Владимир Редько: Главное, чтобы спрос на жилье был платежеспособным

Причем и свободы меньше не стало. Испортить картину может одно: человеческая неуверенность. Но ее не предскажешь.

2002 год

Владимир Редько, гендиректор ЗАО «Наш Дом», — в проекте «Действующие лица строительного рынка» (Архив «ДК», №3, 2002 г.)

ЗАО «Наш Дом» организовано в 1991 г. бывшими «оборонщиками» из «НПО автоматика». Построив жилье для себя по программе МЖК, они решили заниматься этим профессионально. В начале 90-х «Наш Дом» стал одним из первых коммерческих застройщиков Екатеринбурга.

Первый многоквартирный дом, построенный ТОО «Наш Дом» в 1993-94 гг., возводился по новаторской для того времени схеме, которую можно назвать прообразом привычного сейчас долевого участия в строительстве. Часть квартир в этом доме изначально предназначалась для продажи. Для зарождавшегося екатеринбургского первичного рынка жилья это было поворотным моментом.

Сейчас «Наш Дом» застраивает жилой массив в районе ул. Репина, а также предлагает квартиры улучшенного качества в центре и коттеджи в пригороде Екатеринбурга.

У нас большая часть жилья возводится по схеме долевого участия, не позволяющей серьезно наращивать объемы. Поэтому и цены на недвижимость в Екатеринбурге одни из самых высоких в стране.

— На собраниях застройщиков городские чиновники часто призывают нас сообща принять решения из серии «наращивать, увеличивать, ускорять». И я, рискуя быть непонятым, всякий раз задаю им простой вопрос: «А зачем?». Логика чиновников понятна: больше объемы возводимого жилья — меньше цены. Цены снижаются — люди охотнее расстаются со сбережениями — рынок развивается. В теории, действительно, так. Но может ли незначительное снижение цен (а маржа у нас и так небольшая) существенно стимулировать рост объемов? Предположим, у меня есть хорошая квартира. Ее рыночная цена — 1 млн руб. Вы сможете ее у меня купить сегодня?

Нет.

— А если я, расставшись с последней рубашкой, скину цену на 10%? Завтра за 900 тыс. возьмете?

Вряд ли.

— Вот и большинство людей так же. Многим нужны дополнительные квадратные метры, но лишь небольшая часть располагает для этого достаточными накоплениями. Снижение цен на несколько процентов не изменит ситуацию кардинально, зато часть застройщиков уйдет из этого бизнеса. Предложение опять сократится, и все вернется на круги своя. А мы и так уже лет десять ходим по кругу со знаменем, на котором написано «ипотека». В свое время мы перепробовали все схемы финансирования, какие только есть: жилищные сертификаты и облигации, привлечение инвесторов и продажа готовых квартир в рассрочку и т. д. Но только «долевка» оказалась жизнеспособной. «Дольщики» — индикаторы жизнеспособности проекта: если их нет, значит, стройка не ко времени или не к месту. А мы должны работать так, чтобы на всех объектах были стабильные продажи с определенной нормой рентабельности. Рассказы про зашкаливающий спрос и сверхдоходность жилищного строительства — сказки. Сейчас все мы зарабатываем тяжелые, трудовые деньги. Попытки убедить нас строить больше без учета экономических реалий не имеют ни малейшего смысла!

Еще вас, застройщиков, обвиняют в том, что вы мало строите социального жилья, предпочитая зарабатывать на богатых.

— И здесь у меня особое мнение. Парадоксальный факт: себестоимость панельных домов сейчас только немного меньше кирпичных. Но, учитывая скорость оборота средств и существующий спрос, я бы все-таки строил больше «панели». Тормозит нас только зависимость от заводов ЖБИ, с которыми мы работаем. Никого не хочу обидеть, но у них вечные кризисы: то электричество отключат, то рабочих не хватает, то материалов.

А вы проникновения московских строительных компаний на местный строительный рынок не боитесь?

— Наоборот, приветствую! У некоторых местных подрядчиков сохранилась совковая идеология: мы — пуп земли, мы строим на века, а вы, застройщики, посредничаете, под ногами путаетесь. Когда подрядчиков мало — беда. Хочешь, не хочешь — женись! И цена завышенная. Мы даже вели переговоры со строителями Москвы, Питера, Челябинска. Но ни один из «варягов» в нашем городе не удержится, несмотря на преимущество по срокам и качеству. Расценки той же Балтийской строительной компании в 3-4 раза выше, чем у местных подрядчиков. Поэтому москвичи и иностранцы займут сегмент индивидуальных проектов, когда сроки и качество важнее цены.

У меня складывается впечатление, что стройка сегодня — жесткий и нервный бизнес. Я вот вчера дожидался вашего коллегу, проводившего рабочее совещание с линейными руководителями. Дверь кабинета была приоткрыта. Я понял, откуда пошло выражение «материться, как на стройке»... Вы лично в работе мат допускаете?

— Это русский язык, великий и могучий. Вообще, это своеобразная традиция — собраться в прорабке и... «мать-перемать, почему из графика выбиваемся?!». И у нас такое бывает. Я к этому отношусь философски — ну, традиция и традиция. Но считаю, что производственный эффект не высок. Если каждый специалист на своем рабочем месте, мат ни к чему.

Вы по образованию строитель. А маркетингу и финансам, которыми вам сейчас приходится преимущественно заниматься, не учились?

— Специально — нет. Но я не какой-то самоучка или, напротив, самородок. Что-то новое впитываешь каждый день, от людей, с которыми работаешь, из специальной литературы.

А вам никогда не казалось, что вы достойны чего-то большего? Быть не наемным менеджером, а владельцем компании?

