Легкий чих или тотальный крах? Как пережил пандемию рынок коммерческой недвижимости

DK.RU провел круглый стол с экспертами рынка коммерческой недвижимости. Поговорили о том, какие сегменты оказались в списке самых пострадавших, а какие пережили локдаун легко и непринужденно.

В круглом столе приняли участие:

— Андрей Толшин, директор компании ООО «Истэйт»;

— Андрей Брауде, директор  «Управляющей компании «РЭД»;

— Валерия Козлова, председатель Комитета УПН по коммерческой недвижимости.

«Невесело было всего две недели»

Первый сегмент рынка, о котором мы детально поговорили с экспертами, — складская недвижимость. Гости круглого стола отметили: склады меньше всего пострадали от пандемии. Более того, у этого сегмента — огромные перспективы роста.

 — Для логопарка «Высота», расположенного неподалеку от Кольцово, локдаун обернулся легким чихом. Да, мы получали от арендаторов «письма счастья» с просьбой снизить арендные ставки. Мы начали детально изучать информацию о работе каждого клиента на площадке. В итоге арендные платежи были снижены, но незначительно и на короткий срок. Спрос на свободные площади был сильно поддержан онлайн-ритейлерами – причем, как продуктовыми, так и нет (Wildberries, «Перекресток.Онлайн», «Утконос» и т.д.). А вот повышенного спроса на складские площади со стороны фармсектора мы не заметили, — рассказывает Андрей Толшин.

Андрей Брауде отметил: его компания тоже получила вал писем от арендаторов, когда местные власти объявили о введении карантинных мер.

— Перед тем как принимать решения о снижении арендных ставок, мы реально наблюдали за арендаторами и за тем, что у них происходит: анализировали поток фур и загруженность склада. Это было необходимо, чтобы составить реальную картину того, как обстоят дела у наших клиентов. На самом деле, невесело было всего две – две с половиной недели, а дальше все вернулось на круги своя. Надо отметить, что в Екатеринбурге давно наблюдается дефицит качественных складских помещений и их востребованность на рынке будет только расти.

Валерия Козлова поддержала директора «Управляющей компании «РЭД» и отметила, что в этом году складская недвижимость вызывает бурный интерес и у инвесторов, и у арендаторов.

— Складские площади в А и B сегментах увеличились в этом году примерно на 7%, до 1,7 млн кв. м. При этом уровень вакантных площадей тоже вырос. Склады активно строятся. В стадии строительства находится порядка 200 000 кв. м складской недвижимости. В ближайшем будущем добавится еще примерно 90 000 кв. м. Потенциальный спрос мы сегодня оцениваем на 163 000 кв. м. Заметно увеличилось количество ритейлеров, которые заняли вакантные складские площади, и логистических операторов. Последние, кстати, серьезно выходят на рынок складской недвижимости. Частично занятие вакантных площадей произошло за счет логистических операторов. Все аналитики в голос говорят, что в следующем году доля поглощения складских площадей компаниями, занимающимися онлайн-продажами, может вырасти еще на 20%.

Андрей Толшин добавил, что в следующем году рынок увидит множество запросов на склады формата BTS, т.е. когда объект строится непосредственно под заказчика. Спикер отметил, что уже сейчас порядка 75% запросов приходят именно на BTS-склады.

Соглашусь с предыдущими спикерами: потенциал у рынка складской недвижимости огромный. В следующем году «Детский мир» в Екатеринбурге начнет строительство большого распределительного центра. Ozon запускает в эксплуатацию 38 000 кв. м складских помещений. Спекулятивный рынок складской недвижимости также продолжит развиваться. Особенно на выгодных направлениях, таких, как ЕКАД. Единственное, что будет сдерживать девелоперов и инвесторов, — слабо развитая транспортная и инженерная инфраструктура земельных участков, пригодных для строительства складов, — добавил директор «Истэйт».

Интерес к сегменту складской недвижимости естественно приведет к росту арендных ставок. Причем, уверен Андрей Брауде, индексацию девелоперы начнут уже в этом году.

В среднем ставки аренды складской недвижимости вырастут на 5-10%. Это первое. Второе: в ближайшее время мы увидим появление новых объектов. Потому что любой дефицит всегда перекрывается предложением. Это законы рынка, — сказал он.

