«Будто нефтяную вышку включили». Как застройщики заканчивают пандемийный 2020-й

Павел Петриченко в сфере девелопмента и жилищного строительства работает с 2005 г. Одним из первых в России проектов комплексного освоения территории — «Академическим» в Екатеринбурге — он начал заниматься в 2017 г., а до этого работал с московскими жилыми комплексами. Именно с его приходом в компанию связывают расширение форматов жилья, которое строится в будущем восьмом районе Екатеринбурга, изменение подходов к благоустройству и привнесение трендов столичной застройки.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое», специально для DK.RU провел экскурсию по новым кварталам Академического, рассказал, почему девелопер решил отойти от типовой застройки, в чем особенность первых 100-метровых домов и зачем вкладываться в разработку интерактивных игр.

Справка DK.RU

Уральские двери, французское остекление и московские тренды

Экскурсию мы начинаем с нового квартала Академического, который называется Eleven. Общий объем продаваемой площади здесь составит 208 тыс. кв. м. В Eleven появятся первые 100-метровые высотки района.

Они образуют своеобразные «въездные ворота» в квартал и станут его доминантами. Дополнительно это решение подчеркнут с помощью архитектурного освещения.

Так будет выглядеть квартал Eleven

Подобный же подход к проектированию будет использован и в 12-м квартале, который расположится зеркально к Eleven и добавит Академическому еще более 200 тыс. кв. м. недвижимости. Всего в квартале Eleven будет девять блоков жилых домов высотой от 8 до 32 этажей.

Первая 100-метровая высотка уже строится, для второй выполняются фундаментные работы, идет забивка свай.

По мнению Павла Петриченко, дома комфорт-класса (в квартале будут представлены также дома и эконом-класса — прим. ред.) здесь соответствуют уровню этого сегмента жилья в Москве.

Мы не позиционируем эти дома как бизнес-класс, потому что в России на самом деле не определена классность жилья. Когда девелоперы заявляют класс бизнес — это ни на чем не основывающиеся формулировки. Это скорее фантазии и желания. Поэтому я разделяю так: эконом, комфорт, премиум, к которому можно отнести малоквартирные дома или городские виллы.

В Академическом комфорт обязательно включает наличие подземного паркинга, большую зону коммьюнити, ряд других преимуществ. У нас, например, будут дома с просторными холлами, электрическими каминами, мебелью — это все актуальные тренды, которые в Академическом уже почти построены, — говорит Павел Петриченко.

Здания в квартале расположены под разными углами

— Обратите внимание на архитектуру и переменную этажность. Если вы посмотрите на первые дома Академического, то увидите типовые многоэтажки. В новых кварталах мы от этого ушли и запроектировали более интересную, современную и функциональную архитектуру. Развернув так здания, мы и в квартирографию попали, и сами квартиры сделали более солнечными. Я считаю, что решение очень удачное, — рассказывает Павел Петриченко.

Среди новшеств — «французское» остекление и остекление в пол. Такое решение применено в 30% квартир в домах эконом и комфорт класса. Специально для этого квартала разработали особую технологию изготовления энергосберегающего противопожарного стеклопакета. Павел Петриченко называет ее ноу-хау на рынке. Выступа, привычного для «французских» балконов, здесь нет. Вместо него установлен экран из высокопрочного закаленного стекла с алюминиевым каркасом.

Такое решение характерно для застройки высокой категории комфорта, и оно дает эффект для архитектуры, для целостного восприятия. Со стороны улицы дом выглядит совершенно по-другому. А в квартире сразу появляется объем и пространство, — уверен Павел Петриченко.

В каждом помещении с «французским» остеклением предусмотрена встроенная система отопления — внутрипольный конвектор вдоль балконной двери, задекорированный решеткой. Он обеспечивает распределение тепла по всему пространству.

Если вы посмотрите примеры «французского» остекления даже в бизнес-классе, там по умолчанию в комнате ставят классический радиатор. Считается, если люди захотят — сами переделают. Мы предлагаем решение сразу, и оно достойно статусных домов города, — считает Павел Петриченко.

