«Екатеринбург — это маленькая Москва, и про дешевую недвижимость в городе стоит забыть»

Обновление (4 июня). Президент РФ Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки — до 1 июля 2022 г. Но на других условиях.

В апреле 2020 г. в России была запущена программа льготной ипотеки с господдержкой. По ней можно получить кредит на жилье в новостройке по ставке не выше 6,5%. Максимальный размер кредита — 6 млн руб., а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн руб. Первоначальный взнос — не менее 15%. Программа была запущена для поддержки строительной отрасли и покупателей в пандемию. Изначально она действовала до ноября 2020 г., а затем ее продлили до 1 июля 2021 г.

По мнению банкиров и застройщиков, эта госпрограмма стала самым успешным проектом в своей сфере. Объем продаж по ней превысил 1,2 трлн руб., по субсидированной ставке выдается каждый четвертый жилищный кредит, а в сегменте новостроек — 9 из 10 ипотек, писал DK.RU. После запуска программы начали расти и цены на недвижимость. И глава Центробанка Эльвира Набиуллина призвала ее прекратить 1 июля 2021 г. Правда, не во всех регионах.

О том, ждут ли застройщики отмены льготной ипотеки, какие сценарии прорабатывают и почему не нужно привязываться к категориям «дорого» и «дешево» в сегменте жилья, на DK.RU рассуждает глава компании Aleka Group Александр Матофаев.

Александр Матофаев, глава компании Aleka Group:

— Человек, взявший ипотеку — это инвестор, вложивший деньги в развитие своего региона и государственной экономики. Что такое готовая квартира? Это огромный пласт бизнеса — от производства бетона и асфальта до мебели и штор. Если в Европе это воспринимается как данность, то у нас еще не до конца осмыслено.

Мы знаем, что в мире существует достаточно успешная практика ипотеки под 2-3%, а в случае с Данией, Швецией и еще рядом государств — с отрицательным процентом. То есть ты берешь ипотечный кредит, а банк тебе еще и доплачивает, потому что в результате отрасль зарабатывает, а экономика развивается. И в этом суть. Девелоперский бизнес — основа реального сектора экономики, основа развития городов. Поэтому тенденция к сохранению низкого процента по ипотеке для населения, я считаю, — серьезная многоуровневая государственная задача.

Льготная ипотека действительно поддержала строительную отрасль, за что государству спасибо.

Таких дешевых государственных денег за весь период существования коммерческого рынка жилья в России еще не было. Даже инвесторам — людям, которые умеют хорошо считать, сегодня выгодно брать эти деньги.

Поэтому вдобавок к всплеску, который был при появлении субсидированной ставки, сейчас идет вторая волна спроса — когда ипотеку берут люди, которые неожиданно поняли, что это выгодно. Мы фиксируем нехарактерный для мая рост спроса на жилье примерно на 20%.

«Не нужен никакой сговор — если спрос снижается, зачем увеличивать объемы?»

Искренне желаю, чтобы льготная ипотека была продлена, но правильно организованный застройщик изначально выстраивает пессимистичный сценарий развития ситуации со спросом и продажами.

Что произойдет, если ипотеку с господдержкой отменят?

Без льготной ипотеки рынок, конечно же, не остановится. Во-первых, банки уже сейчас декларируют свои кобрендинговые программы, когда на период строительства покупатель получает льготу по процентной ставке, а разницу от стандартных условий застройщик платит из своего кармана. Эта схема существует достаточно давно и в целом понятна, но это паллиатив, а не стратегическое решение, и только отчасти влияет на спрос.

Банк — сегодня самый крутой девелопер в стране. С введением эскроу-счетов рентабельность строительного бизнеса начала снижаться, потому что часть ее ушла банкам. До этого нововведения застройщик мог вложить в стройку часть собственных средств и без процентов брать деньги у физлиц на долевое строительство. А сейчас банк говорит: «Нет, друг, теперь ты берешь только у меня и под процент».

Если смотреть в целом на девелоперский проект, в среднем по рынку рентабельность ниже 30% можно считать неинтересной. Но сегодня она зависит от задач девелопера. К примеру, начинаете вы осваивать большой участок — более чем уверен, что первая очередь пойдет в убыток, потому что на старте нужны большие вложения в сети и дороги. И если рентабельность будет даже на уровне 15%, это жизнеспособный проект, и застройщики в него пойдут.

Почему? Потому что растерять строительные компетенции очень легко. Когда у вас, например, есть квалифицированная и сплоченная бригада каменщиков, это уже очень серьезная составляющая — от нее зависит конструктив здания. Но этим людям нужно каждый день кормить семью, они не могут ждать. И застройщику выгоднее зайти в проект с меньшей рентабельностью, чтобы не растерять этих людей.

Во-вторых, застройщики за годы постоянных перемен уже научились «растягивать» свои проекты, сбавляя темпы строительства жилья и его объемы. За счет меньшего ввода будет сохраняться высокий спрос на продукт.

