Вместо элеватора будет «Мулен Руж»

К тому моменту, как Станислав Придвижкин пришел в УГМК Холдинг, компания накопила солидный земельный банк: 1031 га, в том числе – участки в центре Екатеринбурга на ул. Хохрякова, Куйбышева, Первомайской, Шейнкмана, Московской, а также на ул. Челюскинцев и Азина – где располагается мельзавод. И масштабные площадки на периферии: 947 га на Шарташе, 50,5 га на Эльмаше, более 20 га на Уралмаше. Холдинг строил в основном офисные здания, присматривался к проектам торговой недвижимости, а жилые объекты были для компании, скорее, исключением.

К работе в УГМК г-н Придвижкин приступил 9 февраля и темп взял быстрый: на сегодня скорректирована концепция жилого комплекса «Арбатский» по соседству с ЖК «Москва» «Атомстройкомплекса», вырисовывается два проекта комплексного освоения территории (КОТ): «Северный Эльмаш» и «Северный Шарташ», а на месте элеватора запланирован элитный ЖК «Мулен Руж». Опыт освоения больших территорий у г-на Придвижкина внушительный: с 2005  г. он возглавлял «Ренову-СтройГруп Академический» и запускал первый в стране проект КОТ, на примере которого защитил докторскую диссертацию «Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов». В 2010 г. Станислав Придвижкин уехал в Москву, чтобы возглавить департамент жилищной политики Минрегионразвития РФ.

По словам г-на Придвижкина, в Екатеринбург он вернулся летом 2011 г. Гендиректор УГМК Холдинга Андрей Козицын решил структурировать девелоперский бизнес компании и предложил ему возглавить управление девелопмента. «Передо мной стоит задача как можно быстрее запустить проекты, которые холдинг считает перспективными. Естественно, в рамках всех существующих процедур, без нарушений», - поясняет г-н Придвижкин. Свое первое интервью в новой должности он дал «ДК».

У УГМК много участков, как в городе, так и в пригороде. Как расставлены приоритеты?

- В первую очередь стоит задача реализовать проект строительства ЖК «Арбатский» на Московской горке. Название мы выбрали не случайно – комплекс будет рядом с ЖК «Москва». Москве нужен Арбат! (Улыбается) Но наш дом будет выше – сначала хотели строить 43 этажа, сейчас уменьшили: максимум - 25, с переменной этажностью.

Нижние этажи отдадим под торговые площади, там будут кафе, много сервисных служб. Уже переговорили с руководством клиники «УГМК Здоровье», которая находится неподалеку, чтобы будущие жители «Арбатского» могли пользоваться ее услугами плюс часть медуслуг будет оказываться в самом ЖК. Позиционируем ЖК в сегменте «эконом плюс», но проектируем его не в общепринятом стандарте – с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Для «трешек» будет свободная планировка, вместо однокомнатных сделаем полуторки – с большой кухней-гостиной и спальней. Такого в Екатеринбурге не строили. Затраты на строительство составят порядка 3 млрд руб.

Вы пришли на готовый земельный банк. А проекты, которыми вы сейчас занимаетесь, уже были разработаны в УГМК, или вы создаете их с нуля?

- Часть проектов холдинг прорабатывал и раньше. Например, в этом земельном банке УГМК есть две площадки на месте мелькомбината – одна на берегу  Городского пруда, на ул. Челюскинцев, где сейчас элеватор. Вторая – площадка на Азина, где здание старинной мельницы около железнодорожного вокзала. Руководство компании ставило задачу застроить эти территории. Мелькомбинату построили новые площади, чтобы вынести производство за город. Но не было конечного видения – как, что и в какие сроки возводить на этих участках. Мы сейчас готовим промплощадки мелькомбината к девелопменту и прорабатываем концепцию застройки обеих территорий.

Что там будет?

- У пруда мы планируем многофункциональный комплекс, где будут жилые, торговые и офисные площади. Территория довольно большая, поэтому есть возможность ее зонировать: на первой линии построить 4-7 этажные дома класса «люкс» – условно говоря, с возможностью рыбачить из окна. На второй линии застройка может быть более высотной – бизнес класса. Виды там будут шикарные! Рабочее название этого комплекса – «Мулен Руж»: за элеваторами есть красное здание мельницы, памятник архитектуры, очень красивое. Его нужно будет в общую застройку вписать. Как это сделать, мы сейчас решаем с архитекторами. Есть несколько эскизов, один из которых уже акцептовали. Из мельницы около ж/д вокзала есть идея сделать интересный торговый центр.

Здание мельницы у вокзала – тоже памятник архитектуры. Причем с примечательной историей - его строили в 1908 г. под видом жилого дома, иначе гордума не согласовала бы проект. Традиция оформления разрешительных документов в Екатеринбурге. Не боитесь, что при словах «Тут будет ТРЦ», в городе начнется второй «Пассаж»?

