Вениамин Голубицкий, президент «Ренова-СтройГруп»: Государство пришло на рынок жилищного строительства всерьез и надолго
Какие уроки из кризиса должен извлечь рынок недвижимости? Во-первых, девелоперы, особенно мелкие, пострадали из-за неправильного формирования кредитного портфеля. Они считали, что нужно любым способом любые деньги затаскивать в проект, а он все окупит. Но как только цены упали, а банки стали требовать дополнительного обеспечения, такие девелоперы рухнули. Многие кредитовались на западе, не хеджируя валютные риски, и это их подвело. Дальше. Преимущество имеют проекты с длинным циклом. Третье. Устойчивости добавляет сотрудничество с государством. Государство стало значительным игроком на этом рынке и не скоро с него уйдет. У него есть социальные проекты, инфраструктурные задачи, задачи освоения территорий, которые в той или иной мере будут выполняться невзирая ни на какие кризисы. Любому здравомыслящему девелоперу сейчас стоит искать возможности партнерства с ним.
Почему наш проект в Екатеринбурге оказался удачным? Потому что нам удалось собрать всю конструкцию, всех участников: и муниципалитет, и регион в лице губернатора Свердловской области, и федеральную власть в виде нескольких министерств. О кризисе мы думали заранее. И не потому что такие прозорливые, а потому, что на девелоперском рынка рынке кризисы происходят циклично, примерно раз в 5 лет.
Мы изначально планировали реализовывать проект в рамках частно-государственного партнерства, и, конечно же, поддержка государства сыграла свою роль. Другие же компании к идеям тесного сотрудничества с государством подошли только в кризис. Для них – это кризисная стратегия. Для нас – нормальная.
В результате, когда кризис наступил, нам не пришлось изменять стратегию реализации проекта, мы лишь подправили тактику. Если изначально мы размышляли, в каком сегменте рынка начинать застройку, может быть сразу возводить жилье разного класса, то в кризис мы сосредоточились на экономическом сегменте, поскольку спрос был именно тут.
В самой урбанистической модели «Академического» заложены разные площадки под разные сегменты. Уже с этого года начнется строительство жилья бизнес-класса, поскольку рынок оживает. И это как раз показывает, почему такие проекты устойчивы во время кризиса. Если бы мы строили только жилье элитного класса, мы были бы обречены ждать, пока сегмент начнет расти. Если только офисную – то же самое. А в проекте комплексного освоения территорий (КОТ) – есть все виды недвижимости, и мы можем заниматься тем сегментом, который «наиболее жив» сегодня. Еще одно преимущество: когда мы создаем задел в виде жилья, людей, которые будут клиентами магазинов, нам уже ритейлеров зазывать не надо, они сами к нам приходят. Продать первые этажи не было никакой проблемы. Наоборот, конкуренция была за площади.
В прошлом году «Ренова-СтройГруп» закончила реализацию проекта, согласованного с правительством Московской области, по обеспечению жильем обманутых дольщиков. В кризис большое количество строек, принадлежавших компании «Интер-Урал», было заморожено. Но после прихода РСГ брошенные объекты в Ивантеевке, Сергиевом Посаде, Щелково, Щербинке и других подмосковных городах были завершены.
Конечно, входя в эти проекты, мы рисковали. На начальном этапе этот они были достаточно далек от экономики, но, учитывая, что мы наращивали объем, докупали площади, развили свою службу заказчика в области, сейчас на данном рынке мы уверенно себя чувствуем.
Причем дольщики доплачивали что-либо только в том случае, если изменялись в лучшую сторону характеристики жилья, например, увеличивалась площадь. Те, кто не хотели доплачивать – получали компенсацию. Судов у нас с физическими лицами нет, что доказывает, что обязательства перед ними мы выполнили.
Как этого удалось добиться? Внешние ресурсы в такой проект не привлечешь, поскольку все уже и так заложено и перезаложено. Везде, где находили возможности сэкономить и оптимизировать затраты - за счет увеличения плотности застройки, числа квартир, этажности и так далее, мы это делали. Таких возможностей было много, прежние хозяева к площадкам отнеслись безалаберно. Могу сказать, что против затрат, которые изначально планировались в данных проектах, мы очень много денег сэкономили.
Колонка написана на основе интервью Вениамина Голубицкого журналу «ДК»