Кто управляет новой застройкой. Особенности коммунального рынка Екатеринбурга

Екатеринбург уже несколько лет подряд находится в числе городов-лидеров по количеству сдаваемых квадратных метров жилья. Такие показатели достигаются во многом за счет освоения больших территорий под жилую застройку. Сюда можно отнести жилые комплексы «Академический» и «Солнечный», формирующие собой целые микрорайоны. По всему городу рассредоточены и другие комплексы, создающие квартальные общественно полезные и жилые пространства:

• ЖК «Сосновый бор» и ЖК «Белая башня» в северной части города;
• «Екатерининский парк» в самом центре Екатеринбурга;
• жилой комплекс «Балтийский» и ЖК «Ньютон парк» в южном направлении;
• ЖК «Семь ключей» на западе города;
• ЖК «Современник» и ЖК «Уральский» на востоке Екатеринбурга.

Что вкладывается в понятие «комплексное освоение территории»

7 мая 2018 г. вышел указ №204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», который включает в себя четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». В связи с чем застройщики сменили подход к освоению территории и ведут более осознанное строительство, формируя новое городское общественное пространство с развитой социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурой.

Но поскольку создание подобной жилой среды — процесс небыстрый и, как правило, длится несколько лет, возникает необходимость управления такой территорией как в интересах собственников жилья, так и в интересах застройщика.

Управляя территорией жилого комплекса, застройщик и управляющая компания от застройщика в одной связке во многом объективно лучше работают, нежели сторонняя УК или ТСЖ. Именно поэтому крупные застройщики создают собственные УК.

Например, объектами Атомстройкомплекса управляет УК «Территория», а также ряд новых УК — «Огни трех вершин«, «Легкая жизнь», «Атмосфера», «Атом Комфорт». Жилыми комплексами, построенными компанией Prinzip, занимается Prinzip Сервис. Жилые дома TEN девелопмент обслуживает УК ТЭН сервис. Застройщик «Эфес» передает свой жилой фонд УК «ЖКХ «Эфес» и т.д. Районы, которые развиваются комплексно, — Академический, Солнечный — также отдают дома в управление одной компании.

Одним из главных преимуществ УК «от застройщика» специалисты называют финансовую поддержку, которую может обеспечить застройщик. Особенно это значимо для территорий комплексного развития, где зачастую девелопер компенсирует затраты Управляющей компании, связанные с благоустройством всего микрорайона, выходящие за рамки общегородской ставки на содержание. Конечная цель застройщика — формирование положительного имиджа всего жилого комплекса для увеличения стоимости последующих очередей строительства.

Мы как управляющая компания «заходим на дом» еще на этапе его проектирования. Поэтому знаем все системы, которые использует застройщик, можем выстроить правильную структуру для управления этой системой. Более того, с каждым новым домом набираемся опыта. И уже можем сказать застройщику: вот эту технологию лучше заменить, потому что в процессе эксплуатации много нареканий, — рассказывает корреспонденту DK.RU Максим Коновалов, руководитель центра по работе с персоналом в УК «Территория».

Застройщики и сами отмечают, что за последние годы изменился сам стандарт работы девелоперов:

В сегодняшних проектах уделяют больше внимания проработке тех решений, которые влияют на особенности эксплуатации объекта и сценарии поведения жителей. Управляющая компания становится неотъемлемой частью цепочки по созданию конечного продукта. Иметь в партнерах или внутри холдинга хорошую УК становится так же важно, как хороших проектировщиков, — говорит Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс».

В стремлении сделать проживание в новых домах комфортнее и при этом соблюсти баланс стоимости проживания с получаемыми услугами крупные застройщики прибегают к автономным источникам теплоснабжения — возводят собственные газовые котельные. Таких примеров в Екатеринбурге несколько. Жители получают стабильное тепло и ГВС, при этом они в состоянии самостоятельно решать, когда начать отопительный сезон и когда его завершить. Разумеется, рыночная стоимость квартир в таких комплексах выше, чем в аналогичных домах, запитанных от городских сетей теплоснабжения.