— Я всегда по таким поводам говорю: считаешь, что достоин, — делай! Мне не нравятся люди, которые сетуют на обстоятельства. Возможности есть всегда и у всех. Но все-таки быть владельцем компании — не самоцель, по складу характера я больше производственник. Для меня есть один критерий, успешен ли я как профессионал, — насколько я востребован в качестве топ-менеджера. Ведь что такое строительная компания? Здание, какое-то имущество. Но прежде всего — люди, специалисты, команда. Быть владельцем всего этого — замечательно. Но вот завтра все уволятся, и что останется от фирмы? А за команду, за производство отвечает руководитель.

Значит, вы в работе на 100% реализуетесь? Или что-то еще остается за порогом рабочего кабинета?

— Если вы спрашиваете, есть ли у меня хобби, то мой ответ — нет. Зимой люблю коньки, лыжи, летом — рыбалку. Книги, незатейливые фильмы по телевизору — все как у всех. Хотя иногда с удовольствием могу посмотреть что-то мудреное. По-моему, принцип «кто хорошо отдыхает, хорошо работает» — верный. При этом иногда финансовый результат труда — не самое важное. Поверьте, для всех строителей их дело — нечто большее, чем зарабатывание на жизнь. Может, это пафосно звучит, но мы — созидатели. Одно из самых сильных переживаний в жизни — когда начинаешь застраивать новую площадку, там, где еще не все бараки снесены. Потом смотришь — целые кварталы современных домов стоят, деревья растут. Я этим горжусь.

Интересно, а руководители строительных компаний нуждаются в улучшении жилищных условий?

— Это процесс бесконечный. У меня неплохая трехкомнатная квартира в центре города. Она не очень большая — 70 м. А двое детей уже почти взрослые. Так что расширяться все равно придется. Увеличением площади или делением — как получится.

Подготовил Алексей Жданов

2013 год

Свобода по правилам

Владимир Редько, заместитель управляющего «ЛСР. Недвижимость-Урал» по экономике и финансам:

— Так получается, что я меняю место работы раз в десять лет. Почему такой цикл, сам не пойму, но факт: с 1992 г. по 2002 г. я работал в компании «Наш дом», потом ушел в МУП УКС Екатеринбурга, с этого года — в ЛСР. И если прежде я, что называется, набирал обороты и копил опыт, то теперь настало время использовать все это по максимуму.

Немного завидую самому себе — тому, каким был десять лет назад. Больше было оптимизма, надежд. Сегодня — то ли возраст, то ли опыт немного приземляют, поумеривают былую окрыленность. Больше прагматизма. Но в основе, в отношении к делу я — тот же. Стройка все так же — захватывает. Ощущения, когда приходишь в чистое поле, а уходишь уже с живой, сданной площадки, невероятные. Ведь ни один дом не похож на другой. Строительство — процесс очень творческий.

Как я и говорил в 2002 г., долевка — самый жизнеспособный метод финансирования строительства. С принятием закона о долевом участии в строительстве она стала еще и самым ясным инструментом и, по сути, основным. Сегодня долевка — это основа стройки. Причем еще в начале нулевых было понимание, что без ипотеки этот механизм в полную силу не заработает. Я верил, что банки в эту сферу придут, — рынок ведь емкий, да и во всем мире люди покупают жилье в ипотеку. Так и получилось. На ипотеке держится долевое участие в строительстве: рассрочка дает возможность многим людям покупать жилье, а сам рынок растет на массовом потребителе.

Сейчас главное, чтобы спрос на жилье был платежеспособным. Городские и областные власти, что десять лет назад, что сегодня требуют наращивать объемы ввода. Есть задача — строить по 1 кв. м на жителя в год. С одной стороны, это понятно. Спроси любого: «Ты хочешь квартиру?», ответ будет однозначным. Но если спросить: «А можешь ли ты ее купить?» — тут результат уже будет другим. Ипотека, конечно, существенно поддерживает платежеспособный спрос. Поэтому и весь объем жилья, который сегодня сдается в Екатеринбурге, раскупают. Построят 2 млн квадратов в год — и это уйдет влет.

Конечно, застройщик всегда нацелен на развитие, стремится наращивать объемы. Но стоит банкам вздрогнуть, и все может резко измениться. Малейшей нестабильности будет достаточно, чтобы человек потерял психологическую уверенность в завтрашнем дне и спрос ужался: неуверенный человек не будет покупать квартиру, не ввяжется в длинный инвестиционный процесс. Мы это уже проходили в 2008 г. и выводы сделали. Темпы роста должны зависеть от одного: способны ли люди покупать жилье.

Мне вообще нравится, что в стране присутствует некоторая стабильность. Десять лет назад этого ощущения не было — государство все что-то пробовало и изменяло, четких правил игры не существовало. Некоторые считают, что было лучше: нет регламентов, больше свободы, возможностей озолотиться. Будь я моложе, может, и согласился бы. Когда ты молодой и краев не видишь, то любые ограничения воспринимаешь как несвободу. Но с возрастом приходит понимание, что классик-то был прав: свобода — это осознанная необходимость. Для стройки с ее длинными циклами, с инертностью, любые метания очень болезненны. Нужна стабильность и понимание правил игры.

Сейчас строители чувствуют себя более уверенно, чем десять лет назад, — тогда мы планировали процессы максимум на год, а сегодня — на 5-7 лет. И это норма. Такой тренд задает само государство: бюджет планируют на три года, контракты по госзакупкам должны быть прописаны на пять лет. Мы пришли к более устойчивому государству с понимаемыми приоритетами, и, по-моему, это благо. Можешь творить, развиваться, создавать что-то новое — ради бога. Только будь добр играть по правилам.

Подготовила Екатерина Стихина