«2016-й будет еще хуже 2015-го». Рынок загородной недвижимости ищет иммунитет

Количество сделок в массовом сегменте ощутимо сократилось, проекты класса «премиум» чувствуют себя неплохо, востребованы и земли без подряда. Тренды и перспективы рынка загородной недвижимости «Деловой квартал» обсудил с экспертами в рамках дискуссионного клуба.

Общую картину рынка обрисовал Николай Савин, президент Центра недвижимости «МАН»:

«В этом году ситуация несколько хуже, чем в прошлом. Продажи домов на вторичном рынке упали в два, а то и в три раза. Причем, чем дороже объект, тем сложнее его продать и тем больше скидка: дом с отделкой и мебелью стоимостью 40 млн рублей можно купить за 30 млн, хотя год назад его цена составляла 50 млн. В эконом-классе количество сделок сократилось. Коттеджи стоимостью от 8 млн рублей люди смотрят, но не покупают. Дома за 10 млн рублей клиенты хотят приобретать за 6 млн., но застройщики не могут дать скидку в 30-40%, хотя многие морально готовы к снижению цен до 15%. Есть примеры продажи домов стоимостью 8 млн рублей за 7 млн, а то за 6.5 млн. В июле и августе произошло снижение спроса на землю без подряда, но в сентябре ситуация изменилась к лучшему. В целом это направление «шевелится», самый интересный сегмент — участки стоимостью 50-60 тыс. рублей за сотку».

Тему востребованности участков без подряда развили Дмитрий Игонин, директор по инвестиционным проектам ГК «Гудлэнд», и Анастасия Дударева, заместитель генерального директора Управляющей компании «AVS Девелопмент». Лучшие показатели по реализации участков в ГК «Гудлэнд» дали июнь-июль — в среднем по 45 объектов в месяц.

«Картина сезона в целом такова: за девять месяцев 2015 года продано 196 участков, в то время как по итогам всего прошлого года 340. Соответственно, общее падение рынка по текущей динамике — 30%», — резюмировал г-н Игонин.

Успешно шли продажи и у «AVS Девелопмент».

«В этом году мы полностью вышли из проекта «Золотой луг», расположенного в районе Горного Щита. Все земли без подряда были проданы весной, в период высокого спроса на участки стоимостью 50-60 тыс. рублей за сотку. Это понятный для людей продукт, позволяющий совместить жизнь в городе и за его пределами». Что касается широко известного проекта «AVS Девелопмент» мультиформатного поселка «Николин ключ», то, по свидетельству г-жи Дударевой, в нем в продаже остались два последних двухэтажных таунхауса, остальные проданы в этом году. Кроме них есть десять трехэтажных таунхаусов. Впрочем, это объекты с более высоким порогом входа — стоимость готового таунхауса площадью 190 кв. м с земельным участком начинается от 5,5 млн рублей, что соответствует цене трехкомнатной квартиры в Екатеринбурге. То есть, это реальная возможность переехать из города, обменяв комнату на этаж, и получить бонусом свежий воздух, чистую воду».

Как отметила Анна Кошмина, руководитель отдела продаж и маркетинга «Экодолье Екатеринбург», на фоне снижения спроса в массовом сегменте произошли изменения в его структуре.

«Основу спроса сегодня составляют большие дома, а также таунхаусы и небольшие коттеджи в высокой степени готовности и с качественным набором опций (хорошая транспортная доступность, наличие инфраструктуры и благоустройства), — подчеркнула г-жа Кошмина. — У первой категории всегда есть свой покупатель. Востребованность готовых объектов легко объяснима: люди боятся вкладываться в стройку и имеют возможность выбирать из нескольких предложений».

Похожим образом, по мнению г-жи Кошминой, можно объяснить и определенное недоверие покупателей к такому формату, как участки без подряда. В непростых экономических условиях возрастает риск того, что не все собственники участков смогут быстро построиться, не говоря уже о строительстве дорог, инженерных сетей и объектов инфраструктуры.

Факт сохранения покупательского интереса к премиальной загородной недвижимости подтвердил Павел Боровиков, директор по продажам и маркетингу Pine Creek Golf Resort:

«В течение последних десяти лет в нашем сегменте сохраняется стабильный спрос — 3-4 объекта в квартал. Таким он и остался в 2015 году».

