Застройщики ищут новые схемы финансирования вместо долевки

Вступление в силу невыгодного для застройщиков закона о долевом строительстве от 1 апреля 2005 г. № 214 подтолкнуло их к поиску более безопасных способов привлечения денег в жилищное строительство. В центре внимания оказались популярные в советские времена жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), банковские кредиты и такие инструменты заимствований, как паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и облигации.

эксперты
Владимир Герасименко
вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности
Антон Джуган
начальник отдела корпоративных финансов ИФК «Еврогрин»
Светлана Зенкова
директор филиала ООО «УК «РФЦ-Капитал»
Андрей Климанов
директор СК «Метеорит»
Андрей Любаев
директор УК «Инвестстрой»
Юрий Моисеенко
заместитель председателя правления СКБ-банка
Илья Павлов
финансовый директор «Астон Групп»
Николай Савин
президент РС «Центр недвижимости «МАН»
Борис Терентьев
руководитель финансовой службы девелоперской компании «Олипс»

Почему застройщикам невыгодно работать через ЖСК
На каких условиях банки участвуют в строительстве
Под какие объекты можно создать ПИФ

Два года назад, чтобы привлечь день­ги в строительство, необходимо было просто собрать суммы с желающих купить квартиры в новых домах. Наживкой для покупателей было то, что квадратные метры, приобретенные на этапе котлована, обходились обычно на 20-30% дешевле, чем после завершения стройки. Такой способ финансирования актуален и сейчас, только граждане, приобретающие жилье, сменили статус с дольщиков на пайщиков (членов ЖСК). Произошло это в середине 2005 г., сразу после вступления в силу закона «О долевом строительстве многоквартирных домов». Он наградил дольщиков объемом прав, достаточных, чтобы вмешиваться в работу, контролировать застройщика и даже останавливать возведение дома. Опробовав схему ЖСК, застройщики приходят к выводу, что и она далека от совершенства. Вскоре застройщики могут совсем отказаться от привлечения будущих собственников квартир как основных инвесторов стройки.

Строительные компании начинают отказываться от ЖСК

Реальным инструментом обойти закон о долевом строительстве стала схема ЖСК. По оценкам экспертов, до 70-80% построек в городе продается с ее помощью. Считается, что члены ЖСК обладают меньшими правами, чем участники долевки, работать с ними юридически безопаснее. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором прописаны его права и обязанности, поэтому в случае возникновения проблем он может отстоять свои права через суд. Специфика работы ЖСК в том, что все участники несут общую ответственность за деятельность кооператива, а все полномочия по принятию решений принадлежат его правлению. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет. Впрочем, как отмечает НИКОЛАЙ САВИН, президент РС «Центр недвижимости «МАН», у ЖСК есть минусы и для строительных организаций: «ЖСК — сложно управляемая организация. Например, собрание пайщиков может переиз­брать председателя правления, повлиять на решение многих вопросов. Поэтому важно составить грамотный устав». Среди других недостатков этой схемы г-н Савин выделяет трудности работы с крупными инвесторами, например кредитными учреждениями: «Если банк приобретает объекты недвижимости с целью их перепродажи, то единственный для него вариант — уступка права требования, которая возможна только по договору долевого участия. Через ЖСК крупные инвесторы не соглашаются приобретать объекты недвижимости, а тем более оформлять дальнейшую продажу через уступку пая».

Как правило, застройщики создают ЖСК для строительства конкретного дома, впрочем, возможны и варианты, когда через такое объединение финансируется квартальная застройка. Через ЖСК стройкомпания может привлекать деньги еще до получения разрешения на строительство — тратить их на проектные изыскания и проводить отселение.

Практически за всеми ЖСК, активно действующими в нашем городе, стоит фирма-застройщик, для которой кооператив — фактически отдел продаж. Нередко кооперативы носят название компании-застройщика, например: ЖСК «Уралэнергостройкомплекс-1» или ЖСК «Метеорит». Это делается, чтобы поддержать новую организацию имиджем стройфирмы. Бывает, у ЖСК такое же название, как и у объекта, под который он сформирован: ЖСК «Бажовский», ЖСК «Тихий берег» и т. д.

Однако популярность ЖСК как способа привлечения денег в строительство понижается: застройщики переходят на прозрачные схемы работы с дольщиками. Этому способствовали и изменения законодательства о долевом участии в строительстве, вступившие в силу в середине 2006 г. Среди значимых уступок застройщику, на которые пошли законодатели, — возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае нарушения дольщиком сроков оплаты. С застройщика сняли обязанность предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, давать информацию о величине собственных денежных средств, публиковать проект­ную декларацию в СМИ и т. д. По оценкам ­ВЛАДИМИРА ­ГЕРАСИМЕНКО, вице-президента Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, в Екатеринбурге по схеме долевого участия продается 10-15% всех новостроек (до вступления в силу закона о долевом участии этот показатель был равен 80%. — Прим. ред.). БОРИС ТЕРЕНТЬЕВ, руководитель финансовой службы девелоперской компании «Олипс», рассказывает, что при реализации проекта жилой застройки «Созвездие» на Белинского — Фучика их компания отказалась от использования схемы ЖСК и намерена строить второй пусковой комплекс с помощью схемы долевого участия в соответствии с требованиями ФЗ № 214. Г-н Терентьев: «Схема долевки понятнее и прозрачнее для инвестора, поэтому легче привлекать средства дольщиков. А тот факт, что застройщик практически полностью принимает на себя риски инвестирования средств в свой проект, позволяет ему уменьшить скидку, которую он устанавливает при продаже квартир на стадии строительства».

