эксперты Евгений Алексашин заместитель управляющего по корпоративной работе Юниаструм Банка в Екатеринбурге Никита Балин управляющий партнер консалтинговой компании DREM Евгений Болотин заместитель
эксперты
Евгений Алексашин
заместитель управляющего по корпоративной работе Юниаструм Банка в Екатеринбурге
Никита Балин
управляющий партнер консалтинговой компании DREM
Евгений Болотин
заместитель председателя Уральского банковского союза
Вячеслав Брозовский
мэр Березовского
Сергей Видяев
директор управления инвестиционно-банковской деятельности ИК «Тройка Диалог»
Андрей Гавриловский
застройщик, владелец ТРЦ «Антей»
Чаба Зентаи
директор по развитию малого и среднего бизнеса Альфа-Банка
Гайк Папоян
консультант по недвижимости СВ Richard Ellis
Евгений Ретюнский
член правления ЮниКредит Банка
Николай Савин
президент Центра недвижимости «МАН»
Алексей Тихомиров
руководитель компании «Арсенал-А»
Рушан Хвесюк
председатель правления Альфа-Банка
Как банки входят в долю девелоперов?
Сколько строек в Екатеринбурге остановлено?
Какую прибыль приносит 1 кв. м жилья в новостройке?
Как приходится добиваться кредита на строительство?
Кому достанутся непроданные квартиры?
Почему застройщики завидуют Олегу Черепанову?
Эта поучительная история десять месяцев оставалась приватной. Стороны — региональный банк и крупный екатеринбургский застройщик — замолчали инцидент и до сих пор о нем рассказывают только по секрету. В самом конце прошлого года строительная компания по личной просьбе руководителей банка досрочно вернула 80 (в другой версии — 120) млн руб., взятые в рамках кредитной линии. Банкиры хотели восполнить нехватку оборотных средств и обещали через пару дней возвратить деньги заемщику. Услуга ему дорого обошлась: поисками, где перекредитоваться, пришлось заниматься срочно. Банк получил свои миллионы, но ни через несколько дней, ни позже бывшему партнеру их не отдал...
Финансирование — сегодня самая больная тема для застройщиков. К концу года, обещают они, Екатеринбург ждет настоящий обвал строительных проектов. Движение уже началось. «И подобное поведение банка стало возможным из-за последствий мирового кризиса ликвидности, после которого у всех внезапно кончились деньги», — завершает собеседник «ДК» историю об обманутом застройщике.
Строительство второго молла «Парк Хаус» в Екатеринбурге отложено до лучших времен. Сорваны первоначальные графики сдачи ТРЦ «Европейский», «Европа», «Рок-н-молл», третьей очереди ТЦ «Сибирский трактъ». Компании «Астон» пришлось продать почти достроенный офисный центр «Нахимов-Плаза». Список неудач последнего года в коммерческой недвижимости можно продолжать. Да и строители жилья выбиваются из графиков. Все называют разные причины срывов: перенасыщенность Екатеринбурга торговыми площадями, проблемы с местами для парковок или со сбытом квартир, смена стратегии, наконец. Но каждый случай так или иначе связан с последствиями мирового кризиса ликвидности.
Штиль на международном рынке капитала царит уже почти год. После того как ипотечная система США доказала: недвижимость — не такой уж надежный источник вложений, кредитоваться на Западе без явных затруднений продолжили только самые крупные и прозрачные из российских нефинансовых компаний. Стоимость денег резко выросла и для банков всех уровней, а многие просто потеряли доступ к западным ресурсам. Ощущает дискомфорт даже Сбербанк России, как признал в феврале 2008 г. глава банка Герман Греф. По его февральскому прогнозу, мировой финансовый кризис сократит в России объем кредитов для реального сектора экономики и повысит ставки со второго квартала 2008 г. «Это скажется на уровне инвестиций и снижении темпов экономического роста», — заявил на одном из правительственных совещаний г-н Греф. И прогноз оправдался.
