Застройщики привлекают ипотечных клиентов

Ипотечное кредитование на этапах строительства стремительно набирает рост — объемы выданных банками кредитов на жилье от застройщика за последние два года выросли в полтора-два раза. Экс­перты предрекают, что еще через два-три года едва ли не все новое жилье будет покупаться на заемные деньги.

эксперты
Дмитрий Бандурин
председатель ЖСК «Аврора»
Роман Бержановский
директор агентства недвижимости «Кронверк»
Татьяна Деменок
генеральный директор ЦН «Северная казна»
Станислав Дехтулинский
руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге
Светлана Пуцигова
руководитель службы продаж девелоперской компании «Олипс»
Анна Самуилова
директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка
Алексей Санников
вице-президент Уральского банка ОАО «УРСА Банк»
Николай Сумин
заместитель генерального директора компании «Уралэнергостройкомплекс»
Вячеслав Трапезников
председатель правления «Астон Груп»
Алевтина Христофорова
начальник отдела ипотечного кредитования Банка24.ру

Почему застройщикам стало выгодно привлекать ипотечных покупателей
Как банки подстраивают свои продукты под схемы строительства жилья
Сколько нового жилья будет продаваться через ипотеку

Еще два-три года назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. Строительные же фирмы предпочитали клиентов с живыми деньгами, тем более что недостатка в таких покупателях не было. Поэтому ипотека была скорее дополнительным сервисом, нежели реальным инструментом увеличения продаж.

Сейчас, в условиях стабильного рынка, застройщики стали охотно идти на сотрудничество с банками по ипотечным программам, надеясь привлечь новые сегменты покупателей и ускорить процесс продажи жилья, который сущест­венно замедлился в этом году. «Год-два назад строительные фирмы продавали дом еще на уровне котлована. Сегодня есть прецеденты, когда застройщик уже возвел дом, сдал его госкомиссии, регистрирует квартиры на себя и продает их с повышением цены уже как вторичные», — рассказывает Станислав Дехтулинский, руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Екатеринбурге. Эксперты констатируют, что людей, не решивших свой квартирный вопрос и имеющих 100% денег на приобретение жилья, на рынке практически не осталось. Застройщики стали активно заманивать клиентов возможностью покупки квартиры в кредит. По данным УПН, количество сделок с использованием заемных средств на первичном рынке недвижимости достигает 20% от всех сделок в этом сегменте, в прошлом году данный показатель равнялся 10-12%.

Ипотечное кредитование расширяет объем платежеспособного спроса

Пару лет назад квартиры в ипотеку предлагали лишь лидеры строительного рынка — «Атомстройкомплекс», «Наш дом», «NOVA-строй». С конца прошлого — начала текущего года к ним присоединилось и большинство других компаний-застройщиков — «Уралэнергостройкомплекс», МАН, «Астон Груп» и т. д. К такому шагу застройщиков подтолк­нула конъюнктура рынка недвижимости. После бурного роста цен в прошлом году (около 100%) наступила стабилизация, стоимость квартир стала снижаться — с рынка ушли инвестиционные покупатели, высвободив, на оценкам экспертов, до 30% предложения.

На этом фоне у застройщиков возникла проблема выделения своего продукта и создания максимально удобных условий для его приобретения. В то же время банки стали активно интересоваться новым для себя рынком первичной недвижимости, объем которого постоянно увеличивается. За 2006 г. в эксплуатацию было сдано 735 тыс. кв. м жилой площади. Это на 114,3% выше показателя 2005 г. Наконец, сами покупатели все чаще делают выбор в пользу нового, а не вторичного жилья.