Часть квартир в домах нового квартала планируется продавать с техникой и мебелью. Эксперимент с меблировкой уже реализован в квартале «Близкий», где четырехкомнатные квартиры оснащены кухнями немецкой фабрики Nolte Küchen. В компании увидели спрос на такое жилье.

Варианты проектных решений

Осенью на форуме 100+ TechnoBuild ГК «КОРТРОС» (АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое» входит в ГК — прим. ред.) заключила несколько соглашений с компанией Samsung, они предусматривают возможность оснащения квартир современной бытовой техникой.

Двери в квартиры во всех домах теперь делают брендированными, они фабричные, с порошковой окраской. Изготовлены на современном заводе в Свердловской области.

Часть больших квартир в домах-доминантах опоясаны просторными лоджиями. Там также будут решения с французскими окнами.  

Так квартал будет выглядеть после завершения строительства

В квартале планируется два детских сада, ФОК. Эти объекты строятся в рамках государственно-частного партнерства. В этом формате проектирование выполняет застройщик, а строительство обеспечивается за счет бюджетных средств. Еще к одному зданию присматривается муниципалитет — планируется, что в нем разместится школа искусств. А среди коммерческих помещений квартала есть изначально запроектированные для размещения, например, частных детских садов.

Еще одна особенность Eleven — это подход к организации общественного пространства. Концепцией благоустройства предусмотрен пешеходный бульвар: он пройдет через весь квартал и объединит игровые зоны в единое пространство.

Дворовые территории планируется сделать тематическими: в квартале появятся Антарктида, тайга, море, джунгли, горы и пустыня. Каждая из этих природных зон будет раскрываться через специально подобранное игровое оборудование, элементы озеленения, общее оформление территории и входных групп жилых домов. Также на каждой площадке с помощью интерактивного приложения можно будет совершить виртуальное путешествие и узнать интересные факты о каждой климатической зоне.

Мы продолжаем разговор и экскурсию по стройке

Вы почувствовали рост спроса после введения льготной ипотеки?

— Наша динамика не сводится напрямую к льготной ипотеке, хотя, безусловно, ее влияние также есть. Мы в феврале как стартовали с новым проектом (квартал Eleven — прим. ред.), стали сразу «качать» — как нефтяную вышку включили. Потому что продукт точно попал в потребность покупателя. Объявили пандемию — мы продолжали расти. В компании даже были панические настроения, чтобы пересмотреть бизнес-план — снизить на 25%. Но мы шли четко по бизнес-плану.

Как и многие девелоперы, в этом году мы несколько раз повышали цены. Но этот шаг напрямую не связан с ростом спроса в связи с запуском льготной ипотеки. Эта программа стала лишь катализатором многих процессов в отрасли. Рост стоимости по факту начался с февраля, он заложен в бизнес-модели компании и стал прежде всего отражением изменений в отрасли.

Одна из ключевых причин трансформации в сфере строительства — изменение модели финансирования. Переход на эскроу-счета сильно ударил по средним и малым строительным компаниям, для них кредиты в рамках проектного финансирования стали заметно дороже. И это привело к общему снижению предложения на рынке, т.е. сформировался дефицит. Кроме того, наша отрасль до сих пор ощущает влияние недостатка рабочей силы из-за закрытия границ в связи с пандемией.

В следующем году мы не видим оснований для сокращения спроса, даже в том случае, если льготная программа не будет продлена. Эксперты ожидают еще как минимум одного снижения ключевой ставки в следующем году, что в перспективе окажет влияние на уменьшение общей стоимости банковских кредитов для населения.

Однако в целом ситуация с регулированием отрасли вынуждает застройщиков идти по пути оптимизации. При этом на больших объемах (как, например, в Академическом) обеспечить конкурентоспособность продукта, внедрить новинки, сохранить наполняемость и функциональность жилых комплексов дешевле, чем при точечной застройке.

