Зарубежная классика Пару лет назад лидер Российского союза промышленников и предпринимателей Аркадий Вольский предложил использовать золотовалютные резервы государства для покупки зарубежной недвиж
Зарубежная классика
Пару лет назад лидер Российского союза промышленников и предпринимателей Аркадий Вольский предложил использовать золотовалютные резервы государства для покупки зарубежной недвижимости. По мнению известного экономиста, это было бы лучшим способом приумножить заработанные на нефти деньги. Действительно, состоятельные соотечественники, успевшие 3-4 года назад купить квартиры, виллы, таунхаусы за границей, сегодня получают неплохие дивиденды. В основном это касается стран средиземноморского побережья. Лидеры спроса и предложения недвижимости — Испания и Кипр. В течение трех лет стоимость домов и квартир в этих странах демонстрировала стабильный рост в пределах 17-20%. Однако в последнее время кипрские цены заметно успокоились — это связано со вступлением легендарного офшора в Евросоюз: застройщики и риэлторы постарались выжать максимум, пока Кипр не стал частью объединенной Европы. За минувшие 2-3 года появилось много стройкомпаний, осваивающих прибрежные земли (в основном это Айа-Напа, Протарас, Лимасол). Аналитики отмечают перенасыщенность предложения недвижимости на Кипре и прогнозируют дальнейшее повышение цен от 7 до10%.
Испания же темпов не сбавляет: рост доходности инвестиций обусловлен развитой системой ипотечного кредитования. Испанские застройщики, помимо традиционно популярных Каталонии, Наварры, Андалусии и Канарских островов, обращаются к малоосвоенным территориям, где цены на недвижимость пока на 30-35% ниже средних.
Как стало известно из данных аналитического центра «РосБизнесКонсалтинг», в 2004 г. объем российского рынка купли-продажи зарубежной недвижимости составил $700 млн. Львиная доля сделок пришлась на Москву и Питер — в регионах «иностранка» пока не раскручена. Андрей Бродский, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»: Года два назад, когда я еще возглавлял отдел жилой недвижимости в компании «МАН», мы пытались продавать кипрскую недвижимость. Были договоренности с тамошними застройщиками, на Кипре постоянно работал наш человек. Однако ощутимого спроса не было. Я связываю это с неразвитостью рынка зарубежной недвижимости и тем фактом, что состоятельные горожане предпочитали сотрудничать с московскими агентствами (там это уже поставили на поток) либо самостоятельно выбирать объекты на месте. Сегодня ситуация, по мнению экспертов, не особо поменялась. Процедура покупки недвижимости, скажем, в Испании и на Кипре доведена до автоматизма и безопасна. «Зарубежные застройщики и риэлторы не кидают, им можно верить — приезжай да покупай» — примерно так говорят отечественные посредники.
В 2005 г. в Екатеринбурге открылись представительства московских и западных компаний, которые продают зарубежную недвижимость. Среди них Comprarcasa — испанская риэлторская структура, учредитель испанской ассоциации агентов недвижимости API, представлена в Москве и Екатеринбурге, Westhome — международная корпорация, предлагающая недвижимость в 50 странах мира, с головным российским офисом в Санкт-Петербурге и екатеринбургским представительством на базе фирм «Юридический центр ЗАО ВУК», «Агентство путешествий», а также TRinfo — московская компания с представительствами в Анталии, Питере и Нижнем Новгороде.
О значимых результатах продаж говорить пока рано. Например, в компании Comprarcasa за 8 месяцев работы заключено около 10 сделок. Сергей Степанов*, представитель Westhome, отмечает, что за тот же период они подготовили к продаже 12 объектов. Как утверждают риэлторы, среди екатеринбуржцев наибольшим спросом пользуются виллы стоимостью ?350-600 тыс. и квартиры-студии по цене ?120-150 тыс. Средний размер агентской комиссии составляет 3-6%: обычно ее уплачивает владелец недвижимости или застройщик — она включена в конечную стоимость объекта. Региональным посредникам причитается лишь часть этой суммы: основные деньги переходят в головной офис, а потом транслируются согласно доле, прописанной в агентском договоре. По мнению Алексея Шумилова, директора агентства «Аленат» (с начала года оно занялось зарубежной недвижимостью, в основном турецкой), без стабильного спроса, а такового сейчас в Екатеринбурге нет, рассуждать о какой-либо прибыли нельзя — львиная доля заработанных денег уходит на рекламную поддержку. Продвигать «иностранку» затратно, так как размещать лоты в общериэлторских базах и специализированных изданиях малоэффективно: основные носители — глянцевые журналы, радио, телевидение, что по определению дорого.
