«В нашем городе есть склонность к гигантомании, но большие БЦ хороши не для всех компаний»

О перепроизводстве в сегменте офисной недвижимости Екатеринбурга начали говорить еще до кризиса. Несмотря на рост вакансий и снижение арендных ставок, город тем не менее потихоньку прирастает новыми бизнес-площадями. Пусть и не в таком количестве, как это было раньше.

Любая недвижимость со временем изнашивается, не только физически, но и морально. Так, число компаний, готовых базироваться в приспособленных под офисы старых советских зданиях, с каждым годом снижается — им есть из чего выбирать. Каковы ожидания арендаторов сегодня и за какими бизнес-центрами будущее, эксперты обсудили в рамках дискуссионного клуба «Делового квартала».

Нужны ли Екатеринбургу новые бизнес-центры?

Андрей Брауде:

— Рынок офисной недвижимости стабилизировался. Это самое важное из того, что произошло с ним за последние два года. ГК RED давно анонсировала, что больше не будет строить бизнес-центры класса «А»: мы уверены, что существующего объема площадей данного класса для рынка Екатеринбурга достаточно. Новые арендаторы есть в каждом из бизнес-центров УК RED. Два объекта класса «А» заполнены на 95%, идет активное «заселение» класса «B», что мы видим на примере БЦ «FM». Считаем, что дальнейший потенциал к развитию — в расширении бизнеса наших резидентов и в приходе новых игроков рынка, в частности из технологического сектора.

Тем не менее самый востребованный сегодня сегмент на рынке коммерческой недвижимости — это качественные склады класса «А» и «В+». Арендные ставки в них в некоторых случаях сопоставимы с офисными площадями в бизнес-центрах класса «В». Всегда найдет своего клиента и цивилизованный стрит-ритейл, который широко представлен в портфеле УК RED. В целом, согласно нашим данным (которые совпадают с выводами УПН), в 2017 г. девелоперы осуществляют индексацию ставок, стабилизация переходит в плавный рост. В текущей ситуации спекулятивный девелопмент неактуален.

Михаил Терехов:

— В нашем бизнес-центре объем вакантных площадей не более 15%. Значительная часть помещений сдается в отделке под чистовую, в основном мы предлагаем в аренду большие пространства — этаж, половина этажа. В центре Екатеринбурга достаточно коммерческих площадей. Есть новые БЦ, которые загружены не полностью. Мне кажется, новые деловые комплексы нужны в удаленных районах города.

Сергей Кравчук:

— Мы реализуем проект делового центра ASK (класс «В») в Орджоникидзевском районе. В этой локации наша компания ведет строительство большого жилого комплекса «Северное сияние». Мы видим, что востребованы небольшие офисы — до 50 кв. м. Наши потенциальные покупатели — компании сферы услуг (то есть микробизнес), которым достаточно помещений площадью в 30 кв. м, а также «маленькие инвесторы». Мы предложили им то, чего не было на рынке, и видим стабильный спрос.

Ольга Горшкова:

— В класс «А», как правило, заходят крупные международные компании, причем на условиях долгосрочной аренды. Бизнесы, выбирающие офисы в бизнес-центрах класса «В», как показывает опыт, более мобильны, они с большой легкостью меняют локацию. В современных крупных БЦ сложно предложить мелкую нарезку — глубина здания не позволяет. Но некоторым нужны небольшие помещения в центре города, поэтому бизнес-центры класса «С», предоставляющие такую возможность, всегда будут пользоваться спросом. Правда, в этом случае остро встает вопрос с парковками.

Владимир Андреев:

— Мы занимаемся не только своими объектами (БЦ «Филитцъ» и «Эльбрус»), в городе, наверное, нет ни одного бизнес-центра, с которым бы мы не сотрудничали, включая управление недвижимостью. Сегодня объем предложения площадей в центре города превышает спрос, особенно в классе «В». Это дает компаниям возможность мигрировать из одного объекта в другой в поисках лучших условий. Арендные ставки гуляют в диапазоне от 600-900 руб. за кв. м. Тем не менее я считаю, что новые бизнес-центры нужны. Но, наверное, следует предложить рынку свежую концепцию, например небольшой, уютный, тихий комплекс с паркингом в центральной части. В нашем городе есть склонность к гигантомании, но большие БЦ хороши не для всех компаний, даже крупных и серьезных.

