Застройщики. жилищное строительство - 19.05.2008

эксперты
Анатолий Блохин
заместитель генерального директора по строительству корпорации «Маяк»
Елена Козырева
директор «СМУ-3 Инвест»
Алексей Кудрявцев
руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости»
Петр Латий
руководитель отдела продаж компании «Олипс»
Александр Погончик
директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Уралстрой»
Вячеслав Трапезников
председатель правления «Астон Груп»

насколько
вырастут цены на жилье в этом году
где
взять дефицитную землю под застройку
зачем
москвичам покупать местные строительные компании

Ключевым фактором, определявшим развитие рынка жилищного строительства последние год-полтора, эксперты называют резкое сокращение платежеспособного спроса по сравнению с 2006 г. Уже к началу прошлого года застройщикам пришлось смириться с тем, что клиенты в длинные очереди к их офисам продаж выстраиваться перестали.

За год скакнув на 100%, цены на жилье стали казаться большинству горожан запредельными. Так рынок, сори­ентированный в основном на продавца, начал целиком зависеть от настроений покупателя: у потребителя появился выбор, за его деньги начали бороться.

Сокращение спроса сказалось на динамике цен. К концу прошлого года, констатирует АЛЕКСЕЙ КУДРЯВЦЕВ, руководитель аналитической службы «МИАН — агентст­во недвижимости», стоимость кв. м жилья в Екатеринбурге не отличалась от показателей января 2007 г.: «Нельзя сказать, что цены не росли вообще. Скорее, стоимость жилья менялась скачками. Средняя цена квадратного метра в новостройках на начало прошлого года составляла 55 тыс. руб., к середине года этот показатель достиг отметки в 60 тыс. руб., но к концу года снова упал до уровня января».

Фактическое отсутствие прироста цен сказалось на изменении группы потенциальных покупателей, отмечает ЕЛЕНА КОЗЫРЕВА, директор «СМУ-3 Инвест»: «С рынка ушли частные инвесторы и коммерческие структуры, которые рассматривали приобретение жилья как вложение средств. Им по большому счету было все равно, что за жилье они приобретают. Главное — чтобы купленная квартира за год значительно поднялась в цене и ее можно было выгодно перепродать. Теперь заработать на таких операциях они не могут и застройщикам деньги не несут. То есть сейчас мы продаем квартиры тем, кто там будет жить». Изменение состава покупателей повлияло и на предложение. По общему мнению застройщиков, востребованные полтора года назад трешки класса элит в центре города сегодня продать уже практически невозможно. АЛЕКСАНДР ПОГОНЧИК, директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Уралстрой»: «Очевидно смещение спроса к относительно недорогим одно- и двухкомнатным квартирам в спальных районах города».

По словам ВЯЧЕСЛАВА ТРАПЕЗНИКОВА, председателя правления «Астон Груп», его компания, в частности, вынуждена была пересмотреть планировки уже спроектированных домов: «Сейчас режем трех- и четырехкомнатные квартиры на однушки и двушки, потому что продать жилье большой площади куда сложнее, чем маленькие квартиры».

Застройщики заговорили о психологических барьерах покупателя. По оценкам г-жи Козыревой, критичный показатель стоимости квадратного метра — 60 тыс. руб.: «Уже на этой отметке привлечь покупателя сложно. Жилье, выставленное по такой цене, может простаивать месяцами. А если застройщик переходит эту грань, продажа становится практически невозможной». Но при этом представители стройкомпаний отмечают, что уход с рынка покупателей-инвесторов к кризису не приведет. С начала текущего года средняя цена квадратного метра начала расти. По словам риэлторов, за этот год цены увеличатся на 12-15%. Такая динамика, прогнозируют они, сохранится в ближайшие год-два.

Стабильному росту цен помогает, в частности, отток покупателей со вторичного рынка, добавляет ПЕТР ЛАТИЙ, руководитель отдела продаж компании «Олипс». В 2006 г. цены на вторичку росли быстрее, чем на новостройки, поясняет он. Первичный рынок оказался доступнее для покупателя. «В итоге спрос на строящееся жилье сегодня превышает спрос на квартиры б/у. В связи с этим цены на первичку медленно, но растут. В ближайшей перспективе такая ситуация будет сохраняться», — заключает г-н Латий.