Московские и региональные эксперты расходятся лишь в определении временных границ кризиса. Все согласны, что российская финансовая система еще внутри процесса. Но кто-то считает, что самые тяжелые времена впереди, и ожидает вторую волну в сентябре-ноябре. Другие, как СЕРГЕЙ ВИДЯЕВ, директор управления инвестиционно-банковской деятельности ИК «Тройка Диалог», полагают, что финансовый рынок уже перестроился под новые условия. «По крайней мере, для рынка облигационных заимствований последствия глобального кризиса продолжались примерно полгода: с сентября 2007 г. по март 2008 г.», — уточняет г-н Видяев. ЕВГЕНИЙ БОЛОТИН, заместитель председателя Уральского банковского союза, уверен: речь должна идти не о финансовых проблемах, а о всеобщем кризисе доверия: «Деньги есть и на международном рынке капитала, и на внутреннем. Вопрос лишь в том, сколько заемщики готовы заплатить, и в их надежности».
Екатеринбург в общей тенденции: с начала кризиса банки решали, какие клиенты надежнее, исходя из размера и структуры своих активов, связей с иностранным капиталом, соотношения долей корпоративного и розничного бизнеса и т. д. По идее не могло быть универсального решения, кого и как кредитовать. Одним выгоднее плотно работать с ключевыми клиентами, другим — концентрироваться на заемщиках из сферы малого и среднего бизнеса (МСБ), третьи выбрали бы наращивание доли дорогих потребкредитов.
Так, в общем, и получилось, кредитные портфели сбалансированы. Однако банкиры декларируют, что выиграл сектор малых и средних компаний — ему они уделяют повышенное внимание. Даже займы ключевых клиентов в ряде случаев проигрывают более дорогим ссудам для МСБ. Определять калибр бизнеса банки стараются не по критериям, прописанным в законе (численность сотрудников и т. д.), а по управленческой отчетности, годовому обороту компаний. В этом смысле малый и средний бизнес начинается от 3 млрд руб. и менее.
ЕВГЕНИЙ АЛЕКСАШИН, заместитель управляющего по корпоративной работе Юниаструм Банка в Екатеринбурге, объясняет интерес к некрупным компаниям просто: «В условиях жесточайшего контроля за собственной ликвидностью банки не могут себе позволить большие риски. В ситуации выбора — выдать одному корпоративному клиенту 300 млн руб. или раздать шесть кредитов по 50 млн — выиграет второй вариант. Суммы дробятся. Я считаю, что в ближайшие три-пять лет малый и средний бизнес останется самым важным сегментом».
Вместе с тем и крупные, и малые банки демонстрируют сходную поведенческую модель в работе с МСБ. Они ужесточили условия выдачи кредитов. Сократили сроки. Подняли проценты. Переориентировались на торговые компании в ущерб производственным, и особенно — строительным. Этот факт зафиксирован в аналитических сводках, и банкиры его не оспаривают. «В Альфа-Банке 54% кредитного портфеля малого и среднего бизнеса — ссуды на пополнение оборотных средств. Это следствие преобладания торговли в отраслевой структуре малого и среднего бизнеса, — поясняет ЧАБА ЗЕНТАИ, директор по развитию МСБ Альфа-Банка. — Ведь в целом по России 60-70% таких компаний — торговые». Тезис дополняет г-н Алексашин: «Кредитование капитальных затрат требует более длинных денег, чем кредитование торговли. Когда в банке денег мало, он не особенно охотно их и дает. Но главное — вопрос цены. Если клиент готов платить дороже на несколько пунктов, банк профинансирует капзатраты».
По словам АЛЕКСЕЯ ТИХОМИРОВА, руководителя производственной компании «Арсенал-А», процентные ставки с начала года выросли на треть. «Мы кредитуемся постоянно. Если в 2007 г. могли получить ссуду под 10,5-11%, то сегодня — уже под 14,5-16%, — рассказывает он. — Банки стали намного щепетильнее». Девелоперы говорят, что ряд банков вообще перестали интересоваться строительством — из-за недостаточности собственных средств. «В регионе нет банковского капитала такого размера, чтобы финансировать крупные проекты. Для этого раньше привлекали западные деньги. Когда они ушли, банки потеряли агентские проценты от перепродажи кредитов. Для них особого смысла финансировать дорогостоящие стройки нет, — считает НИКИТА БАЛИН, управляющий партнер консалтинговой компании DREM. — Небольшие проекты кредитуются по-прежнему, с короткими деньгами в малом объеме».
