Трансформация жилья после эпидемии — тренд далеко не новый. Более того, именно распространение болезней, в первую очередь туберкулеза, привели к появлению первых градостроительных законов. Это случилось еще в 19 веке. Когда промышленная революция вызвала резкое увеличение городского населения, власти европейских городов на законодательном уровне увеличили размеры домов, стали заботиться об инсоляции и вентиляции помещений, ввели требования к отделке — она должна была снижать количество пыли в жилье.
Нынешняя пандемия уже перекроила привычные взгляды и на жилье, и на процесс его покупки.
В апреле 2020-го эксперты отметили резкое уменьшение количества сделок с недвижимостью. По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге показатель сократился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в городе было продано около 3 800 квартир, причем большинство сделок было совершено на вторичном рынке.
Чтобы не допустить падения строительной отрасли, которая выступает драйвером для многих других сфер, правительство запустило программу льготного ипотечного кредитования. Сейчас именно она вытаскивает рынок. Об этом говорят все девелоперы.
Павел Петриченко,
заместитель директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»:
— Ипотека с господдержкой 6,5% (реально банки предлагают ставки от 5,85%) и суммой кредита до 6 млн руб. оказала заметное стимулирующее влияние на рынок недвижимости. Сегодня более 90% квартир в Академическом, которые приобретаются с привлечением кредитных средств, — это ипотека с господдержкой или семейная ипотека. Ставка по последней в настоящее время также очень привлекательна — от 4,5%. Текущие ставки минимальные за всю историю ипотечного кредитования и позволяют приобрести квартиру тем, кто до этого не мог себе позволить более дорогую ипотеку.
Артем Минаев,
коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:
— Мощнейшим драйвером стала для нас ипотека с господдержкой. Сегодня квартиру в проектах «Группы ЛСР» можно приобрести в ипотеку от 5,85% — это рекордно низкая ставка. С ее помощью впервые в истории ипотечный платеж за новостройку стал дешевле арендного. Это легко проверить на наших объектах. Так, в ЖК «Хрустальные ключи» цены на аренду 1-комнатной квартиры начинаются от 13 тыс. руб., а ежемесячный ипотечный платеж за аналогичное жилье — чуть меньше 9,5 тыс. руб.
Руслан Музафаров,
коммерческий директор ГК «Фортис»:
— Льготная ипотека заработала с 25 апреля, и это было очень своевременно и эффективно. Господдержка востребована и действительно помогает населению на фоне падающих доходов. На покупке жилья сегодня можно сэкономить от 1 до 2 млн руб. благодаря различным мерам: маткапитал, возмещение НДФЛ, налоговый вычет с процентов и т. д. Это существенно. Сейчас люди так и покупают: первый вопрос: «Господдержка есть»? Если нет — до свидания!
Ирина Вагина,
директор филиала «Абсолют Страхование» в Екатеринбурге:
— Первая половина года оказалась очень волатильной и непредсказуемой. После ажиотажного спроса в марте последовали ограничительные меры, которые оказали негативное влияние как на экономику страны в целом, так и на ипотечное кредитование и страхование в частности. Льготная ипотека, которую в РФ запустили для поддержки строительной отрасли в период пандемии, простимулировала спрос на жилье и позволила рынку ипотечного кредитования восстановить объемы выдачи. Как следствие, количество заключенных договоров ипотечного страхования в нашей компании также возросло. Сборы по ипотечному страхованию за 1 полугодие 2020 г. составили 256 289 тыс. руб., превысив значение аналогичного периода 2019 г. на 34%.
Но льготная ипотека, запущенная Путиным, не вечна: правительство определило срок до 1 ноября 2020 г. Попытки продлить действие программы не увенчались успехом: финансисты заявили, что это грозит ипотечным пузырем. Власти сделали еще один заход: сейчас рассматривается решение увеличить финансирование программы — с первоначальных 740 млрд до 900 млрд руб.
Областные власти не намерены менять планы по вводу жилья на 2020 год. Об этом заявлял глава свердловского минстроя Михаил Волков.
— Предпосылок для изменения нормативов по вводу жилья, установленных в Свердловской области, мы не видим. План стоит на 2,6 млн кв. м — их мы и сделаем, — заявил министр.