От сокращения спроса темпы строительства в Екатеринбурге не упали. Но жесткие ценовые рамки сократили рентабельность стройки. На фоне относительно медленного прироста рыночной стоимости жилья издержки застройщиков увеличиваются стремительно. Самые капиталоемкие статьи бюджета сейчас, отмечают эксперты, — земля и коммуникации. Земли в городе осталось немного. Коммуникаций — тоже.

Как подчеркивает г-н Погончик, земельных фондов, которые застройщики успели сформировать, им хватит только на ближайшие два-три года. Испытывая явную нехватку участков, стройкомпании не торопятся раскупать землю, выставляемую на торгах. «На одном из последних аукционов на восемь из десяти выставленных участков покупателя не нашлось», — комментирует г-н Трапезников.

Эксперты называют несколько причин низкого спроса на аукционные земли. Первая из них — небольшая площадь предлагаемых администрацией территорий. «Строители хотят возводить комплексы зданий или целые кварталы, а мэрия выставляет земли, на которых можно построить один-два дома», — поясняет Вячеслав Трапезников.

Вторая — обременения, связанные с необходимостью сноса ветхого жилья и подведения коммуникаций. В Екатеринбурге свободной от ветхих домов земли мало. Предложить стройкомпаниям площадки, не занятые бараками, мэрия практически не может. Несмотря на то что застройщики не рвутся приобретать такую землю, на месте ветхих строений сейчас возводится четверть новостроек города, констатирует г-н Кудрявцев, 2% размещается за счет уплотнения и достройки существующих кварталов.

Потратив деньги на снос старых домов и отселение их жителей, застройщику предстоит еще заплатить за подключение к коммуникациям, утверждает АНАТОЛИЙ БЛОХИН, заместитель гендиректора по строительству корпорации «Маяк»: «По законодательству подведением всех коммуникаций к будущей стройплощадке должна заниматься администрация города. Однако у местного бюджета денег на это нет. Потому эти вопросы передали на баланс застройщиков». В прошлом году вышли постановления главы города № 2712 по подключению к источнику энергии, № 2850 по подключению к водоснабжению и водоотведению и № 1464 по подключению к тепловым сетям. Согласно этим документам, любая строительная компания должна проложить коммуникации от питающих узлов к своим площадкам за собственный счет и оплатить подключение к сетям.

Итого, по словам Елены Козыревой, затраты на приобретение земли и ее подготовку (снос ветхих строений, прокладка коммуникаций) часто таковы, что общая себестоимость строительства часто достигает 55-60 тыс. руб. за квадрат. «И сейчас по многим проектам приходится работать на грани рентабельности. Застройщики уже не могут рассчитывать на сверхприбыли», — добавляет г-жа Козырева.

В среднем же на возведение одного квадратного метра застройщик тратит 40 тыс. руб., уточняет г-н Трапезников. А 50% этой суммы застройщики относят к расходам на приобретение и подготовку земельного участка.

Альтернатива аукционной земле, которой пользуются строительные организации, — участки, находящиеся в частной собственности. Предложение на этом рынке формируют юрлица (те, кто приобрел участки, но не нашел денег для строительства) и земельные спекулянты. Последние зарабатывают на земле, которую они успели купить вне аукциона по относительно невысокой цене и сейчас перепродают по рыночным расценкам.

Покупая участки у юридического лица вне аукциона, застройщик не экономит деньги, отмечают эксперты. Перепродавцы подстраиваются под аукционные цены. «Но у частных владельцев можно найти территории большой площади с подведенными коммуникациями и не обремененные необходимостью сноса ветхих бараков», — поясняет Александр Погончик.

Выход на рынок компаний из других регионов усугубляет положение местных застройщиков. По прогнозам экспертов, через год-два строительство в городе фактически будут контролировать организации, пришедшие в Екатеринбург из Москвы и Питера. В текущем году в столицу Урала вышли как минимум два крупных застройщика из этих городов.

В конце прошлого года стало известно о том, что питерская Группа ЛСР договорилась с одним из лидеров местного рынка — «NOVA-Групп» — о поглощении. Строительная организация из Санкт-Петербурга начала планомерно скупать активы екатеринбургской компании.

