Реновация, уплотнение и новые суперстройки в городе. Дайджест рынка недвижимости

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

Путина беспокоит снижение темпов ввода жилья. Но уральские девелоперы спокойны

COVID-19 повлиял на динамику рынка жилищного строительства не в лучшую сторону. Об этом заявил президент РФ Владимир Путин во время видеоконференции с главой одного из российских регионов.

У нас в связи с этим коронавирусом произошло определенное снижение ввода жилья по стране — на 11 с лишним процентов, — такими данными поделился президент.

По регионам показатель отличается: наибольше снижение отметили в Архангельской области — там за первые шесть месяцев «коронавирусного» 2020-го рынок рухнул сразу на 23%.

В Свердловской области такого падения не наблюдается. Более того, крупные застройщики Среднего Урала обещают выполнить планы, поставленные еще в прошлом году, когда о пандемии речи не шло.

Так, генеральный директор «Атомстройкомлекса» Валерий Ананьев в ходе ежегодной пресс-конференции заявил, что трудности в экономике, связанные с пандемией, не оказали существенного влияния на планы застройщика по объемам ввода недвижимости в этом году.

«Атомстройкомплекс» полностью выполнит план по вводу недвижимости, который сохранится на уровне прошлого года и составит порядка 297 тыс. кв. м. Из них 195 тыс. кв. м жилья и 40 тыс. кв. м объектов социального назначения, — сообщил журналистам Валерий Ананьев.

Он подчеркнул, что сохранить темпы строительства удалось во многом благодаря комплексной поддержке, которую правительство РФ оказало строительной отрасли. Речь идет об уменьшении надзорной нагрузки, снижении ставок по кредитам для застройщиков, оптимизации нормативно-правовой базы, разработке программ по развитию инфраструктуры, льготной ипотеке и других мерах.

Снижение ставки по ипотеке до 6,5% позволило поддержать платежеспособный спрос на жилье: с начала действия программы мы оформили 299 сделок по льготной ипотеке, всего же количество сделок с участием ипотеки сейчас занимает порядка 57% в общем объеме сделок, — отметил Валерий Ананьев.

«Сдвинем, но не сильно». Хуснуллин рассказал о судьбе жилищного нацпроекта

Новые сроки выполнения национального проекта «Жилье и городская среда» утвердят до начала сентября. Об этом рассказал вице-премьер России Марат Хуснуллин. Он подчеркнул, что растягивать проект на 10 лет не будут.

Я считаю, что все показатели, которые заложены в нацпроекте, нужно сдвигать вправо по объективным причинам — экономика, коронавирус сыграли свою роль. Но перенос не должен быть больше, чем на два-три года, — заявил Хуснуллин.

Напомним, основной целевой показатель нацпроекта «Жилье и городская среда» — обеспечить ежегодный ввод в эксплуатацию 120 млн кв. м жилья, что позволит каждый год улучшать жилищные условия 5 млн российских семей. В конце июля Владимир Путин поручил правительству и Госсовету в трехмесячный срок скорректировать национальные проекты, учитывая текущие реалии.

Количество земель под жилищное строительство в России может вырасти вдвое

Тем временем в Росреестре заявили, что более 100 тыс. га земли в России потенциально может быть вовлечено в оборот под жилищное строительство — это намного больше показателя, первоначально указанного в документах нацпроекта «Жилье и городская среда». Согласно нацпроекту, к 2024 г. необходимо вовлечь в жилищное строительство земельные участки общей площадью 50,3 тыс. га.

Анализ показал возможность потенциального вовлечения в оборот под жилищное строительство 5 560 земельных участков и территорий общей площадью 107,18 тыс. га, что в два раза превышает целевой показатель нацпроекта. Из них более 3 058 земельных участков площадью 40,56 тыс. га подходят для строительства многоквартирных домов и 2 502 участка площадью 66,62 тыс. га — для индивидуального жилищного строительства, — говорится в сообщении ведомства.

Россреестр намерен разместить информацию о свободных участках в открытом доступе с помощью сервиса «Земля для стройки» — он будет разработан в рамках эксперимента по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости.

Проект «Земля просто» позволит с помощью цифровых технологий каждому жителю, каждому предпринимателю просто и безбарьерно выбрать землю, подходящий свободный земельный участок, получить о нем сведения, направить заявку на регистрацию, рассчитать потенциальную стоимость, спрогнозировать будущие налоги и сборы. Данный сервис упростит и ускорит процесс вовлечения в оборот государственной и муниципальной земли и иных объектов недвижимости, — отмечает руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

Эксперимент по созданию Единого информационного ресурса о земле и недвижимости в 2020-2021 гг. проведут в трех российских регионах. Свердловской области среди них нет, зато есть соседний Пермский край. С 2022 г. планируется тиражировать проект на территории других регионов.

Екатеринбург взял курс на реновацию

Пока Росреестр вычисляет потенциальные новые земли под жилье, в мэрии Екатеринбурга заявили, что в перспективе город откажется от развития новых районов на окраинах и сосредоточится на увеличении плотности застройки в центре.

