Ключевые события рынка недвижимости 2020 года и прогнозы на 2021-й. Финальный дайджест

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» — представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

Кадровые перестановки и зачистка СНиПов

Знаковые изменения на российском рынке начались еще до объявления локдауна. В конце января в стране появился новый вице-премьер, курирующий строительную отрасль и региональное развитие. На эту должность назначили заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики Марата Хуснуллина. Предшественник Хуснуллина на посту вице-премьера Виталий Мутко занял пост гендиректора института развития в жилищной сфере — «Дом.РФ».

Одним из главных достижений нового вице-премьера стал пересмотр действующих в строительстве норм и правил. Инициировал изменения, как водится в России, президент Владимир Путин.

Всякие СНиПы-хрипы и примазавшиеся к этому виду деятельности квазиучастники процесса — их нужно зачистить в конце концов, — заявил глава государства на одном из майских совещаний.

Уже в июле правительство выпустило постановление, в котором из 10 тыс. действовавших в стране строительных норм 3 тыс. стали рекомендательными, а оставшиеся 7 тыс. серьезно упрощены. Однако и это не окончательные правки. В конце года вице-премьер Хуснуллин заявил, что в течение ближайших двух месяцев еще около 3 тыс. норм переведут в разряд рекомендаций.

Помимо изменения СНиПов, с легкой руки Хуснуллина расширили градостроительные полномочия субъектов — что в итоге позволит гибче и быстрее развивать территории, а также упростили регистрацию прав на новые объекты. В сфере госзакупок с 1 сентября заказчики могут выбирать либо аукцион, либо конкурс с квалификационным отбором на проведение строительных работ. В №44-ФЗ «О госзакупках» также появилась возможность заключения контрактов под ключ, когда в одном лоте разыгрывают и проектирование, и строительство, и поставку оборудования. Всего же за 2020 год госдума приняла 50 значимых для стройотрасли поправок в девять федеральных законов, так что в итоге процесс строительства ускорился в среднем на 6 месяцев.

Крупные кадровые перестановки продолжились осенью. В начале ноября федеральный министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев покинул свой пост: президент РФ назначил его своим полномочным представителем в УрФО. Новым главой российского Минстроя стал Ирек Файзуллин.

На региональном рынке таких крупных перестановок в стройсфере пока не было, однако в самое ближайшее время они могут произойти. Речь идет главным образом о Екатеринбурге: новые люди могут появиться после смены главы города: в конце декабря губернатор Евгений Куйвашев вернул Александра Высокинского в областное правительство. ВРИО мэра назначили Алексея Орлова, который до этого занимал пост замгубернатора Свердловской области. Новый глава Екатеринбурга намерен сменить вице-мэра по вопросам капитального строительства и землепользования. На смену действующему сейчас Алексею Бирюлину может прийти бывший руководитель Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве Андрей Басов. 

Льготная ипотека и рост цен на жилье

Несомненно, главным событием рынка недвижимости в пандемийном 2020-м стало введение льготной ипотеки. Запустить жилищное кредитование под 6,5% распорядился Владимир Путин в апреле. Под такую ставку жители России смогли приобретать жилье в новостройках. В итоге кризисный 2020-й стал рекордным для рынка ипотеки.

По итогам десяти месяцев объем выданной ипотеки составил 3,25 трлн руб. — это выше показателей 2018 г., когда было выданно максимальное количество ипотечных кредитов — на 3,01 трлн руб.  «Дом.РФ» прогнозирует, что по итогам 2020 г. может быть выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн руб. ВТБ дает еще более оптимистичный прогноз: по его оценкам, сумма достигнет 4 трлн руб. Конечно, речь идет не только о программе госипотеки под 6,5% — это оценка рынка ипотеки в целом.

Именно льготное жилищное кредитование застройщики назвали главным спасением стройотрасли в условиях экономической нестабильности и коронакризиса. Она не только увеличила спрос на новостройки, позволив закончить текущие проекты, но и дала возможность запустить новые стройки. И речь идет не только о жилых комплексах, но и социально-культурных объектах.

