«Хотите, как в Белоруссии, чтобы никто ничего не обсуждал? Шоковой терапии быть не должно»

В России вновь заговорили о выходе риелторов из тени и принятии для этой отрасли отдельного закона. Инициатива не нова — уже было несколько законопроектов, но ни один из них законом так и не стал. Новый проект в 2020 г. подготовила «Московская ассоциация риэлторов», называется он «Об организации риэлторской деятельности в Российской Федерации». Его уже обсудили в Общественной палате России и рекомендовали к рассмотрению на «нулевых чтениях».

Татьяна Деменок, глава центра недвижимости «Северная казна» и девелоперской компании BeGrand, президент «Российской гильдии риэлторов» в 2016-2018 гг., присутствовала на этом обсуждении и считает, что у нового законопроекта есть все шансы легализовать профессию риелтора. DK.RU она рассказала, почему сами риелторы не хотят выходить из «серой» зоны, зачем им нужен свой закон и что он даст обычным покупателям недвижимости.

Татьяна Деменок, глава центра недвижимости «Северная казна», девелоперской компании BeGrand:

— Я очень хочу, чтобы для риелторов был свой закон. Екатеринбургские специалисты по недвижимости находятся еще в хороших условиях, они более-менее структурированы и организованны. А если посмотреть на квалификацию и уровень организации риелторов всей страны — ситуация оставляет желать лучшего.

На заседании Общественной палаты представители московского МВД озвучили информацию, что по жалобам граждан за 2020 г. на риелторов заводилось порядка 200 уголовных дел. Но до судов доходит небольшое количество, потому что привлечь риелтора к ответственности проблематично — он не является стороной сделки, с клиентом у него, как правило, тоже договора нет — таких людей так и называют: «черные маклеры».

Законопроект, который предлагался пять лет назад, был очень слабым с точки зрения понимания, кто такой риелтор. Он обозначался как посредник, и сложно было понять, что он делает, как входит в профессию, какую ответственность несет, какой квалификацией должен обладать. Законопроект предполагал множество взносов — за вступление в сообщество, ежегодные, страховые и компенсационные взносы. Риелторы могли просто уйти с рынка, если бы его приняли.

Чем мне понравился новый законопроект — над ним серьезно поработали. Помимо четких определений, раскрывающих суть риелторской деятельности, в нем указан принцип построения саморегулируемой организации риелторов. Риелторская компания должна быть членом саморегулируемой организации (в каждом субъекте страны может быть по одной такой организации). Принцип ее работы похож на СРО в строительстве — есть ссылка на образование, страхование (риелторская деятельность должна быть застрахована на сумму не менее 5 млн руб. при оказании услуг по покупке и продаже недвижимости и не менее 500 тыс. руб. при работе с арендой), специализацию, аттестацию и т.д.

В новом законопроекте прописана существенная вещь — риелторы должны быть встроены в систему профессиональных участников рынка недвижимости по типу нотариусов и имеют право получать информацию от органов власти. Риелторы и сейчас коммуницируют со всеми участниками рынка недвижимости, но отношения носят формальный характер. У них нет прямого контакта с государством и информации, которой владеют банки, нотариусы, Росреестр и т.д.

Историю новых квартир отслеживать легко, но есть еще старый — 1930-40-х гг. — и морально устаревший жилищный фонд хрущевок, брежневок, домов 1980-х гг. Затем был период приватизации. Одно время дети не включались в этот процесс, не отслеживалась судьба людей, пребывавших в местах лишения свободы — а это все история объекта и серьезные моменты при покупке и продаже. И сегодня риелторы всеми правдами и неправдами пытаются такую информацию получить и докопаться до первоисточников. Но так делают профессиональные риелторы. В большинстве случаев история объекта не изучается досконально. Так и совершается сделка с «сюрпризом».

Но если риелтор погружается в юриспруденцию, он перестает быть тем, кем должен быть — переговорщиком, который с каждым клиентом говорит на его «языке». Если мы проанализируем мировую практику (Европы и США), то риелторы при совершении сделок с недвижимостью не занимаются юридическими аспектами, это задача юристов. Риелтору нужно грамотно провести переговоры с продавцом или покупателем, узнать все пожелания и возможности для сделки. Необходимо грамотно презентовать и продать объект: указать его преимущества, знать недостатки, раскрыть информацию с точки зрения расположения и всех характеристик, уметь позиционировать объект в рекламе, провести предпродажную подготовку и оказать постпродажный сервис.