Принцип работы региональных агентств во многом схож — это предоставление информационных услуг. Евгения Архипова, менеджер представительства компании Comprarcasa: Наша основная задача — полностью подготовить клиента к сделке в Испании. Это включает в себя предоставление информации о рыночной конъюнктуре, подбор объекта по заданным характеристикам, юридическую, финансовую консультацию и т.д. Когда покупатель приезжает в Испанию, его встречает специалист Comprarcasa, который готовит и сопровождает сделку. Уже прошли те времена, когда операторы говорили: «Вот вам телефон. Прилетите — позвоните человеку, он там все покажет, правда, он по-русски не знает, но вы не волнуйтесь — все нормально будет». Сергей Степанов* подчеркивает, что юридические документы можно подготовить, не выезжая из Екатеринбурга: Поскольку Westhome на Урале создан на базе юридической компании, мы в курсе правовых норм рынка недвижимости большинства стран, где продаем объекты. Даже если что-то не охвачено — посылается запрос в головной офис и юристы подготовят необходимый пакет документов в течение недели. Кроме того, на все сделки я готов выехать лично. Очевидно, универсального рецепта, как оформить покупку недвижимости за рубежом, нет — у каждой страны своя особенность. Корреспондент «ДК», собирая информацию по правовой стороне сделок, пришел к выводу, что на сайтах «риэлторов-иностранцев», в том числе и работающих в Екатеринбурге, необходимые сведения представлены в исчерпывающем объеме.
Через агентства и их представительства можно оформить и ипотечный кредит в европейских странах. По словам Евгении Архиповой, после внесения платежа в размере 20% от цены объекта и старта оформления сделки покупатель может взять в долг до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости сроком до 30 лет под 3,5% годовых. Такие условия нельзя получить, придя в банк с улицы. Возможность ипотеки напрямую связана с предварительными договоренностями финансистов и риэлторов. В случае с Comprarcasa гарантом получения кредита выступает Ипотечный союз кредитных организаций Испании — один из учредителей агентства. Эксперты уверены, что наиболее выгодные условия среди европейских кредитных учреждений предлагают испанские банки — это обусловлено низкой ставкой рефинансирования в стране — 2%. Для покупки недвижимости на Кипре, в Италии, Венгрии, Хорватии кредиты реально привлечь под 5-8% годовых.
Катализаторы перспективы
К сравнительно новым зонам инвестиционной привлекательности можно отнести страны, ожидающие вступления в Евросоюз. Среди них Болгария, Хорватия, Черногория, Турция. Аналитики прогнозируют наибольший рост цен в ближайшие 4-5 лет именно в этих странах. Турция открылась для российских покупателей недвижимости лишь в начале 2004 г. До этого времени купить объект россиянин мог, лишь оформив в Турции юридическое лицо, в котором 51% будет принадлежать турку. Сегодня иностранцам разрешено приобретать любые объекты и заключать инвестконтракты с местными застройщиками. Как прогнозируют аналитики, в ближайшие годы стоимость недвижимости в Турции будет расти в пределах 40-60% в год. Татьяна Панасюк, директор представительства компании TRinfo: Екатеринбургских покупателей в Турции в основном интересуют объекты для отдыха или переезда на ПМЖ: небольшие двухуровневые виллы, апартаменты. Цены на объекты пока низкие — стать владельцем приличной виллы с тремя спальнями можно за ?120-150 тыс., но такой уровень продержится максимум год-полтора.
В Болгарии сопоставимый с Турцией уровень цен. По данным «РосБизнесКонсалтинга», за последние полтора года в России спрос на болгарскую недвижимость вырос на 35-40% и создал конкуренцию тому же Кипру. Объясняется это характерным для развивающегося рынка ростом строительства, перспективами вступления в 2007 г. в ЕС (начиная с 2004 г. Болгария стала получать щедрые кредиты от Евросоюза на создание современной курортной инфраструктуры). Прошедшая в конце 90-х реституция дала толчок массовой скупке болгарами дешевой земли, что сказалось на невысокой стоимости нового престижного жилья у моря (сейчас это ?900-1000 за кв. м). Кто сегодня решит приобрести домик в Болгарии по дешевке, слегка опоздал — за последние 4 года цены выросли в 2-3 раза. Но все равно по сравнению с Европой они отличаются в 1,5-3 раза. У Болгарии есть существенный минус: при покупке недвижимости владелец не получает в собственность землю — она принадлежит государству. Однако болгарским застройщикам удалось выбить от правительства преференции: если иностранный инвестор вкладывает (читай покупает недвижимость) ?300-500 тыс., стройкомпания оформляет на него бессрочное право аренды.
