Смена власти, ценовые рекорды и ожившие бизнес-центры. Дайджест рынка недвижимости

DK.RU совместно с одним из ключевых игроков в стройсфере Уральского региона — НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» — представляет дайджест рынка недвижимости Екатеринбурга. Это главные события, произошедшие в стройсфере уральского мегаполиса за две недели: судьбоносные заявления первых лиц государства, которые повлияют на экономику, прогнозы экспертов и участников рынка, старты новых строек и актуальные мнения местных аналитиков. Все важное — по одной ссылке.

В Екатеринбурге новый глава по стройкам

Фото: пресс-служба Московской торгово-промышленной палаты

Пост заместителя главы Екатеринбурга по вопросам капительного строительства и землепользования занял Рустам Галямов. Его официально представили сотрудникам мэрии. Ранее эту должность занимал Алексей Бирюлин, информация о нем уже удалена из соответствующего раздела на сайте администрации города.

О новом вице-мэре известно, что он занимал должность заместителя главы московского Фонда капремонта многоквартирных домов. Кроме того, у него есть опыт работы в управе Ленинского округа Тюмени, Рустам Галямов был главой Управления капстроительства ХМАО, занимал должность заместителя министра строительства Свердловской области.

Напомним, что отставку Алексей Бирюлина ранее анонсировал мэр Екатеринбурга Алексей Орлов, отметив, что тот «перейдет на работу в правительство Свердловской области». Строительную отрасль власти считают одним из основных драйверов экономики региона. 

Цены на «вторичку» в городе бьют рекорды

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке жилья Екатеринбурга составила 82 026 руб.

С начала года стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга выросла на 3,7%, а к аналогичному периоду прошлого года рост составил 13,3%. Таким образом, мы фиксируем новый ценовой рекорд относительно пиковых значений в феврале 2015 года. Количество квартир, выставленных на продажу, с начала года увеличилось на 6%, до отметки 5 тыс. объектов, — отмечает Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике глава аналитического отдела УПН.

Больше всего подорожали однокомнатные квартиры: плюс 5,9% с начала года. Средняя стоимость квадратного метра в таких объектах составляет 89 685 руб. Рост цен на многокомнатные квартиры был в разы меньше. Так, стоимость «трешек» увеличилась на 1,7%.

Цены на жилье начали расти в прошлом году после запуска программы льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках со ставкой 6,5% годовых. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в последнее время призывает прекратить программу льготной ипотеки. Эксперты считают, что цены на недвижимость продолжат расти.   

В России, во-первых, остро стоит жилищный вопрос. И чтобы его решить поскорее, покупатели не сильно смотрят на цены и редко ждут их обвала. Во-вторых, по моим наблюдениям, в стране нет других альтернатив для размещения капитала. И если ты владеешь большим количеством свободных денег, то наверняка хочешь их приземлить в экономике в чем-то отличном от рубля. Недвижимость тут — выбор очень логичный, надежный. Рынок же «доверия» к национальной валюте растет с каждым годом. Все потому, что за последние 30 лет граждане стали свидетелями нескольких кризисов и множества актов глобального изымания денег у населения. В таких условиях приходилось «спасать» накопления только прямой инвестицией в жилой фонд, — говорит партнер компании «М1 Solutions» Марат Манасян.

Читайте на DK.RU: Аренда замерла, ипотека подешевела? Почему рантье не могут поднять цены на сдачу квартир

Уральское строительное предприятие модернизируют благодаря нацпроекту

Один из крупнейших строительных холдингов Урала «Атомстройкомплекс» рассчитывает модернизировать технологические линии на заводе по производству твинблоков «Теплит» с помощью льготного кредитования, предусмотренного для участников нацпроекта «Производительность труда и поддержка занятости». Финальный пакет документов передан кураторам проекта, Федеральному центру компетенций в сфере производительности труда. Если его одобрят, предприятие получит кредит на модернизацию под 1% годовых. Как сообщили в АСК, деньги позволят заводу модернизировать технологические линии на двух своих производственных базах, расположенных в Березовском и Рефтинском.   

