Застройщики негодуют: с начала года в городе не продано ни одного гектара земли. Более чем реален рост цен на жилье и уход с рынка половины компаний. Чиновники отвечают: аукционы вот-вот начнутся.
В прошлом году в Екатеринбурге прошло десять земельных аукционов — половину провела мэрия, а после 17 мая 2013 г. распоряжаться неразграниченными землями города стало областное Мингосимущества (МУГИСО). Суммарно за год оба ведомства заработали на земле 789,3 млн руб., реализовав порядка 62 га. Для сравнения: в 2012 г. горадминистрация провела двенадцать аукционов и продала 69,2 га земли, выручив 731,4 млн. По словам Александра Самбурского, замглавы МУГИСО, план по продаже земельных участков и по сдаче в аренду выполнен. А министр строительства и развития инфраструктуры региона Виктор Киселев убежден: передача неразграниченных земель прошла гладко: «Абсолютно ничего не изменилось».
Идем на восток
Застройщикам Екатеринбурга, по большому счету, все равно, кто и как готовит участки на торги — лишь бы земля поступала на аукционы. Как говорит Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», участники рынка смирились и с тем, что купить на торгах площадку в центре города невозможно, — в 2013 г. все выставленные на аукционы участки располагались на окраинах. Как сообщили «ДК» в МУГИСО, делается это намеренно, в соответствии с Генпланом Екатеринбурга: «Резервы для уплотнения исчерпаны. Жилищное строительство в границах города предполагает вовлечение в оборот новых территорий». Г-н Трапезников: «Для застройщика участок на окраине — Широкой Речке, в Компрессорном — это даже плюс. Меньше криков о точечной застройке, о вырубленных скверах. Градостроительные границы сдвигаются: Уралмаш в сознании горожан стал практически центром, а Академический, когда туда пустят скоростной трамвай, тоже станет ближе».
Как говорят в МУГИСО, в 2014 г. на торги снова будут выставлять участки в отдаленных районах. Силы решено бросить на юго-западное (Академический, Широкая Речка, Медный) и восточное направления (Компрессорный, пос. Исток). Планы естественных монополий с намерениями ведомства сходятся: в начале марта Екатеринбургская электросетевая компания начала строительство первой за пределами Москвы подстанции с уровнем напряжения 110/20 кВ — «Медная». Как сообщил Игорь Чикризов, замминистра энергетики и ЖКХ области, от объекта запитают поселки Медный, Широкая Речка, Светлореченский, Мичуринский, Солнечный. Запуск подстанции запланирован на конец 2014 г. На строительство и оснащение «Медной» направят 232 млн руб.
Также в конце прошлого года энергетики ввели подстанцию «Спортивная» — в районе перекрестка ул. Машинной — Циолковского. От объекта запитают жилые комплексы, которые будут строить в районе ул. Луганской — Саввы Белых и Машинной — Луганской; ТРЦ «Парк-Хаус-2» и бизнес-центр «Альянс» — на ул. Белинского — Фурманова и ул. Машинной — Ткачей. Кроме того, подстанция разгрузит центры питания Южного автовокзала и части микрорайона Ботанический — там планируется строительство нового ТРЦ на 680 тыс. кв. м и мультимодального транспортного узла на 350 тыс. кв. м.
По словам застройщиков, еще пару лет назад ситуация была иной. Как рассказывал «ДК» Валерий Ананьев, гендиректор НП «УС Атомстройкомплекс», участки, выставляемые на торги, не согласовывались с инвестпрограммами естественных монополий. В итоге строительство новых сетей шло далеко от приоритетных стройплощадок. Глава МУП «Водоканал» Александр Ковальчик пояснял: проблема в совмещении интересов застройщиков и монополистов больше психологическая. «Жителей в городе не прибавляется, их платежеспособность не растет — будут ли востребованы построенные метры? Никто не возьмет на себя ответственность прогнозировать, что через два года не наступит кризис и монополисты не останутся с построенными сетями один на один. «Водоканал» может вложиться в развитие участка, если у компании будут гарантии. Для этого нужен прямой диалог с застройщиками», — говорил г-н Ковальчик.