Что касается «периферии», мы выступаем в роли девелопера БЦ «Эльбрус» на Эльмаше и, как и коллеги, видим спрос на маленькие помещения. Практически все офисы площадью 20-30 кв. м уже проданы. Причем стоимость квадратного метра в этом проекте достигала 95 тыс. руб., то есть как в центре города. До недавнего времени в огромном Орджоникидзевском районе не было ни одного нового бизнес-центра. В то же время объекты класса «С» (здания советского периода) заполнены, а ставки в них достигают 800 руб. кв. м. Но для собственника бизнеса или инвестора покупать помещение в таком здании — значит сделать шаг назад. Вы будете бесконечно тратить деньги на содержание и ремонт. Поэтому мы видим высокий спрос на наш объект.

Каковы ожидания компаний по отношению к бизнесу? Есть ли запрос на уникальность?

Ольга Горшкова:

— Арендаторы хотят сразу получить высокий уровень качества и сервиса. Если речь идет о крупных проектах, оптимальный вариант для компании — помещение с отделкой под чистовую. Если говорить о помещениях менее 100 кв. м, даже до 200 кв. м, удобнее всего офис с чистовой отделкой, максимально оснащенный с технической точки зрения. Это то, что притягивает клиентов, стимулирует их к быстрой покупке. Ценится возможность трансформации помещений минимальными усилиями.

Динамичные современные компании проявляют интерес к созданию собственной инфраструктуры внутри офиса. Соответственно, возникают вопросы по созданию новых точек подключения, например к воде для кухни. Зачастую бизнес оптимизирует пространство за счет расстановки рабочих мест, но берет дополнительные площади, чтобы получить дополнительные помещения: места для приема пиши, санузлы, душевые — поскольку сотрудники приезжают на работу на велосипедах.

Отдельная тема — серверные комнаты, их запрашивают все арендаторы. Такие помещения требуют решения вопроса с кондиционированием и, что еще сложнее, с безопасностью. Представим ситуацию: на этаже, где размещаются 2-3 арендатора, есть одна оборудованная серверная комната, но, согласно требованиям внутренней политики компаний, они не могут совместно ее использовать. Возникает вопрос: можно ли создать в БЦ дополнительную серверную комнату? Это требует достаточной обеспеченности площадки энергоресурсами.

Михаил Терехов:

— Востребован формат open space. На мой взгляд, отчасти этот тренд обусловлен кризисом, поскольку такое помещение позволяет экономить пространство. К тому же большинство крупных международных компаний требуют именно такой формат офиса, обуславливая это открытостью среди своих сотрудников и прозрачностью бизнес-процессов. Будущее за мобильными, легко трансформируемыми офисами. Помещения площадью 100-150 кв. м у нас стоят в экспозиции не более нескольких недель. И поддержу коллегу: мы тоже столкнулись с запросами на дополнительные серверные комнаты, поэтому увеличиваем их число.

Андрей Брауде:

— В 2010-2012 гг. процесс заключения сделки с крупной компанией мог занимать 9 месяцев — и это было нормально. В своей работе мы всегда ориентируемся на опыт европейских коллег. Не секрет, что у многих европейских компаний в штате есть такая должность, как фасилитатор. И если смотреть на переговоры с точки зрения фасилитатора, очевидно, что внутри сделки есть несколько моментов, которые отнимают слишком много времени. Например, обсуждение размера пени — 0,1% или 0,2% — может длиться три месяца, если с двух сторон юристы заняли оборону и ведут внутренние войны, забыв про сделку. Поэтому сейчас мы сразу определяем правила ведения переговоров: какие пункты неизменны, и по ним надо прийти к соглашению с самого начала, остальное — стандарт. Аспекты, которые принципиально важны для арендатора, мы готовы обсуждать. В результате срок заключения сделки сократился в 2-3 раза. Выигрывают обе стороны.

Владимир Андреев:

— Арендаторы начали уделять внимание аспекту, который я бы назвал «интеллектуальной составляющей» бизнес-площадок. Например, недавно несколько клиентов выбрали Ельцин Центр только потому, что там постоянно происходят интересные события — конференции, мероприятия, встречи с медийными персонами. Для них важна не только деловая, но и культурная активность, интеллектуальная среда.

