«Ценник улетит в стратосферу». Почему о дешевых квартирах можно забыть?

DK.RU провел круглый стол с застройщиками, представителями банковского сектора и аналитиками Екатеринбурга. Говорили о льготной ипотеке, о стратегиях, которые помогают удержаться на плаву в кризис, и о том, сколько будут стоить квартиры в следующем году.

В круглом столе приняли участие:

Руслан Музафаров, коммерческий директор FORTIS Development

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое»

Алёна Воюш, руководитель филиала «Росбанк Дом» в Екатеринбурге

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости

«Вкладываться в реальный сектор экономики — это рабочая схема»

Тема, которая красной нитью прошла через весь разговор с участниками круглого стола, касалась льготной ипотеки. Напомним, госпрограмма была запущена в апреле 2020 года для поддержки российских семей и строительного сектора. В октябре правительство приняло решение о продлении программы до 1 июля 2021 года. Естественно, что ипотечные ставки в 6,5% на новостройки оказались более чем привлекательными для населения, поэтому в определенный момент спрос на рынке начал превышать предложение. Участники беседы отметили, что в следующем году эта тенденция сохранится.

— Если объем выдачи льготной ипотеки увеличат в три раза, как и планируется, то спрос будет превышать предложение на рынке. Уже сейчас качественных объектов становится меньше, и не все застройщики готовы к увеличению объемов строительства, да и строить особо не кому. Давайте не будем забывать, что границы все еще закрыты, — говорит Павел Петриченко.

Нынешняя ставка по ипотеке может показаться нашим согражданам справедливой, почти европейской. Если к текущим 6,5% возникнет привыкание, то откатиться назад будет сложно, уверен Руслан Музафаров. В то же время льготная ипотека сбалансировала достаточно жесткое государственное решение о переходе строителей на эскроу-счета, добавляет спикер.

— Уверенные продажи мы наблюдали в сентябре и в октябре 2020. Цены на объекты подросли, но все эти процессы логичны, закономерны и связаны со строительной инфляцией. Льготная ипотека стала очередным доказательством того, что когда на рынке вложений мало бизнес-идей, а большинство акций на фондовом рынке находится то в плюсе, то в минусе, сложно придумать что-то лучше, чем инвестиции в реальный сектор экономики, а именно в стройку. Государство это тоже понимает.

Льготная ипотека помогла вывести строительную отрасль из потенциально пострадавших от ковида в процветающую, говорит Рустем Галеев. Следом за ставками на «первичку» вниз поползли и ставки на «вторичку», и ипотека под 7,5 — 8% на вторичном рынке стала нередким явлением.

 — Несмотря на все тяготы, которые на нас обрушились, в этом году в регионе было введено в эксплуатацию больше кв.м. жилья, чем в прошлом. Но надо понимать, что большинство этих объектов – из числа тех, что строились еще по программе долевого строительства, а не по эскроу. Так что в ближайшем будущем на рынке может возникнуть дефицит предложения, который будет сильно заметен на фоне доступности ипотечных займов.

Представитель банковского сектора — Алена Воюш — подчеркнула: в этом году отмечается рост спроса на ипотеку. Востребованы не только госпрограммы, но и остальные предложения по ипотеке, которые составляют основную долю в общем объеме выдач.  Льготная ипотека стала стимулом и для тех, кто хотел приобрести новое жилье, и для тех, кто просто думал, в какой инструмент вложить накопленные средства.

— «Росбанк Дом» предоставляет программы и льготной, и семейной ипотеки. С момента запуска программ к концу третьего квартала 2020 года доля таких сделок увеличилась с 3-4% до 24%. Наибольшим спросом пользовалась программа «Льготная новостройка». После объявления решения о продлении программы льготной ипотеки у клиентов могло сложиться впечатление, что пока с решением по жилищному займу можно повременить. Однако мы можем отметить, что на рынке предложение становится все более ограниченным

«Наши люди практичнее, чем о них думают»

Есть ошибочное убеждение, что пандемия изменила спрос покупателей жилья. Кажется, что самоизоляция заставила людей больше смотреть в сторону просторных квартир. На самом деле это не совсем верно — ведь у покупателя не стало резко больше денег, говорит коммерческий директор FORTIS Development.