Как сообщает КБ «Ярмарка», за по­следние полгода объем сделок на первичном рынке вырос на 20%, в то время как на вторичном отмечается некоторый спад покупательской активности. Алексей Санников, вице-президент Уральского банка ОАО «УРСА Банк»: «Интерес покупателей к новым квартирам объясняется просто. Во-первых, они получают абсолютно новое жилье, с новыми инженерными коммуникациями, где еще до заселения можно сделать необходимую перепланировку и ремонт. Во-вторых, стоимость такого жилья существенно ниже стоимости готового. В зависимости от сроков сдачи разница в цене на начальном этапе строительства и при готовности объекта может достигать 30% и более».

Обычно банки дают кредиты на покупку только тех квартир, с застройщиками которых они заключили соглашение о сотрудничестве. Для этого строительная организация проходит аккредитацию в банке: проверяются документальная чистота строительства, финансовая состоятельность фирмы, экономическая целесообразность кредитования, рассказывает Николай Сумин, заместитель генерального директора компании «Уралэнергостройкомплекс»: «В дальнейшем компания-застройщик гарантирует резервирование конкретной, выбранной клиентом квартиры на период рассмотрения заявки о получении кредита и в случае положительного решения кредитного комитета оформляет необходимую для приобретения документацию. Клиент отдает компании-застройщику собственную часть оплаты квартиры — чаще всего это первоначальный взнос, а банк после получения подтверждения об этой оплате компенсирует сумму остатка полной стоимости квартиры. На протяжении работ компания-застройщик информирует банк о ходе строительства, а по окончании — о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». По такой схеме «Уралэнергостройкомплекс» сотрудничает с банком «Северная казна» и Газпромбанком.

Г-н Сумин обозначает несколько выгод для застройщика от сотрудничества с кредитным учреждением. Во-первых, сокращаются риски неуплаты покупателем полной стоимости квартиры. Если же такое случается при использовании классической схемы долевого участия, то застройщик вынужден расторгать договор, а это не всегда просто сделать, по­скольку приходится возвращать внесенные средства дольщику, которые чаще всего уже вложены в строительные материалы и оборудование, и искать нового покупателя на квартиру, что ведет к дополнительным рекламным расходам. «Также происходит уменьшение стоимости кв. м за счет минимизации доли заемных средств в инвестировании строительства. Это особенно важно на начальных этапах строительства, когда активное привлечение средств с продажи квартир уменьшает необходимость застройщика получать кредиты в банке, а следовательно, и платить проценты», — дополняет Николай Сумин.

«Сегодня, если у застройщика нет объектов, которые можно приобрести по ипотечной программе, он теряет покупателей и его предложение на рынке становится неконкурентоспособным», — резюмирует Роман Бержановский, директор агентства недвижимости «Кронверк» (АН сотрудничает с двумя банками — «Северной казной» и Газпромбанком, которые выдают кредиты на покупку квартир в ЖК «Янтарный». — Прим. ред.).

Банки адаптируют ипотечные продукты под схемы строительства

Первые шаги по кредитованию долевки банки и застройщики предпринимали еще несколько лет назад. Тогда тех, кто отважился опробовать новый подход, были единицы. «Мы еще в 2002 г. применили схему кредитования дольщиков под залог «доли», а с 2005 г. совместно с банком «Северная казна» впервые в Екатеринбурге использовали схему кредитования членов кооператива под залог пая, которую сейчас применяет ряд банков», — рассказывает Татьяна Деменок, генеральный директор ЦН «Северная казна». В августе 2005 г. о программе кредитования долевки заявил СКБ-банк. За 2005 г., сообщают в СКБ-банке, было выдано 42 кредита на покупку нового жилья (из 971 выданного), в 2006 г. этот показатель увеличился в 4,5 раза и составил 189 (из 1667 выданных).

Банки стали активно кредитовать долевку после того, как вступил в силу закон о долевом участии (с 1 апреля 2005 г.). Он максимально защищает интересы и дольщиков, которые могут накладывать штрафы на строительную организацию за малейшее нарушение, и банков, которых законодатели освободили от несения солидарной ответственности с застройщиком в случае его банкротства.

