«В нашем бизнесе маржинальность и так невысока — 5-15%, а с ростом НДС существенно снизится. Не знаю пока, придется ли повышать цены на метры, снижать мы их точно не можем — себестоимость не падает».
Глава НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев сделал ряд громких заявлений — о ценах на жилье, о том, почему скандальный флагман компании возле «Высоцкого» едва ли достроят скоро, о перспективах реновации в городе и зависти Академическому. DK.RU приводит главные тезисы с большой пресс-конференции г-на Ананьева.
Про реновацию и деревянный туалет с выгребной ямой
— Когда смотришь на Екатеринбург, видишь и небоскребы, и панельки 1980-х годов постройки, и хрущевки, и дома начала освоения Уралмаша, и недострои — все это мешает цельному восприятию города. Мало развивать мегаполис вширь, для этого уже много сделано — районы Академический, Солнечный. Нужно делать упор на развитие застроенных территорий — строить современное жилье на месте старых домов.
Сейчас в городе готовится программа реновации, я как строитель отношусь к этому с большим уважением. Но понимаю, что сравнить ее по масштабу с московской не получится — в столице для реновации привлечено огромное количество денег, у нас же придется средства изыскивать и как-то сделать реновируемые объекты привлекательными для застройщиков. Плюс определенно нужно менять законодательную базу. В Москве сумели изменить закон и соблюсти баланс интересов жителей реновируемых домов и самой реновации. У нас же если мы сейчас сносим ветхий дом, то сразу попадаем в суды — мы предоставляем людям столько метров, сколько полагается по закону, а они хотят жить в более просторных квартирах. И не всегда удается решить вопросы даже в судебном порядке — на каждой площадке всегда есть по крайней мере один жилец, который отказывается съезжать. Его право. Мы так на ул. Уральской снесли полдома, а вторая половина осталась стоять. Деревянный туалет оставили, выгребную яму.
Так что чтобы реновация состоялась, сначала нужно проработать законодательные моменты, определить роли городской администрации, правительства области и застройщиков.
Про долгострой Opera Tower, дорогую частную школу и паузы
— Долгострои, к сожалению, случаются и у нас. Сейчас с многофункциональным центром Opera Tower нет юридических проблем, проект наш, жалко только, что столько времени потеряно из-за конфликта с соинвестором. И ясно, что сейчас достраивать объект в той концепции, что планировалась изначально, уже нельзя — изменилась экономическая ситуация, поменялись требования горожан, мне самому не нравится то, что было. Например, планировался МФЦ с гостиницей, сейчас ясно, что он должен быть с жильем — именно жильем, не апартаментами. Но отельная составляющая все же должна присутствовать — возможно, в стилобатной части. Гостиница для МФЦ — благо, отельный сервис помогает решить вопросы с обслуживанием квартир, чтобы добиться высокого уровня проживания. В целом сейчас цель проектировщиков — сделать так, чтобы в здании захотелось жить всем, чтобы там было все: от объектов торговли, спортивной составляющей, досуговой до объектов здравоохранения и образования. Там должна быть лучшая школа — сейчас рассматриваем бизнес-план по созданию в Opera Tower частной школы. Вопрос в том, сколько это будет стоить, и хватит ли у жильцов денег на то, чтобы оплачивать обучение детей там.
С точки зрения архитектуры это здание тоже должно стать украшением города — проект уровня мастерской Нормана Фостера, потому что нельзя испортить такое место. Но обращаться к иностранным специалистам в этом случае мы пока не планируем — чуть не сказал, не хотим повторять чужих ошибок. В городе есть молодые талантливые архитекторы, которые способны определить архитектурный облик МФЦ. Пока я не могу сказать точно, сколько этажей в итоге будет в высотной части проекта — 37, 38 или 41, но ясно, что ее мы будем возводить после того как достроим семиэтажный блок Opera Tower и максимально насытим его всей необходимой для города инфраструктурой. После же считаю нужным взять паузу и дождаться наилучшего варианта концепции, который будет нравиться всем.
Я считаю, порой нужно делать паузы. Когда центр города, тогда еще Свердловска, только начинали застраивать — дело было в районе Дома книги и магазина «Бриллиант» на Антона Валека, случилась интересная история. Борис Ельцин, работавший тогда секретарем Обкома, увидел унылые черные крыши новостроек. Возмутился, сказал, что это недостойно города, и в Европе так не строят. На что получил ответ: у нас-де не Европа, и это максимум на что хватает сегодняшних строительных компетенций. Это лучшее. Тогда Ельцин решил взять паузу и остановить застройку центра — оставить это следующим поколениям, у которых будет намного больше компетенций. Это было смелое и мудрое решение, центр Екатеринбурга защитили от некрасивой застройки. В соседнем Челябинске так не смогли.