Сейчас в собственности ЛСР уже два предприятия холдинга — завод ЖБИ «Бетфор» и ООО «Промрезерв», которое на правах долгосрочной аренды владело земельным участком 9,8 га. Всего в «NOVA-Групп» входит 13 предприятий. Эксперты полагают, что следующим шагом Группы ЛСР станет покупка ЗАО «NOVA-строй» (а вместе с этой компанией ЛСР получит технику и штат технических специалистов застройщика).

Купив одного из екатеринбургских лидеров, интервент из Питера не просто приобретет солидную долю местного рынка, принадлежавшую «NOVA-Групп», но и увеличит ее, полагают эксперты. Прогнозы сторонних аналитиков совпадают с планами застройщика. В ближайшие три года в нашем городе компания планирует выйти на объемы строительства 200-250 тыс. кв. м в год. Для этого новый владелец екатеринбургского строительного холдинга активно скупает здесь земли. В частности, питерский застройщик приобрел в столице Урала 100% уставного капитала местного ООО «Инвестпроект». Это юрлицо владеет двумя земельными участками в пос. Мичуринский (Верх-Исетский район) общей площадью 50 га. На них компания планирует построить около 600 тыс. кв. м жилья экономкласса.

Вторая крупная сделка M & A на местном рынке — продажа «Атомстройкомплекса». О том, что лидера екатеринбургского строительного рынка купил застройщик с московской пропиской, из неофициальных источников стало известно около трех месяцев назад. В самом «Атомстройкомплексе» этот момент не комментируют. Однако представители других строительных организаций в кулуарных беседах говорят о сделке как о свершившемся факте.

Покупателем называют московскую группу компаний «ДОН-Строй». На столичном рынке она специализируется на строительстве жилья класса бизнес и выше. В активе компании — более 50 завершенных, строящихся и разрабатываемых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью свыше 4,5 млн кв. м. По структуре ГК «ДОН-Строй» похожа на «Атомстройкомплекс». Московский застройщик тоже сам проектирует, сам строит, сам продает и управляет уже сданными в эксплуатацию объектами. По оценкам игроков рынка, в Екатеринбурге «ДОН-Строю» нужны земельные участки и производственные мощности «Атомстройкомплекса». Помимо строительных активов (находящихся в собственности управления капитального строительства «Атомстройкомплекс») московская группа поглотит и производст­вен­ные компании, входящие в состав этого холдинга, предполагают эксперты. В собст­венности «Атомстройкомплекса» — три бетонных завода, предприятия по производству асфальта, металлокон­струкций, окон и дверей, завод по производству извести, предприятие «Теплит», которое выпускает твинблоки.

В перспективе список москвичей, вышедших в столицу Урала, могут пополнить «Домострой» и МИАН. В Москве у «Домостроя» — 59 объектов, загородной недвижимости — 154 объекта. А совокупный портфель проектов МИАНа по итогам 2007 г. превысил 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости в Москов­ском регионе.

Обе компании уже открыли в Екатеринбурге свои риэлторские подразделения. В октябре «Домострой» запустил первый офис своего АН — «ДОМ.РУ», а «МИАН — агентство недвижимости» начало работу в апреле.

Развивая в столице Урала свои АН, «Домострой» и МИАН прощупывают мест­ный рынок, чтобы позже проводить здесь самостоятельные девелоперские проекты, прогнозируют эксперты. По мнению аналитиков, за год работы риэлторских подразделений обе компании смогут оценить уровень спроса и предложения на строительном рынке Екатеринбурга, конкуренцию среди застройщиков и решат, стоит ли здесь возводить здания самостоятельно, а не просто продавать чужие объекты. Представители «Домостроя» и МИАНа возможность появления в столице Урала своих строительных подразделений не исключают, но дальнейшие планы детально не озвучивают.

Интервенция застройщиков возникла не вчера, констатируют местные игроки. В 2007 г. ГК «Ренова» начала возводить микрорайон Академический. В том же году через екатеринбургский «Эльмашстрой» на рынок вышел финский застройщик YIT. Финны участвуют деньгами в СП «ЮИТ Уралстрой». А российско-американская компания «Астон Груп» работает в столице Урала с 2005 г.