Нередко в процессе создания новой жилой среды строительным компаниям приходится участвовать в формировании транспортных и инженерных сетей на прилегающих территориях, выходящих за границы жилого комплекса. Это могут быть подъездные пути, тротуары, велодорожки, сети уличного освещения и дополнительное озеленение.

Как правило, эти объекты квартального благоустройства должны переходить на баланс города, но зачастую администрация не готова принять новые объекты, что приводит к недовольству жильцов, поскольку территория не убирается, уличное освещение не работает и т. д. Полномочия управляющей компании также не распространяются за пределы ЖК, и в итоге застройщику приходится брать на себя затраты по подключению уличного освещения и уборке территории, выходящей за пределы комплекса. Это довольно распространенный пример того, как связка застройщик и УК от застройщика, могут решать задачи в интересах жителей комплекса.

Кому доверить управление домом

В таком подходе к освоению и последующему управлению комплексной застройкой становится очевидным, что другие формы управления жилфондом — сторонняя УК, ТСЖ или ЖСК — вряд ли смогут обеспечить такую же эффективность, как УК от застройщика: в силу отсутствия административных, финансовых и технических ресурсов, а также отсутствия заинтересованности в развитии территории, выходящей за пределы придомовой.

Между ТСЖ и УК вообще много отличий: юридических, кадровых, технических, финансовых. Так, деятельность управляющей компании лицензируется, а значит, законодательно строго регламентирована и подлежит контролю. Деятельность ТСЖ проверяют только сами собственники. В управляющей компании штат сотрудников — квалифицированные специалисты на всех направлениях и участках работ: электрики, сантехники, бухгалтеры, юристы, управляющий и т. д. Существует принцип взаимозаменяемости сотрудников, что гарантирует выполнение обязательств со стороны УК в установленные законом сроки. Сотрудники ТСЖ, как правило, обладают одной профессией, и далеко не всегда она связана с управлением жилфондом.

Могут быть и различия в материально-техническом оснащении. Это логично: ТСЖ создаются для управления одним домом, а в ведении управляющих компаний могут находиться десятки объектов. Чтобы качественно и вовремя обслуживать инженерные сети, выполнять текущий и аварийный ремонты, компании закупают профессиональный инструмент и оборудование, в том числе —уборочную технику для круглогодичного содержания территории в чистоте. Особенно это актуально для тех УК, которые «ведут» микрорайон.

В «Академическом» и ряде других жилых комплексов управляющие компании чистят не только территорию ЖК, но и подъездные пути к домам, основные транспортные подходы и тротуары, не дожидаясь уборки от коммунальных служб города. Естественно, это дополнительные расходы, которые не включены в базовую ставку содержания жилья, и управляющая компания не в состоянии делать это за свой счет. Тут и подключается застройщик, беря на себя часть этих расходов.

Чтобы минимизировать количество жалоб, «своя» УК строго подходит к приемке дома: иногда передача объекта от девелопера управляющей компании может занимать несколько месяцев. Несмотря на то, что застройщик и УК находятся в «родственных отношениях», принцип «рука руку моет» здесь не работает. «Не в наших интересах закрывать глаза на какие-то недоделки — ведь в итоге мы понесем убытки. Наоборот, мы где-то можем потребовать даже больше, чем застройщик должен сделать по документам. И они идут на это, потому что в итоге они же сами выигрывают: потенциальные покупатели выбирают уже не просто квартиру, а именно микрорайон — потому что мы сумели создать здесь комфортные условия, — поясняет принцип взаимодействия с застройщиком Валентина Еремеева, пресс-секретарь УК «Академический».

Что касается финансовой нагрузки на управляющую компанию, особенно если в ее ведении находится несколько домов, она очень высока. Порой задолженность перед ресурсными поставщиками одного дома может достигать нескольких миллионов. И для того чтобы добросовестные жители таких домов не стали заложниками ситуации, когда снабжающие компании отключают дом за долги, УК за счет сформированной финансовой подушки и законодательно прописанных рычагов воздействия на должников закрывает эти вопросы.

