Застройщики подхлестывают рост цен на жилье

эксперты

Владимир Герасименко

вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости
и оценочной деятельности

Олег Калиман

директор ЗАО «Европейское»

Александр Кобец

директор АН «Недвижимость.Ру»

Сергей Мямин

генеральный директор компании
«NOVA-cтрой»

Евгений Новоселов

директор группы компаний «Новосел»

Андрей Озорнин

заместитель генерального директора ЗАО «Наш Дом»

Михаил Хорьков

начальник аналитического отдела Риэлтерского информационного центра

 

 Кто устанавливает правила игры на рынке вторичной недвижимости

 Из чего складывается цена квадратного метра первичного жилья

 При каких условиях цены на квартиры стабилизируются

 

Не успев войти в устойчивый темп роста в прошлом году, в начале текущего цены на жилье сделали сильный рывок, вызвав ажиотаж и неразбериху. Разгонным локомотивом стал первичный рынок. Теперь правила игры диктуют застройщики.

 

Темпы роста стоимости жилья, ожидаемые в этом году, уже вышли из запланированных пределов. Прогнозировалось, что цена жилья повысится на 25-30% — цифра сопоставимая с динамикой цен в 2005 г . Но уже с начала этого года стоимость квартир увеличилась так же, как за весь прошлый год, констатируют эксперты. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в первые пять месяцев «скачок» цен за 1 кв. м составил 23% в долларах (16% — в рублях). Новостройки подорожали на 20-25%, а у отдельных застройщиков рост цен достиг все 60%. Сегодня в среднем 1 кв. м жилья в Екатеринбурге стоит около 38 тыс. руб. К концу текущего года прогнозируемый барьер в 40% будет легко преодолен. По словам риелторов, в городе сформировался дефицит квартир, в частности однокомнатных и двухкомнатных, которые пользуются высоким спросом. Продавцы квартир — как част­ные лица, так и строительные организации, ориентируясь на ажиотажный спрос, корректируют цены в сторону повышения, а покупатели занимают выжидательную позицию. В результате в последние три месяца рынок недвижимости города оказался фактически парализован. Снять напряжение, уверены эксперты, смогут административные меры для застройщиков и быстрое насыщение рынка массовым жильем.

На вторичный рынок давят дефицит предложения

и ипотека

Еще с конца 2005 г . на вторичном рынке наблюдалась ощутимая нехватка квартир. А с начала текущего года объем предложения упал более чем на 20%. Как отмечает МИХАИЛ ХОРЬКОВ, начальник аналитического отдела Ри­элтерского информационного центра, такого дефицита рынок не испытывал уже десять лет. «Выбора у покупателей практически нет. Ажиотажная ситуация приводит к тому, что клиенту приходится покупать не то, что ему необходимо, у него нет возможности выбирать, приобретается «хоть что-то». Естественно, условия в этой ситуации диктуют продавцы», — поясняет г-н Хорьков. ЕВГЕНИЙ НОВОСЕЛОВ, директор группы компаний «Новосел», приводит вопиющие примеры, когда за неделю стоимость квартир возрастала на 600 тыс. руб. — и покупатели все равно соглашались их приобретать. В то же время, отмечает АЛЕКСАНДР КОБЕЦ, директор АН «Недвижимость.Ру», многие объекты на вторичном рынке недвижимости не доходят до публичной оферты — продавцы занимают выжидательную позицию, и, хотя объекты стоят в базе данных, авансировать покупку нельзя. По словам Михаила Хорькова, усугубляет положение и то, что на вторичном рынке большинство собственников, предлагающих квартиры к продаже, одновременно являются и покупателями жилья, иными словами, участвуют в обменных цепочках. В условиях повышенного спроса и дефицита предложения совершать обмены становится крайне сложно. Подготовленные сделки срываются, нервозность участников рынка обостряется.

