Рынок жилья в Екатеринбурге подмораживает, офисы продолжают расти

Жилая недвижимость

Процветавший в течение года в регионе рынок нового жилья к декабрю сбавил темпы развития. Ведущие застройщики сокращают планы ввода в 2015 г., а более мелкие игроки рынка, возможно, заморозят стройки. При этом число екатеринбуржцев, которые могут позволить себе новую квартиру, может резко сократиться.Ситуация на рынке новостроек чуть более чем полностью зависит от уровня платежеспособного спроса, констатирует Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс».

+ Жилья достаточно

Сегодня с уверенность можно сказать, что рынок жилья в Екатеринбурге принадлежит покупателю: жилья хватает.

Этот год стал ударным с точки зрения строительства жилых домов — начато много проектов, запаса хватит на несколько лет. Объемы ввода снова достигли 1 млн. кв. м. Например, «Атомстройкомплекс» планирует ввести абсолютно рекордный за 20 лет объем недвижимости — 366 тыс. кв. м. Из них жилья — 240 тыс. кв. м. Это полностью по всем документам и фактически готовое жилье. Надо отдать должное, мэрия ведет политику вместе с УГСН: не принимать неготовое жилье. У нас и у других застройщиков, я думаю, предъявленное жилье будет готово на 100%.

При этом перенасыщения рынка не произошло. В этом году мы наблюдали всплеск отложенного спроса, когда люди приобретали жилье на будущее: для детей, для внуков, а также чтобы сохранить деньги. Вообще, я считаю, что жилье — идеальный и мощный инструмент сохранения денег. Это как раз тот случай, когда эфемерные активы можно превратить в реальный актив, который можно увидеть, потрогать, в котором можно жить.

В будущем перенасыщения рынка также не ожидается, так как застройщики корректируют планы с учетом изменившейся экономической ситуации. Например, в 2015 г. мы планировали нарастить объем строительства жилья и ввести уже порядка 300 тыс. кв. м, мощности у нас нормальные и земли хватает. Но последние события зас­тавили нас пересмотреть планы: объемы готового строительства сокращены до 200 тыс. кв. м. То есть мы начнем все запланированные проекты, но не все закончим к концу 2015 г.

— Увеличились риски заморозки строек

Сейчас на рынке Екатеринбурга есть мелкие застройщики, которые начали развиваться в условиях рас­тущего рынка. Они построили свои условные полтора домика, привлекли деньги населения для новых проектов. И именно эти площадки сегодня вызывают опасение. Такие застройщики могут их заморозить либо начать демпинговать, чтобы привлечь новые деньги для строительства.

Я не знаю точное число таких застройщиков. Но то, что проблемные площадки в Екатеринбурге уже существуют, — знаю. Например, на ул. Бакинских Комиссаров — на участке, прилегающем к нашему. В то время, когда мы только готовим проект планировки территории, всю необходимую документацию для перевода земель из категории ИЖС, наши соседи уже продают квартиры — без проекта и разрешения.

Беспокоит и то, что ипотека и программы от заст­ройщиков — это только финансовый инструмент, и, конечно, они не будут лишними на рынке. Но я вижу другую проблему: нужно, чтобы у людей в принципе деньги были. Да, в этом году спрос был высоким. Но в случае остановки промышленного производства и сокращения рабочих мест никакие финансовые инст­рументы — ни ипотека, ни рассрочка — не смогут повысить покупательскую способность.

Не стоит ждать, что жилье подешевеет, как это было в 2008 г. Нынешний рынок сильно отличается от рынка прошлого кризиса. Сегодня очень много жилья строится, но не сказал бы, что очень много готового. Уверен, цены на новое жилье — через три месяца, через полгода — вырастут по объективной причине: стоимость квадратного метра идет за стоимостью доллара. Примерно 10‑15% себестоимости наших объектов составляют материалы, закупочные цены которых зависят от курса доллара. Если считать, что доллар за год вырос в два раза, себестоимость квадратного метра увеличилась минимум на 10%. Если не случится других потрясений, думаю, что этот показатель на том же уровне и останется.

Офисная недвижимость

Падение спроса на офисы и растущий из-за ударных темпов строительства объем предложений в 2014 г. определили рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. В будущем конкуренция между девелоперами только ужесточится. При этом демпинга ждать не стоит, отмечает генеральный директор УК RED. УК RED. 