Так, один из крупнейших девелоперов Свердловской области компания «Атомстройкомплекс» отмечает, что ей удалось реализовать все изначально намеченные на 2020 г. планы.

К концу 2020-го мы подошли с очень хорошими показателями. По итогам года мы намерены сдать 297 тыс. кв. м недвижимости. Из них 195 тыс. кв. м — жилые объекты, 40 тыс. кв. м — социальные. Построили школу в Невьянске, а в Каменске-Уральском сдали школу и детский сад. Также запустили такие серьезные и сложные объекты, как Центр по охране труда и филиал «Эрмитажа» в Екатеринбурге, — рассказал на ежегодной пресс-конференции глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев.

В декабре «Атомстройкомплекс» сдал сразу два детских сада — один в Каменске-Уральском, другой в Екатеринбурге, в микрорайоне «Солнечный». Оба соцобъекта возведены в рамках нацпроекта «Демография» и появились в районах новой жилой застройки, где места в детских садах семьи с детьми особенно ждут. Садики построены по проектам компании «Атомстройкомплекс», которые рекомендованы Минстроем РФ к тиражированию по всей стране. Трехэтажные здания адаптированы в том числе и для маломобильных детей и их родителей. 

Марат Хуснуллин, отчитываясь перед правительством РФ об итогах действия программы льготной ипотеки в России, отметил, что она оказалась успешной и в экономическом, и в социальном, и в политическом плане. К концу года с ее помощью в отрасль было привлечено около 800 млрд руб. При этом государство даже не истратило те деньги, которые планировались на компенсацию банкам из бюджета — за расхождение между рыночной и льготной ставкой. На эти цели государственная казна выделила 6 млрд руб., однако рыночная конъюнктура сложилась таким образом, что потрачено было всего 140 млн руб. В итоге программу, изначально действовавшую до 1 ноября, продлили до 1 июля 2021 г. а заодно решили запустить похожую программу в отношении частных домов.

Однако не все так высоко оценивают эффект госипотеки. Аналитики рынка недвижимости отмечают, что введение программы привело к повышению цен на недвижимость. В среднем новостройки в 16 крупнейших городах за год подорожали на 14,1% — до 88,1 тыс. руб. за квадрат. Вторичное жилье выросло в цене на 9,2% — до 81,9 тыс. руб. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина несколько раз говорила о том, что программу льготной ипотеки надо «своевременно свернуть». По ее мнению, она отрицательно сказывается на доступности жилья в России из-за роста цен на первичном рынке, который опережает инфляцию и рост доходов населения. Кроме того, своевременное завершение позволит избежать формирования пузыря и сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья.

С другой стороны, аналитики отмечают, что рост цен связан не только и не столько с госипотекой и дефицитом предложения на рынке новостроек, но и с тем, что строительная отрасль перешла на проектное финасирование. В начале 2020-го многие объекты еще достраивались по прежней схеме — с привлечением средств дольщиков, но все новые объекты в текущем году застройщики запускали уже через эскроу-счета. Также на стоимости жилья отразилось повышение цен на материалы и «рабочие руки».

Пандемия и связанные с ней ограничительные меры, в частности закрытие границ, привели к тому, что на строительном рынке возник дефицит кадров. В целом по России нехватка строителей достигла почти 2 млн человек.

Рост цен на жилье вызвал недовольство главы государства. В конце декабря Владимир Путин потребовал от правительства разобраться с этим вопросом.

Если цены на жилье будут расти и дальше, то тогда значительная часть наших усилий, направленных на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, если не сведется к нулю, то, во всяком случае, эти усилия серьезно пострадают, — отметил президент.

Девелоперы говорят, что в 2021 г. рассчитывать на снижение цен не приходится, однако удержать их на существующем уровне можно. В том числе — за счет запуска новых производств стройматериалов в регионах.

