Вкладывать в недвижимость не поздно: девелоперы Екатеринбурга дадут заработать рантье

DK.RU разобрался, что сейчас важнее для инвестора: надежность квадратных метров или ликвидность других инструментов.

Рынок недвижимости в Екатеринбурге до недавнего времени находился в почти идеальных условиях: высокий платежеспособный спрос и адекватный ему объем предложения, сжатые сроки реализации проектов, выгодные условия от застройщиков. Но при общей нестабильности выпадение даже одного из этих факторов может стать критичным для рантье. Первые тревожные сигналы для рынка уже прозвучали. Но ни аналитики, ни большинство застройщиков пока не склонны к пессимизму.

Рынок взрослых

Девелоперы Екатеринбурга, подводя итоги года в рамках Рождественского саммита РГУД — 2014, констатировали, что никто пока не собирается сокращать намеченные на 2015 г. объемы строительства. «В 2015 году мы надеемся выйти на планку 100 тыс. кв. м и закрепиться на ней на протяжении трех лет, — заявил генеральный директор «Синара‑Девелопмент» Тимур Уфимцев. — Расслабляться не стоит: кризис 2008 г. был детской ветрянкой, переболев которой, мы получили иммунитет. Поэтому те, кто ждет падения цен на рынке — не дождетесь. Рынок сформирован, финансовое состояние компаний позволит выдержать и квартал, и два квартала экономической турбулентности».

О запуске в 2015 г. жилищных проектов общей площадью в 120‑125 тыс. кв. м и постепенном увеличении темпов строительства заявил и Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании Brusnika в Екатеринбурге. О начале трех новых строек, в числе которых площадка на 25 тыс. кв. м в ЖК «Солнечный», отрапортовал генеральный директор ГК «Виктория» Борис Шварц. Такое же количество проектов готовит к продаже в течение года «ЛСР. Недвижимость‑Урал». «Форум‑групп» окончательно вернется на рынок жилья, присовокупив к «Солнечному» новый проект — ЖК «Ольховский парк» на ул. Колмогорова. Портфель текущих проектов комп­лексного развития территорий «Атомстройкомплекса» пополнится еще одной площадкой под Среднеуральском. PRED Group, помимо следующей очереди МФК «Малевич», приступит к достаточно амбициозному строительству в Академическом — МФК «Ньютон‑парк». По словам гендиректора Геннадия Черных, это будет объект бизнес‑класса, включающий 34‑этажное здание, которое станет самым высоким в микрорайоне.

В целом прогнозы застройщиков соз­вучны словам г-на Уфимцева: будучи зрелым, строительный рынок города готов к встряскам. Правда, с некоторыми оговорками.

Мы будем свидетелями череды банкротств, слияний и поглощений. Выживут компании консервативные, не закредитованные, — полагает г-н Черных. А коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость‑Урал» Руслан Музафаров назвал предстоящий год «годом борьбы за потребителя», выживут в которой большие компании, способные выдерживать сроки и строить качественно.

Сохранявшийся до недавнего времени высокий спрос в сегментах жилья и офисов поглотил значительную долю площадей еще на стадии строительства.

На сегодняшний день 60‑70% площадей жилья мы продаем на стадии котлована, — рассказал г-н Шварц.

Примерно те же показатели спроса озвучил Геннадий Черных, говоря о сдаче в этом году офисного центра АVRORA на ул. Малышева: «В настоящее время договоры об аренде заключены примерно на 50% офисов».

На екатеринбургском рынке недвижимости в сегментах жилья и офисов (последние 1,5 года) определенную долю спроса — примерно 30% — стабильно формировали частные инвесторы. Но к концу текущего года аналитики констатируют заметный спад этой группы потребителей, объясняя происходящее переменами в экономике и политике.