Но большинство покупателей привлекает ипотеку?

— В том и дело, что нет. Варианты покупки квартир разные. Существенная часть сделок — альтернативные. Люди продают свое жилье и выходят с деньгами. Вторичный рынок вырос. И еще момент — если раньше, вспомните, люди покупали иномарки, «Мерседесы» и «Порше» стояли во дворах, то теперь думают: а зачем мне это нужно и как я буду это обсуживать. И действительно деньги несут в недвижимость. Часть спроса из автобизнеса перетекла в недвижимость. Люди стали более прагматично думать о будущем.

При этом льготная ипотека (как с господдержкой, так и семейная), безусловно, нужна. Она повышает уровень доступности жилья и позволяет многим россиянам решить жилищный вопрос, — уверен Павел Петриченко.

Здесь лежит упакованный игровой комплекс Proludic для квартала Eleven с горками и другими развлекательными элементами. Его смонтируют до конца года.

— Посмотрите, где сделано. Мы получили это оборудование месяц назад из Франции, и оно будет первым установленным в Свердловской области. По масштабу, сложности, качеству эти МАФы (малые архитектурные формы — прим. ред.), как и их производитель, — лидеры на рынке детского игрового оборудования. Подобных комплексов нет даже в застройке бизнес-класса Екатеринбурга, — рассказывает Павел Петриченко.

Так комплекс будет выглядеть в собранном виде

Академические эксперименты

Мы продолжаем экскурсию и отправляемся в квартал в районе улиц Вильгельма де Геннина — Сахарова — Рябинина. Он называется «Близкий». Квартал продолжает строиться, при этом большая его часть уже заселена.

Построена школа с инженерным уклоном, которая начала работу 1 сентября 2020 г. Также в этом квартале есть два детских сада — один уже работает, второй строится.

Детская площадка, на которой мы находимся, зонирована: есть места и для малышей, и для ребят постарше, и для подростков.

Предусмотрены и развлекательные, и развивающие элементы, которые учитывают возраст ребенка.

Большую стену отдали под граффити с изображением известных спортсменов и дополнили его интерактивной игрой.

Это пилотный проект, у девелоперов такого не встречается. Мы реализовали идею в качестве эксперимента. Детям нравится — подходят, читают, играют. Круто же, — говорит Павел Петриченко.

Причем заниматься спортом здесь можно не только виртуально — рядом расположена спортплощадка.

По дороге Павел Петриченко рассказывает, что стройка всего «Академического» рассчитана до 2030 г. — вторая очередь охватит территорию по другую сторону от Преображенского парка. 

Из самого парка видны объекты, которые строятся к Универсиаде-2023: Дворец дзюдо и Академия тенниса. 

Мы ожидаем, что этот год наша компания завершит с объемом реализации жилья на уровне 165 тыс. кв. м, будет продано 3,7-3,9 тыс. квартир. В следующем году мы планируем запуск нескольких кварталов одновременно и намерены выйти на объем сделок до 180 тыс. кв. м, — говорит Павел Петриченко.

По проспекту Академика Сахарова по улицам Вильгельма де Геннина, Серафимы Дерябиной, Токарей до улицы Татищева пройдет трамвайная линия, которая свяжет Академический с другими районами города. Ранее мэрия Екатеринбурга анонсировала, что ее строительство планируется начать в 2021 г.

В завершение экскурсии мы поднимаемся на вершину холма в парке, где летом установили один из символов района — Птицу счастья. Она изготовлена на Урале, в литейной мастерской Ивана Дубровина скульптором Владимиром Сырейщиковым. 

Чтобы загадать желание, говорит Павел Петриченко, нужно потереть яблоко, которое лежит у ног птицы.

— Сбывается? — спрашиваю нашего экскурсовода на прощание.

— Конечно! — говорит он. — Я уже загадывал.

Фото: Денис Полуэктов для DK.RU, использованы рендеры проекта.