Тут не нужен никакой сговор — каждый застройщик сам чувствует ситуацию. Если он видит, что спрос снижается, зачем увеличивать объемы застройки? Нужно реализовать то, что уже есть. Это принципиально важно. Строительный бизнес — как велосипед, где обе педали нужно крутить одновременно. Но, как ни крути, из этой истории следует только один вывод — новостройки будут становиться только дороже. Неизбежно. Почему еще?

Доступной земли в городе просто нет. Удачно, если ты заходишь в покупку земельного участка, где сотка обходится в 1 млн руб. Выход застройщика на стройку и выкуп пятна земли — это уже понесенные девятизначные издержки по проекту.

Плюс издержки на строительство растут в геометрической прогрессии. Последняя свежая боль — это цены на металл, которые только за последнее время подскочили на 50%. Сегодня это происходит в одностороннем порядке практически со всеми производителями строительных материалов. И в этом смысле застройщик находится между молотом и наковальней: с одной стороны, он уже продает по заявленной стоимости и несет серьезную ответственность за исполнение договоров долевого участия, с другой — цены на строительные материалы растут каждый день на протяжении всего периода, пока идет стройка.

Доходность проекта размывается. Это происходит не так, что, допустим, себестоимость проекта 700 млн руб., продал ты на 1 млрд и 300 млн положил себе в карман. Ничего подобного. Заканчиваешь стройку — начинаются новые объемы, и эти деньги уже идут в оборот. Это постоянная карусель.

Я не жалуюсь и не говорю, что надо сворачиваться и заканчивать бизнес. Но сегодня, чтобы заработать в этой сфере, надо приложить массу усилий: суметь оптимизироваться, сохранив разумную себестоимость, продать и на вырученные деньги развиваться дальше.

Застройщик — как человек, который собирает конструктор из сложных деталей, у каждой из которых есть своя цена. Но принципиально влиять на нее он не может, являясь таким же потребителем материалов.

«Экономика не мыслит понятиями дорого или дешево»

Надо уже наконец понять, что Екатеринбург сегодня — это маленькая Москва со своим МКАДом и прилегающими районами. И про дешевую недвижимость в городе стоит забыть. Хотите дешевле — пожалуйста: Верхняя Пышма, Арамиль, Полевской. Эти районы уже давно стали пространством для жизни людей, работающих в Екатеринбурге. Об этом говорит ежедневная миграция и пробки на дорогах. Екатеринбург — уже давно агломерация.

Возьмем для примера Москву, где цены на недвижимость растут постоянно, но ее продолжают покупать. Здесь принципиально важны два момента. Первый: точки приложения своих сил в городе. Что развивает экономику? Возможность реализации человеческого потенциала. Многие урбанисты утверждают, что сила города — не в ключевых стейкхолдерах или больших производствах, а в возможности самореализации. Екатеринбург имеет массу точек приложения для развития личности и бизнеса. Его потенциал как крупного милионника практически неограничен. Люди сюда едут.

Второй важный момент — экономика не мыслит такими понятиями как «дорого» или «дешево». Есть себестоимость, спрос и предложение. И если исходить из этой позиции, то я бы говорил не о дороговизне жилья, а о возможности его приобретения как таковой. Она формируется из трех позиций: твой заработок, стабильность и условия, или само предложение. Проще говоря, нужно не столько стремиться к снижению себестоимости квадратного метра (что, конечно, тоже необходимо делать), а к доступности предложения. В этом смысле доступная ипотека — прекрасный инструмент и катализатор развития всей отрасли.

Есть огромная вероятность, что субсидированная ставка прекратит свое действие в Свердловской области, такое предположение уже звучало в федеральном правительстве. И к этому точно стоит готовиться. Но стройка — это большая экономика, и строительный бизнес точно заслуживает внимательного отношения.

Впереди выборы в Госдуму, а политической повестке всегда нужны позитивные информационные поводы, в том числе и для бизнеса. Дарить один и тот же подарок три раза — это уже хорошая традиция. Один раз придумали, второй раз продлили, и третий финальный — выборы-то осенью.

Доступная ипотека — это плюс для всех. Это не буржуй-застройщик хочет заработать. Это возможность для людей улучшить свои жилищные условия, воспользоваться благом, предоставленным государством. И я говорю это без всякой иронии.

***

23 июня 2021 г. DK.RU проводит дискуссионный клуб «ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА 2021-2022»

Программа льготной ипотеки, введенная властями страны прошлой весной для поддержки строительного сектора, помогла застройщикам в период пандемии и обеспечила банки притоком новых заемщиков. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина опасается, что госпрограмма может привести к появлению пузыря на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Однако президент Владимир Путин объявил о ее пролонгации — до 1 июля 2022 г., но на других условиях.

Что ждет застройщиков, банковский сектор и покупателей квартир дальше? Исчерпан ли спрос на жилье, что будет с ценами на метры, и как поведут себя банкиры? — ответы на эти вопросы будут даны в рамках дискуссионного клуба DK.RU 23 июня 2021 г., начало в 10.30.

Подробности участия: +7 (912) 657 44 43, trufanova@dk.ru (Труфанова Елена)