Сергей Кравчук:

— Мы долго спорили, создавать ли в «Огнях Екатеринбурга» лобби или продать эти площади — и пошли навстречу «креативщикам»: сохранили пространство в собственности. Управляющая компания постоянно проводит там мастер-классы, дегустации — и живущие в комплексе люди это высоко ценят. Сейчас мы проецируем этот опыт на жилые комплексы.

Каким должен быть бизнес-центр сегодня, чтобы сохранить статус и соответствовать растущим ожиданиям компаний через 5-10-20 лет?

Ольга Горшкова:

— Все упирается в объем инвестиций. Уровень ставок в объектах класса «А» был завышен (2 тыс. руб. в 2008-2010 гг.), кризис ситуацию выровнял, сейчас цифры другие. Чтобы сегодня построить современный бизнес-центр, надо переходить на другой уровень проектирования и строительства. Будущее — за технологичными деловыми комплексами, девелоперы (управляющие компании) которых рассчитывают не только объем инвестиций в строительство, но и стоимость его эксплуатации с учетом старения объекта, и оснащают его соответствующим образом.

Андрей Брауде:

— Рынку коммерческой недвижимости Екатеринбурга немногим более 10 лет, столько же — и большинству ключевых объектов города. С самого начала своей деятельности УК RED работала над созданием системного цивилизованного подхода к содержанию объектов. Здесь и корректные взаимоотношения с арендаторами, которые приводят к высокому уровню лояльности. И продуманный комплекс технических мероприятий, позволяющих поддерживать объекты в прекрасном состоянии. И внимательное отношение к окружающей среде, будь то поддержка мировых экологических проектов или работа с энергоэффективными «зелеными технологиями».

УК RED свою эксплуатационную стратегию рассчитывает на 30 лет на основе планов и требований собственника. Если подразумевается долгосрочное владение и класс «А», будет разработана и (что важно) реализована программа капитальных и текущих ремонтов и других действий по обеспечению жизненного цикла объекта. Когда стратегия понятна и прозрачна и для собственника, и для арендатора, становится очевидно, почему средняя ставка в классе «А» составляет 1200 руб. УК RED гарантирует арендатору комфорт на долгие годы.

Владимир Андреев:

— Эксплуатация здания — очень важная и больная тема. К сожалению, не все собственники озабочены текущим состоянием своих объектов и не все управляющие компании выполняют свою работу на должном уровне. Нередко мы видим: здание отлично выглядит снаружи, но внутри плитка отваливается, смесители текут. О каком сохранении статуса через 10 лет тут говорить?

Михаил Терехов:

— Будущее за нестандартными и концептуальными объектами с развитой инфраструктурой, включающей в себя отель, фитнес-центр и конгресс. Список требований постоянно растет в связи с развитием новых технологий. Актуальность не потеряют те бизнес-центры, которые смогут быстро адаптироваться под изменяющиеся требования.

Можно ли реанимировать морально устаревшие деловые центры, или проще «под бульдозер»?

Ольга Горшкова:

— Это непростая тема. Важно, кто владеет зданием и каков его статус: не является ли оно памятником архитектуры. Если объект находится под охраной государства, его необходимо реанимировать. Другого пути нет. При отсутствии обременений возможны варианты. У нашей компании был опыт, когда вместе с участком к нам перешло в собственность старое здание. Мы долго думали, сможем ли его эксплуатировать (и получать хоть какие-то деньги) до момента сноса — и не смогли найти ни одного варианта. Я думаю, большую часть старых офисных домов придется убирать. На горизонте в 20 лет это проблемные активы, большинство из них нежизнеспособны.

Владимир Андреев:

— Один бизнесмен купил старое здание, как мы его ни отговаривали. Его привлекла стоимость — 30 млн руб. Когда речь зашла о реконструкции, выяснилось, что реновация фасада обойдется в 30 млн руб., таких же вложений потребует ремонт канализации. Легче построить новый БЦ. Что делать с такими объектами, непонятно. Хотя и сегодня к нам поступают запросы на планировочные решения с кабинетной системой, которые есть только в старых зданиях — бизнес-центрах класса «С».

Сергей Кравчук:

— Старые здания нещадно эксплуатируются — никто в них не вкладывается. Основная беда таких объектов — огромное число собственников (доходит до сотни), и они никогда не смогут договориться. Что будет с такими зданиями, покажет время. Возможно, появится инвестор, который увидит, что для него целесообразно купить объект, снести его, чтобы построить на этом месте новый.

Подготовила Виктория Говорковская