Проектное финансирование банков позволяет продавать квартиры дороже

И обновленная долевка, и ЖСК не способны в полной мере обезопасить застройщиков от потребительского экстремизма дольщиков и пайщиков. При таких схемах не всегда возможно привлекать деньги на начальных этапах строительства. Поэтому застройщики начинают активно использовать другие финансовые инструменты. Один из самых популярных — банков­ское финансирование. Преимущества сотрудничества с банком в том, что он дает кредит на компенсацию ранее произведенных расходов. Это особенно актуально, после того как земельные участки стали приобретаться через аукционы.

Пока банковский кредит чаще всего оформляется как обычное кредитование юридического лица. Ставка по займам для юридических лиц в городе — в среднем 14-16% годовых в рублях. В качестве обеспечения кредита банк использует имущест­во застройщика или права на возводимый объект. ЮРИЙ ­МОИСЕЕНКО, заместитель председателя правления СКБ-банка, отмечает, что достаточно часто у застройщиков возникает необходимость финансировать строительст­во, которое не покрывается стандартными банковскими продуктами. На первых этапах работ финансовой отдачи нет: активные продажи начинаются, как правило, тогда, когда уже есть один-два этажа. Чтобы выйти на этот уровень, придется вложить до 30% от общего объема строительства. Итого минимум год, а чаще полтора-два года от вложений нет отдачи, застройщику не из чего платить проценты по кредиту, резюмирует г-н Моисеенко. Выход в этом случае — проектное финансирование. По словам Юрия Моисеенко, кредитуя проект, банк не требует залогов — ему важны экономическая эффективность и легитимность работ. «Застройщика мы оцениваем именно с точки зрения его возможности построить конкретный дом. Безусловно, нам важен опыт, репутация застройщика на рынке», — рассказывает г-н Моисеенко. Такая схема привлечения денег эффективна: застройщик может продавать квартиры, завершив возведение дома, по более высокой цене. Борис Терентьев убежден, что полный отказ от участия в финансировании частных инвесторов на стадии строительства особо выгоден для девелопера: «Простой пример. Мы сдали в конце октября прошлого года ЖК «Солнечный замок». Все квартиры в комплексе были распроданы еще на стадии строительства. Цены на жилую недвижимость за 2005-2006 гг. выросли в полтора раза. Можно в принципе подсчитать, сколько бы мы выиграли, если бы продавали квартиры после завершения строительства, а не год-полтора назад. Но и так понятно, что прибыль была бы гораздо выше».

Как сообщили «ДК» в компании СМУ-3, часть своих домов фирма строит с помощью финансирования от Уральского банка Сбербанка России в рамках реализации проекта «Доступное жилье». Как правило, Уральский банк Сбербанка России кредитует до 80% стоимости объекта, остальное должен вложить заемщик.

По словам Юрия Моисеенко, СКБ-банк начал финансировать стройки с начала 2007 г. Среди проектов, в которых участвует банк, — поселок таунхаусов «Снегири», возводимый строительной компанией «Третья столица», дома экономкласса в Сысерти. Выгоды для банка от сотрудничества с застройщиком очевидны, поясняет г-н Моисеенко, ведь, помимо получения процентов за пользование денежными средствами, кредитное учреждение формирует поле для ипотечного кредитования: «Мы проверяем застройщиков, поэтому риска того, что дом не будет сдан вовремя, нет. Если идут отклонения в строительном процессе, у банка есть рычаги влияния на застройщика. Дополнительный плюс — покупатель приобретает жилье по наиболее защищенной сегодня схеме, которая регулируется ФЗ № 214».

ПИФы недвижимости и облигационные займы набирают популярность среди застройщиков

Кроме банковского проектного финансирования застройщики начинают использовать и другие схемы, в обход привлечения будущих покупателей квартир. Среди них — ПИФы недвижимости и механизмы публичных заимствований на финансовом рынке. В Екатеринбурге уже есть удачные примеры работы с этими инструментами. Законодателем моды на ПИФы недвижимости в городе стал один из лидеров мест­ного строительного рынка — компания «Атомстройкомплекс» (АСК) — совместно с УК «Инвестстрой» (см. «ДК» № 4 от 6 февраля 2006 г.). В пресс-службе АСК этот шаг тогда комментировали так: «Это еще один инструмент, который позволяет привлечь значительные средства для строительства. Вероятно, в какой-то мере он станет альтернативой долевке». Порог вхождения в фонд составил 5 млн руб. Обычно ПИФы недвижимости — инструменты вложения профессиональных инвесторов: пенсионных фондов, страховых компании и банков, которые обладают длинными деньгами.