О формировании ажиотажного спроса в сегменте дорогого загородного жилья заявил Вадим Шамшурин, исполнительный директор НП «Палникс Групп»:

«За последние полгода мы были вынуждены приступить к освоению новой территории. Выделили девять участков, построили таунхаусы. После их успешной реализации в компанию пошел поток звонков с вопросами, будем ли мы еще строить и когда будем. Люди готовы инвестировать по 9 млн рублей еще до старта проекта (уже есть шесть желающих), готовы платить вперед, чтобы зафиксировать цены. За последние годы я впервые сталкиваюсь с подобной ситуацией».

Беспроцентная рассрочка — лучший аргумент в пользу покупки

Заработавшая весной этого года государственная программа льготного ипотечного кредитования помогла «сдвинуть» продажи квартир в новостройках. С предоставлением денег на покупку недвижимости за городом ситуация всегда обстояла сложнее, так, по словам экспертов, ипотеки на землю как таковой не было и в докризисное время. Сегодня у покупателей есть шанс получить кредит на дом, но только под залог имеющейся недвижимости, причем срок кредитования будет небольшим, а ставка не опустится ниже 16-18%. Практически полностью свернуто и инвестиционное кредитование застройщиков.

«Банки не кредитуют ни земли сельскохозяйственного назначения, ни предназначенные под дачное строительство, ни недостроенные объекты. И даже при покупке готового дома могут отказать в финансировании, потому что «не нравится клиент», — говорит Николай Савин. — С января этого года цена денег на рынке недвижимости изменилась. В федеральных банках действуют внутренние инструкции, предписывающие, кому и под что нельзя их давать. На официальных сайтах, скорее всего, вы найдете информацию о предоставлении кредитов на покупку домов и участков, однако в реальности это вряд ли возможно».

Оценку Николая Савина поддержали коллеги.

«Весь 2015 год мы ведем переговоры с банками и видим недоверие к сегменту загородной недвижимости. Хотя по логике должно быть наоборот. Ликвидность коттеджей действительно ниже, чем квартир в многоэтажках, но и строительный и инвестиционный циклы в малоэтажном строительстве гораздо короче. Соответственно, ниже риски, что девелопер заморозит стройку и не выполнит свои обязательства», — отметила Анна Кошмина.

Впрочем, говорить о тотальном отсутствии поддержки рынка загородной недвижимости со стороны банковского сектора было бы не справедливо. Поселкам с землями ИЖС и готовыми объектами некоторые его игроки готовы идти на встречу. Как отмечает Анастасия Дударева, стабильность продаж в «Николином ключе» в 2015 году обеспечили партнерские программы с ВТБ24, Сбербанком, Промсвязьбанком, благодаря которым покупатели таунхаусов получали льготную ипотеку под 11.9%.

«Люди, накопившие 1 млн рублей, уже могли позволить себе приобретение двухэтажного дома. Но на земельные участки с подрядом банки дают только кредиты, ставка рассчитывается индивидуально, ниже 13,5% она не опускается», — отметила г-жа Дударева.

По словам Дмитрия Игонина, в сегменте земельных участков без подряда со статусом ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство) ипотечные сделки единичны (не более двух в месяц), поскольку при цене участка в пределах 600 тыс. рублей людям проще самим накопить или собрать необходимую сумму, чем обращаться в банк.

Чтобы подстегнуть спрос, застройщики предлагают клиентам беспроцентную рассрочку, берут в зачет вторичную недвижимость, дают скидки.

«В сложившейся ситуации эмоциональный маркетинг не эффективен, — отметила Анна Кошмина. — Раньше на рынке была масса предложений из серии «купи дом, получи автомобиль в подарок», «купи земельный участок, поучаствуй в розыгрыше билета на футбол», кризис их изжил. Люди тщательно считают деньги, поэтому работают только рациональные аргументы — скидки, рассрочки. Еще год назад ГК «Экодолье» давала рассрочку максимум на два месяца — больший срок был нонсенсом — сегодня мы приняли решение о предоставлении годовой беспроцентной рассрочки».

В «Николином ключе» тоже действует предложения по беспроцентной рассрочке до года на покупку земельных участков. Есть процентная рассрочка на готовые коттеджи и таунхаусы. Кроме того, чтобы мотивировать людей к покупке готовых объектов, застройщик помогает им в продаже имеющейся недвижимости.