На одном участке хотим установить оборудование, которое позволит направлять на повторную переработку обрезки, то есть производство станет безотходным, — пояснил Борис Овечкин, управляющий директор завода «Теплит». — На втором — автоматизировать работу зоны предварительного твердения и распалубки форм. Это позволит исключить из технологии использование мостового крана, что увеличит производительность процесса и повысит качество выпускаемой продукции. 

Отметим, что завод «Теплит» входит в пятерку крупнейших российских производителей продукции из автоклавного газобетона и проводит непрерывную работу по модернизации производства. Продукцию предприятия используют в строительстве жилых и общественных зданий 90% строительных компаний Екатеринбурга, она широко востребована на рынке индивидуального жилого строительства. «Теплит» один из первых в Свердловской области присоединился к нацпроекту «Повышение производительности труда и поддержка занятости». В рамках нацпроекта к 2023 г. на предприятии планируют увеличить производительность труда на треть. 

За 26 лет работы «Атомстройкомплекс» создал на Урале производство целого ряда современных строительных и отделочных материалов — силикатного кирпича, минераловатного утеплителя, извести, тротуарной плитки и др. Это позволило обеспечивать строительные площадки области бесперебойными поставками основных материалов, развивать строительные компетенции в регионе, выполнять задачи по строительству комфортного жилья и объектов социальной инфраструктуры.

Льготные программы по ипотеке предлагают объединить

Многочисленные федеральные и региональные льготные программы по ипотеке могут свести в единый проект с четким набором критериев и сегментацией по клиентам. Как  заявил журналистам замппред ВТБ Анатолий Печатников, унификация должна повысить доступность ипотеки для граждан и сделать срок ее действия более прогнозируемым — как для заемщиков, так и для застройщиков. 

По данным ДОМ.РФ, сейчас в России насчитывается примерно 290 региональных жилищных программ, которые действуют для разных категорий заемщиков и в разных частях страны, ряд программ реализуют местные администрации. При этом условия и критерии программ значительно отличаются друг от друга, заемщики не всегда могут получить меры поддержки в режиме «одного окна», а к участию в программах, как правило, допускаются кредиторы из числа крупнейших ипотечных банков.

На наш взгляд, более логичным шагом стала бы их унификация в единую долгосрочную программу с фокусом на строительный рынок и поддержкой регионов с недостаточным объемом возводимого жилья. Населению нашей страны это позволит с уверенностью планировать решение жилищных вопросов, обладать четким набором критериев, — сказал г-н Печатников.

При этом единая госпрограмма льготной ипотеки с субсидированной ставкой, запущенная в 2020 г., стала самым успешным проектом в своей сфере. Объем продаж по этой программе превысил 1,2 трлн руб., по ней выдается каждый четвертый жилищный кредит, а в сегменте новостроек — 9 из 10 ипотек.

Пока срок действия программы ограничен 1 июля, хотя в ряде регионов ее решено продлить. Это решение поможет поддержать строительную отрасль там, где влияния программы льготной ипотеки оказалось недостаточно, а также позволить сдержать рост цен на жилье, стабилизировать спрос и сформировать новый объем предложений, перечислил зампред ВТБ.

Мэрия назвала кварталы, которые будут обновлять и перестраивать

Администрация Екатеринбурга озвучила участки, которые в первую очередь попадут под комплексное развитие. Список опубликован в официальном издании администрации «Екатеринбургский вестник». В него входят кварталы во Втузгородке, в домах Эльмаша и Уралмаша. Это границы улиц Первомайской — Комсомольской — Технологической — Студенческой; границы улиц Краснофлотцев — Шефской — Корепина — Донской; границы улиц Баумана — Шефской — Энтузиастов — Донской, а также кварталы в границах переулка Суворовского — переулка Черниговского — улицы Донбасской. В документе они обозначены как территории перспективного развития. 