Однако в целом по итогам года аналитики прогнозируют снижение количества сделок купли-продажи недвижимости. Эксперты УПН говорят о падении на 10–20% и замечают, что к прежнему рынку мы уже не вернемся.
Ирина Зырянова,
вице-президент Уральской палаты недвижимости:
— Последствия пандемии рынок уже ощутил, количество сделок сократилось. Принимаемые властями меры поддержки ипотечного кредитования позволили в значительной степени сгладить наметившиеся негативные тенденции, но говорить о том, что мы уже пережили худшие времена, пока рано. Если обсуждать восстановление рынка, то мы в любом случае поступательно движемся вперед. Меняется поведение потребителей, их предпочтения, поэтому к прежнему рынку мы уже не вернемся, он будет другим. Мы предпочитаем говорить не о восстановлении, а о формировании нового рынка, учитывающего влияние вероятных повторяющихся волн заболеваемости.
Денег у людей становится меньше — это отмечают все опрошенные DK.RU эксперты.
— Рынок еще почувствует влияние ослабления экономики. Сейчас мы видим продажи в ускоренном темпе по сравнению с обычным летом. Но это не может продолжаться вечно. Скоро последует спад из-за снижения покупательской способности, — говорит Руслан Музафаров.
То, что покупатель жилья уже изменился, подтверждает Ирина Вагина из «Абсолют Страхования»:
— Клиенты стали более чувствительны к цене: ипотечные заемщики при оценке расходов учитывают не только стоимость жилья и годовую ставку по кредиту, но также смотрят на затраты на ипотечное страхование. При выборе страховой компании клиенты теперь не ограничиваются рекомендациями банка, но и самостоятельно мониторят рынок, чтобы найти максимально выгодное предложение, — отмечает она.
При этом падения цен на жилье, особенно в новостройках, никто не ждет.
— Цены на квартиры продолжают расти, растет и себестоимость объектов. Рассчитывать на то, что в ближайшем будущем понизятся цены на недвижимость, случится обвал — не стоит. За всю историю цены не снижались ни разу. Они оставались примерно на уровне и в кризис 2008 г., и в кризис 2014 г., и во времена высокой волатильности рубля, — говорит Артем Минаев.
Впрочем, изменение спроса и цен на жилье — тема вечная. Момент, когда люди перестанут думать о покупке новой жилплощади, вряд ли наступит — хоть в ближайшее время, хоть в более отдаленной перспективе. Но чего точно стоит ждать уже скоро, так это изменений в девелоперских проектах.
— Главное требование сегодня — соответствие жилья условиям жизни в изоляции, возможность организовать дистанционную работу и учебу. Если городское жилье в полной мере не способно удовлетворить эти ожидания, возникает необходимость приспособить для таких целей дополнительный объект: дачу, загородный дом, — рассказывает о главных трендах этого года Ирина Зырянова.
Режим самоизоляции показал, как важно иметь в квартире личное пространство, в котором можно обустроить рабочий уголок или даже просто на время «уйти в себя».
_______________________________________________________________
Василий Алексеев
генеральный директор EdTech-компании Like Центр:
— Удаленка показала, как важно своевременно выстроить в компании управленческие процессы, которые не зависят от личного присутствия — именно такие бизнесы оказались в выигрыше во время действий ковидных ограничений. Чаще всего такой опыт был у компаний, где либо достаточное количество «удаленщиков», либо тех, кто изначально рассматривал модель, позволяющую сотруднику работать где угодно. Но даже мы, у которых около 50% сотрудников и ранее работало удаленно, сделали несколько открытий. Например, важность общения именно в видеоформате — так есть эффект присутствия, возникает больше энергии в диалоге. А видеоформат предполагает определенную уединенность. Здесь стоит говорить не только о создании рабочего места в квартире, а об использовании различной инфраструктуры. И коворкинги в доме могут стать отличным решение. После пандемии мы отказались от части офисов, потому что сотрудники решили пока не возвращаться к офисному формату. Думаю, многие компании впоследствии перейдут к гибридному варианту — когда часть времени сотрудники работают из дома, но есть или офис или же арендуется некоторое количество мест в коворкинге, куда можно прийти, если того требуют дела, например, провести мозговой штурм, встречу.
