однако сейчас в обоих учреждениях предпочитают не комментировать продукты. Осенние события (ипотечный кризис, вызвавший проблемы с ликвидностью в банковской сфере) отодвинули работы по внедрению новых программ на второй план и заставили пересмотреть приоритеты в кредитовании в пользу наиболее выгодных и часто коротких продуктов (в корпоративном сегменте — кредиты на пополнение оборотных средств, овердрафты и т. п.). Константин Лазарев, заместитель председателя правления Свердловского Губернского банка: «В июле много банков заявили о том, что будут финансировать сделки по покупке коммерческой недвижимости. Маховик раскрутился, но наступил август, всем стало не до того. Теперь надо ждать, пока ситуация успокоится и эта тема вновь станет актуальной».
Среди всех видов недвижимости — загородной, коммерческой, жилой — банки считают последнюю наименее рискованной и самой ликвидной. Г-н Лазарев: «Возникает вопрос, есть ли смысл продвигать коммерческую ипотеку при недостатке средств на обычную. Коммерческая будет развиваться, если у банков все хорошо, денег много». По его мнению, до кредитования офисов, складов и торговых площадей у банков просто не доходят руки. Сразу несколько кредитных учреждений сообщили «ДК», что «работы над продуктом ведутся».
«Рынок ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и в целом по России не развит, несмотря на наличие высокого спроса», — делает вывод Дмитрий Попов. Пока ниша свободна, пионеры коммерческой ипотеки собираются наращивать портфели. Изменения на финансовых рынках заставили поднять ставки, объясняет г-н Попов. В первом полугодии 2008 г. возврата стоимости ресурсов к докризисному уровню он не ожидает: «Но это не означает свертывания программ — просто дешевой коммерческой ипотеки пока не будет».
Целевая аудитория программ коммерческой ипотеки — малый и средний бизнес (ИП, предприятия) либо физические лица, желающие инвестировать в недвижимость. В классификации Райффайзенбанка под ипотечные программы попадает «микробизнес» с годовой выручкой до 35 млн руб. (сумма кредита до 10 млн руб.) и малый бизнес с выручкой до 280 млн руб. (сумма кредита до 80 млн руб.). Общие требования к заемщику — юридическому лицу: работа на рынке шесть-двенадцать месяцев, прибыльный бизнес, положительный собственный капитал. Г-н Горулев: «Обычно мы рассчитываем, чтобы ежемесячный платеж банку по обслуживанию основного долга и процентов не превышал 70% от чистой прибыли компании за месяц».
Банкиры, запустившие коммерческую ипотеку, признают, что этот продукт сложнее, чем ипотека для физлиц. На цену и ликвидность нежилого помещения влияет множество факторов — от места расположения до цели использования. Заемщиками выступают индивидуальные предприниматели с нестабильным уровнем дохода или предприятия, чье финансовое состояние оценить сложнее, нежели заработок частного лица. Наталья Придачкина, начальник отдела кредитования ККО АКБ «СОЮЗ» в Екатеринбурге, добавляет, что при покупке встроенных помещений (комнаты в офисном центре или на первом этаже жилого дома) актуальным оказывается вопрос о земле: если собственник здания решит сдать землю в аренду или заложить, продать площади будет проблематично.
«Этот продукт довольно молодой для российского рынка, по нему недостаточно отработана технология», — признает г-н Волков. Соответственно сроки таких займов короче, чем по жилой ипотеке (максимум 15 лет, в то время как по кредитованию жилья ВТБ24 недавно предложил 50-летнюю программу), а проценты выше.
