Власти и девелоперы взялись за облик, имидж и комфорт городов. Дайджест рынка недвижимости

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» —представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

В Госдуму внесли проект о реновации в регионах

Одним из самых громких событий рынка строительства и недвижимости за прошедшие две недели стал законопроект, который позволяет местным властям принимать программы сноса и реконструкции фактически любого, а не только аварийного жилья ради «комплексного развития территорий». Документ в Госдуму внесли сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев.

Центральная роль в принятии решения об осуществлении комплексного развития территории отводится субъектам федерации. Принятие решения о комплексном развитии территории — это право региона, а не обязанность, — поясняет Олег Мельниченко.

По замыслу авторов, войти в программу комплексного развития может территория, 50% которой занимает ветхое или аварийное жилье, незаконные постройки или дома, по которым власти уже приняли решение о сносе. При этом авторы не оговаривают, что будет с оставшимися 50% недвижимости.

Кроме того, принять решение о сносе дома теперь смогут сами владельцы жилья (или его наниматели — если речь идет о социальном найме). Для этого необходимо согласие 2/3 собственников многоквартирного дома. Законопроект предусматривает, что жители, попавшие в программу реновации, будут переселяться в новое жилье с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения. Также прописано право граждан в любой момент выйти из программы.

Законопроект оформлен в виде поправок в Жилищный и Земельный кодексы. Как поясняют авторы документа, чтобы новый закон начал работать, дополнительных затрат федерального бюджета не понадобится — все расходы лягут на регионы

Отметим, тема реновации актуальна для Екатеринбурга. Мэрия заявила, что в перспективе город откажется от развития новых районов на окраинах и сосредоточится на увеличении плотности застройки в центре. Инвестиции в строительство инфраструктуры для таких районов, как Академический и Солнечный, требуют серьезных затрат. По словам одного из авторов концепции реновации центра Екатеринбурга Никиты Демидова, территория центра города обладает огромным потенциалом: реновацию можно провести более чем в 30 кварталах центральной части города.

Девелоперы считают, что новый закон в целом положительно скажется на облике городов.  Необходимость решения  этого вопроса давно назрела. Как вовлекать в развитие и редевелопмент центральные кварталы, пока инвесторам не обеспечены  возможности  прогнозировать сроки их строительства и окупаемости? А ключевым препятствием для прогнозирования является отсутствие четкого и эффективного алгоритма работы с собственниками, — считает Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс».

По его словам, единственный инструмент, который сегодня может использовать инвестор для развития застроенных территорий, — договариваться с каждым собственником в отдельности. Соответственно, невозможно спрогнозировать срок расселения всего дома целиком.

Государство, инициируя закон о реновации, выступает куратором в этом вопросе, помогает защищать интересы как собственников, так и инвесторов,  что в конечном итоге позволит сбалансированно развивать центр города, привлекать частные инвестиции для обновления исторических кварталов, создания новых общественных пространств, а значит, эффективнее выполнять задачи, предусмотренные нацпроектом «Жилье и городская среда», — подчеркивает Валерий Ананьев.

Россреестр занесет все земли и недвижимость страны в один список

Сегодня информация находится на разных ресурсах, что мешает планомерному развитию рынка недвижимости. Об этом заявил глава ведомства Олег Скуфинский на встрече с президентом Владимиром Путиным.

В следующем году планируем провести пилотный проект на территории четырех субъектов Российской Федерации по созданию единого ресурса земли и недвижимости. Сегодня информация разрозненна. Мы планируем объединить ее в сервис «Земля просто» — когда человек или заинтересованный инвестор сможет очень оперативно, безбарьерно получать землю практически в режиме онлайн, — поделился планами Скуфинский и добавил, что сегодня такой механизм действует на Дальнем Востоке — это ресурс «Дальневосточный гектар».

Новый ресурс будет создан по принципу уже действущего сайта о возможностях Дальнего Востока для инвестирования и жизни

Создание единого реестра необходимо для реализации нацпроекта «Жилье и доступная среда». Напомним, он предполагает, что к 2024 г. в жилищное строительство в России вовлекут земельные участки общей площадью 50,3 тыс. га. Сейчас, по словам Скуфинского, есть информация о 5 560 участках и территорий совокупной площадью более 107 тыс. га.

То есть мы создали двукратный запас по вовлечению земли в жилищное строительство, — подчеркнул глава Росреестра.

В России начал внедряться стандарт вовлечения граждан в решение вопросов развития городской среды

Еще один документ, который будет способствовать реализации нацпроекта «Жилье и доступная среда», разработал федеральный Минстрой совместно с Агентством стратегических инициатив (АСИ). Речь идет о Стандарте вовлечения граждан в решение вопросов развития городской среды. Документ стал первым в России эффективным руководством по механике взаимодействия с населением для девелоперов, представителей власти и других участников градостроительного процесса. В нем подробно описано порядка 20 форматов работы с жителями, включая фокус-группы, глубинные интервью, лекции, экскурсии, воркшопы, позволяющих максимально полно учитывать в проектировании запросы жителей.

По мнению уральских застройщиков, практики, обозначенные в документе, должны способствовать развитию территорий на региональном и муниципальном уровне.

Работа по внедрению Стандарта имеет стратегическое значение для отрасли. Она направлена на выполнение задачи, обозначенной в национальном проекте «Жилье и городская среда», по увеличению до 30% к 2024 г. доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды, — отметил генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

Сейчас стандарт обкатывают на пилотных регионах — Свердловская область в их число не вошла. Однако уральские девелоперы уже используют отдельные элементы работы по вовлечению жителей в формирование комфортной городской среды при создании своих проектов.

