эксперты Валерий Ананьев генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс» Георгий Корелин заместитель генерального директора девелоперской компании «Олипс» Татьяна Кутишенко генеральный директор ИСК
эксперты
Валерий Ананьев
генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс»
Георгий Корелин
заместитель генерального директора девелоперской компании «Олипс»
Татьяна Кутишенко
генеральный директор ИСК «Недвижимость Екатеринбурга»
Андрей Озорнин
заместитель директора компании «Наш дом»
Павел Рахманов
директор по развитию ТПК «Уралобувь»
Наталья Рогожникова
руководитель департамента новостроек РС ЦН «МАН»
Вячеслав Трапезников
председатель правления «Астон Груп»
Как застройщики привлекают покупателей квартир
Что подталкивает строительные фирмы к выходу за пределы Екатеринбурга
В 2006 г. местные стройкомпании сдали свыше 733 тыс. кв. м жилья, в текущем году, считают эксперты, этот показатель должен составить не менее 770 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков УПН, темпы роста строительства в городе в ближайшие год-два года будут увеличиваться на 10-15%. Местный строительный рынок по-прежнему один из самых динамично развивающихся и прибыльных среди регионов России. Показатель этого — активный выход в Екатеринбург федеральных и иногородних компаний, в том числе и с помощью открытой покупки земли под застройку на аукционах. В условиях нарастающей конкуренции региональные игроки закрепляют свои позиции, подтверждают репутацию и диверсифицируют бизнес, выходя за пределы города.
Прошедший год ознаменовался диктатом застройщиков на рынке жилой недвижимости — повышение цен в новостройках спровоцировало стремительный рост рынка в целом, даже на ранее неликвидные объекты в отдаленных районах города. Вслед за «Атомстройкомплексом» почти все застройщики внепланово повысили стоимость кв. м предлагаемого жилья в среднем на 15-20%. Это повлекло за собой ажиотажный спрос и неуправляемый разгон цен. Прошлый год закончился увеличением цены кв. м примерно на $1 тыс. В 2007 г. покупатели такие цены уже не поддержали — начался планомерный откат на 0,5-2% в месяц.
Эксперты обозначили несколько причин снижения покупательской активности на рынке недвижимости. Из-за высокой стоимости кв. м покупка жилья оказалась недоступной для большей части екатеринбуржцев даже с учетом ипотечного кредитования. Покупатели заняли выжидательную позицию, в надежде, что цены будут снижаться и они смогут сэкономить на покупке жилья. На этом фоне в несколько раз увеличился объем предложения. Как отмечают в УПН, на вторичном рынке он достиг своего исторического максимума. Валерий Ананьев, генеральный директор НП «УС «Атомстройкомплекс»: «В первом полугодии 2007 г. произошло насыщение рынка экономного жилья. Сегодня жилья на первичном рынке столько, сколько нужно. Есть возможность выбрать готовые квартиры, есть возможность взять ипотеку. Почему, собственно говоря, и остановился рынок вторичного жилья — потому что люди сообразили, что квартиры выгоднее покупать на первичном рынке».
По данным экспертов, на рынок вышли и инвестиционные квартиры, объем которых составил 30-40%. Сейчас предложение превышает спрос, констатирует Наталья Рогожникова, руководитель департамента новостроек РС ЦН «МАН». В ожидании увеличения платежеспособного спроса некоторые застройщики в целях пополнения оборотных средств идут на завуалированное снижение цены. Павел Рахманов, директор по развитию ТПК «Уралобувь», рассказывает, что в начале весны почти все застройщики традиционно подняли цены на свою продукцию — в среднем на 9%. «Но в последующие месяцы ряд застройщиков отказались от запланированного повышения цен и даже начали их снижать, предоставляя скидки — рассрочки платежей, снижение внутреннего курса иностранной валюты, в которой номинировались цены, и т. д. В основном это касалось жилья бизнес- и элиткласса. К маю волна коррекции цен докатилась и до жилья экономкласса».