_______________________________________________________________
По мнению девелоперов, новые требования могут в ближайшие пару лет повлиять на средний метраж квартир. Тем более, за последние годы он существенно уменьшился. Если в тучные нулевые этот показатель уверенно приближался к 75-80 кв. м, то уже к 2015 г. он снизился до 55 квадратов, а сейчас и вовсе составляет скромные 48 кв. м. Так что возможности для роста есть. Вопрос в том, готов ли покупатель платить за дополнительные квадратные метры. А поскольку значительного роста доходов населения пока не ожидает никто, девелоперы готовы отдавать под личные рабочие кабинеты общественные пространства.
В России эта тенденция уже дает о себе знать. Например, Level Group объявила, что будет использовать формат лайфворкинга в ЖК «Level Причальный». Схожий формат анонсировал девелопер «А101», который создаст сеть коворкингов Easy Busy на первых этажах своих жилых комплексов — там можно будет арендовать классические офисные рабочие места, а также косметологические или учебные кабинеты.
Уральские застройщики также задумались о создании коворкингов в своих ЖК. Об этом говорила, к примеру, заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова:
— Не думаю, что заметно вырастет спрос на кабинеты в квартирах — хотя мы их предусматриваем, но покупатели априори воспринимают кабинет на планировке как еще одну спальню. А вот коворкинги, организованные в общественных пространствах дома, в коммерческих помещениях на первых этажах, могут стать более востребованными, — поделилась она мнением с порталом Е1.
Еще одним последствием удаленки станет децентрализация городов. Об этом сегодня говорят девелоперы разных стран и регионов. Так, японский архитектор Такахару Тезука, который осенью прибудет в Екатеринбург для участия в работе форума и выставки 100+TechnoBuild, отмечает:
— До пандемии я не знал, насколько красив вид из моего окна, — не было времени остановиться и посмотреть вокруг. Сейчас в Японии на улицах гораздо больше людей, чем было до наступления кризиса. Потому что люди не стремятся в центр города, они гуляют по своим районам, чаще пешком. А это значит, что у них теперь больше возможности разглядеть то, что их окружает.
По его мнению, сегодня на первый план выходит локальность — «то, что ближе, становится важнее в нашей жизни».
Екатеринбургские застройщики это мнение разделяют.
— Люди при покупке нового жилья меньше обращают внимание на расположение, близость к центру — работать можно и не выходя из квартиры. Зато они тщательно изучают инфраструктуру, которая есть в двух шагах от новостройки. Люди хотят иметь место для занятий спортом на свежем воздухе рядом с домом, хороший магазин, до которого не придется ехать ни на машине, ни на общественном транспорте, большую территорию для прогулок с детьми, школы и детские сады под боком, — говорит Артем Минаев.
Логичным продолжением этого тренда становятся лоджии и балконы. С недавних пор их наличие в квартирах стало спорным: девелоперы начали массово выводить на рынок проекты без таких помещений. Но самоизоляция показала, насколько лоджия облегчает жизнь: сюда можно и с ноутбуком уйти поработать, и просто выйти подышать воздухом — когда посещение парков под запретом. Конечно, при этом хочется видеть опрятный двор с зелеными зонами и цветниками.
Еще одним решением могут стать террасы на крышах — о том, чтобы сделать кровли эксплуатируемыми, говорят и в «Атомстройкомплексе», и в «Форум-групп» (объект «Форум-сити»), и в ГК «Фортис».
Идея с экспуатируемой крышей, скорее всего, будет воплощена в следующих очередях нашего проекта — ЖК «Основа». Эта концепция на самом деле убивает сразу трех зайцев: во-первых — экономия земли, во-вторых — реальное удобство для людей. Третье — это фишка проекта. Причем она вряд ли окупится финансово, зато даст дополнительные баллы имиджу компании, — делится планами Руслан Музафаров.
Конечно, все эти тенденции — и личное пространство, и возможность дышать воздухом, заниматься спортом, не нарушая распоряжения властей, и максимальное ограничение социальных контактов — легче всего реализовать в индивидуальном загородном жилье. Именно поэтому спрос на него в 2020 г. вырос на 12%.