Так, в 2019 г. «Атомстройкомплекс» применил метод тактического урбанизма при формировании концепции благоустройства пешеходной улицы Красноармейской. А буквально завтра — 24 сентября — представители застройщика ждут всех заинтересованных, чтобы обсудить эскизные материалы по первому этапу проектирования Юго-Западного лесопарка.

Год назад девелопер провел масштабное исследование территории лесопарка и пользовательских сценариев, которые реализуют на этой территории екатеринбуржцы. На основе собранной информации архитекторы разработали концепцию развития лесопарка, а уже на ее базе архитекторы разработали эскизы входных групп, типовых площадок для отдыха, навигации. Все это, а также варианты реконструкции существующей тропы здоровья и создание двух новых пешеходных маршрутов — «Северный подход» и «Тропа лесничего», презентуют горожанам 24 сентября. Всех, кто желает принять участие в обсуждении, ждут в 18:00 в Юго-Западном лесопарке около пункта проката спортинвентаря «Прокатут».

Взаимодействие с жителями — для «Атомстройкомплекса» обязательный этап предпроектных работ. Прежде чем предложить городу проект по развитию территории, мы изучаем сложившиеся пользовательские сценарии, собираем пожелания жителей, вместе с социологами и архитекторами анализируем потребности конкретной территории, — пояснил политику компании ее глава Валерий Ананьев.

Он также добавил, что компания «Атомстройкомплекс» готова включаться в активную работу по апробации механизмов формирования культуры взаимодействия, выработки консенсусных решений по развитию городской среды в случае, если Свердловская область войдет в список регионов для пилотирования Стандарта.

Отметим, что уральский застройщик помимо чисто девелоперских проектов — строительства жилой и коммерческой недвижимости, социальных объектов — активно поддерживает культурные события в Екатеринбурге. По мнению девелопера, крупные фестивали и мероприятия формируют бренд города, что в конечном счете приводит к созданию более комфортной среды.

Мы вносим профессиональный вклад в развитие региональной айдентики, работая с архитектурным наследием, реставрируя и вовлекая в современное использование архитектурные памятники. Наши проекты касаются и нематериального наследия — компания содействует сохранению памяти о деятелях культуры региона, продвижению туристического потенциала Урала, — рассказывает Никита Харисов, креативный директор компании «Атомстройкомплекс».

Одним из таких проектов стала установка информационного стенда рядом с домом детства поэта Бориса Рыжего на ул. Титова. Стенд выполнен в стилистике дизайн-кода Екатеринбурга – проекта независимых архитекторов.

Екатеринбургу возвращают градсовет

Власти Екатеринбурга наравне с застройщиками озабочены сбалансированным развитием территории города. Чтобы сделать градостроительную политику более эффективной, мэр Александр Высокинский утвердил положение об архитектурно-градостроительном совете Екатеринбурга — коллегиальный орган, который имеет право принимать решения, связанные с застройкой муниципалитета, от лица городской администрации. В состав совета войдут 25 человек: чиновники, архитекторы, представитель СРО в сфере строительства.

Напомним, градсовет существовал в Екатеринбурге, но был упразднен в сентябре 2018 г. Параллельно с этим администрация ввела онлайн-обсуждения проектов горожанами. Девелоперские проекты также утверждала Главархитектура. Однако такое положение вещей не устраивало ни девелоперов, ни жителей города. В итоге мэр вернул градсовет, но при этом изменил регламент работы.

Во-первых, изменился состав: сейчас больше половины участников — архитекторы, чиновники представлены в меньшей степени. Второй момент — сами полномочия и вопросы, которые градостроительный вопрос будет рассматривать, расширены — он будет заниматься не только проектами, но и обсуждением градостроительных вопросов, связанных с новым генпланом, новыми Правилами землепользования и застройки.

Всегда есть большой соблазн направить обсуждение в сторону архитектурных деталей фасадов, а не того, может ли этот объект в принципе на этом месте появиться. Представьте: решил кто-то построить небоскреб на Площади 1905 года, этот вопрос — уже дело решенное, а градсовету будет предложено пообсуждать, какие переплеты сделать на окнах. Это же манипуляция. Поэтому совет в первую очередь называется градостроительным, а архитектурные вопросы на нем тоже будут обсуждаться, но в меру своей связанности с вопросами градостроительными, — отмечает основатель архитектурного бюро Archinform Тимур Абдуллаев, который весной стал общественным советником мэра по градостроительным вопросам.

Рост цен на недвижимость за 2020 год может составить 12–15%

Тем временем эксперты говорят о том, что жилье, которое сегодня активно строится в том числе благодаря нацпроекту, может оказаться не таким уж доступным, как планируют власти. Льготная ипотека под 6,5%, введенная властями как мера поддержки населения и стройотрасли в условиях пандемии, привела к тому, что новостройки в России подорожали в среднем на 8%. К концу года цена на новое жилье может вырасти на 12–15%, а на вторичное — на 7%.

Сейчас один квадратный метр жилья в новостройках в городах-миллионниках стоит в среднем 80,4 тыс. руб. — на 3% дороже, чем месяц назад, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Дорожающие новостройки подтягивают за собой и цены на вторичное жилье. Сейчас спрос на вторичном рынке на 40% выше, чем в прошлом году, во многом этом также связано со снижением ипотечных ставок.

Рынок первичного и вторичного жилья взаимосвязаны между собой, так как основная часть покупателей новостроек продают имеющееся жилье, чтобы профинансировать покупку. Все участники рынка заинтересованы в том, чтобы количество сделок не снижалось. Льготная ипотека, поддерживая спрос на первичном рынке, опосредованно стимулирует и вторичный рынок, — заявил DK.RU Рустем Галеев, исполнительный директор УПН.