Ключевым фактором давления на рынок «вторички» оказалась ипотека. Характерной чертой прошлого года стал активный выход банков на ипотечный рынок: за 2005 г . около 18 кредитных учреждений предложили потенциальным заемщикам ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции ставка по кредитам снизилась примерно на 2%. Минимальный размер первоначального взноса за приобретаемое жилье, который должен внести покупатель, также упал с 30 до 10%. С началом ипотечных программ потенциальное количество покупателей выросло в разы, а предложение осталось на том же уровне. Заемные средства идут преимущественно на вторичный рынок — одно-, двухкомнатные квартиры малой площади. Малогабаритные квартиры (хрущевки и брежневки) из-за своих скромных площадей имеют более низкую стоимость. По словам Александра Кобца, его АН продает до 50% таких квартир в кредит. Повышенный спрос на это жилье и ускоренный рост цен привели к некоторому дисбалансу, когда стоимость 1 кв. м качественного жилья и 1 кв. м в стареющей квартире отличается незначительно, констатирует Михаил Хорьков.

Подстегивают рост цен и макроэкономические показатели. Как отмечает СЕРГЕЙ МЯМИН, генеральный директор компании «NOVA-cтрой», в условиях падения доллара и снижения индекса РТС недвижимость стала самым привлекательным инструментом для инвестиций. ВЛАДИМИР ГЕРАСИМЕНКО, вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, заявляет, что для целей инвестирования приобретается до 40% жилья: «И такие спекулянты, конечно же, раскачивают рынок!»

В результате всех этих факторов Екатеринбург догнал и вот-вот перегонит по дороговизне квартир вторую столицу страны — Санкт-Петербург. Более того, утверждает Евгений Новоселов, цены на жилье в Екатеринбурге «надуты» даже относительно мировых цен. Небольшой собственный домик в пригороде Лондона обойдется едва ли не дешевле, чем квартира в районе Ботаники. Эксперты пытаются объяснить такое положение вещей особенностями Екатеринбурга как интенсивно развивающегося мегаполиса. «Если рынок потребляет продукт при существующих условиях, значит, уровень цен соответствует спросу и говорить о завышенных темпах роста цен некорректно», — считает АНДРЕЙ ОЗОРНИН, заместитель генерального директора ЗАО «Наш Дом». Участники рынка прогнозируют: в ближайшее время не будет никаких объективных причин для того, чтобы рост цен на «вторичку» хотя бы несколько снизился. По итогам года стоимость жилья вырастет от 35 до 50%.

Устанавливать правила игры на рынке начинают застройщики

Впервые это дал понять рынку «Атомстройкомплекс» («АСК»), который в середине апреля повысил цены на свои объекты от 20 до 60%. ВАЛЕРИЙ АНАНЬЕВ, генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», пояснил такое решение рядом причин: «Во-первых, коммунальные службы города заменили для нас платежи необходимостью улучшить состояние сетей. Поскольку инженерные коммуникации в Екатеринбурге ветшают и их мощностей не хватает, на застройщика накладывают дополнительные требования. Кроме того, площадок под застройку в городе практически не осталось. Предлагают участки с очень большим отселением, и, прежде чем построить, мы готовимся предоставить жильцам ветхих зданий десятки тысяч квадратных метров новостроек или жилье со вторичного рынка, а оно дороже новостроек на 10%». Частично на стоимость жилой недвижимости повлияло и повышение цен на стройматериалы, топливо и энергоресурсы. Рынок отреагировал незамедлительно: в течение одного месяца продавцы пересмотрели цены на все объекты, включая комнаты в коммунальных квартирах.

