Как обменять трешку в Екатеринбурге на апартаменты у моря: инструкция

В пересчете на евро 65-70 квадратов жилой площади в Екатеринбурге стоят около 50 тысяч. За те же деньги можно купить недвижимость на побережье моря в Греции, Турции и Черногории. Аналитики международного брокера недвижимости Tranio разобрали для DK.RU особенности покупки жилья в этих странах и неочевидные расходы, которые таит в себе такая инвестиция.

Однушка в Будве

Популярный и доступный вариант — квартира в Черногории. За условные 50 тыс. евро можно купить 30 кв. м в Которском заливе, Будванской или Барской ривьере.

В Которском заливе цены чуть выше, потому что туристический сезон там длится дольше. Здесь находятся Котор, Тиват и Херцег-Нови. Однако Котор — портовый город, в котором нет песчаного пляжа, из-за чего туристы чаще всего приезжают туда лишь на экскурсии.

Будванская ривьера — туристический центр Черногории. Будва известна ночной жизнью: в городе множество баров, клубов и ресторанов. Хорошая туристическая инфраструктура есть и в Херцег-Нови на берегу Которского залива. Тиват и Бар среди всех перечисленных — наиболее тихие и спокойные.

Если увеличить бюджет, за 60 тыс. евро можно купить квартиру побольше — 40-60 кв. метров.

К стоимости квартиры придется добавить налоги и страховку. Например, при покупке жилья в Черногории платится 3% налога. Помимо этого, в казну страны необходимо отчислять от 0,25 до 1% кадастровой стоимости в год в зависимости от локации, качества и возраста объекта. Также понадобится страховка: 1 евро за кв. м в год, если жилье используется постоянно, и 1,5 евро, если сезонно.

Коммунальные услуги составят в среднем 95 евро в месяц для двухкомнатной квартиры. Налог на доход от аренды составит 9%.

Квартиру в Будве можно сдавать за 50 евро в сутки, однако в таком случае необходимо закладывать около 20-25% от этой суммы на услуги уборки и заселения. От долгосрочной аренды можно получать 150-250 евро в месяц.

Квартиры в Тивате тем временем обычно сдаются дешевле, потому что этот город не так популярен у отдыхающих. Однокомнатную квартиру в Тивате можно сдать посуточно за 20-40 евро в сутки. В целом, доходность сильно зависит от удачного расположения квартиры: близости к морю, кафе и другим развлечениям.

Студия в Афинах

В столице Греции можно купить однокомнатную квартиру за 42 тыс. евро. За 50 тыс. можно купить студию площадью 25 кв. м, зато в историческом центре и с видом на Акрополь. Стоимость двухкомнатных квартир стартует от 75 тыс. евро.

Вид на жительство или визу, к сожалению, при покупке такой квартиры не получить — для этого на жилье нужно потратить как минимум 250 тыс. евро.

Налог на переход права собственности в Афинах составит, как и в Черногории, 3%, также необходимо заплатить госпошлину от 0,4% до 0,7%. В Греции нельзя оформить куплю-продажу без помощи юриста и нотариуса: их услуги составят еще по 1,86% от стоимости жилья (1,5% + НДС).

В отдельных случаях придется заплатить также агентскую комиссию 2,48%. Условно, затраты на покупку квартиры стоимостью 42 тыс. нужно закладывать еще 2850 евро.

Веранда в афинской студии в историческом центре

На содержание квартиры в Афинах уйдет от 900 до 1 800 евро в год с учетом налогов.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Афинах — 400 евро. Если сдавать квартиру посуточно, можно заработать еще больше, но затраты на управление могут быть высокими. Доходность студии в Афинах от долгосрочной аренды в среднем составляет 4,9%. Если купить квартиру без отделки и сделать ремонт, доходность составит около 7%.

Если квартиру сдавать круглый год, от аренды можно получать 4800 евро без учета расходов на текущий ремонт и налога на прибыль. В случае небольшой студии налог на прибыль составит около 720 евро.