Напомним, что ранее губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев подписал закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который позволит местным властям принимать решения по сносу и/или реконструкции старого жилья и строительству новых кварталов. Известно, что закон рамочный. Он пока не прописывает, какие здания будут сноситься и что построят на их месте, а определяет, «как распределяются полномочия между субъектом и муниципалитетом». Заместитель министра строительства региона Максим Пучков говорил, чтобы механизм заработал, в регионе необходимо принять девять обязательных правовых актов и 13 рекомендуемых.

Пока же застройщики города самостоятельно занимаются обновлением жилого фонда. Так, компания «Атомстройкомплекс» полностью расселила еще два двухэтажных барака на Уралмаше на улице Авангардной, 7 и Калинина, 9 и продолжает переговоры с собственниками еще четырех домов в этом районе. На освобождаемом участке будет построена новая очередь ЖК «Северное сияние». Отметим, что этот проект является одним из самых масштабных объектов по развитию застроенных территорий в Екатеринбурге. За него компания уже получала престижную федеральную премию, по значимости сопоставимую с архитектурным «Оскаром» — FIABCI PRIX D’EXCELLENCE в номинации «Лучший проект по развитию застроенных территорий».

Напомним, застройщик занимается обновлением застроенной территории на Уралмаше с 2012 г. За это время компания уже переселила из ветхих и аварийных бараков более 270 семей, всего расселено 25 домов общей площадью порядка 15 тыс. кв м. В компании «Атомстройкомплекс» уверены, что принятый недавно закон о комплексном развитии территорий обеспечит городу устойчивое развитие:

Он не только формулирует прозрачный и понятный алгоритм расселения ветхих домов, но и гарантирует, что развитие территории будет всесторонним. Наряду со строительством жилья на ней обязательно будет своевременно обновляться инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, дороги, а также рекреации — парки и бульвары.

В Екатеринбурге могут ограничить этажность домов

Московская консалтинговая компания КБ «Стрелка» по заказу мэрии Екатеринбурга разработала для города объемно-пространственный регламент (ОПР). Как пояснил на презентации начальник департамента архитектуры Алексей Храмов, компания проводила исследование исторического центра города, срединной территории (ул. Комсомольская — Академическая — Студенческая — Первомайская) и для периферийной территории в районе Академического (ул. Академика Басова — Академика Лихачева — Академика Вавилова).

Для центра города предложили увеличение плотности застройки и строительство домов переменной этажности (не нарушающих фронт существующей застройки) при сохранении исторического облика. К примеру, на ул. 8 марта в зоне исторической застройки, считают в КБ «Стрелка», максимальная высота застройки по фронтальной границе участка не должна превышать 7,2 м, а в глубине квартала — 17,5 м. Во Втузгородке предложили ограничить этажность по фронту улиц до шести этажей, а в глубине — до девяти. На периферии, где вся городская среда создается с нуля, по мнению специалистов «Стрелки», допустимо строительство доминант (18 этажей) на угловых участках, а основная застройка не должна превышать 8-9 этажей. Кроме того, для всех трех категорий территорий говорилось о необходимости озеленения и создания зон отдыха.

Мнения участников обсуждения по поводу таких предложений разделились. Представители строительного сообщества выступили резко против. Глава Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников назвал их «тоталитаризмом» и «жестким регулированием». Представители мэрии, напротив, оценили предложения положительно, отметив, что ОПР создаст понятные правила для застройщиков.

Напомним, что нововведения, которые пытаются регулировать застройку города, нередко требуют компромиссов бизнеса и властей и рождаются в диалоге застройщиков с представителями горадминстрации. Так, в прошлом году строители добились отмены согласования архитектурного облика строящихся зданий, писал DK.RU. А осенью в Екатеринбурге обсуждали обновленную редакцию ПЗЗ. Ее предложили застройщики города, документ выносился на общественное обсуждение. Но затем его отказались утверждать городские депутаты. В результате после ряда шагов навстречу друг другу документ все же был принят и вступил в силу.