За полтора года сотрудничества с УК «Инвестстрой» «Атомстройкомплекс» привлек финансирование под восемь своих проектов, среди них — ЖК «Золотая миля», «Аквамарин», жилая застройка на ул. Карла Маркса — Красноармейская и т. д. Еще один клиент УК «Инвестстрой» — МУП «Управление капитального строительства г. Екатеринбурга», получающий из ЗПИФН «Уральский край» деньги под проект на возведение 25-этажного жилого дома со встроенными помещениями офисов по ул. Вилонова. Совсем недавно инвестиционный договор с ЗПИФН «Золотая миля» (фонд также принад­лежит УК «Инвестстрой») заключило ООО «ТПК «Уралобувь», рассказывает АНДРЕЙ ­ЛЮБАЕВ, директор УК «Инвестстрой».

АНТОН ДЖУГАН, начальник отдела корпоративных финансов ИФК «Еврогрин», отмечает плюсы привлечения средств через ПИФы недвижимости: во-первых, финансирование может начаться с любой стадии строительства дома, во-вторых, от застройщика не требуется ни залогов, ни поручительства. «Формирование фонда недвижимости зависит от двух моментов: привлекательности инвестиционного проекта и интереса инвесторов», — подчеркивает г-н Джуган. Андрей Любаев констатирует, что УК решает участвовать в том или ином проекте, если у застройщика есть вся разрешительная документация на строительство и право аренды или собственности на земельный участок. «Мы не заходим в те проекты, где доходность ниже 25-30%. Если нам предлагают большие объемы вложений на нулевой стадии строительства, то мы просим скидку и премию за риск», — уточняет г-н Любаев. По словам директора УК «Инвестстрой», застройщик, способный заинтересовать УК, необязательно должен быть крупным, а проект — дорогим: «Сейчас мы ведем переговоры с фирмой, которая планирует первый раз вести строительство в качестве застройщика (ранее компания работала как подрядчик. — Прим. ред.). У них проект дома экономкласса. Нам он кажется вполне надежным и доходным».

Помимо УК «Инвестстрой», в Екатеринбурге деньги в строительство привлекают такие фирмы, как ЗАО «Управляющая компания» (ЗПИФН «Европейский»), УК «Созвездие», УК «Маяк Эссет Менеджмент», «РФЦ-Капитал» и т. д. Через ЗПИФН «Шуваловские высоты» УК «РФЦ-Капитал» завершила финансирование здания делового центра на ул. Радищева — Добролюбова (застройщик — «М-Строй»). Теперь деньги пайщиков фонда внесены в жилищное строительство — ЖК «Аврора» на Широкой Речке (застройщик — «Unit Строй»). «В проект «Аврора» мы вложили 700-800 млн руб., выкупили всю первую очередь и теперь продаем ее по схеме долевого участия», — рассказывает ­СВЕТЛАНА ЗЕНКОВА, директор филиала ООО «УК «РФЦ-Капитал» в Екатеринбурге.

По прогнозам специалистов управляющих компаний, внимание застройщиков к ЗПИФН будет только усиливаться. Светлана Зенкова: «У нас очень много заявок от застройщиков для организации ПИФа недвижимости. Пока мы ведем переговоры». О своем интересе к этому инструменту заявили и в девелоперской компании «МАН». Представители «Астон Групп» также приглядываются к этой схеме финансирования. ИЛЬЯ ПАВЛОВ, финансовый директор «Астон Групп»: «Привлечение средств банка — громоздкая процедура, требующая залога. Схему финансирования через ЗПИФН я считаю наиболее перспективной, так как она понятна иностранным инвесторам и позволяет экономить на налогах».

Плюсы финансирования через ЗПИФН (отсутствие поручительств и залогов) присущи и другой схеме привлечения денег — вексельным и облигационным займам. К таким инструментам финансирования уже обратились два крупных застройщика Екатеринбурга. В середине апреля текущего года компания «NOVA-строй» приступила к размещению внебиржевым способом, по закрытой подписке, облигационного займа на сумму 100 млн руб. «Для нас этот выпуск — тренировка и в то же время возможность практически без рисков понять спрос на рынке для наших будущих размещений на бирже», — уточняет СЕРГЕЙ ­ВОРОБЬЕВ, генеральный директор холдинга «NOVA-Групп». По его словам, привлеченные от инвесторов деньги пойдут на наполнение оборотных средств фирмы и на текущие строительные проекты.

Близка к выходу на публичный рынок и девелопер­ская компания «Олипс». В прошлом году она выпустила векселя, в этом планирует разместить облигации. Пока информацию об объемах и сроках размещения в «Олипсе» не раскрывают.

В отличие от ПИФов недвижимости, облигационные займы подходят далеко не всем компаниям, убеждены эксперты. Андрей Климанов, директор СК «Метеорит», считает, что организовывать облигационный заем стоит тогда, когда компания строит больше 200 тыс. кв. м в год, в основном квартальные проекты, где требуются значительные ресурсы в создание и развитие инженерной инфраструктуры. Минимальный размер займа при этом должен составлять не менее 500 млн руб.