«В России излишне любят недвижимость как инвестицию». Подорожают ли жилье и ипотека в 2021

В 2020 г. на рынке ипотеки «произошло чудо»: если сначала казалось, что произойдет катастрофа и строительная сфера рухнет, то по итогам года объем выданных ипотечных кредитов стал рекордным — 4,3 трлн руб. — в полтора раза больше, чем за предыдущий год, сказала старший аналитик Frank RG Ольга Филиппова на мероприятии «Вирусная ипотека: что ждать после бума 2020 года», организованном компанией.

Главная причина бурного роста — снижение процентных ставок более чем на 1,5 процентных пункта. Средневзвешенная ставка составила 7,36%, а на первичном рынке ставка опустилась до 5,8%. 

Михаил Хорьков, аналитик рынка жилья, на DK.RU: «В текущих условиях многие решили, что выгоднее занимать деньги, а не сберегать»

На первичном рынке на снижение ставки сильно сказался запуск льготной ипотеки под 6,5%. Она оказалась востребованной у клиентов за счет гибких условий. С июня по октябрь доля выданных по программе кредитов составляла 30% и более, причем на первичном рынке ее доля превышала 80%.

Источник: Российская гильдия недвижимости.

Росту спроса на недвижимость способствовало также снижение ставок по вкладам и падение курса рубля. Но возросший спрос при ограниченном предложении привел к росту цен на недвижимость: в среднем на 16,5%, а в  некоторых регионах — до 20%. При этом реальные располагаемые доходы россиян сократились на 3,5%, но ипотечного пузыря, которого опасаются многие эксперты, в России сейчас нет, убеждены участники дискуссии — есть недостаток предложения. Число отказов по заявкам на ипотеку увеличилось пропорционально росту числа самих заявок. Уровень просроченной задолженности остается близким к историческому минимуму — 0,8% от портфеля.

«Будто нефтяную вышку включили». Как застройщики заканчивают пандемийный 2020-й

Олег Шибанов, директор центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ:

 — Ипотеку стоит рассматривать в большей степени как финансовый и инвестиционный продукт, чем просто в связи с макроэкономическими показателями. Все-таки для части российского населения недвижимость остается инвестиционным продуктом. Но ставки по ипотеке обязаны были бы снижаться за счет снижения ключевой ставки.

В ситуации ограниченного спроса и сильной просадки на большинстве рынков поддержку экономике все равно приходится оказывать в нескольких секторах. Строительный сектор захватывает широкий спектр других смежных отраслей. Во многих странах строительство было как предтечей кризиса, так и способом выхода из него. В США динамические циклы рынка недвижимости довольно сильно влияют на бизнес-цикл в целом. 

Минусы мы увидели: по национальным планам должно строиться 120 млн кв. м жилья в год, а в прошлом году показатель составил порядка 75 млн. Разгон цен происходит на фоне того, что у нас пока еще не так много этого нового строительства. Цикл не мгновенный, он может занимать несколько лет. 

Читайте также: Садовые домики вытянули статистику по вводу жилья

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра Дом.РФ: 

— В начале 2020 г. мы ожидали примерно таких цифр [которые получились]. Все наши исследования показывают, что 8% — комфортная ставка по ипотеке, если бы не было ситуации с [падением] доходов. Она соответствует потенциальному спросу в 2 млн ипотечных кредитов в год. Программа льготной ипотеки оказалась крайне успешной: примерно 350 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, триллион рублей выдачи. Но весь первичный рынок — это 30% от всего объема выдачи ипотеки. Его низкая доля объясняется низким объемом предложения.

Нельзя забывать, что переход на проектное финансирование еще не состоялся: сейчас на эскроу-счета перешли порядка 55% проектов, и, если бы не был запущен механизм стимулирования спроса, был риск появления новых обманутых дольщиков.

Бороться с ростом цен можно только увеличением предложения. Программу продлили на первое полугодие текущего года, и пока решение о продлении или других вариантах не принято. Но если посмотреть на программу дальневосточной ипотеки под 2,7%, то там она сначала привела к росту цен, но спустя год Дальний Восток стал единственным федеральным округом, где вырос объем строящегося жилья. Мы видим там начало нового цикла — начало расти предложение. Без этого не будет ни стабилизации цен, ни роста показателя ввода жилья. Поэтому программы льготной ипотеки нужны: надо смотреть, в каких регионах ее стоит продолжить и как могут быть изменены ее условия. Если цель таких программ — не только поддержка спроса, но и рост предложения, они должны быть долгосрочными. 

Мы спрашивали также про то, какие характеристики жилья в городе и за городом люди хотели бы видеть. Получилось достаточно неожиданно: на первом месте, как обычно, близость объектов социальной инфраструктуры. А на второе место вышла близость к парку и зеленым зонам — для городского жилья, а для загородного жилья примерно вровень с размером участка — обеспеченность широкополосным доступом в интернет. Представление людей об идеальном жилье за время пандемии кардинально поменялось. Раньше наличие парка возле дома было на пятом-шестом месте.