В Свердловской области, к примеру, в текущем году, несмотря на все пандемийные сложности, компания «Атомстройкомплекс» запустила собственное производство цемента. Предприятие, расположенное в Сысерти, в год способно производить 550 тыс. т высокомарочного цемента. 30% продукции будет потреблять сам застройщик, остальное отправится на открытый рынок: сегодня другие строительные компании вынуждены поставлять высокомарочное сырье из-за рубежа.

Теперь мы сможем не зависеть от поставщиков и контролировать стоимость продукции. Цемент — это стратегическое сырье. Если начинает расти стоимость на него, мы понимаем, что увеличится себестоимость стройки, а за ней — цена квадратного метра.

Инвестиции в проект составили 4,5 млрд руб. Как рассказывал DK.RU, «АТОМ Цемент» — первый цементный завод в России за последние два десятилетия, который строится с нуля.

Глобальная реновация и корректировка нацпроектов

Несомненно, одним из главных событий 2020 г. для стройотрасли можно назвать законопроект, который в сентябре внесли в Госдуму члены Совета Федерации Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко, а также глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев. За малоговорящим названием — «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» — скрывается большой смысл: документ дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам — право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Проще и понятнее это называется «комплексное развитие застроенных территорий».

Решение о комплексном развитии территории принимается в том случае, если земельные участки как минимум наполовину заняты аварийным или ветхим жильем, или же промзоной. Кроме того, законопроект предусматривает переселение жителей, включенных в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения.

Застройщики давно говорят о необходимости такого документа. 

Сложно отселять людей. Если появится закон о реновации, застройщики смогут получить площади для дальнейшей реконструкции на рыночных условиях. Это только улучшит Екатеринбург. В центре города много помещений, которые мешают развитию и жителям окружающих домов. Появился шанс, что после того как закон примут, инвестиции станут прогнозируемыми, а застройщики будут защищены. Мы сможем отселять собственников на рыночных условиях, — комментировал законопроект Валерий Ананьев.

В правительстве подчеркивают, что законопроект возник вовсе не потому, что его пролоббировали застройщики. Принятие документа поможет в том числе выполнению нацпроекта «Жилье и городская среда». За скорейшее принятие закона уже выступили представители различных органов власти, в том числе спикеры Госдумы и Совета Федерации Вячеслав Володин и Валентина Матвиенко. Марат Хуснуллин отмечал, что законопроект уже поддержан главами всех российских регионов.

К слову о нацпроектах. Пандемия внесла свои коррективы в реализацию национальных задач, связанных со строительством жилья. Заявленных планов в 120 млн квадратов, которые надо сдавать ежегодно, пока достичь не получится. Впрочем, виной тому не только COVID-19, но и переход на эскроу-счета, из-за которого запуск новых объектов жилищного строительства слегка сократился. Коронавирус только усугубил этот тренд. 

В августе заместитель министра финансов РФ Никита Стасишин сообщил, что объем текущего строительства жилья в стране составляет около 98 млн кв. м — это почти на 30% ниже уровня аналогичного показателя в 2019 г. Он также подчеркнул, что ввод жилья по итогам 2020 г. будет примерно сопоставим с прошлогодним результатом. Однако чтобы достичь положительной динамики, к концу 2021 г. следует ввести в строй уже не менее 130-150 млн кв. м. 

В итоге сроки реализации нацпроектов пересмотрели — с 2024 г. окончание нацпроектов, предусматривающих улучшение жилищных условий как минимум 5 млн российских семей, перенесли на 2030-й.

Что касается ввода жилья в Свердловской области, пока регион идет с положительной динамикой относительно показателей прошлого года. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в январе-сентябре 2020 г. в области ввели в строй 1 343,7 тыс. кв. м жилых площадей — это на 12,5% (149,4 тыс. кв. м) больше, чем за аналогичный период 2019 г.

Однако на будущий год у некоторых свердловских девелоперов планы по вводу квадратных метров чуть ниже, чем в текущем году. К примеру, тот же «Атомстройкомплекс» заявлял, что в 2021-м намерен ввести в эксплуатацию 170 тыс. кв. м жилья и 32 тыс. кв. м социальных объектов. Всего застройщик планирует возвести в 2021 г. 225 тыс. кв. м. Как писали выше, в этом году девелопер намерен сдать 297 тыс. кв. м недвижимости.