Ставки, как всегда, «определяются индивидуально». В среднем, по словам Дмитрия Попова, кредиты выдаются под процент до 20% годовых: «Ипотека — это продукт, который надо продавать. Если смотреть исключительно на ставку, то 20% — это дорого. Если сопоставить с арендой, то даже при такой стоимости кредит экономически целесообразен. Покупая недвижимость, клиент увеличивает капитализацию компании, защищает бизнес от постоянно растущих арендных ставок, наконец, помещение растет в цене». Банкиры признают, что выбирать клиентам все равно не приходится — предложение невелико. В отличие от инвестиционных кредитов ипотечные программы позволяют обойтись без дополнительных залогов и получить кредит не на два-пять, а на 10-15 лет. «К нам приходят клиенты других банков, которые платят от 16 до 20% годовых при сроке кредита до двух лет, — рассказывает Роман Горулев. — Предприятию с хорошей рентабельностью, безусловно, интереснее гасить долг в течение десяти лет, не изымая больших сумм из оборота».
Банкиры не разглашают величину портфелей по программам коммерческой ипотеки, ссылаясь на то, что продукт новый и в 2007 г. его только обкатывали. А о планах говорят охотно. Райффайзенбанк с начала года получил заявки на кредиты на сумму более 200 млн руб. По данным ВУЗ-банка, в прошлом году программа уже пользовалась повышенным спросом, выдано «несколько сотен миллионов рублей». «В денежном выражении значительная часть кредитов для малого и среднего бизнеса в 2007 г. пришлась на покупку коммерческой недвижимости», — констатирует г-н Попов. Самой востребованной он называет ипотеку офисных и торговых помещений.
В екатеринбургском филиале Абсолют Банка на коммерческую ипотеку приходится 5% сделок по кредитованию физических лиц. Популярные объекты, как замечает Андрей Волков, — офисы в Екатеринбурге и отдельно стоящие здания в области под склады и производства. Аналогичная ситуация по кредитованию частных лиц складывается и в АКБ «СОЮЗ». Со второго квартала 2008 г. банк планирует запустить программу кредитования малого и среднего бизнеса на приобретение коммерческой недвижимости.
Объемы кредитования коммерческой недвижимости могли бы расти в разы быстрее. Проблема в продавцах — они не хотят участвовать в оформлении ипотечных сделок.
Причин две — отсрочка платежа на период регистрации залога (а иногда и договора купли-продажи) и необходимость предоставить еще не проданную недвижимость в залог банку. Продавцы не хотят ввязываться в долгую процедуру регистрации и получать деньги по частям по мере ее прохождения.
Дело в том, что при жилищной ипотеке залог регистрируется по закону одновременно с договором купли-продажи, а при коммерческой покупатель вправе оформить приобретенный офис в залог только после госрегистрации перехода права собственности. Процедура длится 28 дней (по жилью почти вдвое меньше — 15), после чего еще 28 дней регистрируется залог. Все это время банк, если он выдаст деньги сразу же, остается без обеспечения. При кредитовании жилья банки перечисляют деньги продавцу квартиры на основании расписки о том, что договор купли-продажи недвижимости приняла Федеральная регистрационная служба. В случае с коммерческими площадями риск слишком высок.
Есть несколько вариантов решения проблемы. Первый — оформить помещение в залог до его официальной продажи (т. е. залогодателем выступает продавец, получивший пока только аванс). Затем через 28 дней, когда залог зарегистрируют, — заключить и отдать в Регистрационную палату договор купли-продажи (при этом продавцу перечисляют основную часть денег на основании расписки, что Регистрационная палата документы приняла). Наконец, еще через 28 дней переоформить залог (залогодателем становится покупатель помещения, а продавец получает остальные деньги). Такой порядок наиболее удобен для кредитного учреждения. Но схема настолько запутанная, что ряд банков предпочитают не выкладывать ее на сайтах и дают «только посмотреть» при обращении в офис — чтобы не пугать клиентов заранее. Найти собственника недвижимости, готового пройти через все эти этапы, проблематично, признают банкиры.
