В ближайшие три года правительство планирует полностью отказаться от долевого строительства. Предлог – защита прав дольщиков. Взамен предлагается новая схема, грозящая революцией на рынке.
О том, как устроен механизм проектного финансирования, который предлагается взамен договорам ДДУ, в чем его плюсы и очевидные минусы, мы поговорили с Николаем Зыряновым, генеральным директором ООО «Бюро недвижимости Зыряновой».
— В правительстве рассматривают возможность отказа от долевого строительства в пользу механизма проектного финансирования. Как будет реализована новая схема?
— Механизм проектного финансирования предусматривает, что оплата строительства осуществляется застройщиком за счёт целевого кредита, предоставленного банком. Скорее всего, предоставлять такие кредиты сможет лишь ограниченный круг уполномоченных банков, список которых будет утверждаться ЦБ или Правительством. Сама по себе схема не нова – проектное финансирование существует и сейчас, но оно не является единственным способом привлечения денежных средств для строительства.
— В чем плюсы и минусы проектного финансирования?
— Безусловный плюс проектного финансирования заключается в том, что деньги поступают застройщику стабильно, вне зависимости от того, как идут продажи квартир.
Минусы ощутят покупатели – за пользование кредитом застройщик платит банку проценты, которые увеличивают расходы на строительство и добавляются к итоговой стоимости возводимого жилья.
Также стоит отметить, что сегодня у российских банков просто нет достаточных средств, чтобы профинансировать текущие расходы застройщиков. По оценкам специалистов, рынок долевого строительства составляет примерно 3,5 трлн рублей, а, например, размер кредитного портфеля для строителей у Сбербанка – 800 млрд рублей. Найти на российском рынке дополнительно несколько триллионов рублей вряд ли возможно.
Еще один спорный момент в реализации механизма проектного финансирования касается опять же денег покупателя. Большинство семей приобретает недвижимость в ипотеку. Получается, что введение новой схемы должно предусматривать возможность предварительной продажи квартир до окончания строительства. В этом случае деньги покупателя будут аккумулироваться в банке. Проценты на такие денежные средства банками начисляться не будут, так что банки получат бесплатное финансирование от покупателей, и фактически этими же деньгами профинансирует застройщика, но уже под определённый процент.
И тут возникает вопрос: будут ли покупатели уплачивать свой процент по ипотеке за то время, пока банк аккумулирует их средства до окончания строительства? В противном случае получается интересная картина: банк выдаёт ипотеку для приобретения квартиры в строящемся доме и одновременно финансирует застройщика. Деньги банка никуда не уходят, но все ему исправно платят проценты – и покупатели и застройщик.
— Действительно ли в таком случае отказываться от долевого строительства необходимо? Этот инструмент изжил себя?
— Я полагаю, что возможный отказ от долевого строительства связан только с тем, что власти не могут найти эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков. Это повышает социальную напряжённость в стране и негативно сказывается на рейтингах региональных руководителей.
Проблема обманутых дольщиков усугубляется тем, что для оплаты долевого участия многие покупатели берут ипотеку и продолжают выплачивать кредиты с процентами, не получая при этом оплаченного жилья.
Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны, станет очевидно, что «долевка» появилась как ответ на недоступность банковских кредитов для финансирования строительства. Да и сама система долевого участия стала более прозрачной и контролируемой. Схемы «двойных продаж» в значительной степени ушли в прошлое. Можно сказать, что долевое участие выгодно и застройщику, и покупателю, и нет оснований говорить, что в текущих экономических условиях эта схема уже изжила себя.
Мне кажется, что правильнее было бы запускать схему с проектным финансированием параллельно с продолжением долевого строительства, чтобы в реальных условиях сравнить их эффективность.
— Вернемся к обманутым дольщикам. Правда ли механизм проектного финансирования способен защитить покупателя?
— Если договоры о приобретении новостроек будут заключаться и оплачиваться покупателями только после постройки дома и ввода его в эксплуатацию, то проблема с обманутыми дольщиками действительно будет устранена – дольщиков просто не будет вообще. Это как лечение головной боли с помощью гильотины. Нет дольщиков – нет проблемы.
— Считается, что покупать в «долевку» – выгодно. После внедрения нового механизма жилье для россиян станет менее доступным?
— Низкая стоимость квартиры при заключении ДДУ – это такая своеобразная «премия за риск», которую получает участник долевого строительства. В случае полной отмены долевого участия покупатели лишаются относительно рискованного способа приобретения жилья по более привлекательной цене. Но не стоит забывать, что сейчас за застройщиками следят, и риски незавершения строительства объекта действительно минимальные.
Я считаю, если остановить привлечение средств дольщиков прямо сейчас, то мы рискуем получить снижение объёмов строительства примерно в 2-3 раза. Такое радикальное уменьшение на рынке вряд ли поспособствует снижению цен на недвижимость и повышению доступности новостроек.
— Может ли внедрение механизма проектного финансирования привести к тому, что мелкие строители уйдут с рынка, останутся лишь крупные компании?
— Можно сделать вывод, что сокращение общего количества застройщиков, и их укрупнение – одна из целей авторов реформы. Предполагается, что крупные застройщики должны быть более финансово устойчивыми, но такое умозаключение может быть неверным. Основа финансовой устойчивости – это не размер компании, a правильное управление рисками и финансами.
Небольшим компаниям будет действительно сложно соответствовать новым требованиям.