Но и в многоэтажной застройке девелоперы будут менять проекты в соответствии с новыми понятиями о комфорте. Просто произойдет это не сегодня, и даже не завтра: строительный рынок довольно инертен, то, что строится сегодня, проектировалось два-три года назад, когда о самоизоляции никто не думал. Вот через пару лет и стоит ждать появления на рынке объектов, максимально заточенных под удаленку. Впрочем, в их востребованности даже через такое время мало кто сомневается: о возможных новых пандемиях сегодня говорят и вирусологи, и врачи, и власти.
Зато уже сегодня покупатели вполне могут примерить на себе еще один «ковид-тренд» — удаленный выбор и покупку жилья.
Все компании активно развивают технологии онлайн-продаж. Многие начали делать это раньше, пандемия только укрепила их в правильности принятого решения. Все стремятся максимально сократить личный контакт, чтобы эффективно бороться с распространением заболеваний. Появляется больше виртуальных туров, 3D-конфигураторов, позволяющих наполнить помещения мебелью и техникой, чтобы оценить возможный будущий их вид, — отмечает Ирина Зырянова.
В дальнейшем эти сервисы будут только развиваться.
DK.RU попросил застройщиков назвать любимые места отдыха в городе. Это локации с развитой инфраструктурой, приятные глазу, с зелеными насаждениями — в общем, площадки, где отдыхают и тело, и душа.
Представители компании «Атомстройкомплекс» считают, что лучшими местами для отдыха должны быть общественные парки и лесопарки, расположенные в шаговой доступности от жилой застройки.
Сегодняшний тренд — делать дворы тихими и зелеными, а всю активность выносить в прилегающие парки. Это позволит сделать их безопасными и посещаемыми. С этой целью «Атомстройкомплекс» проводит исследования и разрабатывает концепции развития парковых территорий, прилегающих к районам застройки. Например, в прошлом году была разработана концепция развития Юго-Западного лесопарка в рамках регионального проекта «Сохранение биологического разнообразия и развитие экологического туризма в Свердловской области», который является одним из направлений национального проекта «Экология», — рассказывает Екатерина Спирина, директор по проектированию компании «Атомстройкомплекс».
Фото: DK.RU
Ритм мегаполиса не позволяет ежедневно отдавать много времени отдыху, говорят в компании «Гринвич-жилая недвижимость». Лучший вариант, когда полноценно отдохнуть можно рядом с домом и не тратить время на дорогу до места.
Лучшими местами отдыха застройщик считает:
Набережную на Уктусе около комплекса «Сказы Бажова». Здесь есть детская площадка, зона барбекю, территория с «сухим» фонтаном (фонтан с живыми водяными струями, но не имеющий открытого бассейна, — прим. ред.) и скамейками разной формы. Также в этой локации располагается огромный амфитеатр на 400 зрителей, площадка для проведения массовых мероприятий, воркаут-зона и веревочная пирамида.
Фото: grinvich.ru
Природный парк Каменные Палатки. Огромная зеленая территория здесь дополнена зонами отдыха с беседками, детскими игровыми площадками, прокатом велосипедов и водного транспорта.
Фото: andrijbulba, wikipedia.org
Набережную в центре города, в том числе неподалеку от клубного дома «Ривьера». Здесь можно насладиться свежим воздухом, гуляя по большой территории Дендропарка, отдохнуть, пока дети исследуют игровые зоны. Кроме того, вдоль «Ривьеры» расположена пляжная зона с шезлонгами и игровая познавательная площадка с комплексами, объясняющими физические явления.
Фото: Игорь Черепанов
Управляющий директор строительной компании «Ривьера Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов также назвал набережную вдоль клубного дома «Ривьера» одним из любимых мест в городе.
Это камерная и зеленая зона с прогулочными дорожками, террасами ресторанов, большим количеством качелей, лавочек и лежаков. Особо впечатляет красивое озеленение: клумбы, цветы, современные малые архитектурные формы, красивые ограждения и освещение. Полагаю, что следующим заметным шагом в благоустройстве центра Екатеринбурга станет набережная реки Исеть между ул. Куйбышева и Декабристов. Вместе с окончанием строительства ледовой арены УГМК, я думаю, появится новое красиво благоустроенное пространство», — рассказывает Евгений Шилов.