Поведение «АСК» разделило игроков рынка на два лагеря — тех, кто согласны с политикой крупнейшего застройщика и на этих же основаниях повысили свои цены, и тех, кто назвал сложившуюся ситуацию признаком монополизации рынка. Андрей Озорнин подчеркнул, что цены в объектах «АСК» долгое время были ниже средних по рынку (такие же доводы «ДК» приводил и Валерий Ананьев. — Прим. ред.). Увеличив их, компания-застройщик просто вывела цены на общерыночный уровень. «У всех остальных фирм произошло плановое повышение стоимости: с начала года она выросла в среднем на 12%», — заявил г-н Озорнин. Александр Кобец полагает, что такая ситуация оказалась возможной, поскольку екатеринбургские застройщики стали богатыми и обладают большим объемом оборотных средств: «Из чего раньше складывалась прибыль застройщиков? Они продавали квартиры на стадии котлована, например, за $500 за кв. м, строили дом, оставляли себе часть квартир и продавали их после сдачи дома по $1 тыс. за кв. м. Теперь они вкладываются в стройку сами и начинают продажи, только когда достроят, скажем, семь этажей, и тогда все квартиры уходят по рыночной цене. По такой схеме работают почти все крупные застройщики». Владимир Герасименко настаивает на том, что ряд застройщиков договорились повысить цены, пользуясь ажиотажным спросом: «Компании знают, что на рынке нет достаточного объема предложения. В крупных городах страны объем возводимого жилья снижается, поскольку земельные участки не выставляются на торги и не работает закон о долевом участии». Евгений Новоселов предрекает очередной скачок цен на первичную недвижимость в августе, когда еще один крупный застройщик будет корректировать свои цены. Назвать компанию риелтор отказался, сославшись на конфиденциальность информации.

Большой вклад

в себестоимость нового жилья вносят административные барьеры

Разбор причин лавинообразного роста цен на недвижимость развенчал прежние факторы роста и высветил ранее замалчиваемые проблемы. Например, долгое время одной из ключевых причин роста цен на квадратный метр называли повышение стоимости стройматериалов. Этот фактор часто фигурировал в заявлениях застройщиков. Но, согласно информации Росстата, в минувшем году цены на строительные материалы увеличились на 9,1%. Между тем цены на недвижимость росли быстрее в разы. За первые шесть месяцев текущего года инфляционный коэффициент повышения себестоимости строительства, согласно данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве (отделение Госстроя России. — Прим. ред.), составил те же 9%. А цены за квадратный метр выросли минимум на 20%.

«Реальных предпосылок для увеличения цен не было, — заявляет Олег Калиман, директор ЗАО «Европейское». — Цены и так были завышены, а их еще задрали. Стоимость жилья не должна превышать 20 тыс. руб. за кв. м. Это совершенно реальная цена. Можно строить хорошие дома и зарабатывать еще с этого. Мы в своем районе строим сети, дороги, все коммуникации, и в нашем кирпичном доме с поквартирным отоплением стоимость 1 кв. м — 21 тыс. руб. Поверьте, мы не торгуем себе в убыток». Реальные причины для повышения, считает г-н Калиман, — огромные взятки, которые берет администрация Екатеринбурга. Как ранее заявлял «ДК» ВЛАДИМИР КОНЬКОВ, президент корпорации «Маяк», административные барьеры составляют до 30% себестоимости строительства. Чиновники утверждают, что основная причина постоянного роста цен на квартиры — увеличение платежеспособности населения при отсутствии предложения. А ряд застройщиков убеждены: рост цен на жилье происходит из-за того, что муниципалитет искусственно сдерживает строительство, протежируя ограниченному кругу застройщиков. Представители администрации города отрицают наличие монополии на строительном рынке. «В Екатеринбурге работает свыше 200 застройщиков. Среди них нет ни одного предприятия, которому городская администрация оказывала бы предпочтение. Все они равно приближены к мэрии», — заявлял «ДК» КОНСТАНТИН ПУДОВ, пресс-секретарь администрации города.