Столкнувшись с проблемами в продажах, строительные фирмы активнее пошли на сотрудничество с банками, предлагая своим клиентам схемы ипотечного кредитования. Большим спросом у застройщиков стали пользоваться и риелторские услуги. Фирмы заключают эксклюзивные договоры или привлекают сразу несколько крупных АН на объект с целью продажи жилья. По мнению экспертов, несмотря на все усилия застройщиков и их партнеров, скрытая коррекция цен по отдельным объектам достигла 10-15%. К концу первого полугодия рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен, заключили аналитики. По прогнозу специалистов УПН, постепенная активизация рынка жилья ожидается к началу осени. В этот период цены начнут расти темпами 0,5-1,5% в месяц. К концу года рынок все-таки приблизится к балансу спроса и предложения.
В условиях стабилизирующегося рынка актуальным для застройщиков стало создание объектов с грамотной концепцией. Долгое время концепция будущей застройки создавалась только для элитного жилья. Теперь о ней задумываются при возведении домов в бизнес- и экономсегменте. Татьяна Кутишенко, генеральный директор ИСК «Недвижимость Екатеринбурга»: «Если раньше один дом отличался от другого местоположением и количеством метров в квартире, то выводимые сегодня объекты в зависимости от класса существенно разнятся по своим потребительским качествам».
Базовый набор элементов, свидетельствующий о концептуальности застройки, как правило, включает в себя комплексную инфраструктуру, которая увеличивает потребительскую ценность кв. м жилья. К примеру, практически во всех жилых комплексах, которые возводятся сейчас, есть подземный паркинг, охраняемая придомовая территория, объекты социального значения на первых этажах — продуктовые магазины, банки, страховые компании, парикмахерские и т. д. Среди только зарождающихся тенденций можно отметить такую: застройщики стали оставлять за собой управление построенным объектом недвижимости. Для этого выделяются специализированные компании. Виктор Викин, председатель ЖСК «Бажовский», уверяет, что квартира как товар уже мало интересует будущих собственников: «Клиент хочет купить не просто стены, а образ жизни, требует дополнительных сервисов, удобств и т. д. Чем их больше, тем выше шанс, что он решит купить тот или иной объект».
Поскольку потребителю стало необходимо много информации и времени для принятия решения о покупке, затраты на продвижение объектов со всеми вышеперечисленными качествами только за последнее время выросли в 2,5 раза. Андрей Озорнин, заместитель директора компании «Наш дом»: «Концептуальное жилье стоит на 20-40% дороже тех объектов, где о концепции даже не задумывались».
Показатель удачно разработанной концепции — скорость продажи квартир. Обычно у тех компаний, чьи объекты тщательно проработаны, в первый год строительства скупается от 60 до 80% квартир. Вторым показателем можно считать заключение договоров на долевое участие или аренду помещений на первых этажах (также в период строительства). К тому времени, когда объект пора сдавать госкомиссии, все нежилые помещения в концептуальном доме нередко бывают раскуплены или арендованы.
Вячеслав Трапезников, председатель правления «Астон Груп», убежден: в условиях появления на рынке большого объема качественного предложения застройщики стали конкурировать за лояльность клиента к бренду и вкладываться в формирование репутации компании. «Хорошая деловая репутация дает возможность делать наценку на свой объект. У одного из лидеров нашего рынка, по моим данным, она достигает минимум $100 к цене кв. м», — подчеркивает г-н Трапезников.
Одно из перспективных направлений развития строительного бизнеса — застройка организованных коттеджных поселков. Сегодня практически у всех крупных застройщиков города есть подобные проекты. Девелоперская компания «Олипс» возводит загородный жилой комплекс «Дома Адажио», ГК «Титул» застраивает поселок «Бобры», компания «Наш дом» ведет освоение поселка «Зуброво», «Астон Груп» строит поселок «Гринвилль» и т. д. О своих планах по развитию этого направления бизнеса заявляют «Атомстройкомплекс» (работает над тремя поселками: первый — возле Александровского пруда, второй — в районе Коптяков, третий, строительство которого собираются начать в этом году, — вблизи Чусовского озера), РС ЦН «МАН», ТПК «Уралобувь» и т. д.
По данным УПН, сегодня в 30-километровой зоне от города более 40 участков организованной малоэтажной застройки. В стадии проектирования — одиннадцать коттеджных поселков, для освоения еще 14 участков девелоперы готовят документы.