Что может послужить поводом для смены управляющей компании

Вопрос долгов очень болезненный и нередко является причиной коммунальных войн. В последние несколько лет коммунальный рынок Екатеринбурга переживает нелегкие времена: постоянный передел территории и сфер влияния в управлении жилым фондом, многомиллионные долги и банкротство управляющих компаний, оставляющих ресурсоснабжающие компании ни с чем. Ряд управляющих компаний создается для того, чтобы собирать с собственников жилья оплату в счет оказанных услуг и поставляемых ресурсов, но по факту они не выполняют свои обязательства в полном объеме.

Конечно, на старом жилом фонде, где сети изношены и общее состояние домов в плачевном состоянии, заработать таким образом весьма сложно. Содержать эти дома и ликвидировать частые аварии так или иначе приходится, а это расходы. Куда более доходным бизнесом для таких «серых» УК будет управление новым жилым фондом, и как раз комплексная застройка для этого очень подходит.

Как правило, новые жилые комплексы за счет высотного строительства превосходят количеством квадратных метров старый жилой фонд при одинаково занимаемой территории, а значит, и средств на содержание можно собрать больше. При этом новостройки находятся на гарантии от застройщика, исполнение обязательств по устранению каких-либо технических вопросов лежит на его плечах, а деньги, собираемые с собственников, аккумулируются в руках управляющих компаний. Полученные средства родственная с застройщиком УК вкладывает в развитие и благоустройство территории, в то время как «серая» управляющая компания выводит эти средства по договорам, заключенным с «нужными» ей подрядными организациями.

Как происходит захват домов и их переход из одной УК в другую

На войне все средства хороши, и в ситуации, когда околокриминальные структуры пытаются захватить жилой дом или целый жилой комплекс, как правило, крайними остаются собственники жилья, которые идут на поводу у группы лиц, так называемых «активистов». Такие активные жильцы создают прецеденты, вызывающие общественный резонанс среди остальных жителей в доме, провоцируют людей на столкновения с действующей УК и ее сотрудниками, заваливают надзорные и контролирующие органы жалобами на якобы некачественную работу УК.

Для этого создаются группы в соцсетях и чаты в различных мессенджерах, где люди, нацеленные на вполне конкретный результат, начинают «кошмарить» собственников, управляющую компанию и застройщика, формируя негативные настроения жильцов дома. Нередко это происходит еще до того, как дом сдан. Когда накал страстей достигает критического значения, жители такого «разгоряченного» дома готовы сами уйти в какую угодно управляющую компанию или сформировать ТСЖ, только чтобы жить стало спокойнее. Именно в этот момент инициируются собрания и предлагается новая УК или иная форма управления домом.

В качестве примера можно взять ЖК «Университетский», который изначально планировался как жилой комплекс с единым внутренним пространством, но «потерял» один дом и вокруг него вырос забор. Собственники данного жилого дома решили выделиться в отдельный от комплекса дом, тем самым лишив себя возможности пользоваться общей территорией жилого комплекса, детскими и спортивными площадками, общедоступными придомовыми парковочными местами и т.д. Чем или кем было обусловлено такое решение собственников квартир в данном доме, сказать сложно, но, как отмечают специалисты рынка недвижимости, в таких обособленных от общей территории домах рыночная стоимость квартир ниже, чем в аналогичном соседнем доме, относящемся к жилому комплексу.

Сегодня, выбирая квартиру, покупателям необходимо уделять внимание не только планировкам, архитектуре и общему благоустройству территории жилого комплекса. Важно понимать, что от того, кто будет управлять их домом, зависит качество жизни как в квартире, так и за ее пределами — в подъезде, дворе и т.д. Соответственно, к выбору управляющей компании нужно подходить так же осознанно, как и к выбору самой квартиры и жилого комплекса, где она расположена.