Директор PRED GROUP Геннадий Черных подтверждает: нужно больше общаться. «Мы, например, убеждаем сетевиков, что действительно вовремя выйдем на участок и обеспечим подключение. И действуем без срывов. Видимо, поэтому общий язык с монополистами находить легче. Они без проблем включают участки в инвестпрограмму», — поясняет г-н Черных. Вячеслав Трапезников резюмирует: сложности с сетевиками застройщики пережили: «Есть площадки, где технические сети могут быть построены через год, есть такие, где это возможно через два года. Эти риски видны уже на этапе покупки земли».
При этом из центра уходит не только массив жилой застройки, но и строительство коммерческих объектов. Так, ГК RED начала возводить сразу два БЦ в первом и втором ценовых поясах — FM на ул. Фурманова и БЦ на ул. Колмогорова — Халтурина. PRED GROUP строит офисник на ул. Маяковского — пер. Трамвайном, на месте бывшей Автобазы 1212. Как полагает Владимир Крицкий, управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал», это нормально: «Перспективные направления прописаны в Генплане: запад и юго-запад, восток и северные территории — между Екатеринбургом и Верхней Пышмой. Хотим мы или нет, но мегаполис будет объединяться с городами-спутниками — развитие пойдет в этом направлении».
Огромный такой секрет
Главная сложность, по словам застройщиков: заранее выяснить, какие именно участки поступят на торги, невозможно. Приходится каждый день мониторить портал torgi.gov.ru, где «сам черт ногу сломит», и, обнаружив там информацию о грядущих торгах, спешно искать деньги: договариваться с банком или подтягивать собственные резервы. «Чиновники никого не информируют. Мы не первый год бьемся, чтобы планы по продаже земли были максимально доступны, но результата нет. Информацию прячут. В итоге, как только появляется стоящее предложение, на аукционе начинается битва, — неизвестно ведь, выставят ли что-то подобное на торги в ближайшее время. Бывало, по шестнадцать компаний сражались за участок, цена доходила до 100 млн за га. Все это в итоге ложится в стоимость квадрата», — говорит г-н Трапезников.
Участники рынка констатируют: с начала этого года в Екатеринбурге не реализовано ни одного участка под жилищное строительство. С аукциона продан один лот — на благоустройство территории в Горном Щите. На очереди — участок для возведения некапитальной парковки на ул. Проезжей и для строительства учебного картодрома на ул. Шефской. «Под жилое и коммерческое строительство — ноль. Причем первый квартал уже прошел. Это ж*па! — эмоционален Вячеслав Трапезников. — Если учесть, что на торгах ежегодно должны продавать 100 га земли, можно подсчитать, сколько потерял бюджет Екатеринбурга с начала года — 1,8 млрд руб. За квартал можно было бы продать 30 га при средней цене 60 млн руб. за га». Как знает г-н Крицкий, аукционы в МУГИСО вот-вот объявят: «Уверяют, что и документы на участки под жилую застройку уже готовы. Ждем. Каждый день мониторим».
Виктор Киселев убежден: ситуация с землей спокойная. Отвечая на вопрос «ДК» в эфире телеканала Malina.am, министр заявил: «Застройщики Екатеринбурга сегодня имеют земли, на которых можно возводить 20-25 млн кв. м жилья — спокойно строить и не заглядывать в ближайшее будущее». Участники рынка парируют: это земля бывших колхозов, которая принадлежит трем компаниям — «Ренове», УГМК и «Форум-групп». Остальные формируют свои земельные банки на аукционах. С такой стратегией, как сейчас, в городе останется три застройщика. Г-н Трапезников: «Из 40 застройщиков жилья в ближайшие год-два с рынка может уйти половина. Результат: рост цен и снижение объема ввода. Хотя в Екатеринбурге всегда была уникальная ситуация, благодаря которой мы занимали первое место в стране по вводу жилья. Главное, была здоровая конкуренция».
