«Кадастровую стоимость объектов можно и нужно оспаривать. Завышение цен достигает 46%»

В 2019 г. произошла кадастровая переоценка коммерческой недвижимости, новая стоимость 1 кв. м. в коммерческих помещениях вызвала недоумение у многих предпринимателей, для некоторых налог на объекты вырос в несколько сотен раз.

В 2020 г. была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий земель. Речь идет о более чем 1,3 млн участков.

По мнению МУГИСО, кадастровая цена на землю стала более справедливой и учитывает особенности предпринимательства в мегаполисе и на селе. К примеру, стоимость 2260 участков в Екатеринбурге в среднем повысилась на 30% (раньше цена была занижена), а за пределами Екатеринбурга, наоборот, стоимость земли снизилась на 45%.

Юридические лица, владеющие землей, уже в 2021 г. должны будут внести авансовые платежи из расчета новой стоимости.

Однако у многих предпринимателей кадастровая стоимость участков вызывает вопросы. Например, после переоценки кадастровая стоимость одного из земельных участков горнолыжного комплекса «Уктус» выросла в 100 раз: с 300 тыс. руб. до 30 млн руб. Владельцы комплекса говорят, что рост кадастровой стоимости приведет к росту аренды для предпринимателей (эти земли бизнесмены арендуют у МУГИСО). Повышение арендных ставок в свою очередь повлечет рост стоимости услуг для потребителей. Один из выходов — провести переоценку кадастровой стоимости, однако комиссия МУГИСО отказала в пересмотре стоимости участков.

В материале для DK.RU эксперты помогают разобраться в тонкостях кадастровой оценки объектов и нюансах переоценки.

Николай Хмелевский, старший партнер, адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро LOYS:

— Вопрос определения кадастровой стоимости напрямую связан с выполнением государством фискальной функции.

При расчете земельного налога и арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимся в государственной и муниципальной собственности, расчет налога или ренты производится в процентах от кадастровой стоимости объекта.

Поскольку земельный налог относится к местным налогам, речь идет в первую очередь о пополнении местного бюджета и, как следствие, о развитии регионов и муниципалитетов.

Пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости, проведенный в 2019-2020 гг., стал эффективной мерой, направленной на пополнение местных бюджетов без введения новых налогов и сборов. Это стало возможным за счет установления налоговой базы, в основе которой лежит рыночная стоимость объекта недвижимости.

Изменение порядка утверждения кадастровой стоимости и методики ее определения повлекли за собой как позитивные, так и негативные изменения.

С одной стороны, появился более прозрачный механизм расчетов и декларирования характеристик объектов недвижимости. С другой — сжатые сроки для такой массовой переоценки привели к обширным дефектам, связанным с отсутствием у центров кадастровой оценки сведений о характеристиках объектов.

В первую очередь дефекты оценки коснулись объектов капитального строительства (ОКС), оценка которых зависит от нескольких десятков факторов.

Например, если сведения о годе постройки объекта отсутствовали, в условиях сжатых сроков на совершение межведомственных запросов и дефицита подробной информации в открытых источниках, Центр кадастровой оценки брал усредненный год постройки объектов с аналогичным видом разрешенного использования.

В итоге по нежилым объектам капитального строительства завышение цены за счет усреднения неизвестных параметров, по собственным наблюдениям, составило от 15 до 46% рыночной стоимости объекта. В отношении земельных участков ситуация оказалась более спокойной, так как на их стоимость влияет меньше факторов, а информация о земле является публичной.

Новые правила утверждения кадастровой стоимости с публикацией предварительных отчетов и приемом деклараций об объектах недвижимости дали возможность минимумом средств исправить огрехи оценки. Приведенная статистика отклонения цены от рынка в размере 15-46% является показателем успешной работы по снижению кадастровой стоимости на стадии подачи замечаний.

На данный момент срок приема замечаний на предварительный отчет истек, но оспорить кадастровую стоимость по тем же самым основаниям можно в административном или судебном порядке.

Необходимо отметить, что существенные изменения коснулись и самой процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Новый закон о государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ вступает в силу с учетом переходного периода, который по умолчанию заканчивается 1 января 2023 г., однако субъекты Федерации могут перейти к полному применению закона досрочно. На данный момент 24 субъекта Федерации применяют 237-ФЗ в полном объеме, остальные, в том числе Свердловская область, — в ограниченном объеме.

Существенные процедурные отличия переходного периода от норм, которые вступят в силу с 1 января 2023 г., заключаются в порядке действий по оспариванию кадастровой стоимости.

В переходный период не установлен обязательный досудебный порядок оспаривания, и административную процедуру заявитель реализует путем обращения в комиссию при Росреестре.

По новым правилам заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной рассматривается бюджетным учреждением, осуществляющим кадастровую оценку, и является обязательным условием для обращения в суд. Заявление рассматривается бюджетным учреждение без личного участия заявителя, поэтому принятое решение должно быть исчерпывающим образом мотивировано.

Как и в случае с обращением в комиссию, при обращении в Центр кадастровой оценки к заявлению должен быть приложен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный не ранее 6 месяцев до даты подачи заявления.