Читайте на DK.RU: Ввод жилья — не только ключевой показатель самого рынка, но и индикатор для оценки глав регионов. С 2020 г. в официальной статистике начались «чудеса». Что с ней не так и какие города вышли в лидеры?

Крупный екатеринбургский девелопер делает ставку на соседей

Компания «Атомстройкомплекс» одной из первых в стране начала создавать в высотках условия для объединения людей по интересам. Представители компании-закройщика помогают новоселам познакомиться друг с другом, подружиться, организовать досуг: простые механизмы коммуникаций расширяют горизонты, убеждены в АСК.

Иногда достаточно предусмотреть саму возможность встречи — появятся и увлеченные жильцы, которые захотят и будут проявлять инициативу, — комментирует руководитель направления по работе с клиентами и партнерами «Атомстройкомплекса» Татьяна Черепова. — Опытом создания соседских центров мы охотно делимся и обмениваемся с подобными комьюнити-пространствами со всей страны. На днях к нам с дружественным визитом приехали челябинские коллеги. 

В компании поясняют: у «Атомстройкомплекса» функционируют четыре соседских центра. Первый появился несколько лет назад в ЖК «WOODS. Дома в парке». За ним последовали сообщества жильцов в ЖК «Сахаров», «NOVA park», «Просторы». В одних центрах люди больше отзываются на развивающие мероприятия для маленьких детей, в других — выше запрос на арт-студии и творческие мастерские для взрослых, везде востребованы фитнес- направления. 

Отметим, что каждое помещение для встреч соседей — это порядка 100 кв. м, градостроитель проектирует их с местами под фитнес-зону, игровым и кухонным пространством, лекционным залом. Во время стройки для этих целей предусматривают инженерные коммуникации, мобильные перегородки, монтируют зеркальные стены, другие необходимые элементы. Затем проводят анкетирование соседского сообщества, выявляют самые востребованные темы. Только после этого застройщик и партнеры, объединившись, приобретают нужную конкретному соседскому центру оборудование и мебель. 

Участники рынка ранее отмечали: сейчас застройщики направляют хорошие бюджеты на улицу: в квартире человек ремонт делает сам, а во дворах идет посадка уже высоких деревьев, применяют дорогие граниты и бехатоны. Также меняются концепции и отделка подъездов — мест общего пользования (МОП). Даже проекты жилых комплексов эконом-класса в моменты подъема доходности сразу направляют бюджеты на улучшение дворов и МОПов. По прогнозам главы ГК «Арсенал»  Вячеслава Брозовского, здесь в ближайшей перспективе стоит ждать рывок.

Коммерческая недвижимость ожила: бизнесу снова нужны помещения

Востребованность коммерческих площадей постепенно восстанавливается после волны закрытий 2020 г., хотя владельцы торговых помещений еще вынуждены давать скидки ряду арендаторов. Так, вакантность помещений стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы на конец первого квартала составила 14,8%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные консалтинговой компании CBRE. 

В первом квартале 2021 г. число закрытий арендаторов сократилось в три раза по сравнению с показателями второго и третьего кварталов 2020 г., подсчитали в CBRE. Процесс закономерен: в третьем квартале прошлого года рынок пережил скачок закрытий, считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. В Санкт-Петербурге вакантность на торговых улицах за первые три месяца выросла на 0,2 процентных пункта до 11,3%, при этом ротация оказалась ниже, чем в конце 2020 г. На Невском проспекте положительная динамика: за квартал вакантность снизилась на 0,8 п.п. до 12,3%. 

В Москве и Санкт-Петербурге арендные ставки за первый квартал года не изменились. Собственники помещений готовы давать арендаторам скидки, но только если они претендуют на не самые востребованные помещения со сроком экспозиции более 3-4 месяцев. Окончательно отказаться от дисконтов владельцы площадей смогут лишь во второй половине 2022 г., когда товарооборот арендаторов вернется к показателям 2019 г., оценивает коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко.