Присутствие компаний из других регионов в нашем городе будет только увеличиваться, полагают эксперты. Интервенты пользуются тем, что у многих местных застройщиков сейчас нет достаточных финансовых ресурсов для увеличения объемов строительства, считает Вячеслав Трапезников: «Многие мелкие строители от источников финансирования отрезаны. Банки не торопятся предоставлять им кредиты, на котловане квартиры не раскупают. Иными словами, денег на стройку нет и взять их неоткуда».

Отсутствие свободных средств сократило шансы на выживание мелких региональных застройщиков, заключает Александр Погончик. Многие из них с рынка уйдут, прогнозируют эксперты. «Их место займут крупные компании из других регионов, у которых есть достаточные собственные средства, доступ к банковским кредитам и к деньгам крупных инвесторов», — резюмирует г-н Трапезников. В ближайшие три-пять лет, описывает он перспективу, количество строительных организаций в городе сократится вдвое. Всего в столице Урала работает около 200 застройщиков. Интервенты, по словам Вячеслава Трапезникова, задушат или поглотят (купят вместе с участками, штатом технических специалистов и парком техники) сотню мелких строителей (объемы строительст­ва не более 20 тыс. кв. м в год).

Как полагают эксперты, к сокращению количества игроков приведет и развитие комплексной застройки в Екатеринбурге. В городе заявлено несколько проектов строительства целых микрорайонов. Помимо «Реновы» комплексной застройкой здесь планирует заняться, в частности, УГМК. Подконтрольная этой структуре компания «УралМедьСтрой» в текущем году начнет возводить 1 млн кв. м жилой недвижимости на Уралмаше. Другой проект — «Зеленая долина». На юго-востоке Березовского группа компаний «Академ-Град» до 2016 г. намерена построить 4 млн кв. м. жилья.

На фоне этих масштабных строек объекты мелких застройщиков могут оказаться неконкурентоспособными, прогнозируют участники рынка. Если все планы комплекс­ной застройки воплотят в жизнь, потребность города в жилье закроется на ближайшие десять лет. А за счет договоренностей с властями (государство готово выделять под крупные проекты земли, подводить за счет бюджета дороги и коммунальные сети) строители этих микрорайонов смогут удерживать себестоимость жилья на низком уровне. В частности, «Зеленая долина» стала участником национальной программы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Проведение к земельному участку «Академ-Града» тепла, воды и электричества оплатит государство.

«Если все проекты комплексной застройки будут идти в заявленных темпах, на этих масштабных площадках в итоге будут работать все застройщики города», — считает г-н Трапезников. «У инициаторов таких строек не хватит мощностей, чтобы возводить все эти миллионы квадратных метров. К работе будут привлекать других игроков рынка. Средние и крупные мест­ные застройщики к строительству подключатся, а мелкие просто вымрут под гнетом неподъемных для них объемов работ и конкуренции со стороны москвичей и иностранцев», — выстраивает сценарий будущего апокалипсиса для мелких компаний Вячеслав Трапезников.

Другие эксперты менее категоричны. В стадию строительства в городе пока перешел только один масштабный проект — Академический, уточняют они, и еще не факт, что наполеоновские планы всех инициаторов грандиозных строек сбудутся. А экспансия москвичей, которые сейчас массово скупают земли в Екатеринбурге, может потухнуть, когда интервенты оценят свои издержки, продолжает Елена Козырева: «Сейчас они приобретают большие участки, предлагая продавцу, муниципалитету или част­ной компании цену, превышающую ту сумму, которую местные игроки готовы тратить на землю. Но часто они получают площадки по неоправданно высокой цене. Откровенно переплачивают и, таким образом, ставят под вопрос будущие продажи построенных квартир. Если они хотят на этих квадратных метрах заработать, квартиры придется выставлять по ценам выше среднерыночных. Но какой клиент на это предложение купится?» Судить о том, насколько обоснованны претензии москвичей на большую долю местного рынка, можно будет только тогда, когда они построят свои дома и начнут продавать квартиры, заключает г-жа Козырева.