Фото: DK.RU
Ирина Вагина, директор филиала «Абсолют Страхование», отмечает: в последнее время в Екатеринбурге появляется все больше красивых и современных площадок для прогулок, активного отдыха, тренировки собак и т. д.
Сложно назвать одно любимое место в городе. Наша семья любит прогуляться вдоль набережной реки Исеть, от Ельцин Центра до ул. Куйбышева. Особенно нравится построенный не так давно участок вдоль улицы Горького. Мы часто посещаем Парк Маяковского, гуляем на Уктусе и в Дендрарии на 8 марта. Но если нужно выбрать из всего перечисленного, я бы отдала голос за набережную в районе улицы Горького. Когда гуляешь там, взгляд радуется. Большим плюсом является наличие в этой локации детской площадки, т. к. в нашей семье двое детей, — говорит Ирина Вагина.
Фото: DK.RU
Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое», отметил удобство и привлекательность Преображенского парка, который является уникальной для Екатеринбурга территорией отдыха.
Застройщик выделил огромное пространство в районе (около 50га) для организации общедоступной парковой зоны. Парк формируется постепенно: созданы искусственные холмы, плотина, прошли первые посадки деревьев. Летом парк активно используется для пеших и велопрогулок, зимой заливается каток, организуются горки, лыжня, строится ледовый городок. И все это рядом с жилыми домами, особенно в этом плане повезло жителям Преображенского квартала и квартала «Близкий».
На высокой точке в парке расположен Храм во имя святых божиих строителей. Храм действующий, участие в его возведении приняли многие жители района.
Кроме этого, в парке создано несколько арт-объектов. Один из них – Птица счастья – установлен совсем недавно в День любви, семьи, и верности. У Павла Петриченко с «Птицей счастья» связана добрая семейная история. «Птицу счастья», в образ и создание которой вложено много личных идей, он посвятил своей дочери, которая родилась здесь, на Урале.
Фото: предоставлено застройщиком
Если выбирать в Екатеринбурге лучшее место для отдыха, рекомендую выбраться за пределы центра мегаполиса. К примеру, прогуляться по тропе здоровья в «Мичуринском», чтобы насладиться свежим воздухом, нарвать букет ромашек или собрать свежих ягод. Если повезет, можно даже встретить ежика (да, в Екатеринбурге еще есть места с хорошей экологией). После — прогуляться по парку или устроить пикник на берегу озера Половинное, где живет целое семейство уточек. И, конечно, полюбоваться шикарными закатами. Таких, как в этом малоэтажном микрорайоне, в городе больше нет! Скоро по соседству с «Мичуринским» появится еще одно место для прогулок — в жилом комплексе «Меридиан». И такая тенденция — когда жителям нет необходимости ехать в центр города, чтобы отдохнуть — в ближайшее время сохранится. Новые микрорайоны прорабатываются в том числе и с точки зрения рекреационных зон. У каждого жителя рядом с домом должно быть место, где ему комфортно проводить время», — рассказывает о любимых рекреационных зонах Екатеринбурга Артем Минаев, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале.
Фото: предоставлено застройщиком
Директор компании «Априори-недвижимость» Валерия Козлова считает, что пандемия изменила запрос людей на отдых в городе. Жители мегаполиса начали выбирать более уединенные места без большого скопления людей.
Лучшими местами отдыха в Екатеринбурге мы и наши клиенты считаем приватные зоны. Это территории закрытых ЖК. Застройщики сейчас стараются сделать все, чтобы жители с комфортом отдыхали на территории своего жилого комплекса. Несмотря на это, лично мне нравятся еще два места в Екатеринбурге: новая набережная от Малышева до Куйбышева и места вокруг стадиона «Динамо», - рассказывает Валерия Козлова.
По ее словам, в период карантина сформировался четкий тренд на отдых в загородных зонах. Люди выбирают этот вариант из соображений безопасности. Прогуляться можно и по парковым зонам, которых в Екатеринбурге более чем достаточно. Проблема в том, что они морально устарели.
Если посмотреть на дендрарий на ул. Мира и парк у «Гринвича» – все они уже немного устарели по сравнению с теми парковыми зонами, которые мы видим в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, Европе. Лично я не выбираю для прогулок парк Маяковского. Он неблагоустроен, а вот в Шарташском лесопарке появлюсь обязательно после реконструкции», - резюмирует спикер.