Помимо запланированных к сдаче почти 1,5 млн. кв. м недвижимости (1,03 млн — жилье, 99 тыс. — ТЦ, 96 тыс. — офисы, 75 тыс. — апартаменты, 50 тыс. — склады) в Екатеринбурге строится еще порядка 3,3 млн. кв. м (2,7 млн — жилье). Гендиректор «Форум‑групп» Сергей Воробьев затруднился оценить, окажутся ли востребованными эти площади в случае массового оттока рантье, который прогнозируют аналитики.

Поглотит ли в следующем году Екатеринбург миллион квадратных метров жилья — не знаю. Вопрос — в наличии платежеспособного спроса, а он будет зависеть от множества факторов, в том числе — от цен и от доступности ипотеки, — заметил он.

Но частному инвестору стоит предпочесть квадратные метры вложениям в валюту или акции, уверен г‑н Воробьев: «Недвижимость — актив более стабильный и надежный».

DK.RU выяснил, для каких сегментов рынка это утверждение наиболее справедливо.

Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге и Свердловской области

Вкладываться в валюту, может быть, уже поздно. А недвижимость — пока еще хороший вариант. Другое дело, что быть рантье — это игра не для всех, а для более‑менее квалифицированных инвесторов, обладающих адекватным для рынка капиталом. Все понимают: риски есть, но опыт двух предшествующих ситуаций в 1998‑м и в 2008‑2009 годах наглядно показывает устойчивость недвижимости как актива.

 

Жилье: сохранить нельзя заработать

В 2014 г. рынок жилой недвижимости в Екатеринбурге определяли объемы строительства. Многие девелоперы поставили рекорды по вводу. Но спрос в некоторые моменты опережал предложение из‑за резкого притока покупателей, желавших сохранить свои деньги. По словам руководителя аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН Михаила Хорькова, многие не понимали, что будет с экономикой, банками, рублем, рынком, что стало решающим фактором в пользу покупки жилья. За счет этого на рынке поддерживалась высокая активность почти весь год.

Но со второй половины года влияние этой группы стало снижаться. «К 2015 году рынок подходит с рекордными показателями по объему предложения и по перспективам снижения цен», — резюмирует г‑н Хорьков, подчеркивая, что покупателей, которые сохраняли деньги, вкладываясь в жилье, нельзя наз­вать инвесторами.

Прогнозы УПН неутешительны для застройщиков: снижение числа сделок на 10‑20%, падение цен на 15%. «Вкладывать средства в жилье будет выгодно в случае необходимости сбережения небольших сумм — до 10 миллионов», — прокомментировала «ДК» президент УПН Татьяна Деменок.

Однако сами застройщики уверены, что отток покупателей, сохранявших деньги в жилье, не слишком повлияет на рынок. По их словам, погоду здесь делают микроинвесторы, зарабатывающие на строительном росте, а их аппетит к риску высок. И девелоперы надеются сохранить пулы таких рантье даже в условиях экономической нестабильности.

Мы чувствуем настроение, так сказать, биение сердца тех микроинвесторов, с кем работаем. Это люди риска, но они идут с нами и зарабатывают вместе с нами. Тем более что сегодня люди избавляются от евро и долларов и покупают недвижимость, — говорит Борис Шварц.

С ним согласился и Руслан Музафаров, считающий, что главной гарантией возврата и приумножения частных капиталов являются репутация застройщика и качество предлагаемого им продукта:

Микроинвесторы будут поддерживать любые адекватные концептуальные надежные проекты. Мы в этом убедились в октябре‑ноябре, приступив к проекту ЖК «Хрустальные ключи», который покупатели этой категории поддержали, несмотря на достаточно турбулентное время.

Немаловажным мотивом для екатеринбургских частных инвесторов на рынке жилья является весьма высокая доходность, считает Тимур Уфимцев:

Эмпирическим путем установлено, что выигрыш частных инвесторов только на росте строительной готовности составляет 20‑25%. Сами можете прикинуть, какой банк может конкурировать с такой доходностью.

В ближайший год застройщики планируют зарабатывать сами и готовы предоставить эту возможность другим, закладывая инвестиционные риски в рыночную стоимость объектов.