Однако, несмотря на эти нормы закона, кредитование первички по-прежнему остается для банков рискованным. Алексей Санников называет несколько факторов, снижающих привлекательность этого вида кредитования: «Кредитуя покупку квартиры на этапе строительства, банку приходится ждать закладную (право соб­ственности на квартиру. — Прим. ред.) от года до трех лет — в зависимости от стадии реализации того или иного строительного проекта. Для банков, ориентированных на получение закладной (как финансового инструмента с последующим размещением на открытых рынках), интересны преж­де всего сроки завершения строительства, а они часто переносятся из-за самого застройщика или согласующих организаций». Чтобы подстраховаться, кредитные учреждения устанавливают высокую ставку — на 2-3 процентных пункта выше, чем при покупке жилья на вторичном рынке (10-13,5%), а также в некоторых случаях требуют от дольщика дополнительный залог (в виде движимого или недвижимого имущества) — поясняет Анна Самуилова, директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка. Основная масса кредитных продуктов, дающих возможность купить строящуюся квартиру, появилась в 2006 г. Сегодня их предлагает около 25 банков города.

Едва банки подстроились под безопасную для них схему кредитования первичного жилья согласно требованиям закона о долевом участии, как застройщики стали массово отказываться от работы по предлагаемым законодателями нормам: под новые объекты, разрешение на строительство которых было получено в 2006-2007 гг., они стали оформлять жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По неофициальным данным, до 80% жилья в Екатеринбурге строится именно по этой схеме. Ее многие банки сочли непонятной и непрозрачной. «Часто застройщики предлагают заключить альтернативный вид договора долевого участия — договор паевого участия (паевых взносов) в строительстве. Он не требует получения всех необходимых разрешений на строительство жилья до начала строительных работ, но зато при заключении такого договора банку невозможно отследить целевое использование кредитных средств», — сетует Алевтина Христофорова, начальник отдела ипотечного кредитования Банка24.ру.

Тем не менее ряд кредитных организаций смогли адаптировать свои продукты к реалиям местного рынка недвижимости. Работа между ЖСК и банками активизировалась с начала 2007 г. Дмитрий Бандурин, председатель ЖСК «Аврора»: «Банки осознали, что, отказываясь от кредитования покупки новых квартир, они теряют большой кусок рынка. Познакомившись близко со схемой ЖСК, они пришли к выводу, что риски не столь значительны, как им казалось на первый взгляд». По словам г-на Бандурина, его фирма работает уже с тремя банками, которые кредитуют пайщиков ЖСК, — с «Северной казной», МЕТКОМБАНКОМ, банком «АК БАРС».

Еще один пример сотрудничества ЖСК и кредитного учреждения — ЖСК «Бажовский». Виктор Викин, председатель ЖСК «Бажовский»: «Мы закладываем банку свое незавершенное строительство, делаем один залог на всех своих пайщиков. Это позволяет банку заключить с пайщиком договор на кредитование даже без первого взноса. Суммы кредитов, выдаваемых на приобретение квартир, переходят на счет кооператива, который находится в том же банке». По убеждению г-на Викина, риски для банка в этой схеме малы: кредитная организация может отслеживать, куда уходят деньги со счета кооператива, контролировать целевое использование кредитных ресурсов. ЖСК «Бажовский» активно работает с Газпромбанком, «Драгоценностями Урала», Уралфинпромбанком и банком «КИТ Финанс». По данным компании, каждая вторая сделка по приобретению жилья в комплексе «Бажовский» происходит с помощью ипотечных средств.

Татьяна Деменок описывает еще одну схему работу банков и ЖСК: «ЦН «Северная казна» заключает договор с застройщиком на создание жилья и организует кооператив. Участник кооператива получает кредит для оплаты пая, который соответствует цене строящейся квартиры. Наша компания выступает поручителем перед банком, а пай становится обеспечением кредита. То есть банк получает гарантию обеспечения кредита паем и поручительством нашей организации, участник кооператива — необходимую сумму денег для приобретения нового жилья, а застройщик — деньги на строительство дома».