«Схема непопулярна среди продавцов, но, думаю, со временем отношение к коммерческой ипотеке будет меняться. Чтобы гарантировать, что деньги продавец получит, мы открываем аккредитив — «виртуальную банковскую ячейку», куда перечисляем кредитные средства, и по мере прохождения этапов госрегистрации сделки производим расчеты с продавцом», — поясняет г-жа Придачкина. Пока владельцы недвижимости не хотят отдавать собственность в залог до продажи, даже с аккредитивом. Г-н Горулев: «У нас на текущий момент нет ни одной доведенной до конца сделки, когда продавец согласился оформить помещение в залог. Владельцы недвижимости готовы продать помещение чуть дешевле кому-то другому, но получить деньги сразу и без лишних рисков и затрат времени и сил».
Пока законодатель не упростил механизм регистрации, банки пытаются самостоятельно адаптировать схему предоставления кредита к реальности. Райффайзенбанк предлагает выдать деньги сразу же, но при условии, что заемщик предоставит дополнительное обеспечение на время регистрации договора, а затем и ипотеки купленного помещения (т. е. на два-три месяца).
В ВУЗ-банке утверждают, что могут воплотить «индивидуальные залоговые схемы», которые делают коммерческую ипотеку доступной для клиентов без дополнительного обеспечения. Детально механизм не раскрывают, поясняя, что это техническое ноу-хау банка. «Самое простое — дать клиенту деньги, на которые он купит недвижимость, оформит ее на себя и только затем заложит в пользу банка. То есть достаточно долго — до двух месяцев — банк будет находиться без обеспечения. Для части клиентов можно пойти на такой риск», — считает Дмитрий Попов.
Другой вариант — первичным залогодателем выступает все-таки продавец, но и деньги он получает сразу. «Когда он подписывает договор залога, мы оплачиваем недвижимость, и дальше, после регистрации залога, эта недвижимость по договору купли-продажи передается новому собственнику — нашему клиенту», — в общих словах описывает схему г-н Попов. Чтобы снизить риски незащищенных сторон, банк использует в качестве агента-посредника собственное риэлторское агентство.
ВУЗ-банк планирует развивать и лизинг недвижимости. Риски кредитора при такой форме финансирования еще ниже — недвижимость по условиям лизинговой сделки находится на балансе банковской лизинговой компании. Это ускоряет процесс. «Рынок дефицитный, если клиент уже подобрал какой-то объект, банк должен быстро принять решение, иначе помещение уйдет. Времени для классического кредитного анализа может и не хватить. Лизинг позволит быть лояльнее к клиенту и быстрее», — полагает Дмитрий Попов.
Полностью заменить ипотечное кредитование лизингом нельзя. Проблема рынка коммерческой недвижимости — большое число полуофициальных сделок: продавцы предпочитают указывать в договоре купли-продажи лишь часть реальной стоимости объекта. Лизинг предполагает полную легализацию — покупать недвижимость будет банк. К тому же лизинг интересен лишь тем, кто платит НДС, так как помогает экономить на налогах. Малому бизнесу, использующему специальные режимы налогообложения, лизинг просто невыгоден — сделка становится дороже на 18%. «С запуском лизинга недвижимости у нас будет больше инструментов для удовлетворения одних и тех же потребностей в зависимости от клиента, условий сделки, ее легализации и т. п.», — поясняет г-н Попов.
Чтобы предсказать направления развития коммерческой ипотеки, достаточно вспомнить, какой была жилищная ипотека несколько лет назад. Запустив программы в 2003 г., банки не перечисляли деньги продавцам квартир до регистрации (затем выдавали сразу, но под повышенный процент — как обычный потребительский кредит), не кредитовали покупку жилья в строящемся доме, загородную недвижимость, а полученный кредит нельзя было рефинансировать. Г-н Волков: «Коммерческая ипотека также меняется в пользу клиента: снижаются ставки, растет срок кредитования. Однако все это происходит медленнее».
К слову, специализированные программы рефинансирования коммерческой ипотеки уже есть, например, в Райффайзенбанке. Роман Горулев отмечает, что этот продукт проще — нет проблем с продавцом, недвижимость уже в собственности клиента, остается только перерегистрировать залог.