В отсутствие западных денег строительство в Екатеринбурге застопорилось. Паниковать рано, но большинство застройщиков уже не вписалось в графики сдачи. Даже список ШОС (перечень зданий, которые должны быть сданы к международному саммиту 2009 г.) сократился со 140 объектов летом 2007 г. до 50, оставшихся на контроле у свердловского губернатора к маю 2008-го. В Екатеринбурге за 2007 г. сдали в эксплуатацию 900 тыс. кв. м жилья. За полгода 2008-го — всего 225 тыс.
Производители стройматериалов и строительной фурнитуры не припомнят, чтобы летом, в пик сезона, их мощности были загружены не на 100%. Но сейчас такое в порядке вещей. «Фактически строят только те объекты, которые контролируют Федерация или область. И то с финансовыми сложностями, на относительно небольшой ресурсной базе, — описывает рынок г-н Тихомиров. — Остальные объекты стоят или сворачиваются: найти деньги трудно. По текущим заказам у нас задействованы не все мощности».
Руководители строительных организаций констатируют: не желая напрямую отказывать в кредите, банки требуют все больше документальных свидетельств надежности. «Бумаги на стройку должны быть выправлены по всей форме, до последней подписи. От разрешений на строительство до договоров с контрагентами и документов по обременениям земельных участков, — напряженно перечисляет один из екатеринбургских застройщиков (за два месяца у него сорвались кредитные сделки в семи банках). — Выполнить все условия до конца строительства невозможно. Приходится замораживать проекты». Бизнесмен хмурится: ему известно как минимум три случая, когда банк принимал положительное решение, а потом денег не выдавал.
ЕВГЕНИЙ РЕТЮНСКИЙ, член правления ЮниКредит Банка, курирующий корпоративный сектор, комментирует: клиенты могут по нескольку месяцев выполнять условия банка, уже получив положительное заключение. «Есть огромный перечень ограничителей, под которые мы выстраиваем сделку, — рассказал г-н Ретюнский. — У застройщика должно быть разрешение на работы, а в структуре его бизнеса — отдельная проектная компания. Необходимо соблюдать коэффициенты: мы не кредитуем 100% затрат, существенную часть расходов несет автор проекта. Если речь о коммерческом объекте, то на момент рассмотрения заявки клиент уже должен договориться о сдаче в аренду конкретного процента площадей. Мы смотрим, кому их сдают, каковы будут денежные потоки».
Впрочем, на ключевые проекты строители хоть и с трудом, но наскребают. В банки стараются не обращаться. Для кого-то выход в том, что приходящие в Екатеринбург федеральные и иностранные компании готовы раскошелиться на приличный офис. Вновь в ходу частные займы (у партнеров, клиентов или контрагентов) и элементы бартерных схем. «Практикуются товарные кредиты, отгрузка продукции с отсрочкой платежа», — уточняет НИКОЛАЙ САВИН, президент Центра недвижимости «МАН». Алексей Тихомиров добавляет, что для поставщиков в этой схеме ничего не гарантировано: «Ты стоишь перед дилеммой. Либо даешь продукцию в долг и ждешь денег, либо кредитуешься сам, потому что нужны расходные материалы, либо используешь свои денежные запасы. Притом не факт, что тебе отдадут деньги по договору, или что это произойдет вовремя, или что ты потом сможешь получить их через суд. В итоге долги по выполненным объемам не только не погашаются — они растут! Это ненормальная ситуация».
Средняя стоимость инвестиционных кредитов в банках Екатеринбурга — 16% годовых. Учредитель ряда строительных компаний Андрей Гавриловский называет другую цифру — 18-20%. «Чтобы брать длинные займы под такой процент, надо наркотиками заниматься! Другой бизнес такие ставки не окупит!» — срывается на эмоции бизнесмен. Он приводит собственную статистику: 1 кв. м в новостройке экономкласса на окраине Екатеринбурга приносит 4 тыс. руб. прибыли. На пике рынка полтора года назад было в несколько раз больше. То есть после взрыва цен на жилье, в 2006-м, рынок вернулся к показателю пятилетней давности, заключает застройщик.