Постепенно, рассказывает Дмитрий Бандурин, количество банков, готовых выдавать ипотечные кредиты под схему ЖСК, растет: «Сейчас мы ведем переговоры еще с рядом банков об аналогичном сотрудничестве. К концу лета число наших партнеров может увеличиться вдвое». Расширять сотрудничество с кредитными учреждениями намерены и в «Уралэнергостройкомплексе» (работают по схеме ЖСК. — Прим. ред.). Сейчас представители фирмы-застройщика ведут переговоры о возможной работе с уральским филиалом ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», СКБ-банком и т. д. Расширение числа банков-партнеров необходимо, чтобы предоставить клиенту выбор, комментируют в ИСК «Недвижимость Екатеринбурга». Сейчас фирма работает только с Уралфинпромбанком (обе организации входят в холдинг «ФИН­ПРОМКО». — Прим. ред.), и 15-20% сделок по приобретению квартир в ЖК «Адмиральский» проходят с помощью ипотеки (работа по схеме долевого участия. — Прим. ред.).

Впрочем, есть и другие пути, например сотрудничество только с одним банком-партнером. Такой схемы, в частности, придерживается ТПО «Уралобувь» (возводит ЖК «Университетский»). На днях компания-застройщик подписала соглашение с банком ВТБ 24. Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж девелоперской компании «Олипс», рассказывает, что ее фирма работает со всеми банками и не отдает предпочтение какому-то одному: «У нас собран пакет документов по долевке, в том числе и по коттеджам, опубликованы проектные декларации по всем объектам. Мы готовы предоставить документы для любого банка и помочь клиенту взять кредит там, где он хочет».

Вячеслав ТрАпезников, председатель правления «Астон Груп», убежден, что спустя три года 90% квартир застройщики будут продавать через ипотеку. Сейчас его компания продает уже 60% жилья с помощью партнера — Свердловского Губернского банка. Татьяна Деменок рассказывает, что в ЦН «Северная казна» намерены увеличить продажи квартир через ипотеку с 15 до 50%. По мнению банковского сообщества, амбициозные задачи застройщиков будут достижимы при условии, что они станут строить объекты на средства, привлеченные не от дольщиков, а используя иные источники финансирования, после чего уже реализовывать недвижимость как законченный строительством объект.

Застройщики начинают пользоваться услугами ипотечных брокеров

Взаимодействие банков и застройщиков в области ипотечного кредитования развивается по сценарию уже сложившегося сотрудничества банкиров и риелторов, тандем которых привел к появлению на рынке недвижимости новой профессии — ипотечного брокера . Теперь такие специалисты не редкость и в строительных компаниях. «Когда количество обращений наших клиентов по поводу возможности получения ипотечного кредита стало критичным, мы решили выделить отдельного сотрудника, который бы подбирал ипотечные продукты для клиентов и сопровождал ипотечную сделку от начала и до конца. Такой специалист существенно экономит время клиента и ускоряет процесс продажи квартир застройщика», — поясняет Дмитрий Бандурин.

Станислав Дехтулинский говорит, что его организация, которая активно учит риелторов профессии ипотечного брокера, выучила и несколько сотрудников отделов продаж из компаний-застройщиков. «В прошлом году мы буквально навязывали свои услуги застройщикам, поскольку тогда был рынок продавца и им это было не нужно. А примерно со второго квартала текущего года застройщики сами стали на нас выходить и просить помочь им в продаже квартир с помощью ипотеки». Курсы Городского Ипотечного Банка, по словам г-на Дехтулинского, окончили восемь-двенадцать человек от известных компаний-застройщиков, и он убежден, что это число будет только расти.

 

Ипотечный брокер — физическое или юридическое лицо, представляющее на возмездной основе интересы заемщика при взаимодействии с банками, страховыми и оценочными компаниями.