Застройщики идут в пригороды по нескольким причинам. Во-первых, за городом есть возможность осваивать большие площадки, тогда как в Екатеринбурге увеличивается плотность застройки, сложно получить «обширные» земли под комплексное освоение, усиливаются законодательные требования и т. д. Что касается загородного строительства, то власти пошли навстречу застройщикам и стали вкладываться в развитие дорог и коммуникаций. Упростился порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Во-вторых, высока инвестиционная привлекательность строительства коттеджей. Компания Vesco Consulting1 определила, что потенциал покупательского спроса на дома в коттеджных поселках близ Екатеринбурга достигает $182 млн, а общий объем представленного предложения равен $142 млн. И наконец, третий важный фактор роста объемов строительства индивидуального жилья за городом — фирмам важно сформировать высокий платежеспособный спрос. В этом сегменте рынка идет становление правил игры — принята классификация поселков, разработаны требования к концепции и управлению объектами такого типа. Георгий Корелин, заместитель генерального директора девелоперской компании «Олипс», полагает, что в ближайшее время можно ожидать появления игроков, которые будут специализироваться только на проектах в сфере загородной недвижимости.
Застройщикам, ведущим свою работу в городе, также предстоит определиться со специализацией — на каком рыночном сегменте сосредоточить свои усилия. Самый высокий экономический потенциал, по единодушному мнению участников рынка недвижимости, — в сегменте экономкласса. Пока же, констатирует Георгий Корелин, наиболее востребованы дома бизнес-класса: в результате сложившихся цен экономичным жилье не может быть, а те, кто способен покупать квартиры при нынешних ценах на недвижимость, тяготеют к более высокому классу. «И это подтверждает рынок: бизнес-класс — единственный сегмент, цены в котором растут», — резюмирует г-н Корелин.
Национальный проект «Доступное жилье» будет способствовать увеличению привлекательности жилья экономкласса для строительных фирм. Власти готовы помочь застройщикам снизить затраты на освоение участков за счет создания инженерной инфраструктуры. В большей степени это касается тех площадок, на которых прокладка сетей обходится строителям слишком дорого. В городском и областном бюджетах предусмотрены государственные гарантии на возмещение части расходов, которые несет застройщик при уплате процентов по кредитам, получаемым в банках на строительство сетей. «В такой программе было бы выгодно участвовать при больших объемах строительства с целью получения в том числе административных преимуществ (льгот по выделению участков и созданию на них инфраструктуры за счет средств бюджетов разных уровней. — Прим. ред.)», — заключила Наталья Рогожникова.
Как рассказал «ДК» Валерий Ананьев, реализация национального проекта «Доступное жилье» в городе и области началась с прошлого года: «Мы заканчиваем строительство первого объекта по этой программе. Сейчас в работе пять домов в пяти городах области, в том числе и в Екатеринбурге. В следующем году мы хотим сделать упор на строительство жилья массового спроса на больших площадках».
Проектом частно-государственного сотрудничества станет строительство на юго-западе Екатеринбурга района «Академический» — с этого года его будет возводить компания «Ренова-СтройГруп»2. За 15-20 лет здесь планируется создать более 9 млн кв. м жилья, приобрести квартиры в этом районе смогут свыше 300 тыс. человек. Более 50% жилого фонда в «Академическом» будет рассчитано на экономкласс, еще около 30% — на средний.
Получать льготы от властей (компенсацию части затрат на освоение участков) намерены многие застройщики Екатеринбурга. Проекты в городах области также ведут «Главсредуралжилстрой» и «Уральский строитель»3. Привлечь средства государства в свой проект намерена компания «ЖСК «Бажовский» (реконструкция сетей), создающая одноименный жилой комплекс. Деньги национальной программы должны обернуться ростом предложения в сегменте экономкласса: эксперты полагают, что именно на этом поле в ближайшие два года ожидается самая острая конкурентная борьба.
1 Vesco Consulting — московская компания, в 2007 г. проводила исследование рынка загородной недвижимости в 30-километровой зоне вокруг Екатеринбурга по заказу столичных и иностранных девелоперов.
2 В 2007 г. «Ренова-СтройГруп» получила 90 млн руб. из федерального и 60 млн руб. из областного бюджета на строительство дорог в районе «Академический».
3 Правительство Свердловской области в 2006 г. выделило компаниям «Атомстройкомплекс», «Главсредуралжилстрой» и «Уральский строитель» госгарантии на сумму 441472 тыс. руб.