Банки и сами оценили риски — они кредитуют жилищное строительство еще осторожнее, чем возведение офисов и торговых центров. И статистика новостроек портится. По данным уральского полпредства на конец июня, в Свердловской области за полгода построили лишь 18% заявленного объема жилья (360 тыс. кв. м). Этот результат больше, чем в Ханты-Мансийском (17%) и Ямало-Ненецком (8%) округах, но уступает Курганской (31%), Тюменской (39%) и Челябинской (23%) областям. Самые пессимистичные прогнозы января корректируют с учетом того, что к концу года Свердловская область в эти планы не впишется.
Объекты остановил каждый застройщик. Г-н Гавриловский оценивает собственную годовую недосдачу жилья в 10-15 тыс. кв. м и заверяет, что рынок завален предложениями земли, которую срочно нужно осваивать. Участки продают на разных стадиях: с готовыми фундаментами, с домами, построенными наполовину. И почти никто не покупает. «Олег Черепанов вовремя продал «NOVA-Групп». Многие сейчас хотели бы выйти из бизнеса, но на него нет спроса», — подытоживает Андрей Гавриловский.
Инвесторы интересуются только самыми лакомыми проектами. До коммерческой недвижимости застройщики вынуждены допускать и банкиров. В основном тех, кто связан с ключевыми финансово-промышленными группами (ФПГ) региона. ФПГ увлеклись диверсификацией собственного бизнеса; свободных средств у них относительно много. Если кризис продолжится, именно прямые инвестиции через год-полтора займут место классических банковских кредитов — предсказывают некоторые.
Одна из сегодняшних схем: банк выкупает землю через аффилированную компанию и финансирует от 30 до 100% затрат на строительство, а потом забирает прибыль. «Этим занимаются в основном местные банки инвестиционного характера, которые динамично развиваются и готовы к агрессивному кредитованию», — дипломатичен г-н Савин. Опрошенные «ДК» застройщики перечисляют список таких кредиторов хорошо заученной скороговоркой: Уралфинпромбанк (ФИНПРОМКО), Уралприватбанк (считается близким к учредителям «СКМ-Холдинга»), «Кольцо Урала» (УГМК). Кто-то называет банк «Северная казна». И все без исключения просят на них не ссылаться: «На всякий случай, информация непубличная, а нам с этими банками еще работать».
У застройщиков есть еще один выход — продать или сдать часть готовой недвижимости. Г-н Гавриловский, чтобы финансировать возведение 47-этажного офисного центра «Антей», в начале лета выставил на продажу помещения ночного клуба Parkking. Николай Савин признает, что деньги на два объекта, которые продолжает строить «МАН», обеспечены продажами квартир. ВЯЧЕСЛАВ БРОЗОВСКИЙ, мэр Березовского, рассказывает: застройщики готовы отдавать построенные квартиры в аренду, вместо того чтобы продавать: «Мне известно несколько случаев, когда строительная компания тратится на чистовую отделку, планируя сдавать жилье по $400-500 в месяц. Это новая тенденция, которая появилась из-за снижения доступности ипотеки. Требования к заемщикам ужесточаются, и строителям приходится думать о таком выходе».
По оценке г-на Брозовского, к концу года рынок недвижимости в Екатеринбурге и пригородах ждет не обвал, но стагнация. «Все-таки жилье еще приносит прибыль», — мотивирует мэр. Застройщикам же и риэлторам ясно, что время сверхдоходов прошло: они готовятся снижать стоимость жилья и арендные ставки, дробят офисные площади, разнообразят схемы рассрочки платежей. Банки вникают в логику местного строительного бизнеса и тоже тестируют новые модели поведения.