Никаких больше скидок

Не так радужно обстоят дела в сфере офисной недвижимости. Особенно пострадали от пандемии B и C сегменты. Качественные объекты практически полностью сохранили пул арендаторов.

В «Палладиуме», например, заполняемость площадей составляет 98%. Сложнее пришлось БЦ, где площади арендовал малый бизнес. В сегментах B и C была большая ротация и большая вакансия. За скидками, конечно, в разгар ограничительных мер не обращался только ленивый. Но, как и в случае со складской недвижимостью, мы внимательно смотрели за тем, как идут дела у арендаторов. Вообще, конечно, история со скидками должна закончиться. Девелоперы начинают задумываться над индексацией. В перспективе никакого жуткого падения по количеству арендуемых площадей мы не ожидаем. Ушли те, кто (условно) не мог найти три тысячи рублей на оплату коммуналки, — говорит Андрей Брауде.

Офисных центров, относящихся к A и B сегментам, в городе не так много. Качественных предложений Екатеринбургу не хватает. Впрочем, такая тенденция сохраняется на рынке уже не первый год, отмечает Валерия Козлова.

О недостатке качественных объектов с хорошим уровнем сервиса сказал и Андрей Толшин. Его компания располагается в Clever park, и в этом году «Истэйт» потребовались большие площади в той же локации.

В удобной мне локации качественных предложений нет от слова совсем. Все хорошие объекты сосредоточены в центре, — отметил спикер.

На фоне всего вышесказанного можно сделать вывод, что инвестиции и в офисную, и в складскую недвижимость могут оказаться более чем выгодными. Участники круглого стола этот тезис подтвердили. Так, Валерия Козлова отметила, что, по подсчетам аналитиков УПН, вложения в офисную недвижимость по отдельным объектам все еще могут обеспечить доходность до 10% при условии, что налог на имущество у объекта не сильно вырос после перехода на расчет по кадастровой стоимости.

Андрей Брауде поделился своими наблюдениями и сказал, что инвесторы проявляют интерес не столько к «офисникам», сколько к помещениям под стрит-ритейл. Они могут дать доходность порядка 6-7%.

Вложения «в кирпичи» всегда было безопасным. Как правило, инвестирующие в стрит-ритейл делятся на две категории. Первая — это частники, которым надо выгодно вложить деньги. Вторая — инвесторы, скупающие площади, которые могут быть интересны крупным сетям, — добавил он.

Складская недвижимость ничуть не меньше привлекает инвесторов, отмечает Андрей Толшин. В первую очередь, она интересна из-за низкой стоимости входа.

Квадратный метр складской недвижимости без НДС стоит в среднем 34 000 руб. Накладные расходы тоже низкие. Самая большая затратная часть при эксплуатации — уплата налога на имущество. Доходность некоторых проектов достигает 20-25%. Единственный фактор, который сдерживает инвесторов (о нем я уже упоминал) — это плохо развитая земельная инфраструктура, — сказал директор «Истэйт».

Стрит-ритейл скосило

Всегда считалось, что стрит-ритейл — одна из наиболее стабильно развивающихся отраслей рынка коммерческой недвижимости. Но пандемия доказала обратное.

Пандемия на удивление скосила стрит-ритейл. Все заметили, сколько заведений закрылось, к примеру, по улице 8 марта. На плаву остались только медицинские заведения и банки. Сейчас в секторе стрит-ритейла есть вакансия, и немаленькая. Восстановление будет небыстрым. Раньше весны 2021 года оживления на рынке стрит-ритейла мы не ждем, — говорит Андрей Брауде.

Пандемия сильно изменила внешний вид города, соглашается Андрей Толшин.

Все вокруг было затянуто баннерами «Аренда», «Продажа». Было понятно, что пострадали представители МСП. Причем, пострадали сильно. Они существовали за счет оборотных средств, приток которых резко сократился. Считаю, что более-менее корректные прогнозы по торговым площадям можно будет делать не ранее чем во втором квартале следующего года.

Валерия Козлова тоже считает, что подводить итоги года для коммерческой недвижимости и сектора стрит-ритейла еще рано. Как игроки рынка закончили год, станет ясно только в первой половине 2021 г.