«Мы берем на себя «вторичку» — квартиры в Екатеринбурге, можем в течение пяти рабочих дней провести сделку, если документы у клиента уже готовы. Это возможно, поскольку мы работаем не только через партнерские агентства недвижимости, но и выкупаем квартиры на себя, — говорит Анастасия Дударева. — У «AVS Девелопмент» есть лицензированные оценщики, как правило, мы приобретаем квартиры с дисконтом в 10% от рыночной стоимости. С учетом падения цены вторичной недвижимости на 1% в месяц он позволяет нам реализовать объект без потери для себя. Мы не стремимся заработать на этом инструменте, для нас это реальная схема, помогающая горожанам переехать за город сейчас, а не когда-нибудь потом».

Эксперты убеждены: несмотря на кризис, у людей есть средства, но в каком-то периоде они не хотят открывать депозиты, извлекать деньги из бизнеса. Предпочитающим планировать свои расходы именно рассрочка открывает возможности для совершения больших покупок сегодня. При желании можно найти предложения по беспроцентной рассрочке на два, даже на три года.

«Такие сделки уже есть, — свидетельствует Николай Савин. — Это не очень выгодные условия для продавцов, но мы не знаем, какой будет ситуация в следующем году. Мой личный прогноз — возможно снижение цен на все: на коммерческую недвижимость, на загородную недвижимость, на аренду».

Однако в текущем моменте игроки рынка загородной недвижимости не готовы рассматривать вопрос снижения цен, по крайней мере, в дорогом сегменте. По словам Дмитрия Игонина, ГК «Гудлэнд» с 1 января 2016 года планирует увеличить стоимость земельных участков в поселке бизнес — класса «Хрустальный» со 170 тыс. за сотку до 190 тыс., поскольку в декабре будут закончены работы по его централизованному газоснабжению. Обоснованность такого решения подтверждена и стабильным спросом на них: компания продает по15 участков ежегодно, независимо от экономической ситуации в стране.

Демпинговать не собираются и в Pine Creek Golf Resort. Как отмечает Павел Боровиков, стоимость земли на старте проекта составляла 400 тыс. рублей за сотку, сегодня она выросла до 500 тыс. рублей». В Pine Creek Golf Resort действует несколько предложений для покупателей: рассрочка на покупку земельного участка с фиксированным первоначальным взносом до конца строительства, trade-in и ипотека под залог имеющейся недвижимости. Впрочем, к ипотечному кредитованию клиенты компании пока не прибегали. При заключении договора покупатель получает приятный бонус — годовой абонемент в гольф-клуб.

Рост будет, но нескоро

В условиях кризиса и неопределенности перспектив выхода из него любые прогнозы сродни гаданию на кофейной гуще. Тем не менее, «Деловой квартал» попросил участников дискуссионного клуба поделиться своим видением того, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшие несколько лет. Легких проектов и легких продаж не будет — в этом убеждены все эксперты.

По оценке Николая Савина, в 2015 и 2016 годах рынок ждут банкротства, снижение продаж земли и недвижимости.

«Люди боятся дальнейшего ухудшения ситуации. В условиях падения курса рубля, роста повседневных расходов они не склонны расставаться с деньгами. Недвижимость приносит не такой стабильный доход, как раньше, поэтому инвесторов на этом рынке практически нет. Традиционно выступавшие в этой роли коммерческие банки готовы предоставлять проектное финансирование только под суперпроекты и на суперусловиях: 18% годовых и 30%-50% доли в бизнесе. Число подобных проектов — один к ста. Проекты с доходностью 15%-20% (костяк рынка) сегодня не выгодны для инвестирования — деньги стоят дороже, поэтому они будут стоять и ждать своей участи».

По мнению эксперта, рынок недвижимости Екатеринбурга подстегнет Чемпионат мира по футболу 2018 года, строительство 2-ой Новосибирской улицы и других дорог. В перспективе вырастут и цены, и продажи. Но в ближайшие годы г-н Савин рекомендует застройщикам затянуть пояса, оптимизировать, заморозить, либо потихонечку двигать вперед то, что уже начато.

«Следует аккуратно входить в новые проекты или подождать и не входить, рассмотреть варианты партнерств. Мне, например, проще поделиться с банком, чем брать кредит», — делится Николай Савин.

Центр недвижимости «МАН» планирует осваивать рынок земли без подряда в текущих проектах, строить элитное жилье в городе и запустить гостиницу, продолжает г-н Савин:

«Я считаю, что в перспективе трех-пяти-десяти лет ситуация на нашем рынке будет позитивной, потому что недвижимость — хороший инструмент для сохранения и вложения денег. Не все люди хотят сбежать из страны. В Испании или Чехии жить комфортнее, но с точки зрения инвестиций лучших условий, чем в России, просто нет».