Мы уходим от развития отдаленных территорий, которые порождают «инфраструктурные плечи» — строительство дорог и магистральных сетей до периферии города, потому что это дорого. Инвестиции в такие проекты, как Академический и Солнечный, очень серьезные, нужно понимать, где брать деньги. Вместо этого мы займемся реновацией: ликвидируем аварийный фонд, реконструируем сети, дороги, социалку, — заявил заместитель главы города по капитальному строительству Алексей Бирюлин.

С таким развитием города согласны и девелоперы, и архитекторы.

Есть два пути развития мегаполисов. Первый — экстенсивный, когда большая часть строительства осуществляется на свободных территориях. Этот путь противоречит принципам устойчивого развития территорий. Под этим термином, разработанным экологами, подразумевается сохранение зеленого массива вокруг города. Второй путь — интенсивный — соответствует принципам устойчивого развития. Именно этот путь, я считаю, оптимален для Екатеринбурга. Он означает, что город должен находить возможности для развития внутри себя, — считает член правления Свердловской организации «Союза архитекторов России» Михаил Вяткин. 

Как пояснил один из авторов концепции реновации центра Екатеринбурга Никита Демидов, территория центра города обладает огромным потенциалом. По его мнению, реновацию можно провести более чем в 30 кварталах центральной части города.

Их периметр сформирован исторической застройкой, памятниками архитектуры, внутри — размытая и устаревшая строительная ткань. Развивая эти кварталы, пространство города можно увеличить в два раза, — рассказал о планах Никита Демидов.

Ранее о необходимости реновации центра неоднократно заявляли крупные застройщики города.

Идея реновации заключается в сохранении исторической застройки с наделением кварталов новыми функциями и идеями в соответствии с разработанной вместе с экспертами и жителями концепцией развития этих территорий. Поквартальная реновация центра Екатеринбурга с привлечением частных и государственных инвестиций — это сложный, многоступенчатый процесс, — отмечает гендиректор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Одним из первых проектов реновации должен стать «Городок чекистов» — проект выполняет все тот же «Атомстройкомплекс». В компании подчеркивают, что сегодня реконструкция центра города осложнена отсутствием единой градостроительной и инвестиционной концепции развития этой территории, которая бы учитывала требования к работе с охраняемыми зданиями-памятниками, многочисленными собственниками отдельных зданий и участков, расположенных во дворах. Кроме того, по мнению девелоперов, необходимо создать гибкую нормативно-правовую базу, которая бы позволяла одинаково эффективно работать как с новыми, так и с уже застроенными территориями.

Только выработав единые и понятные всем принципы реконструкции кварталов, зафиксировав их в генеральном плане развития города, обеспечив законодательную и нормативную базу для их реализации, мы сможем дать старт проекту, который обеспечит мощный импульс для развития Екатеринбурга, — сказал Валерий Ананьев.

Расселение ветхого и аварийного жилья — одна из сторон реновации. В той или иной мере этим занимаются многие застрйощики. К примеру, с 2011 года по договорам развития застроенных территорий «Атомстройкомплекс» переселил в новые квартиры более 1200 семей из 76 непригодных для жизни многоквартирных домов общей площадью 47 тыс. кв. м 

Город готов уплотняться

Планам мэрии соответствуют новые правила землепользования и застройки города, которые сейчас находятся на стадии общественных слушаний. Изменения в регламентах были инициированы уральскими строительными компаниями. Как рассказывал DK.RU, девелоперы предложили, например, в зонах Ж-4 и Ж-5 занимать под застройку не 60% земельного участка, а 100%. Кроме того, в новые правила предполагают включить пункт, согласно которому администрация не сможет блокировать строительство коммерческих и жилых объектов на основании их несоответствия архитектурно-градостроительному облику (АГО), зафиксированному в городском документе.

Мэр Александр Высокинский уже поспешил успокоить екатеринбуржцев, заявив о том, что изменение правил не сильно скажется на плотности застройки.

Говорить, что мы разрешаем безумно плотную застройку, как в Нью-Йорке, нельзя. Речь идет об увеличении плотности плюс-минус 7–12%. Это не критический параметр, — заявил Александр Высокинский в эфире «Студии-41».

Представители стройиндустрии считают, что и эти показатели — слишком высокие. Надежда Абакумова, заместитель директора по девелопменту «Атомстройкомплекса», написала по этому поводу пост в Facebook.

Любые разговоры «об уплотнении» — это как минимум не совсем правда (пытаюсь подбирать мягкие эпитеты). Плотность в Екатеринбурге не повышается. И точка, — написала Надежда Абакумова и сопроводила пост поясняющей картинкой.

Надежда Абакумова: «Как может застройщик (на самом деле архитектор) использовать процент заполнения земельного участка, хорошо показано на слайде «Стрелки». Чем меньше процент использования — тем выше дома, чем больше процент — тем ниже застройка. Квадратные метры «размазываются» по участку более равномерно, а не задираются вверх»

Для DK.RU Надежда дала развернутый комментарий. 