Стабилизировать рост цен смогут законодательные меры и значительное увеличение предложения

Уравнять всех застройщиков в правах должен аукционный принцип распределения земли, который начал действовать 1 октября 2005 г. согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс. По законодательству земельные участки должны выставляться на аукцион с подготовленной инфраструктурой и проложенными коммуникациями. Но с начала 2006 г. в городе не было проведено ни одного земельного аукциона под многоквартирное строительство. Большинство застройщиков сейчас работают на участках, полученных до введения аукционной системы. Эксперты говорят, что земельных резервов у местных игроков хватит еще на два-три года. Отсутствие участков породило спекулятивный рынок, который, уверен Владимир Герасименко, зарождался непосредственно перед вступлением в силу изменений в Земельный кодекс: в руках спекулянтов оказалось до 80% всех земель. Олег Калиман: «Сейчас ходят по городу люди, которые предлагают участки земли под строительство домов по $2 млн. Но если пойти на сделку и купить, то цена квадратного метра дома будет баснословно высокой». Владимир Герасименко отметил: государство намерено пресечь такое положение на рынке и разработать механизм изъятия ранее незаконно предоставленных участков.

Если заработает аукционная система, это снимет напряжение на рынке и приведет к тому, что в торгах будут участвовать только крупные компании, а мелким застройщикам, у которых нет свободных оборотных средств, придется уйти с рынка — прогнозируют эксперты. Есть и положительный момент — доступ к муниципальной земле будут иметь и игроки из других регионов: застройщики готовы возводить более дешевое жилье, утверждает Владимир Герасименко. Как рассказал «ДК» Евгений Новоселов, к екатеринбургскому рынку уже присматривался крупный питерский застройщик. Но пока руководство этой компании решило начать освоение Уральского региона с другого областного центра.

Недавно администрация Екатеринбурга объявила о том, что с июня участки будут выставляться на торги ежемесячно (см. «ДК» № 21 от 5 июня 2006 г .). По мнению Владимира Герасименко, аукционная система выделения земельных участков дает возможность регулировать цены на начальном этапе строительства: «Мы не способны зафиксировать прибыль компании-застройщика, но мы можем выставлять земельные участки с установленной ценой, по которой будет продаваться жилье. Такой опыт есть в Казахстане. Это возможно сделать для участков, отведенных под программу «Доступное жилье».

В рамках проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» к началу 2007 г . должно быть сдано 700 тыс. кв. м квартир, в результате чего обеспеченность жильем составит 20 кв. м на человека (сегодня она равна 19,82 кв. м на человека). Как прогнозируют риелторы, в ближайшем будущем существенное влияние на рынок окажет проект «Академический» компании «Ренова-СтройГруп»: он займет 1300 га и будет по размерам как две Ботаники. Строительство первой очереди планируется в начале 2007 г ., и до 2011 г . организация намерена возвести 2-2,5 млн кв. м жилья. 

 

Текст: Ольга Рябова. dk@apress.ru

 

ПОДПИСИ:

Владимир Герасименко: «Монополия и сговор ряда крупных игроков на рынке очевидны. Пользуясь ажиотажным спросом, компании повышают цены».

Александр Кобец: «Местные застройщики стали богатыми и начинают устанавливать свои правила игры».

Олег Калиман: «Объективных причин для роста цен не было. У нас 1 кв. м стоит 20 тыс. руб. И это совершенно реальная цена — мы не торгуем себе в убыток».

 

 

Структура платежей при строительстве жилого дома в Екатеринбурге

Строительно-монтажные работы
[до 60%]

Инженерная подготовка площадки
[до 10%]

Отчисления в администрацию г. Екатеринбурга
на развитие инженерной инфраструктуры
[10%]

Отселение, снос
[до 10%]

Отчисление жилой площади в администрацию
г. Екатеринбурга
[5%]

Содержание заказчика-застройщика
[5%]

Источник: строительная компания «Наш Дом».

 

Динамика роста цен 1 кв. м за три года в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, тыс. руб.

3500

2500

1500

500

тыс. руб.

декабрь 2003 г.

апрель 2004 г.

август 2004 г.

декабрь 2004 г.

апрель 2005 г.

август 2005 г.

декабрь 2005 г.

апрель 2006 г.

 

Источник: аналитический отдел УПН.                      

  Москва

  Санкт-Петербург

  Екатеринбург