- Трогать мельницу мы не собираемся! Это святое. Это очень ценный объект, и с точки зрения архитектуры, и истории создания, о которой вы говорите. Я сам, как сталкер (там нет отопления), обошел здание сверху донизу: там потрясающие барельефы – человечки, причем и дети, и взрослые – и все с улыбками! На пятом этаже – старые ременные приводы 1908 г. Все это нужно оставлять в неизменном виде, лишь адаптируя к современным целям. Например, наверху – шикарное место для ресторана, и ременные приводы станут отличными элементами интерьера. Сейчас мы определяемся с иностранным партнером – хотим привлечь к разработке концепции архитектурное бюро из Европы. Европейцы умеют сочетать современную застройку с исторической. Нового на той площадке будет - только небольшой соразмерный офисник рядом и парковка – площадка позволяет сделать ее на задворках. А вот элеватор на Челюскинцев, определенно, нужно сносить – город они не красят.

- А если общественность будет настаивать, что это не так?

- Мы сейчас учимся на опыте «Малышева, 73». УГМК – это крупная компания, работающая с ведущими банками и иностранными корпорациями – ей не нужны проблемы с нарождающимся общественным движением в Екатеринбурге. Решение вопросов по застройке этих площадок должно быть бесконфликтным. И выход у нас один: максимальная открытость. Как только будут готовы эскизы, будем показывать их общественности, обсуждать. Мы понимаем, что эта работа может замедлить реализацию проектов. Ведь нужно еще провести экспертизы, согласовать все с региональным Минкультуры. Есть опасения, что после истории с «Пассажем» оно какое-то будет находиться в легком замешательстве. Но мы надеемся, что выйти на стройплощадки получится уже в 2013 г.

У вас в проектах – две огромные площадки – на Эльмаше и Шарташе. Это будет что-то вроде Академического?

- Уже есть концепция комплексного освоения этих территорий – «Северный Шарташ» и «Северный Эльмаш». По скорости сдачи первым будет район на Эльмаше – там меньшая территория застройки. На Эльмаше постоим 800 тыс. кв. м. – тут и жилье, и все, что необходимо для комфортной жизни. Первоначальный план предусматривал возведение большего количества квадратов, но еще раз его проанализировав, мы приняли решение его переработать: пришлось бы вырубить много деревьев в Калиновском лесопарке. Для УГМК важнее сделать комфортной среду обитания, а не гнаться за количеством метров. В городе и так мало зеленых зон, чтобы убивать еще одну. Приступать к строительству планируем через год.

Вы говорите про 800 тыс. кв. м. недвижимости. Но когда вы работали над Академическим, то считали, что КОТ ставится целесообразным, если строится не менее 4,5 млн квадратов.

- На тот момент строительство меньших объемов не окупалось. Сейчас доступ к финансам проще, банки после кризиса чувствуют себя уверенно. По всем проектам мы будем работать с крупнейшими кредитными учреждениями, потому что ресурсов для их реализации понадобится много.

Сколько?

- Себестоимость 1 кв. м. колеблется от 25 до 30 тыс. руб. – в любом сегменте. Может доходить до 40 тыс., только если большая нагрузка по подготовке площадки. Умножьте на количество метров и считайте. Во всех проектах 30% будем финансировать за счет собственных средств компании, 70% - заемные. Это соотношение устоялось.

Будете ли вы привлекать соинвесторов для комплексного освоения?

- Нет, я думаю, что мы справимся своими силами и банковскими средствами. К тому же, есть возможность подключать механизм частно-государственного партнерства. По крайней мере такой крупный проект, как «Северный Шарташ», где мы планируем построить 6,5 млн кв. м. жилья, невозможно и неправильно делать без участия государства и ресурсоснабжающих компаний. Городской, областной и, возможно, федеральный бюджет, смогут обеспечить площадку транспортной и социальной инфраструктурой, сетевики подтянут коммуникации, а мы будем возводить жилье. Мы, конечно, можем сделать все за свой счет, но тогда стоимость метра будет очень высокой.

То есть, по схеме Академического. А по цене? Будет доступное жилье и основной покупатель - государство?

- Застройка больших территорий на периферии в принципе ориентируется на эконом-сегмент. Да, мы планируем уложиться в цены, которые устраивают власти при закупках жилья в рамках госзаказа. Часть жилья планируем продавать в розницу, но почему бы не поработать и с оптовым покупателем – государством.

Когда вы планируете начать строить «Северный Шарташ»?

- Планируется, что в «Северный Шарташ» будет интегрирован также и ранее существовавший проект «Итальянского квартала». Для этого нужно уладить некоторые юридические вопросы. В итоге эта территория станет частью КОТ, но не факт, что проект «Итальянского квартала» останется в неизменном виде. Ту концепцию прорабатывала другая компания, проект – ее собственность. Мы пока не решили, будем ли выкупать эту документацию. Уже есть концепция проекта планировки района, мы работаем над ней вместе с «Мастерской генплана».

Будет ли УГМК создавать свои мощности по производству стройматериалов под реализацию этих проектов?

- Пока в стратегии такой задачи не стоит. На мой взгляд, создавать интегрированную, от А до Я, структуру на каждый чих не стоит. Каждый должен заниматься своим делом. Застройщик, реализующий масштабный проект, просто становится оптовым покупателем стройматериалов, договаривается с поставщиками. Хотя Ревдинский кирпичный завод, имеющийся в структуре УГМК, задействуем.

Авторство: Екатерина Стихина, Татьяна Апрельская