Геннадий Дикалов, коммерческий директор группы компаний МИЦ:

— 2020-й год был сначала «лед», а потом «огонь». После марта стройки заморозились, а чтобы разморозить их, нужно намного больше времени. Лед начал оттаивать в июне, и загорелся огонь: мы увидели увеличение числа бронирований. Цены выросли довольно заметно — на 20-30% в зависимости от объекта. Ипотека подстегивала спрос: снижение ставки на 1 процентный пункт всегда давало примерно 10% роста числа договоров долевого участия, а в прошлом году — уже на 15-18%. Как результат, к концу года наличие площадей уменьшилось на 20-30%. Это тоже подстегивало людей.

Наши новые проекты в Новой Москве и не только сдвигаются на 6-8 месяцев. Первая половина этого года не будет изобиловать проектами. Да и качественных площадок больше не становится, поэтому смотреть в будущее надо и с этой точки зрения. 

Если ипотека с господдержкой будет отменена, то мы столкнемся с падением спроса на 10-15%. Застройщики будут по-разному реагировать на это с точки зрения ценообразования — в зависимости от того, кто в какой ситуации находится. Для больших застройщиков и тех, кто перешел на эскроу, есть банковские модели, планы продаж и генерации выручки для банков, и все будет зависеть от финансовой подушки. Те застройщики, у кого она есть, не будут реагировать снижением цен на падение спроса. 

В октябре-ноябре 2020 г. мы достигли пиковых цен в Новой Москве. От этой цены застройщики или не отступили или отступили на 5-7% в зависимости от конкретных лотов и программ. Отмена льготной ипотеки не означает огромную трагедию.

Рост доверия: обратная сторона введения эскроу-счетов

В 2019 г. были внесены поправки в закон о ДДУ, согласно которым девелоперы должны теперь строить жилье на собственные или заемные средства, а деньги от продажи квартир поступают на эскроу-счет, и эти средства застройщик получит только после введения дома в эксплуатацию. Застройщики предрекали серьезный рост цен на недвижимость из-за поправок, но, как оказалось, они действительно помогают справиться с проблемой обманутых дольщиков, считают эксперты.

Михаил Гольдберг: Но не только ставки по ипотеке были драйвером роста спроса в прошлом году. [В прошлые годы] причиной, по которой люди не покупали жилье на первичном рынке и выбирали вторичку, было не только желание сразу заехать и жить. Очень многие люди боялись, что дом не будет достроен, они останутся без денег, а если возьмут ипотеку, то вообще останутся на улице. Сейчас острота этой проблемы сохраняется, но для жилья, которое строится по новым правилам, это полностью исключено. И люди в это поверили. Проектное финансирование — еще один драйвер сохранения спроса.

Стоит ли инвестировать в жилую недвижимость?

Марина Заботина, руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка: 

— Когда клиент хочет взять ипотечный кредит, однозначно важна ставка. Кредит получен, впереди семь лет (средний срок жизни ипотечного кредита), у кого-то — 15. Дальше мы понимаем, что клиент все это время должен с нами прожить, мы не должны его потерять. С учетом того, какой уровень рефинансирования сейчас на рынке, клиенты просто перетекают из одного банка в другой. Есть клиенты, которые говорят: «Мне не понравилось, было дорого получать справки, неудобно погашать». 

Большинство исследований на рынке касаются клиентского пути: как он будет проживать момент от подачи заявки до выдачи кредита. Но мало внимания уделяется постпродажному обслуживанию.

Когда клиент уже у тебя в банке, ты не должен его потерять. Маржа невысокая, ты потратился на выдачу кредита, и как финансист должен понимать, как определенное время их возвращать, чтобы ипотека была не просто фактором выдачи кредита, а источником дохода. 

И здесь мы говорим про кросс-продажи: для ипотечного клиента будет удобно получать зарплату в твоем банке, открыть вклад, если есть такая возможность, получить потребительский кредит, потому что все делают ремонт.

Антон Павлов, заместитель предправления Абсолют Банка: 

— 2020 г. научил не загадывать, но, думаю, что рынок продолжит расти — мы ожидаем роста 10% минимум. Да, есть негативные тенденции, рост цен. Мы все говорим, что застройщики должны больше строить и вкладывать в новые проекты больше своих денег, а мы должны платить за жилье столько же — но такого не бывает. Думаю, задел по ставкам и цене, который был создан в 2020 г., должен принести свои плоды и в 2021-м. Интерес у клиентов к ипотеке огромный, обеспеченность ей еще далека от насыщения, и по квадратуре на человека, и в целом по количеству ипотечных заемщиков. Поэтому, если не будет казусов, то мы ожидаем роста рынка.