Апартаменты: формат новых возможностей

Строительство апартаментов в Екатеринбурге — сегмент достаточно новый, как для застройщиков, так и для рантье. Но если первые уже разобрались с тонкостями «нежилого жилья», то покупатели еще не до конца понимают возможности этого формата, в том числе и инвестиционные. Развить ситуацию в этом сегменте способны единые стандарты апартаментов.

Несмотря на неоднозначность оценки апартаментов как самостоятельного сегмента, рентабельность вложений в эту недвижимость уже превышает банковские ставки по вкладам.

Я с полной уверенностью могут говорить о доходности в 16%, которая складывается из доходов от сдачи в аренду (9‑10%) и достаточно консервативного роста самого актива в строительный период (6‑7%). Сегодня доходность инвесторов, уже вложившихся в наши апартаменты, превысила 20%. Таким образом, вполне можно говорить, что срок окупаемости апартаментов — 6‑7 лет, — рассказал DK.RU директор по развитию НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев.

Растет и сам сегмент: за 2014 г. в городе введено в эксплуатацию порядка 75 тыс. кв. м апартаментов. И если верить застройщикам, темпы сбавляться не будут. Так, «Атомстройкомпекс» запланировал на ближайшие годы строительство сразу трех объектов этого формата: «Артек» — апартаменты более простого формата, чем «Огни Екатеринбурга» (перекресток ул. Степана Разина — Народной Воли), и верхушка этой части рынка — МФК Opera Tower (ул. Малышева), а также проект в районе перекрестка Шейнкмана — Радищева, концепция которого находится в разработке.

Правительство Москвы недавно пересмотрело свое отношение к апартаментам, фактически запретило новые стройки такого формата. Условия диктует рынок, поэтому запрещать апартаменты в Екатеринбурге уже поздно, уверен г-н Ананьев. А во избежание неразберихи этот сегмент нужно стандартизировать — пока в рамках самого строительного сообщества, а потом, возможно, и на законодательном уровне.

Поэтому мы разработали классификацию, приняв во внимание порядка пятнадцати характеристик, — рассказал Виктор Ананьев на саммите РГУД.

Апартаменты предлагается различать по трем классам: А, В и С. Вне зависимости от класса они должны соответствовать обязательным требованиям к проектированию и архитектуре, а также к концепции управления. Предполагается, что эксплуа­тацией таких домов должна заведовать УК, созданная застройщиком либо привлеченная со стороны.

Если опыт классификации апартаментов окажется удачным, их инвестпривлекательность только возрастет. В качестве ориентира застройщики приводят рынок апартаментов в Санкт‑Петербурге, являющийся одним из самых прибыльных для частных инвесторов, в том числе и зарубежных.

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала»

 Так как строительный рынок Екатеринбурга — взрослый рынок, доля импорта здесь очень низка, практически все заключаемые контракты — рублевые. И в сдаваемых домах доля импортной продукции предельно мала — около 1‑2%. Все локализовано: стройматериалы, оборудование, инженерные коммуникации. А валютные контракты на зарубежную продукцию, например лифты, были заключены год‑полтора назад. Благодаря этому сейчас еще можно продавать квартиры по старым ценам.

 

Офис: инвестиции в стол

До 2013 г. рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге не был источником быстрых доходов. Но в последние полтора года на рынок пришел частный инвестор, и сегодня его сегмент спроса в УПН оценивают в 35%. Но к концу 2014 г. произошла разбалансировка: объем предложений за счет введения новых площадей неуклонно растет, а спрос, из‑за оптимизации расходов бизнеса, падает на 20‑25% (последний зафиксированный РИЦ УПН показатель).