Главный архитектор Екатеринбурга Михаил Вяткин говорит, что делать ставку только на неразграниченные и муниципальные земли, «которых и так почти нет», в принципе не стоит. «Надо вовлекать в оборот частные участки. Опыт такой есть: застройщик района Солнечный готов сдавать землю в аренду другим компаниям, осваивать территорию совместно. По такой же схеме могут работать и другие», — убежден г-н Вяткин. Подстегнуть застройщиков предлагает Свердловский областной Союз промышленников и предпринимателей — прошлой осенью Игорь Кудрявцев, исполнительный вице-президент СОСПП, предложил региональным властям инициировать внесение изменений в Налоговый кодекс РФ — чтобы увеличить налоговые ставки на земли, не используемые по целевому назначению. «Например, к ставке земельного налога применять коэффициент 3 (а не 2, как теперь) в течение трех лет — с момента регистрации прав на землю до регистрации прав на недвижимость. Если застройщик не управился за три года, то земельный налог увеличивается в пять раз», — пояснял г-н Кудрявцев. Впрочем, говорит Владимир Крицкий, пока инициатива СОСПП плодов не принесла: «Неясно, как это сделать законодательно».
Полпред Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль убежден: ближайшее будущее — за реновацией площадок под промпредприятиями. Причем процесс идет: по данным горадминистрации, из 32 заводов, которые должны быть вынесены за пределы города, больше трети уже провели эту работу. В начале марта землю начал продавать и Уралмашзавод — первые два лота уйдут с молотка 15 апреля. 0,4 га на ул. Стахановской предприятие предлагает за 27,8 млн руб. За вторую площадку в 4,8 га на ул. Совхозной завод хочет получить не меньше 41 млн руб.
По словам екатеринбургских застройщиков, участки Уралмашзавода — товар интересный. Но стоит ли заявляться на торги, будет зависеть от их категории: «Если там производственная или санитарная зона, построить жилье на этих участках невозможно. А производство мы развивать там точно не будем», — говорит Дмитрий Сомин, заместитель директора корпорации «Атомстройкомплекс». И добавляет: в идеале Уралмашзаводу стоит не продавать разрозненные участки, а вынести из города все производство. И на освободившейся площадке организовать девелоперский проект — новый жилой квартал. Г-н Крицкий тоже убежден, что Уралмашзаводу нужен редевелопмент: «Руководство завода подступало к этой работе — огромная площадка используется незначительно, — но ее приостановили. Думаю, они к этому обязательно вернутся».
Как говорит Геннадий Черных, в Екатеринбурге много возможностей для развития: «Земельные торги — не единственный источник участков. Нужно просто искать их, договариваться. Если задаться целью, подобрать площадку можно без проблем. Мы, например, на аукционах вообще землю не покупали — искали другие возможности». Так, президенту Уральского финансового холдинга Олегу Гусеву удалось выкупить площадку бывшего завода ОЦМ в центре Екатеринбурга у ГК «Ренова» — в квартале пр. Ленина, ул. Сакко и Ванцетти, Попова и Шейнкмана бизнесмен намерен построить элитный комплекс апартаментов. Переговоры с промышленниками ведет и Валерий Ананьев — чтобы екатеринбургские заводы переносили свои производства в Среднеуральск. Глава АСК намерен организовать там индустриальный парк, а на высвободившихся площадках строить жилье. Пока на переезд согласился только Завод горноспасательного оборудования. По словам г-на Ананьева, процесс можно ускорить, — если обязать предприятия платить за аренду санитарных зон: «Тогда бы у них появился стимул. А так они могут сколько угодно сидеть на своих огромных территориях». Впрочем, пока таких санкций не предвидится.
Другая возможность для застройщиков получить землю в Екатеринбурге — выиграть аукцион на освоение застроенной территории со сносом и расселением ветхого жилья. Как говорит Владимир Крицкий, этими вопросами ведает мэрия, и в 2014 г. она готовится реализовать на торгах не менее двадцати таких площадок: «Где они будут расположены, мне неизвестно — застройщикам правда не дают информации о готовящихся аукционах заранее. Остается держать руку на пульсе».