Умеренно позитивного сценария развития рынка придерживается Вадим Шамшурин:

«В стране есть деньги, кроме того, некоторые люди зарабатывают на кризисе. Чем активнее будет застраиваться центр Екатеринбурга, тем больше будет желающих переехать за город».

Принципиально важное условие, необходимое для развития рынка нового жилья сегодня, по мнению г-на Шамшурина, — коррекция ситуации в сегменте вторичной недвижимости. Эксперт убежден: «вторичка» сдвинется. В ожидании роста НП «Палникс Групп» готовит новый проект: между районом Широкая Речка и поселком «Палникс» на площади в 33 га появится микрорайон с трех- и пятиэтажными многоквартирными домами. Застройщик намерен возвести 100 тыс. кв. м жилья, предполагаемая стоимость квадратного метра составит от 55 тыс. рублей.

«Я отношу этот проект к загородному жилью. В нем есть все, что нужно людям: малоэтажность, экология, собственный лес, — комментирует Вадим Шамшурин. — Мы бросаем на него все силы, веря в то, что в 2017 году продажи будут. Нельзя смотреть в будущее без оптимизма».

Большинство участников дискуссионного клуба уверены: у «малоэтажки» хорошие перспективы. Наряду с ней будет востребована земля без подряда. Сохранится стабильный спрос на дома в коттеджных поселках, принадлежащих к премиальному сегменту.

«Я убеждена, что у нашего рынка загородной недвижимости есть большой задел на будущее, — считает Анна Кошмина, — ведь екатеринбуржцы по своему менталитету — горожане, и в отличие, например, от жителей Поволжья или Московской области до недавнего времени были не готовы к постоянному проживанию за городом. Но мы уже видим, как ситуации меняется: жилье в малоэтажных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и по доступной цене — своего рода компромисс между городской квартирой и загородным домом — хорошее решение для переходного рынка. Точками роста в сегменте «эконом-комфорт» должны стать новые продукты, в лидерах спроса будут таунхаусы, небольшие коттеджи и квартиры в малоэтажных домах. В то же время для поддержания спроса будет расти и качество предложения, готовность и комплектность объектов: застройщики, предлагавшие дома без отделки, будут выполнять черновую, предлагавшие с черновой, будут продавать с чистовой, поскольку заказчикам важно все увидеть и «пощупать» здесь и сейчас. Те застройщики, которые смогут почувствовать и быстро удовлетворить этот спрос, смогут сохранить стабильность в кризис. Мы, ГК «Экодолье», уже осваиваем различные типы продуктов, активно работаем с опционами и развиваем новые рынки, привлекаем покупателей из других регионов».

В числе компаний, верящих в перспективы малоэтажного строительства, — «AVS Девелопмент». По словам г-жи Дударевой, запрос на этот продукт исходит от потребителей. В 2016 году «AVS Девелопмент» планирует такое строительство в нескольких направлениях, включая Челябинский тракт.

«2016 год будет сложным, но продажи с рассрочками помогли нам сформировать финансовую подушку, которая позволит запустить эти проекты в 2016 году», — говорит Анастасия Дударева.

В том, что ближайшее будущее массового сегмента рынка загородной недвижимости в объектах класса «эконом», не сомневается Дмитрий Игонин:

«2016 год будет хуже 2015-ого, и ближайшие три года я прогнозирую стабильную нестабильность практически всего. Сохранится спрос на землю без подряда: сегодня она занимает 90% рынка, в перспективе вырастет до 95%-99%. Сегодня люди экономят на всем, для них принципиально важна конечная цена покупки. Если еще год назад средний размер участка в сделке составлял 10-12 соток, то сегодня он уменьшился до 6-8. Поэтому будет процветать класс «эконом» и люксовая недвижимость. Классическая схема развития страны с сырьевой экономикой и маленькой прослойкой среднего класса».

Павел Боровиков подтвердил: его компания смотрит в будущее с оптимизмом.

«Наши клиенты нажились в деревнях, где им приходится ездить на дорогих авто по бездорожью. Им хватает экзотики в жизни. Кроме того, с ростом курса евро и доллара они стали реже ездить на гольф-поля за границу. Pine Creek Golf Resort предлагает им достойную альтернативу, а также особую атмосферу, «клубность». Мы планируем в ближайшие годы сконцентрироваться на совершенствовании инфраструктуры: оборудовать фитнес-зал, построить теннисные корты и небольшую гостиницу для приезжающих играть в гольф из других регионов».

Дискуссионный клуб модерировал Сергей Дружинин, текст подготовила Виктория Говорковская / DK.RU