Покупатель меняется не так быстро, как мы думаем. Семьи с детьми так и остались семьями с детьми, люди, у которых не хватало средств на покупку квартиру с кабинетом, так и выбирают квартиру без кабинета. Жизненные сценарии меняются медленно. Единственное, что трансформируется — и это здорово — что некоторые стандарты жилья элит-класса и бизнес-класса перетекают в массовый сегмент. FORTIS Development продолжит воплощать современные идеи в своих новых проектах, но будем анализировать, за что люди готовы платить с большим удовольствием, а за что — с меньшим.

Рустем Галеев поддержал Руслана Музафарова и отметил, что жители региона очень практичны, и пандемия вообще никак не повиляла на их выбор.

Соглашусь и с тем, что люди начали смотреть в сторону более просторных квартир не из-за пандемии, а из-за пониженных ставок по ипотеке. Если раньше человек понимал, что может позволить себе только двухкомнатную квартиру, а при сегодняшних ставках можно купить и «трешку», значит он сделает выбор в пользу «трешки». Спрос  на небольшие квартиры при этом как был, так и остался, — отметил спикер.

Павел Петриченко в свою очередь отметил: сейчас в Академическом покупают все. Даже первые этажи, которые в прежние годы продавались сложнее. Та же ситуация царит и на столичном рынке: во многих ЖК цены выросли, в том числе и потому, что спрос в разы превысил предложение.   

«Ценник улетит в стратосферу»

Не стоит ждать, что цены на объекты жилой недвижимости по волшебству станут ниже. Во-первых, из-за ослабления рубля сильно подорожали строительные материалы, во-вторых, застройщикам надо сдерживать растущий спрос на квартиры, возникший после внедрения ипотеки с господдержкой.

Спрос и дальше будет превышать предложение, как минимум до июля 2021 года, а это приведет к росту стоимости объектов. Но в этом есть свои плюсы: растущая цена на квартиры позволит, к примеру, заниматься реновацией. Так что подорожание квартир продлится. Особенно это будет очевидно в категориях бизнес и элит класса — там ценник улетит в стратосферу, — говорит Павел Петриченко.

Руслан Музафаров подчеркнул: рост цен на рынке продолжится, но он будет инфляционным.

С начала 2020 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 10-15%, в отдельных проектах повышение цены достигло 20%, отметил Михаил Хорьков.

— Ипотека перешла на качественно новый уровень и изменила рынок новостроек. Действительно, нынешняя ставка коррелируется с ощущением справедливости, но при этом надо, чтобы покупатель считал справедливой не только ставку, но и цену объекта. А стоимость квартир в последнее время сильно выросла. Что будет в следующем году, зависит от объема предложения и от выхода новых проектов.

«Сейчас уже недопустимо, чтобы рядом с домом не было крутого благоустройства»

Дополнительных креативных решений для привлечения внимания потенциальных покупателей в следующем году не понадобится. Спрос будет поддержан льготными ставками по ипотеке. Однако это не значит, что застройщики смогут пренебрегать некоторыми стандартами, которые уже были внедрены ранее. Так, современные ЖК трудно представить без хорошего благоустройства и красивых подъездов. На стандарты, применяемые к рынку жилой недвижимости Екатеринбурга, ориентируются девелоперы из соседних регионов. 

Сейчас, например, мы готовим новый жилой комплекс, который станет партнерским проектом двух ведущих компаний на уральском градостроительном рынке. Группа компаний «СКОН» выбрала на тендерной основе компанию FORTIS Development для реализации проекта клубного дома комфорт-класса «СУРИКОВ». Одним из плюсов проекта станет его местоположение: тихий и одновременно уютный центр города. Название «СУРИКОВ» клубный дом получил благодаря своему расположению: рядом с улицей Сурикова, в квартале улиц 8 Марта и Фрунзе, — рассказывает Руслан Музафаров.

«РСГ-Академическое» планирует удивлять клиентов не только новыми кварталами, но и решениями, повышающими уровень комфорта.

В прошлом году мы подписали соглашение немецкой компанией Nolte Küchen. Первые пулы квартир, укомплектованными кухнями, уже проданы. В следующем году мы планируем расширение этого  сотрудничества. Кроме того, на Forum 100+ подписано соглашение с компанией Samsung, и в ближайшем будущем мы будем оборудовать квартиры еще и современной техникой, — говорит Павел Петриченко.

Алена Воюш оценила глобальные планы участников круглого стола и пожелала им роста продаж.

Я хочу пожелать всем здоровья и чтобы новая волна пандемии никак не сказалась на темпах и объемах продаж. Давайте закроем этот год удачно, — резюмировала она.