Сергей Козлов: «Исходя из логики закона о КРТ, он — благо, но правил игры мы еще не знаем»

Сфера строительства стала в прошлом году одной из самых громких. Началось все с обсуждения нового генплана Екатеринбурга, согласования архитектурно-градостроительного облика строящихся зданий, изменений в правила землепользования и застройки города, а закончилось публичным конфликтом, в который пришлось вмешаться губернатору региона. Сейчас застройщики снова в информповестке — в регионе обсуждается старт закона о комплексном развитии территорий (КРТ).

Сергей Козлов, директор ГК «Априори», член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП), принимал участие в этих обсуждениях и занимался анализом всех текущих документов. DK.RU он рассказал, чем КРТ отличается от реновации и аукционов по развитию застроенных территорий, что такое справедливая цена, на что застройщики готовы обменять высотную застройку и какие объекты в Екатеринбурге смогли оспорить новые налоги на имущество и землю. 

КРТ, РЗТ и реновация

В начале 2021 г. СОСПП и Гильдия строителей Урала подписали соглашение о сотрудничестве с Екатеринбургской городской думой. Сергей Козлов считает, что это говорит о том, что строителей услышали и город выбрал разумный подход к застройке.

— Когда обсуждались изменения в правила землепользования и застройки, разговор был простой и касался вопросов развития территории, которая застраивается. Цель у мэрии была благая — посмотрев на весь город, местные власти оценили, что точечной застройки сегодня с избытком, а продуманного развития этих территорий нет. Понятно, что девелоперы — драйверы экономики, стройка — локомотив, который тянет за собой остальные вагончики производства. Но при этом есть особое «но»: центр города застраивается очень активно. Причем высотками. А инфраструктура не успевает за такой масштабной стройкой.

Весь этот комплекс проблем обсуждался очень долго. Сошлись во мнении, что самое главное — уйти от глобальной точечной застройки, которая была в Екатеринбурге на протяжении последних 20 лет. И власть обратилась к девелоперам с предложением сформировать правила игры. Были требования федерального законодательства, сыграл свою роль посыл президента по ликвидации ветхого и аварийного жилья. И сегодня все обсуждают комплексное развитие территорий (КРТ).

Я не совсем понимаю, в чем шумиха. Если исходить из логики этого закона, он — благо. Когда пытаются спровоцировать напряжение в вопросе выкупа активов у жителей, забывают самое главное. КРТ связано не только с ветхим жильем, на территории города большое количество промышленных территорий, которые используются совершенно неэффективно. У нас большое количество незавершенных объектов строительства, аварийных, не имеющих отношения к жилью. Много активов областной собственности, которая спокойно может попасть под КРТ.

Вопросы правил землепользования и застройки очень перекликаются с теми стандартами, которые прописаны в КРТ. Девелопер должен комплексно подойти ко всей территории, которую он застраивает. Он должен думать не только о прибыли, но и об инфраструктуре и плюсах, которые готов предоставить будущим покупателям квартир.

Я пока не совсем понимаю, как это будет. Правил игры мы еще не знаем. Федеральный закон о КРТ мы как юристы разобрали от и до. Это каркас, который выдали субъектам и сказали: «А теперь адаптируйте это к своим территориям и реалиям, которые у вас есть».

Много идет разговоров о справедливой цене. Но как, например, она соотносится с рыночной? Если мы говорим о развитии застроенных территорий, то там была рыночная цена и потом много судебных споров, где привлекали экспертов для определения справедливой цены.

У меня, например, есть вопросы по небольшим объектам — по долевой собственности, по коммунальным квартирам, у нас очень много малосемейных общежитий. И возникает нюанс: стоимость этих активов очень скромная, как считать их выкуп? Нам кажется, нужно оценивать не отдельный объект недвижимости, а сам инвестпроект. Есть дом, и есть инвестиционная привлекательность не только самого жилого помещения, но и земельного участка под ним.

Выходы из этой ситуации могут быть разные, предполагаю, что как только процедура КРТ начнет активно применяться, споры однозначно возникнут, но будет и большое количество оценок, связанных со справедливым фактором переезда.

В законодательстве есть понятие справедливая цена?

— В российском законодательстве есть понятие рыночная цена. Но я с трудом представляю, что застройщик, заходящий на территорию, будет просто платить за комнаты по 1 млн руб., то есть сколько они и стоят по рынку, и выселять людей на улицу. Не верю в это. Слишком безответственно. Никому не нужны социальные эмоции. Я думаю, это будет решение в плане предоставления пусть небольшого, но благоустроенного жилья. Поэтому я и хочу посмотреть на критерии предоставления нового жилья взамен сносимого.

Есть сроки, когда они должны появиться?

— Я думаю, к лету все появится. Региональный Минстрой анонсировал, что ряд приказов по этим критериям готовы. Частью они были разработаны на федеральном уровне, существуют по ветхому и аварийному жилью. Но есть ряд нюансов. К примеру, звучал такой момент, что застройщик может использовать для развития этой территории средства, вложенные в капремонт. Либо якобы сам застройщик должен будет вернуть эти средства Фонду капремонта. Пока непонятно, будет ли это реализовано и каким образом.