При обращении в суд в переходный период кадастровая стоимость подлежит изменению с момента ее установления, а при оспаривании отказа бюджетного учреждения в установлении стоимости равной рыночной, измененная стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление в бюджетное учреждение.

Несмотря на то, что периодичность кадастровой оценки составляет от 3 до 5 лет, а в перспективе — 4 года, Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ вводится возможность ее ежегодной корректировки. При этом будет учитываться индекс рынка недвижимости, определяемый каждый год для всех субъектов Российской Федерации, каждого вида недвижимости, категории земель, назначения здания и помещения. Изменение индекса приводит к изменению кадастровой стоимости только при его уменьшении более чем на 30%. Когда кадастровая стоимость определена в размере рыночной — корректировка на индекс не производится.

Если утвержденная кадастровая стоимость не объективна и превышает рыночную стоимость объекта, собственник прежде всего должен обратиться к оценщику за анализом предварительного отчета (отчета об оценке), на основании которого она утверждена. Выявление в отчете усредненных показателей, ошибок в данных об объекте, необоснованных выводов о каких-либо характеристиках объекта позволит уверенно говорить о перспективности оспаривания кадастровой стоимости.

В случае наличия ошибок в расчете кадастровой стоимости, к которым закон относит и ошибки в исходных данных для расчета, необходимо обращаться в Центр кадастровой оценки с заявлением об устранении ошибок. При отсутствии явных ошибок расчета собственник может получить заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости и обратиться в административном или судебном порядке в зависимости от перехода субъекта Федерации к полному применению закона № 237-ФЗ.

Административная процедура оспаривания проходит довольно оперативно, а вот судебная может затянуться на несколько месяцев. При этом в зависимости от перехода субъекта Федерации к полному применению закона № 237-ФЗ применение новой стоимости (по итогам оспаривания) возможно ретроспективно с начала фискального периода, в котором подано соответствующее заявление, либо с даты установления такой стоимости в субъекте.

Галина Алибаева, исполнительный директор компании «Априори»:

— Система расчёта кадастровой стоимости изменилась по сравнению с оценкой 2012 г. Во-первых, считать кадастровую стоимость государство стало самостоятельно в специально созданных учреждениях. Как следствие, независимые оценщики потеряли право на расчет кадастровой стоимости.

Во-вторых, утверждена новая методика расчета кадастровой стоимости, например, по ОКСам расчет теперь ведется затратным способом.

В-третьих, поскольку модели расчета стоимости меняются и совершенствуются беспрерывно, кадастровая стоимость стремительно приближается к рыночной стоимости. В 2022 и 2023 гг- годах новой массовой переоценки кадастровой стоимости мы получим опять обновленные расчеты.

Переоценка вызвала довольно много вопросов у собственников недвижимости и земельных участков. Дело в том, что кадастровая оценка — это массовая оценка по единой утвержденной методике. Объекты типизируются, группируются, при этом невозможно учесть их внутреннее состояние и другие не очевидные параметры или субъективные характеристики. Именно поэтому в закон и заложена норма права заменить кадастровую стоимость на рыночную, чтобы справедливо учесть все индивидуальные ценообразующие факторы.

Наиболее опасно отклонение от рыночной стоимости для физлиц, для малых предприятий и отраслей малой рентабельности, куда так же относятся аграрии.  Поэтому данные вопросы можно и нужно регулировать размерами налоговых ставок. Регулируются ставки региональным правительством для юрлиц и муниципалитетами для физлиц.

После проведенной переоценки владеть большим количеством земельных участков становится в каких-то случаях обременительно, особенно если эти участки ограничены в коммерческих возможностях. Допустим, есть единый объект недвижимости — земля и объект капитального строительства. Их инвестиционная привлекательность была рассчитана на годы, когда люди вкладывались в объекты. Теперь эта модель изменена, и инвесторы не получают ожидаемой доходности, при этом расходы растут, инвестиционная стоимость как следствие падает. Круг замыкается.

Сегодня стоимость коммерческой недвижимости за 1 кв.м. в отдельных случаях ниже стоимости жилой.

Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью недвижимости или земельного участка, можно и нужно ее оспаривать.

Например, можно исправить расчет самой кадастровой стоимости, заменить кадастровую стоимость на рыночную, если это экономически целесообразно. Для перерасчета кадастровой стоимости можно подать заявление об ошибке в расчетах. Можно исправить параметры учета в реестре недвижимости и её автоматически пересчитают самостоятельно в течение одного-двух месяцев. Можно заменить кадастровую стоимость на рыночную — для этого нужен отчет оценщика и решение комиссии, или решение суда. Так как в 2020 г.  я была членом комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, то примеров знаю много.

Таких примеров уже большое количество. Главное на сегодня то, что независимый оценщик имеет право выбирать методологии своего расчета, с чем Центр кадастровой оценки пока никак не соглашается.

Один из вариантов уменьшения стоимости кадастровой стоимости участка — его укрупнение. Так как оценивается отдельный кадастровый номер, то чем он меньше, тем дороже стоит 1 кв.м.

Можно изменить назначение земель, но это долгий путь. В каких-то случаях это действительно выгодно, например, стоимость земельного участка в категории «дороги» сильно отличается от стоимости земель под объектом недвижимости.