Трехкомнатная квартира в Стамбуле

Турция, благодаря своим низким ценам, предоставляет более широкие возможности. За 50 тыс. евро можно купить двухкомнатные апартаменты площадью 50-70 кв. м в новостройке в Аланье или трехкомнатную квартиру 90 кв. м в новом районе Стамбула Эсеньюрт.

Гостиная в двухкомнатной квартире в Аланье.

Налоги на недвижимость в Турции тоже ниже, чем в Черногории и Греции: ежегодно придется платить 0,1-0,2% от стоимости. Налог на переход имущества составляет 4% и делится поровну между покупателем и продавцом. Коммунальные платежи составляют в среднем 20-30 евро в месяц для двухкомнатной квартиры без учета интернета, телефона и телевидения.

Если квартира располагается в жилом комплексе, за содержание общей территории необходимо заложить еще от 30 до 200 евро в месяц в зависимости от класса ЖК. Страховка обойдется в 0,3% от стоимости недвижимости в год.

При покупке недвижимости в Турции можно получить вид на жительство. При этом нижнего порога стоимости недвижимости нет, в отличие от других стран. Вид на жительство в Турции позволяет пользоваться бесплатной медициной, бесплатно учиться в школе и университете. Также с ВНЖ можно находиться в стране неограниченное количество дней. Правда, чтобы его не лишиться, необходимо проводить в стране не менее шести месяцев.

В Турции нельзя просто так сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это могут делать только юридические лица, получившие специальную лицензию. При этом в управлении у компании должна быть не одна квартира, а целое здание или его часть.

Единственная возможность собственнику сдавать квартиру в краткосрочную аренду — купить объект, который находится в ведении управляющей компании. Покупатель подписывает договор с УК, которая берет на себя все расходы и гарантирует собственнику постоянную доходность.

Собственник может сдавать квартиру только на срок от одного года. Квартиру с одной спальней в Аланье или Стамбуле можно сдавать за 250-300 евро в месяц. Если учесть все расходы — налог на доход от аренды, ежегодный налог на недвижимость, обслуживание квартиры — доходность составит около 4%. Подоходный налог составляет от 15% для дохода меньше 2 400 евро в год до 27% при доходе выше 13 тыс. евро.

Невысокая стоимость турецкой недвижимости объясняется напряженной политической обстановкой в стране, нестабильностью курса турецкой лиры и относительной неразвитостью рынка. До 2012 г. для иностранцев существовали серьезные ограничения на покупку турецкой недвижимости, а попытка военного переворота в 2016 г. повергла рынок в кризис. Сейчас власти страны пытаются привлечь иностранных инвесторов, в том числе с помощью доступной программы ВНЖ.

Выводы

Несмотря на довольно высокие налоги и расходы в Европе, трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге вполне реально обменять на студию у моря в Черногории или в греческой столице — Афинах. Турция за те же деньги предлагает бОльшие площади, однако ограничивает возможность собственников сдавать объекты в краткосрочную аренду, которая приносит наибольшую доходность. Вместе с тем, Турция предлагает вид на жительство при покупке, что подойдет для тех, кто планирует переезд, хочет бесплатно учиться в турецком университете или планирует провести пенсию у моря.

Стоит учитывать, что владение недвижимостью в чужой стране сопряжено с рисками. В случае с Европой самый большой из рисков — изменчивость курса рубля по отношению к евро, тогда как в Турции сложности могут быть связаны с напряженной политической обстановкой.

Кроме того, сейчас дополнительные преграды ставят закрытые границы и связанная с ними неопределенность. Однако власти Черногории, Греции и Турции берут курс на снятие ограничений. Так, министр финансов Черногории объявил в конце декабря, что страна больше не планирует закрывать границы из-за коронавируса. Министр Греции Харис Теохарис пообещал, что Греция откроется для российских туристов весной 2021 г., если разрешат эпидемиологи. Турция же была одной из первых стран, которая открыла границы для россиян.

Недавно DK.RU рассказывал историю семьи из Екатеринбурга, которая переехала насовсем в Сербию и открыла там собственный бизнес: «Говорили, что мы сумасшедшие». Как семья из России ведет бизнес в Сербии