«Бизнес привык видеть в памятниках архитектуры обузу и не знает, как с ними работать. Но если правильно подойти к зданиям, они добавят капитализации проекту». Колонка Юрия Перелыгина (Ленгипрогор).
Юрий Перелыгин, гендиректор института Ленгипрогор:
— Бизнес — инвесторы и девелоперы — привыкли видеть в памятниках архитектуры обузу и не знают, как с ними работать, как вписывать в свои проекты. Это ведь чистое меценатство — чтобы восстановить объект культурного наследия понадобится много денег, а окупаемость растягивается на десятки лет. Властям тоже не особенно интересно: если государство восстанавливает памятник за счет бюджета, то потом он становится музеем — а это нагрузка для бюджета, его приходится содержать. То есть и потратились на восстановление, и получили дополнительную строчку в расходах. Мы занимаемся редевелопментом исторических частей городов уже почти 18 лет — начинали в Санкт-Петербурге, после появились проекты в Бресте, Томске, Ульяновске, Красноярке, Иркутске, Вологде, Самаре. И могу утверждать:
если правильно работать со зданиями-памятниками, они становятся не обузой, а добавляют капитализации проекту.
Так, когда мы начинали восстанавливать часть исторического центра в Иркутске, — а этот город богат красивыми зданиями деревянного зодчества, то примерно подсчитали: при 300 млн руб. вложений всех уровней бюджета, мы получим налогов около 80 млн руб. в год плюс квартал создаст 600 рабочих мест. Что имеем сейчас: 2 тыс. рабочих мест и 1 млрд руб. налогов. Торговый центр, вписанный в территорию, показывает лучшие результаты за Уралом — он увеличил продажи даже в кризис. К тому же квартал за год посещают 6 млн человек — это только местные жители, без учета туристов. И территория эта — самая дорогая в городе. Результат превзошел все самые оптимистичные ожидания. Потому что грамотно созданное городское пространство дает гораздо больше мест занятости, чем, например, промышленность.
Технологии обслуживания и сервиса так устроены: не может один официант обойти десять столиков, массажист и парикмахер не способны сразу работать с несколькими клиентами.
С торговлей то же: подземный переход от Павелецкого вокзала в Москве до станции метро «Павелецкая» создал 500 рабочих мест. Для сравнения: завод Toyota, который построен в Санкт-Петербурге — только 250.
Но чтобы добиться таких результатов, нужно правильно выстроить все механизмы. В подобных проектах мы всегда сталкиваемся с тотальным недоверием — прежде всего, различных уровней властей друг к другу. Городская не верит региональной, областная — федералам. Выражается это на в словах, а на деле. Федеральный закон и бюджетный кодекс так институционально устроены, что бюджет каждого уровня отвечает только за свои объекты. Город не может финансировать памятники федерального значения — иначе прокуратура сразу возьмет мэра под белы рученьки. Вот бюджеты и отвечают за свои кусочки. А нужно сосредоточить финансирование всех уровней на одной территории. Это труднейшая задача — чисто управленческая, не какая-то сверхъестественная. И обязательно должен быть совершенно конкретный субъект власти, у которого глаз горит на проект — будь это губернатор, как в Самаре, который инициировал редевелопмент исторического района в центре, на слиянии рек Самара и Волга. Или мэр — как в красноярском проекте, где мы восстанавливаем восемь объектов деревянного зодчества в историческом центре — единственном месте, где еще можно что-то воссоздать. Оба этих проекта сейчас на инвестиционной стадии.
Опыт показывает: как только удается синхронизировать вложения власти в объекты, приходит и бизнес — предприниматели ведь не любят конфликты, им нужна тишина и доверие друг к другу.
Для реализации проекта создается некоммерческое партнерство — частный фонд, где учредители — бизнесмены, которым интересно улучшение города. Таких можно найти. Причем важно, чтобы они были лояльными к власти. Если брать конфликтных персон, государство не будет с тобой разговаривать. Далее этот частный фонд концентрирует мастер-план, который посчитан по финансам, после проводит инвестиционные расчеты и формирует суммы на первые вложения — например, переселение жителей из ветхих зданий. В Иркутске за полтора года удалось переселить несколько сотен человек. Власти тоже участвовали: получилось сконцентрировать все деньги Фонда переселения из аварийного жилья на этой территории. До этого они были размазаны по всему городу. Бизнес увидел: у проекта есть концепция, причем мы запроектировали цокольную часть, в которую внедрили современную функцию. И было ясно: вся власть договорилась на счет работы на этой территории — начала вкладывать в нее деньги.
Интересно, что площадку мы разбили на 32 лота — на каждый пришел свой инвестор, причем только два из них представляют крупные структуры, основная масса — бизнесмены средней руки. В таких условиях было важно не оставлять инвесторов самих по себе, существовало условие: все предпроектные части и даже материалы согласовываются в центре управления. Потому что иначе, когда инвестор стал заказчиком-застройщиком и получил права на участок, его уже очень сложно контролировать, и концепция проекта может пострадать. Но все усилия будут бесполезны, если работать точечно — важно именно формирование среды, чтобы проект охватывал целый квартал. Без этого эффекта не добиться.
Плюс очень важно опираться именно на историю, а не сносить «деревяшки» и ставить новодел — как сперва хотел губернатор Иркутской области.
Именно памятники — источник капитализации, и именно такое отношение должно быть изначально.
Я не слишком хорошо знаком с Екатеринбургом, чтобы судить о том, нужно и возможно ли реализовать здесь подобный проект. Могу лишь сказать, что мне мало одной исторически нагруженной улицы — проспекта Ленина. И она не очень пешеходная. На мой взгляд, ее стоило бы превратить в тусовочное место и пешеходно ее замкнуть — чтобы человек мог спокойно гулять в центре. Москва сейчас идет именно по такому пути, формируя пешеходные маршруты в исторической центральной части. А Берлин делает ставку на креативные уличные пространства — более 30% бюджета этого города формирует именно креативная часть.
Подобных решений Екатеринбургу точно не хватает.
Также мегаполису определенно нужен район деловой активности, основная задача которого — утащить из центра бизнес-функции. Сейчас центры городов-миллиоников сочетают и туристическую, и жилую, и деловую функции. А при такой схеме нам никогда не победить проблему пробок.
Колонка написана на основе выступления на Рождественском саммите Гильдии управляющих и девелоперов 2015 г. / DK.RU