Схожая проблема в Хорватии — землю там можно оформить только на юридическое лицо. В соседней Черногории, входившей в состав Югославии, национализация земли не производилась, поэтому, приобретая объект недвижимости, собственник автоматически получает право покупки земли под ним. Обе балканские страны риэлторы рассматривают как наиболее перспективные в регионе. За последние два года стоимость недвижимости в Хорватии увеличилась в два раза, в Черногории — в четыре. Хорватский плюс — развитость строительной индустрии, курортной инфраструктуры, вступление в ЕС к 2007 г. и лояльное законодательство по вопросу получения вида на жительство и последующего оформления ПМЖ. Сергей Степанов* уверен, что, если сегодня купить там дом или квартиру, можно успеть к 2007 г. получить хорватское гражданство и, соответственно, примкнуть к народам Евросоюза. В Хорватии, как и в Черногории приобретение недвижимости дает право на постоянное проживание в стране собственнику и членам его семьи.
С прошлого года хорватское правительство разрешило брать в долгосрочную аренду острова (их количество составляет 1400-1500) и строить там виллы и отели. В аренду сдают также острова со старыми недействующими маяками. Сергей Степанов*: Помимо вторичного рынка, в Хорватии мощно развиваются инвестиционные программы по возведению коммерческой (доходность сопоставима с московской) и жилой недвижимости. Хорватские застройщики активно привлекают зарубежных инвесторов к долевому участию и финансированию индивидуальной застройки. Скажем, вступив в строительство на начальном этапе, можно купить 100-метровую квартиру за ?35 тыс., небольшой коттедж — ?50-70 тыс. Кроме того, хорватские застройщики, стараясь идти навстречу клиентам, самостоятельно финансируют рассрочку покупки (2-3 года на сумму до ?200 тыс. под 7-8% годовых), реструктуризируя задолженность в европейских банках.
Черногория проигрывает в массовом спросе из-за того, что во многих перспективных районах есть трудности с водоснабжением и подачей электричества. Следовательно, перепад цен в стране существенный: например, на Будванской и Херциговацкой ривьере цена 1 кв. м составляет ?900-1500, а на южной части черногорского приморья (от Бара до Ульциня) — до ?600. Однако минусы скоро превратятся в плюсы, как полагают эксперты. Черногория договорилась с европейскими банками о кредитах на развитие инфраструктуры в отсталых районах. Недавний визит делегации мэров городов Черногории в Екатеринбург показал: правительство этой страны готово договариваться с уральскими предприятиями о поставке и монтаже водопроводных труб, строительстве ЛЭП. Встречи с мэром и уральскими предпринимателями прошли успешно, поговаривали даже об организации прямого рейса Екатеринбург — Будва, который будет обслуживать наших специалистов, отправляющихся в Черногорию. В беседе с корреспондентом «ДК» Сергей Степанов* намекнул, что при его участии две екатеринбургские стройкомпании собираются совместно с черногорцами строить коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома.
Инвестиционный компенсатор
Как уверяют продавцы «иностранки», наши земляки покупают недвижимость за границей либо как объект вложения денег — некий аналог кубышки, либо для последующей перспективы переезда на ПМЖ. По мнению Андрея Бродского, весьма сомнительно, что кто-то из них собирается получать в ближайшей перспективе весомый доход — заработавших здесь ?300-500 тыс. вряд ли прельстит спекулятивная купля-продажа недвижимости за рубежом. Исключительно для проведения отпуска и сезонного проживания родственников «иностранка» тоже не подходит: достаточно посчитать, сколько раз на эти деньги можно съездить на тот же Кипр в пятизвездный отель или арендовать респектабельные апартаменты на лето. К тому же есть и расходы на содержание, налоговые выплаты: ежегодно вилла в Испании обходится в ?1500, на Кипре — ?950, в Хорватии — ?750. Компенсировать издержки и кое-что заработать позволяет сдача недвижимости в аренду — хлопоты по поиску съемщиков могут взять практически все местные агентства и представительства зарубежных риэлторских структур. Вилла стоимостью в ?250-300 тыс. на Средиземноморье или Адриатике может приносить до ?10 тыс. в год.
Для тех, кто хочет сдавать приобретенное за границей жилье, в Европе также разработана система leaseback: при покупке человек подписывает долгосрочный контракт с лизинговым оператором, который обязуется в течение оговоренного срока по календарному плану сдавать недвижимость в аренду. В результате leaseback-агентство ежегодно выплачивает собственнику до 7% стоимости недвижимости. Подобный договор освобождает владельца от налогов на недвижимость и дает право получать кредиты в европейских банках под ее залог.
Обратная связь:
kb@apress.ru
* - выполняет функции иностранного агента