Идет анализ. И мне нравится, как в Екатеринбурге развивается система диалога девелоперов и власти. Они слышат друг друга. Отсюда возникает большое количество комитетов, советов, но шум вокруг слова «реновация» для меня непонятен.

Как раз недавно директор Уральского института регионального законодательства Николай Воронин заявил, что «реновации в Свердловской области нет, не было и не будет», а СМИ, которые называют КРТ реновацией, можно привлечь к суду. В чем принципиальная разница, если даже сами чиновники в Екатеринбурге использовали слово «реновация»?

— Кто-то окрестил комплексное развитие территорий реновацией — никто теперь не понимает, кто именно. Есть несколько отличий. Реновация — это замена старых жилых фондов, которые не соответствует современным нормам, на новые. Она идет только в Москве, больше ни в одном субъекте такого не было. В КРТ написано по-другому: замена ветхого или аварийного жилья, развитие депрессивных территорий, включение в оборот объектов брошенных, незавершенных, промышленных. Реновация идет на федеральные деньги. Под реновацию существует отдельный нормативно-правовой акт на конкретную территорию. И под снос попадают все объекты, которые существуют на данной территории. У нас нет реновации. КРТ идет за счет девелопера, а не бюджета. Это разные вещи. Предусмотрен аукцион, как это было с развитием застроенных территорий (РЗТ).

Тогда в чем принципиальное отличие КРТ от РЗТ? Сами застройщики постоянно говорили, что нужен закон, который не будет сталкивать их с жителями, как это было при развитии застроенных территорий. Можно ли считать закон о КРТ таким ответом на запрос строительного сообщества?

— Развитие застроенной территории — это составная часть КРТ. Там застройщик брал территорию и оставался один на один со всеми проблемами. Была помощь по подключению к сетям новых объектов, но на начальной стадии вопросы по освобождению площадки полностью ложились на плечи застройщика. И в этом случае многие девелоперы испытывали трудности: большинство жителей спокойно приходили к консенсусу с застройщиком, но был 1-2%, которые устраивали экстремизм. С другой стороны, их тоже можно понять: они пытаются воспользоваться единственным шансом и заработать на всю оставшуюся жизнь.

КРТ облегчает процедуру и говорит о другом: когда 2/3 жителей подтвердят, что они готовы, чтобы их дом попал под снос, только тогда застройщик приступает к освоению. Вы думаете, так просто провести такое собрание? Нужно очень плотно работать с населением, с той территорией, которая планируется под КРТ — обосновать, показать площадку, где будет строиться новое жилье, если люди захотят переехать. Это очень сложная работа. А мы так и не видели критериев по КРТ.

Мне надо понять, насколько много у девелопера появится обязанностей. Это же не только вопрос переселения и предоставления жилья, это и нагрузка обязательствами на инфраструктуру: детсадам, паркам, спортивным площадкам. Все это еще разрабатывается. Я бы хотел посмотреть всю правовую базу, которую готовит субъект. Федеральное законодательство дало реперные точки. Сейчас это все адаптируется к нашим жителям. Повторюсь: я даже не допускаю, что здесь будет какой-то экстремизм, о котором рассказывают — что застройщику дали право привезти экскаватор, все снести, ничего не предоставить взамен или предоставить за копейки. Жители дома могут отказаться от КРТ, если наберут 1/3 голосов.

Никто не хочет создавать напряженность на ровном месте. Я не верю в то, что будут что называется «ломать через колено». Если мы говорим об изменении территории, то хотелось бы, чтобы люди понимали: либо ты живешь в ветхом жилье, либо переезжаешь в новое. Я не сомневаюсь, многие прикипают к своим двухэтажкам и никуда не хотят уезжать. Это их право. И это их выбор.

Всю эту предварительную работу с жителями кто должен проводить?

— Муниципалитет. Я не думаю, что будут другие участники. Иначе сама процедура нарушается. Участок же будет выставляться на аукцион.

Этажность для девелопера или комфорт для жителя?

Помимо обсуждения КРТ в Екатеринбурге прозвучало предложение по введению объемно-пространственного регламента. Его по заказу мэрии Екатеринбурга разработала московская консалтинговая компания КБ «Стрелка». Рекомендации москвичей вызвали недовольство застройщиков, в частности потому, что в них звучало предложение по ограничению этажности в центре города, чтобы не нарушать сложившийся фронт исторической застройки. Эти предложения, говорит Сергей Козлов, изучались в строительном комитете СОСПП.

— КБ «Стрелка» — очень активные ребята. Но надо понимать, что не все решения, которые они рекомендовали для Екатеринбурга, были взяты на вооружение. Для застройщиков это понятная история. Нужно соблюдать паритет с ценообразованием. Строить малоэтажные объекты в центре города — не то что невыгодно, но это совершенно другие доходы. Если проект будет нерентабельным, браться за него никто не будет.