А у нас почему-то на риелторов вешают юридические аспекты. Это неправильно, для этого в компании должно быть юридическое подразделение либо юрист.

Я лично никогда не доверюсь риелтору-одиночке либо если он трудится в компании, где нет юриста и службы безопасности.

Но сегодня к риелтору идут в том числе, чтобы он проверил юридическую чистоту объекта. Если он этого делать не будет, его услуги будут стоить дешевле?

— Наоборот, такие услуги должны стоить дороже, потому что риелтор посвящает время переговорам с собственником, чтобы получить информацию и вести показы профессионально. А не так, как сегодня бывает: клиента отправляют одного на просмотр объекта, потому что риелтору некогда — ему нужно собрать как можно больше людей, чтобы продать объект.

Россия — это же не единственная страна, где нет специального закона для риелторов?

— Да, таких стан немало. В ряде стран есть разные модели, и человек выбирает — с риелтором он работает или без. Но в Европе большинство стран регулирует риелторскую деятельность. Мы идем по пути Германии, где риелторская деятельность лицензирована, но обязательного участия риелтора не требуется, то есть две стороны могут прийти к нотариусу и совершить сделку — все сделки там нотариально удостоверяются.

У нас страна по территории огромная. И когда мы не регулируем такую сферу, как недвижимость, где в год проходит минимум 10-12 млрд руб. комиссии и ничем не облагается, наверное, это хороший соблазн для тех, кто пытается назвать себя риелторами. Поэтому на рынке недвижимости достаточное количество тех, кого мы называем «черными маклерами», для которых нет ни этических, ни правовых, ни человеческих норм.

Не секрет, что когда было много скандалов в стране, в том числе в Екатеринбурге, с продажей долей в многоквартирниках на землях ИЖС, такие «риелторы» участвовали в этих схемах.

Я не за жесткую зарегулированность — нет. Я за барьеры в профессию. Потому что я хочу, чтобы на этом рынке работали профессионалы.

«Махинации присутствуют»

До 2002 года риелторская деятельность лицензировалась, сейчас такие услуги регламентируются Гражданским, Жилищным кодексом РФ и т.д., но отдельного понятия «риелторская деятельность» в федеральном законодательстве нет. Минтрудом РФ в 2018 г. приняты профстандарты, которые определяют, какое образование должен иметь специалист по недвижимости и чем он занимается. Но, говорит Татьяна Деменок, эти стандарты носят рекомендательный характер и больше служат кадровой подсказкой для руководителя агентства недвижимости.

Сейчас какая регуляция есть в риелторской деятельности?

— Никакой. Все добровольно. Допустим, в Екатеринбурге так сложилось исторически — нужно отдать должное инициаторам, которые основали общественную организацию, выстроили модель регуляции и управления, но ведь далеко не везде такое есть. Не скажу точных цифр, но знаю, что у нас в Свердловской области махинации с недвижимостью присутствуют.

У нас много физических лиц банкротят сами себя, банкротятся предприятия, а там везде есть объекты недвижимости, которые надо реализовать. И туда заходят люди, которые хотят срубить куш для себя — продать подешевле и после перепродажи получить откат.

Граждане, которые сами себя банкротят, стараются либо заранее вывести недвижимость, либо сделать так, чтобы купили свои люди. Я думаю, чуть позже проявит себя рынок залоговых объектов, если государство не наведет порядок в риелторской отрасли, потому что во всех этих сделках будут участвовать риелторы или те, кто так себя называет.

На обсуждении в Общественной палате за необходимость отдельного закона для риелторов высказались представители МВД, Росфинмониторинга, Росреестра. Но это все контролирующие органы, которые заинтересованы, чтобы риелторы выходили из «серой» зоны и платили налоги. А кто может быть против?