— Падает спрос

В Екатеринбурге в 2014 г. планируется ввод 96 тыс. кв. м качественных офисных площадей, почти вдвое больше, чем в 2013 г. Но годом ранее новые БЦ оказались востребованными, а сейчас наблюдается отрицательная динамика поглощения. Прогнозируемый объем спроса — 70 тыс. кв. м. В целом 2013 г. и первое полугодие 2014 г., когда объем вакантных площадей не превышал 12%, можно назвать временем равновесия. Рынок постепенно из него выходит.

В 2015 году невостребованных офисов в Екатеринбурге, скорее всего, станет больше: темпы строительства новых БЦ не уменьшатся, в том числе потому, что девелоперы стремятся скорее закончить начатые объекты.

Оптимизация расходов бизнеса заметно изменила структуру спроса. Часть арендаторов, в том числе иностранных, серьезно сократили присутствие в регионе. С учетом ввода в 2013 г. БЦ «Президент» доля вакантных площадей А‑класса сейчас составляет 23% (в классах В+ и В пустует 9% и 12% площадей соответственно). Новые проекты в основном также ориентированы на высокий сегмент; с их вводом риск перенасыщения рынка качест­венными офисами увеличивается.

Неопределенность ближайшего будущего побуждает некоторых инвесторов пересматривать стратегию управления бизнес‑центрами.

«Застройщики новых офисных центров, для которых данные активы не являются профильными, предпочитают выходить из проектов посредством их продажи», — комментирует генеральный директор УК RED Алексей Клименко.

Предпочитая быстрые деньги «длинным», девелоперы отказываются от сдачи офисов в аренду. А потребитель, напротив, стремится уйти от крупных трат, предпочитая аренду.

Сейчас у потребителей есть два варианта: купить офис по 90 тыс. за кв. м либо снять его за 800‑900 руб. за кв. м. Так или иначе, мотив сохранить деньги, вкладывая в коммерческую недвижимость, был определяющим на рынке в 2014 г.

+ Офисы станут лучше

На фоне постепенного насыщения рынка заметно подешевела аренда офисов классов В и В+ — в среднем на 11% за год. В 2015 г. снижение ставок продолжится. При этом ситуация в БЦ класса А относительной стабильна.

«Темпы заполнения замедлились, но значительного снижения ставок не происходит, в том числе потому, что это неминуемо скажется на качестве оказываемых услуг БЦ и негативно отразится на комфортном пребывании арендаторов», — уверен г-н Клименко.

В группу риска в 2015 г. попадут офисные центры с неудобным расположением и низким качеством обслуживания. Невостребованными могут оказаться и офисы большой площади (от 100 кв. м) либо помещения, требующие ремонта.

Сегодня, впервые с 2011 г., дешевеют офисы класса В на вторичном рынке. Цена квадратного метра за 2014 г. опустилась с 91,6 до 88,2 тыс. руб. Примерно на той же отметке держатся цены в новых объектах (88,4 тыс. руб.). Но здесь, наоборот, положительная динамика: с 2014 г. стоимость 1 кв. м в среднем увеличилась на 10 тыс. руб.

Корректировка цен значительно расширила выбор на рынке. УК и застройщики вынуждены пересматривать стратегии привлечения покупателей и новых арендаторов, практиковать индивидуальный подход, внедрять бонусные и дисконтные программы.

«Борьба за пот­ребителя развивает новые форматы: коворкинг, офис на час, back‑офис, готовый офис под арендатора и т. д. Плюс застройщики активнее осваивают формат многофункциональных центров, включающих деловые площади», — комментируют в УК RED.

Таким образом, в 2015 г. проблемы могут возникнуть у владельцев некачественных объектов. Качественные будут заполняться либо сохранят уровень 2014 г. Девелоперы признают: бизнес сжат, он урезал расходы, и следующий год будет временем стагнации. По оценке УК RED, восстанавливаться рынок будет медленно. Рост конкуренции продолжится, и в более выгодной позиции окажутся качественные объекты.

Читайте также:

Итоги 2014 г.: уральским банкам придется корректировать бизнес-модели

Санкции ограничили банки в выходе на зарубежные долговые рынки, волатильность рубля — заставила поднять ставки по кредитам и депозитам. В 2015 г. банковская розница существенно сузится. Итоги года в банковской отрасли подводит президент Уральского банка реконструкции и развития Антон Соловьев.

Итоги 2014 г.: уральским лизинговым компаниям стало выгоднее работать с МСБ

Нестабильность экономики сыграла на руку лизинговым компаниям: автомобили стали самыми востребованными предметами сделок. Реалии могут заставить участников рынка сконцентрироваться на работе с МСБ. Итоги года в сфере лизинга подводит Андрей Истомин, генеральный директор компании УРАЛЛИЗИНГ.