Кто бы что ни говорил, адаптировать площадку под развитие очень сложно. Поэтому понятно, что девелоперы будут против ухода от многоэтажки и, думаю, все силы бросят на то, чтобы прийти к общему знаменателю, готовы будут пойти на вложения в инфраструктуру, но этажность если и не сохранить, то корректировать несущественно.

Но в этом проекте все обратили внимание только на этажность, а надо смотреть в целом: там очень много рекомендаций в части парков, общественных пространств, спортивных сооружений, озеленения, велосипедных дорожек.

Хотя идея по поводу строительства небольшой этажности в центре города интересная. В неразумности появления высотных «грибов» среди застройки небольшой этажности, думаю, «Стрелка» права. Я не архитектор, но у нас есть перегибы, и мы уже смирились с «винегретом» и плюрализмом самых разных архитектурных течений.

Может, это и плюс — город удивляет разносторонней застройкой. Мне нравится, что строительная отрасль в Свердловской области очень сильна. Здесь выгодно строить, высокая покупательская способность, но и высокая конкуренция. Потребитель стал очень требовательным — мы хотим жить в благоустроенном дворе, чтобы рядом были новые школа и детский сад.

Налоги и переоценка

В ближайшее время, считает Сергей Козлов, бизнесу не стоит ждать налоговых послаблений. Бюджет в 2020 г. переживал непростое время, но предоставлял предпринимателям различные преференции. Сейчас основные вопросы продолжает вызывать переход расчета налога на имущество с кадастровой стоимости.

— Мы потихоньку приходим к тому, что налог будет платиться с рыночной стоимости. Бизнес, конечно, был не готов. Правила игры меняются быстро, и у многих налоги выросли в несколько раз. СОСПП плотно включился в этот вопрос. Мы были одними из пионеров в создании комиссии по переоценке, она была организована при МУГИСО. В нее вошли представители СОСПП, Торгово-промышленной палаты, оценочного сообщества, наш бизнес-омбудсмен Елена Артюх и представители власти. И эта комиссия позволяет услышать и привести к справедливой цене объекты недвижимости, попавшие под расчет налога на имущество и землю с кадастровой стоимости. 

Не секрет, что это один из самых собираемых налогов в субъекте. Но мы понимаем, что все львиные вложения в переход на эту систему произошли в 2018-2019 гг., и мы попали в «вилку»: в 2019 г. вступило в силу изменение налога на имущество «пятитысячников» — торговых центров и административных зданий, а в 2020 г. вы знаете, какие были события. Рыночная и потребительская активность упали, и сами активы должны были скорректироваться в цене, но в рамках нашего законодательства сделать этого нельзя.

Поэтому многие торговые центры (слава Богу, что им предоставили льготы) задали вопрос: от одной до другой переоценки — четыре года, но если в обычное время кв. м стоит 100 тыс. руб., а в момент пандемии стал 50 тыс., почему налог я плачу все равно со 100 тыс.?

Комиссия по переоценке в 2020 г. была очень к месту: все понимали, что нюансы такого бедствия, как пандемия, никто не учитывал. Но раз по плану был переход на новые рельсы и по земельному налогу, то в 2020 г. сделали переоценку земельного налога — остановить ее уже было невозможно. И с 1 января 2021 г. она вступила в силу и после такого кризисного года у многих еще и вырос налог на землю или увеличилась аренда. И сейчас представители СОСПП и общественности работают и с МУГИСО, и с Заксобранием, и почти каждый объект рассматривается крайне внимательно. Нас услышали, и мы сейчас плотно работаем.

Каким торговым центрам уже пересчитали налог?

— Многим. В СОСПП состоят практически все торговые центры Екатеринбурга, внутри союза была создана комиссия, мы рассматривали разные варианты и потом передали документы в МУГИСО. В 2020 г. налог пересчитали, к примеру, «Европе», «Дирижаблю», «Радуга Парку», «Омеге», «Сималэнду».

Пересчитали без учета повышения земельного налога, которое вступило в силу в 2021 г.?

— Это двухступенчатая система: в прошлом году рассчитывалось имущество самих зданий, а в этом году набирает обороты изменение стоимости земли под этими объектами. Пока я не скажу, что есть прорыв по всем изменениям. Это закономерно: субъект тоже можно понять, был тяжелый год, а обязательства никуда не делись. И нужно отдать должное: новое ведомство, которое было создано («Центр государственной кадастровой оценки» — прим. ред.), землю просчитало достаточно корректно. Есть 10-15% случаев от общей массы, где мы спорим, но в целом посчитано мотивированно и профессионально. Где-то даже была корректировка вниз — например, по сельхозземлям. Земельный налог — это основной рабочий вопрос, который сегодня существует.

СОСПП участвует во всех обсуждениях в Свердловской области в части новых налогов. Мы оперативно реагируем на все изменения и всегда готовы доносить позицию членов союза — тут же создаем комиссии, даем рекомендации. СОСПП — это рупор, который всегда озвучивает какие текущие потребности есть у бизнеса. Рано или поздно все равно приходим к консенсусу.  Потому что мы делаем одно дело и понимаем ту степень ответственности, которая лежит на нас. Особенно сейчас.