Полностью восстановить показатели пока не удается и торгцентрам: в Москве посещаемость ТЦ (Shopping Index) по итогам первого квартала оказался на 23,1% ниже, чем за первый квартал 2020 г., в Санкт-Петербурге — на 18,2%, оценивают в Watcom.

Рынок офисной недвижимости в столице тоже достаточно активен, многие компании переезжают, так как у них изменились потребности в помещениях, а в прошлом году арендаторы нередко откладывали переезд из-за неопределенности на рынке, оценивает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

В Екатеринбурге продают крупный ТРЦ

Торговый центр «Комсомолл», который расположен в Екатеринбурге по адресу дублер Сибирского тракта, 2 выставили на продажу. Собственник объекта — Альфа-банк — оценил объект в 1,4 млрд руб. Объявление о продаже размещено на сайте «Авито». В объявлении сказано, что четырехэтажное отдельно стоящее здание имеет площадь 68 039 кв.м. ТРЦ был открыт в 2010 г. Действующими арендаторами комплекса являются магазины «Детский мир», «М.видео», «Книжный лабиринт», «Доброцен», кинотеатр на 8 залов «Континент-Синема», фитнес Powerhouse Gym и другие. ТРЦ «Комсомолл» работает в Екатеринбурге с 2010 г.

В управляющей компании ТРК «Комсомолл» рассказали, что объект является непрофильным активом для банка и ищет нового собственника с тех пор, как перешел кредитному учреждению. При этом речи о закрытии ТРЦ или о пересмотре договоров с арендаторами в случае продажи не идет:

Объект еще в 2018 г. приобрел Альфа-банк, с тех пор здесь работает команда, которая занимается развитием инвестиционной привлекательности объекта. Эта работа все годы ведется как раз для успешной перепродажи ТРЦ, поскольку актив непрофильный для банка. Все арендаторы и все службы торгового комплекса работают в штатном режиме. ТРЦ продается как готовый бизнес, новому собственнику будут переданы все договоры аренды. В случае продажи, условия для текущих арендаторов не изменятся, все долгосрочные договоры продолжат действовать

Напомним, что судьба этого торгового центра непростая. Как рассказывал DK.RU, осенью 2014 г. въезд в ТРК «КомсоМОЛЛ» перекрыла ГИБДД, пояснив: подъездные пути в торговый центр были построены без одобренного проекта и небезопасны. Руководившая на тот момент торговым центром DVI Group пыталась разблокировали ТЦ своими силами, но через месяц въезды снова перекрыли. Глава DVI Group Вячеслав Каминский вложил 40 млн руб. в строительство нового подъездного пути к ТРЦ, в 2015 г. «Комсомолл» перезапустили. Однако на этом проблемы ТРК не закончились. В 2015 г. Альфа-банк направлял иск о взыскании с Вячеслава Каминского просроченной задолженности по кредиту на сумму $22,6 млн в Мещанский районный суд Москвы. Позже компания владевшая торговым центром была признана банкротом. В 2018 г. «КомсоМОЛЛ» выставили на торги, победителем аукциона стал Альфа-банк, который приобрел объект 1 млрд 100 млн руб. 

Добавим, что сменить собственника может еще один торговый центр Екатеринбурга. Речь идет о ТРЦ «Парк Хаус». Ранее эксперты не раз говорили, что ТЦ в качестве торговой площадки практически изжили себя, виной тому стало развитие онлайн-торговли. Этот тренд усилил коронавирус, который подтолкнул потребителей совершать покупки в сети и отказаться от походов в магазины. Экс- управляющая ТРЦ МЕГА Екатеринбург Айше Агекян рассказывала, что задача торговых центров в ближайшие годы — стать больше, чем место для покупок, необходимо развивать общественное пространство, куда люди будут ездить не только «в магазин», но и проводить досуг, писал DK.RU.