Про новые парки и дворы без криков
— Екатеринбургу повезло — в городе много парков и зеленых поясов. Но они, мягко говоря, эксплуатируются недолжным образом — неухоженные, небезопасные. А в Европе распространена такая система: дворы жилых комплексов — это закрытые территории, там много зелени, фонтаны, скамейки, пешеходные дорожки. А все активности вынесены в близлежащие парки. У нас же обычно во дворах расположены детские и спортивные площадки, зоны для отдыха взрослых. В итоге там шум, крики — многим это мешает. Считаю, нужно создавать вместе с жильем парки и переносить туда детские и спортивные площадки, ставить там кафе, летние театры, создавать новый уровень досуга и комфорта. Но эта идея наталкивается на противодействие: нормы сейчас не позволяют сделать центр досуга в парке, экспертиза такой проект не примет. Однако я думаю, здравый смысл и упорство победят, и мы найдем общий язык со специалистами.
Про кривой ремонт брусчатки на проспекте Ленина
— То, что произошло между нами и городской администрацией из-за ремонта брусчатки на проспекте Ленина, я считаю недоразумением. Мы там не виноваты — на работы было отведено мало времени, нам предоставили «сырой» проект, который к тому же не получил широкого обсуждения с общественностью. Задача стояла такая: сделать так, чтобы вода не оставалась на проезжей части, а сливалась вдоль поребриков. Мы это выполнили. А то что там потом нам с линейкой указывали на зазоры между брусчаткой в 3 мм, так нас и не просили делать покрытие дороги гладким. Какая была брусчатка на Ленина, так мы и сделали. Хотелось бы, конечно, чтобы важные для горожан решения обсуждались более широко и заранее.
Про зависть Академическому и стройки для жертв других застройщиков
— Я не то что бы жалуюсь, но строить дом для обманутых дольщиков на Широкой речке оказалось довольно сложно. Взамен нам обещали площадку, предполагалось, что она будет с детсадом, школой, дорогой — подготовленная. Однако детский сад нас в итоге попросили построить, также пришлось собирать документы для того, чтобы сделать дорогу.
Вообще с социальной инфраструктурой дела обстоят непросто: мы покупаем площадки на аукционах и вправе рассчитывать, что дороги, школы и садики будут строиться параллельно с возведением жилья. Как это делается в Академическом (проект ГК «КОРТРОС», входит в Группу Ренова Виктора Вексельберга) — там вообще бюджетные деньги на социалку выделяются вперед. Мы же с рядом других игроков видим другое: на Широкой речке, например, все купили землю с торгов, рассчитываем, что там будут построены улицы — параллельно с реализацией наших проектов. Мы даже готовы вложить свои деньги, чтобы с нами рассчитались потом: делаем проекты улиц, проходим экпертизы— везде авансируем. Но, к сожалению, процедуры проходят очень медленно.
Про то, сколько нужно строить жилья и что будет с ценами
— Если горожане будут зарабатывать достаточно, чтобы покупать жилье, а в Екатеринбург будут съезжаться люди из других регионов, потому что мегаполис комфортный, то застройщики могут вводить и по 1 млн кв. м. ежегодно. Но НДС вырос, а все эксперты говорят, что в первую очередь это отразится на тех, кто занимается переработкой — то есть не экспортеры. Наш город промышленный, здесь повышение НДС повлечет за собой сокращение доходов заводов, да и нас, строителей, а это может сказаться на зарплатах сотрудников. В нашем бизнесе маржинальность и так невысока — 5-15%, а с ростом НДС существенно снизится. Не знаю пока, придется ли повышать цены на метры, но снижать мы их точно не можем — себестоимость не падает.
Посмотрим, как все будет с 1 января, может быть случится чудо, и доходы у нас от роста НДС тоже увеличатся. Но в целом государство поддерживает только экспортеров, которые формируют бюджет и дают стране доллары, экономика растет только в статистических отчетах, а по факту мы видим другую картину.
О планах на следующий год
— Строить нужно столько жилья, сколько сможешь продать. Пока мы не планируем снижать объемы ввода метров, хотим удержать свою долю рынка, а для этого нужно наращивать предложение. В этом году рекордов не ожидаем, а в 2019 г. планируем увеличение — существенный рост ввода жилья по сравнению с 2017 г. Хотим сдать 190 тыс. кв. м против 164 тыс. м в прошлом году. Плюс продолжим бороться за объекты социального назначения — чтобы застройщиком выбирали нас. Это тоже прибавится к объему ввода.