— Я думаю, сами риелторы. Сейчас, когда стало известно о новом обсуждении законопроекта о риелторской деятельности, меня удивляет позиция профсообщества — тихо. Очень многие руководители риелторских компаний и ранее, когда обсуждали тему легализации профессии, ее регулирования, выступали против, потому что придется платить налоги, увеличивать комиссию, легализовать свои доходы, вставать на учеты. В большей части компаний, в Екатеринбурге в том числе, большинство сотрудников не трудоустроено. Трудовые договоры могут быть у 20-30-50%, но чтобы у всех — никогда. Почему? Если человек трудоустроен, ему обязаны платить зарплату.

Были попытки налоговых инспекций привлекать руководителей агентств недвижимости к беседам, чтобы те показывали доходную составляющую трудоустроенного агента по недвижимости выше, чем она заявлена в отчетах.

Но большинство руководителей отвечает примерно так: «Как я могу ему платить зарплату, если основная мотивация агента — получение комиссионных при совершении сделок? А он в течение месяца не проводит столько сделок, чтобы я ему устанавливал зарплату условно в 25-30 тыс. руб.».

В настоящее время, по примерным оценкам, в России от 700 тыс. до 1,2 млн специалистов по недвижимости, точное количество не скажет никто. Чаще всего рядовые агенты не обеспечены достойной пенсией и другими социальными гарантиями. Есть целый отряд сотрудников — так называемых «бегунков». Их задача — привести клиента в компанию. Им платят небольшой процент, но не трудоустраивают. И такой штат агентов велик по всей стране. Особенно он развит в Московском регионе, Крыму, Краснодарском крае. Екатеринбург — не исключение.

Что могло бы простимулировать риелторов поменять эту точку зрения?

— Принятие закона. Приведу пример. В свое время на серьезных риелторских мероприятиях выступали представители Белоруссии. У них принят президентский указ о лицензировании риелторской деятельности, причем волевым решением президента Александра Лукашенко — ничего не обсуждалось.

Риелторы сначала вздрогнули: появился серьезный барьер, с рынка ушло порядка 30% из тех, кто работал. Но в результате работа стала более прозрачной — клиенты перестали бегать по всем агентствам недвижимости, они поняли, что к риелтору можно обращаться, он несет ответственность, и не формальную, а юридическую. Рынок обелился.

В связи с этим у меня вопрос к риелторам: вы хотите, как в Белоруссии — чтобы с вами никто ничего не обсуждал и волевым решением принял закон? Я думаю, в России такой шоковой терапии быть не должно.

В России в случае принятия закона сколько риелторов может уйти с рынка?

— Я думаю, процентов 50 сразу уйдет. Посмотрите даже по Екатеринбургу: в УПН состоит всего 210 риелторских компаний, в городе — порядка 400, половина почистится, потому что будет барьер по квалификации при сдаче экзамена. После принятия закона должен быть подготовлен профессиональный стандарт по обучению, определено, кто и как будет им заниматься, сколько будет стоить образовательный процесс и сдача экзамена. Все должно быть устроено так, чтобы отрасль сильно не пострадала.

Сколько времени понадобится, чтобы проект стал законом?

— Год. Система такая: сейчас рекомендованы нулевые слушания в Общественной палате РФ, на них присутствуют депутаты и общественники, в том числе отраслевые. Должны быть заключения федеральных министерств и ведомств. Это процесс небыстрый. Все зависит от того, какие будут заключения. Очень важно, чтобы положительное заключение дало Минэкономразвития РФ.

А для обычного покупателя такой закон что будет значить?

— По крайней мере, покупателю будет спокойнее и надежнее с точки зрения того, что он получит ту услугу, на которую рассчитывает. Как в автоцентре — еще лет 15-20 назад уровень сервиса был очень низким, но потом ситуация начала меняться. Нас встречают на ресепшен; автомобиль, проходящий ТО, мы видим на экране и т.д. А недвижимость — все еще в «серой» зоне. Я думаю, когда клиенты платят комиссионные, они хотят получать тот уровень сервиса, на который рассчитывают. Может, даже чуть выше. И в случае принятия закона эти ожидания будут совпадать с реальностью.

***

Татьяна Деменок также рассказывала DK.RU, почему среди риелторов царит «феодальная раздробленность». Какие круги строительного ада проходят компании, которые берутся за расселение бараков. И как она два года отбивалась от рейдеров.