Сейчас «Атомстройкомплекс» работает сразу над несколькими проектами, в том числе застраивает территорию на Эльмаше, где раньше были аварийные и ветхие дома. В конце 2020 г. рейтинговое агентство АКРА повысило кредитный рейтинг компании до ВВВ+ (прогноз «стабильный»). В числе причин повышения рейтинга эксперты отметили «сильную рыночную позицию, очень сильный бизнес-профиль, очень низкую долговую нагрузку, очень высокую оценку обслуживания долга, хорошую ликвидность, среднюю рентабельность бизнеса и средний уровень корпоративного управления».

Основные тренды рынка в 2021 г.

В середине декабря 2020 г. члены Ассоциации профессионалов рынка недвижимости — REPA провели конференцию в МИА «Россия сегодня», на которой озвучили свои прогнозы по рынку на следующий год.

По мнению экспертов, нехватка рабочих на стройках, цифровизация девелоперского бизнеса и удорожание новостроек станут главными трендами рынка жилой недвижимости 2021-го.

У подавляющего большинства компаний есть проблема недокомплектации рабочих бригад на стройках, где обычно до 40% персонала — граждане соседних стран, — отметил на конференции вице-президент московской компании «Инград» Артем Бортневский.

Об этом же говорили представители региональной стройиндустрии. На годовой пресс-конференции, посвященной рынку недвижимости, глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников назвал проблему нехватки мигрантов в числе факторов, которые в будущем могут повлиять на стройкомплекс.

Впрочем, власти уже задумались над решением этой проблемы. Минстрой России предлагает организованно ввозить в страну трудовых мигрантов, которые будут работать на стройках. Минтруда, МВД и Роспотребнадзор уже согласовали упрощенный въезд для этой категории гастарбайтеров. Всю ответственность за въезжающих работников — в том числе получение приезжими справок об отсутствии COVID — берет на себя приглашающая сторона. 

Участники стройсферы предложили еще одно решение проблемы: искать трудовые резервы для областного центра в близлежащих муниципалитетах.

Мы хотим создать кадровый резерв за счет городов-спутников. Там есть много людей, которые готовы работать в стройке, — поделился планами глава Ассоциации ИЖС Максим Назаренко.

Впрочем, некоторые девелоперы давно сделали ставку на местных рабочих. Об этом, в частности, говорил Валерий Ананьев во время пресс-конференции, посвященной итогам года. 

Мы всегда старались, чтобы основной костяк предприятия составляли жители Екатеринбурга, Свердловской и соседних областей — те, кто хочет жить и развивать наш город на постоянной основе. Конечно, привлечение трудовых мигрантов, позволяет сдерживать себестоимость стройки, но есть для этого и другие пути: повышение производительности труда, применение современных технологических решений. У профессионалов рынка есть все возможности строить современое качественое жилье, не увеличивая количество ручного неквалифицирвонного труда. 

Что касается еще одного тренда — роста цен на недвижимость, то, по мнению экспертов, он продлится как минимум до лета 2021 г.

Мы также считаем, что снижения цен точно не будет, а вилка повышения цен составит до 20%, — отметил на конференции REPA руководитель отдела сбора и анализа данных портала «Пульс продаж новостроек» Иршат Галиакберов.

По мнению экспертов, влиять на это будет не только выгодная ипотечная ставка, но также дефицит предложения и дальнейшее увеличение количества проектов, строящихся с применением счетов эскроу, что повышает их себестоимость.

Региональные застройщики также отмечают, что в 2021 г. не стоит ждать снижения цен на новостройки.

Предпосылок для этого нет, — отмечал глава «Атомстройкомплекса». —  Надеюсь, что снижения спроса не будет. Все понимают, что для развития любого города нужно строить как можно больше жилья. Динамика продаж будет зависеть от платежеспособного спроса. Хотелось бы, чтобы он сохранился. Это важно не только для самих людей, но и для всей экономики.