Банкиры надеются, что закон, упрощающий оформление кредитуемого помещения в залог, скоро будет принят. Г-н Горулев: «Тогда рынок ждет взрывной рост. Масса клиентов с хорошим финансовым состоянием желают приобрести недвижимость, но у них нет дополнительного обеспечения. Особенно среди розничных торговых компаний».
Если к тому времени сойдет на нет и кризис ликвидности, то коммерческая ипотека привлечет внимание всех крупнейших игроков, убежден Дмитрий Попов: «За счет кредитов сможет проходить до половины всех сделок с коммерческой недвижимостью. Большие перспективы — у рынка промышленной и складской недвижимости в целом и с привлечением ипотечных кредитов в частности». Эксперты ссылаются на опыт европейских стран: мы ничего не изобретаем на финансовых рынках, раз коммерческая ипотека развита за рубежом, значит, будет и у нас.
1 Юридическое объединение ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» и ОАО «ИМПЭКСБАНК» завершилось 23 ноября 2007 г.
детали
Банки создали специализированные программы коммерческой ипотеки
Ипотечные программы на покупку коммерческой недвижимости (условия для кредитов в руб.)*
| Банк | Программа | Сумма | Срок | Ставка | Сумма участия заемщика | Комиссия за оформление кредита, % от суммы | Категория заемщиков | Дополнительный залог |
| Кредиты для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей | ||||||||
| Абсолют банк | Кредит «Инвестиционный» | От 900 тыс. до 30 млн руб. | До 84 месяцев | 14,25% | Не обязательно | До 1% | Предприниматели, юридические лица | Поручительства учредителей (для ООО), членов семьи (для ИП). Рыночная стоимость залоговой недвижимости должна превышать сумму кредита |
| ВУЗ-банк | Кредит на коммерческую недвижимость | От 2 млн руб. | До 10 лет | От 16% | От 0% с допзалогом или от 10% без допзалога | Индивидуально | Предприниматели, юридические лица | Не требуется (при собственном взносе от 10%) |
| номос-банк | На покупку недвижимости | От 150 тыс. до 15 млн руб. | До 60 месяцев | 13,5% | 30% | 0,5-1% (не менее 3 тыс. и не более 10 тыс. руб.) | Предприниматели, юридические лица. Среднемесячная выручка не менее 125 тыс. руб. | Поручительство учредителей и/или третьих физических или юридических лиц |
| Райффайзенбанк | Коммерческая ипотека | До 80 млн руб. | До 10 лет, грейс-период по уплате основного долга до 6 месяцев | Индивидуально (фиксированная или плавающая, привязанная к МосПрайм) | 30% | До 1% | Микробизнес (годовая выручка до 1 млн евро в год) – сумма кредита до 10 млн руб., малый бизнес (годовая выручка до 8 млн евро в год) | Поручительство собственников бизнеса, до оформления недвижимости в залог – любое имущество, в т. ч. товары в обороте |
| Кредиты для физических лиц | ||||||||
| Абсолют Банк | «Инициатива» | От 900 тыс. до 60 млн руб. | До 7 лет | 13-15% | 30% | 1%, но не более 15 тыс. руб., 1,5 тыс. руб. за рассмотрение заявки | Возраст от 21 года до 55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин (на момент окончания срока кредита) | – |
| АКБ «СОЮЗ» | Ипотечный кредит на покупку нежилой недвижимости | От 500 тыс. до 25 млн руб. | До 10 лет | 15% | 25% | 1%, не менее 8 тыс. руб. и не более 52 тыс. руб. | Возраст от 22 до 65 лет (на момент окончания срока кредита) | – |
* Программы банков, ответивших на запрос «ДК». Приведены программы кредитования, где залогом выступает покупаемая недвижимость.
Источник: данные банков.