Согласно свежим данным, в Екатеринбурге эксплуатируется 1,25 млн кв. м коммерческой недвижимости сегментов А, В+ и В. При этом объем вакантных площадей в качественных бизнес‑центрах достигает почти половины — 43%. К концу года аналитики прогнозируют увеличение этого показателя еще на 12%. В 2015 г. перенасыщенность рынка площадями, по всей видимости, будет только расти, особенно если учитывать, что запланированные объемы сдачи перерастут показатели 2014 г. на 10 тыс. кв. м. Сегодня самый большой разрыв между объемами поглощения и ввода наблюдается в сегменте офисов класса А. Удовлетворительный спрос сохраняется в сегменте В+ — из‑за отказа арендаторов и инвесторов от устаревших офисов класса С и частичного оттока потребителей из класса А.

На фоне стабильного падения арендных ставок растет стоимость квадратного метра для покупателей.

Есть два варианта: купить офис по 90 тыс. руб./кв. м или снять за 800 руб./кв. м в месяц. Так вот, если положить 90 тысяч в банк под 11%, то получается, что выгоднее снять офис по 800‑900 руб. за метр, — прикидывает заместитель генерального директора УК «RED» Андрей Брауде. — Но есть вторая составляющая: люди хотят сохранить деньги. И эта тенденция была определяющей на рынке в начале года.

При этом все больше застройщиков вынуждены выставлять офисы на продажу, так как аренда из‑за тенденции к снижению ставок становится невыгодной, отметил г‑н Брауде. Снижение привлекательности офисных квадратов для арендаторов становится сейчас главным риском для рантье. Эксперты опасаются, что в следующем году из‑за деловых центров с рынка уйдет подавляющее число инвесторов.

Из‑за возросших налогов и роста ставок по депозитам с рынка могут уйти до 30% инвесторов, — прогнозирует г-жа Деменок. — Экономические пертурбации побуждают людей выводить капиталы за рубеж либо на фондовую биржу. Кроме того, текущая ситуация удлиняет срок окупаемости. А в Екатеринбурге инвесторы мотивированы на срок окупаемости до 7 лет, в то время как в Европе средний показатель — 10‑12 лет.

В свою очередь, отток частных инвестиций не притормозит девелоперов, строящих бизнес‑центры на будущее, а не для быстрого заработка. В данном случае речь идет о концептуальных проектах — с продуманной системой управления и возможностью многофункционального использования площадей.

Офисы для продажи «в нарезку» — это исчезающий формат. Коммерческая недвижимость сегодня — это большие офисные центры, многофункциональные комплексы, такие как Clever Park или БЦ «Президент». Такие объекты строятся на перспективу, поэтому мелкий инвестор, покупающий офис в 30 кв. м, рынок не делает. Его деньги сегодня застройщикам не так интересны, — считает исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

Магазин: вложения по требованию

По итогам 2014 г. в Екатеринбурге планируется ввести 99,11 тыс. кв. м торговой недвижимости, 48 тыс. из них занимает единственный построенный в этом году торговый центр «Краснолесье». Рынок торговой недвижимости, пожалуй, наиболее чувствителен к экономическим изменениям. Серьезный удар по нему может нанести падение розничного товарооборота, зафиксированное впервые с кризисного 2009 г. Причем по сравнению с прошлым годом общая сумма розничных продаж обвалилась более чем на 20% — с 676,97 млрд. руб. до 512,03 млрд руб.

Как считает председатель правления Совета управляющих компаний, директора мебельного центра «Гулливер» Алексей Караваев, падение товарооборота — серьезный повод задуматься, в том числе о целесообразности строительства новых площадей. В настоящее время в Екатеринбурге на стадии строительства разной степени готовности находится десять торговых центров, и один — ТЦ «Глобус» — на реконструкции. Однако с уверенностью прогнозировать будущее этих площадок сегодня не берется никто. Например, до сих пор не понятно, будет ли в 2015 г. введен в эксплуатацию ТЦ Crystals, открытие которого анонсируется несколько лет подряд.

Пессимистические прогнозы для сегмента торговой недвижимости, витающие в воздухе, озвучил г-н Трапезников:

Пос­мотрите на центр Москвы — из четырех витрин в начале Тверской две завешаны красными баннерами «Аренда». Поверить невозможно, но это так. Поэтому сегодня вкладывать в магазин целесообразно только для ведения бизнеса.