В области градостроительства огромное количество ограничений связано с количеством квадратных метров и плотности проживания людей. Самое главное ограничение — определение этой плотности в квартале, микрорайоне и районе. Эти вопросы регулируются документом под названием «Муниципальные нормативы градостроительного проектирования» (МНГП), — поясняет представитель АСК.

Говорить о том, что с какого-то участка можно получить больше квадратных метров, — это иллюзия. Скорее это позволяет архитекторам более эргономично расположить здание и распределить площади по разным домам внутри квартала — при этом плотность останется единой, — отмечает Надежда.

Важно, что предлагаемые изменения вводят 100%-й коэффициент использования земельного участка. Значит, жилье можно будет располагать по участку более равномерно: это как раз влияет на то, чтобы дома не вверх росли, а распространялись по всей территории участка среднеэтажными и нижнеэтажными проектами. Изменения, на наш взгляд, пойдут на пользу градостроительному облику Екатеринбурга — они поддержат именно квартальную, а не точечную застройку города. Это приведет к выстраиванию периметров кварталов и формированию внутри них уютных дворов, — резюмирует Надежда Абакумова.

Читайте также: «Разговор не идет об оголтелом повышении». Участники рынка об уплотнении Екатеринбурга

Впрочем, правила пока не приняты. Любой неравнодушный житель города может выразить свое отношение к изменениям на официальной странице общественных обсуждений, авторизировавшись через «Госуслуги».

В Новокольцовском приступили к строительству первого спортивного сооружения

Однако пока без развития новых территорий город обойтись не может. Одним из микрорайонов, построенных в ближайшее время, станет Новокольцовский — там расположится деревня Универсиады, которую Екатеринбург примет в 2023 г.

Как сообщал DK.RU, в середине июля первое общежитие для спортсменов на участке за МВЦ «Екатеринбург-Экспо» начала строить «Группа ЛСР». А 18 августа генеральный подрядчик строительства «Синара-Девелопмент» заключил контракт на строительство Дворца водных видов спорта — работы будет выполнять компания «Атомстройкомплекс».

По условиям контракта, Дворец водных видов спорта необходимо сдать до 30 декабря 2021 г. Строительство спортивного объекта обойдется в 9,99 млрд руб. — такая сумма указана в сообщении на сайте Центра раскрытия корпоративной информации. Стоимость работ еще может измениться.

Цена контракта является ориентировочной, включает в себя прибыль подрядчика, уплату налогов, сборов, других обязательных платежей и иных расходов подрядчика, связанных с выполнением обязательств по контракту, при котором … цена работ составляет 9,9 млрд руб., в том числе НДС 20%. В случае изменения процента налоговой ставки цена Контракта соответственно изменяется, — говорится в сообщении на сайте.

Эскизы спортивного сооружения администрация Екатеринбурга утвердила в июле 2020 г. Проект разработало архитектурное бюро Archinform, которое возглавляет бывший главный архитектор города Тимур Абдуллаев. Общая площадь Дворца составляет 60 тыс. кв. м, он будет вмещать в себя 5,2 тыс. зрителей. Длина тренировочных и демонстрационных бассейнов — по 50 метров

Дорога к «Золотому»: на Ботанике построят многоуровневую развязку

Еще одним крупным инфраструктурным проектом ближайших лет должно стать переобустройство улично-дорожной сети в границах улиц Крестинского — Шварца — Белинского — Объездной автодороги. Этот проект сегодня также проходит общественные обсуждения.

Реконструкция дорог связана со строительством на этом участке транспортно-пересадочного узла и торгового центра «Золотой» — проект ведет компания «Малышева 73».

Как сообщается в официальной документации, на первом этапе проектом предусмотрено строительство разноуровневой автомобильной развязки на пересечении ул. Белинского — Объездной автодороги. А также реконструкция подмостовой части железнодорожного путепровода на ул. Щербакова, организация трехметровых тротуаров, вынос и переустройство существующих инженерных сетей, строительство закрытой ливневой канализации и газопровода.

Второй этап предусматривает вынос и переустройство сетей из зоны строительства ТРЦ «Золотой», строительство съездов с ул. Белинского и Крестинского на проектируемую многоуровневую развязку, обустройство тротуаров и велодорожек.

На этой территории в январе 2020 г. стартовала стройка транспортно-пересадочного узла. В его состав включен новый автовокзал (взамен Южного) — именно с этого участка началось строительство. В ТЦ «Золотой» планируется разместить огромную наземную парковку — ее обещают сделать бесплатной, плюс еще две многоуровневые, размером поменьше. Предусмотрены и остановки городской электрички, следующей из аэропорта Кольцово и МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО». Стройка обойдется в 25 млрд руб., завершить ее планируется к 2023 г. Инвестором проекта выступает «Малышева 73», писал DK.RU.