Оптимисты ждут, что на финансовом рынке появятся новые денежные источники. К осенней сессии Госдумы у банкиров заготовлены предложения, которые дают свободу в работе с залогами и доступ к средствам госкорпораций и региональных инвестфондов (но к этой мере эксперты относятся настороженно, полагая, что она может спровоцировать скачок инфляции). Готовится и целый ряд изменений в законе о рынке ценных бумаг. Их следствием, например, может стать распространение рублевых кредитных нот (CLN) для диверсификации корпоративного финансирования (сейчас CLN размещаются только в валюте).
Однако с каким результатом финансовый рынок закончит год, эксперты предсказывать не берутся. «Наши аналитики говорят, что по трендам первых пяти месяцев рост корпоративного кредитования ожидается на уровне 50%, — отмечает РУШАН ХВЕСЮК, председатель правления Альфа-Банка. — Это не сильно меньше показателя прошлого года, но, скорее всего, во второй половине года он скорректируется вниз. Пока ситуация противоречива. Так, регуляторы борются с инфляцией, и одновременно происходят вливания в общую денежную массу».
Региональный рынок недвижимости к прежним объемам в ближайшие годы уже не вернется, убеждены застройщики. До признания ситуации кризисом остались считанные месяцы. Пока расстановка сил меняется негласно, но к концу года в Екатеринбурге ждут публичных сделок по слиянию и поглощению местных строительных компаний.
Столичные участники рынка и инвесторы, которым предоставляется удобный момент для захода на площадки региона, пока лишь вникают в реальное положение дел. ГАЙК ПАПОЯН, консультант по недвижимости крупнейшего мирового агентства СВ Richard Ellis: «В России кризис коммерческой недвижимости если и возможен, то не раньше чем года через три: рынок еще не насыщен. А если опекать эту сферу, как делают региональные власти в Екатеринбурге, он вряд ли произойдет в ближайшие десять лет».
мнение
Застройщики объединятся с банками
Николай Савин
президент Центра недвижимости «МАН»:
— Умереть, как известно, можно внезапно. А вот древние китайские философы мумифицировали себя: человек переставал есть и умирал в течение месяца. Вот это очень напоминает поведение нашего рынка недвижимости, где обстоятельства потихоньку накручиваются одно на другое. Ставку рефинансирования повысили — стоимость кредитов выросла — денег стало меньше — денег строителям не дают. Проекты замораживаются, масштабность падает: раньше в планах по 50 этажей рисовали, сейчас будут рисовать по пять, чтобы диверсифицировать риски.
Мне неизвестно, кому за последние месяцы удалось получить в банке проектное финансирование в официальном порядке. У меня из проектов, которые были в работе, реально реализуются два: жилой дом в спальном районе Екатеринбурга и коттеджный поселок в пригороде. С жилой недвижимостью проще. Квартиры продаются, пусть и сложнее оформить ипотеку. Но и тут нормы прибыли падают: у нас рынок перегрет, как в США и Европе, идет коррекция вниз. С чего все решили, что квартиры с каждым годом обязаны стоить дороже?
Можно предвидеть, что в ближайшее время генподрядчики, заказчики, финансовые структуры будут объединяться. Если у застройщиков нет оборотного капитала, достаточного для осуществления проектов, они вынуждены с кем-то сливаться или продавать бизнес. Этого не случилось потому, что все до последнего надеются на лучшее. Для сделок M & A надо, чтобы вызрел рынок. А пока количественные изменения не переросли в качественные, но мумификация уже идет.
детали
Кредитованию мешает возросший уровень недоверия
Риски, препятствующие росту положительных решений по бизнес-ссудам
| 1 Низкая степень прозрачности бизнеса заемщика (как следствие, высокая ориентация банка на управленческую отчетность) |
| 2 Недостаточный уровень участия собственных средств в кредитуемом проекте |
| 3 Отсутствие надежных залогов у предприятий торговли |
| 4 Низкий уровень доверия бизнеса к банкам |
| 5 Недостаточно отточенная технология работы банков с малым бизнесом |
| 6 Низкий уровень профессионализма линейных банковских сотрудников |
| 7 Отсутствие четкого портрета заемщика |
Источник: данные банков.