Рациональные планировки и ипотека от застройщика: как сэкономить при покупке квартиры

1 июля госпрограмма льготной ипотеки в России перестанет работать в текущем виде: ставка вырастет с 6,5% до 7%, а лимит кредита по ней сократится до 3 млн руб. — вместо нынешних 6 млн руб. для большинства регионов и 12 млн руб. для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей.

И для покупателей, и для застройщиков это будет уже не такой действенный инструмент поддержки, как сейчас, говорит Владимир Щеколдин, коммерческий директор TEN Девелопмент, одного из крупнейших застройщиков Екатеринбурга. В интервью DK.RU он рассказал, как меняется спрос на квартиры, почему выгоднее получить одобрение на ипотеку через застройщика, а не напрямую в банке, и как рациональные планировки квартир позволяют снизить цены.

Как сейчас меняется спрос на жилье в связи со скорым изменением программы?

— Ажиотажный спрос как начался в прошлом году, так и продолжается: люди интересуются новостройками, хотят покупать квартиры и пользуются ипотекой. Поэтому как такового спада, из-за которого можно было бы говорить о подъеме продаж перед окончанием срока действия программы, у нас не было. 

За последний месяц доля ипотечных сделок в общей структуре стала меньше. Но люди массово приходят и хотят успеть купить квартиру до конца июня, пока льготная ипотека еще действует на старых условиях. Если даже человек еще только думает о покупке и приходит проконсультироваться, менеджеры ему объясняют: при желании купить квартиру сделать это лучше сейчас, по ипотеке под 5,5-6%. Потому что в июле-августе, когда он планирует покупку, ставка будет выше.

Конечно, в таком случае человеку лучше получить одобрение сейчас и сразу выйти на сделку, по более низкой ставке. 

С использованием льготной ипотеки сейчас покупают порядка 62% всех новостроек в Екатеринбурге, а до введения госпрограммы доля была порядка 50%. То есть программа достаточно серьезно увеличила спрос.

Как повлияют на продажи новые условия — ставка 7% и лимит до 3 млн руб.?

— Отвечать на этот вопрос стоит исходя из себестоимости строительства. Сейчас она возрастает и возрастает колоссально, что в перспективе ближайших 2-3 лет неизбежно приведет к росту цен на квартиры на 20-30%. Поэтому можно сказать, что сохранение льготной ипотеки — это последний шанс купить новую квартиру для большей части населения страны. Понятно, что для столиц 3 млн руб. — сумма, которая позволит только улучшить жилищные условия. Для регионов же эта сумма даст возможность взять в ипотеку новое жилье комфортного, но доступного формата — студии и однокомнатные квартиры — и это также четко говорит об адресной помощи именно регионам.

Покупатели приходят в основном уже с одобренной ипотекой или получают одобрение при покупке жилья? 

— И так, и так: соотношение примерно 60% на 40%. Но процент одобрения ипотеки через застройщика выше — из-за нескольких критериев. Во-первых, заявку готовит наш ипотечный брокер, которому клиент рассказывает всю информацию: какие, возможно, у него были трудности в прошлом, сколько он зарабатывает сейчас и так далее. Исходя из этой информации брокер понимает, в какие банки стоит обращаться, а в какие нет. Если подать заявку сразу в 10 банков, скоринговые программы могут выдать отказ, и далее два месяца действует мораторий на обращение в тот же банк.

Рендеры проекта «Екатерининский парк». Недавно началось строительство третьей очереди масштабного жилого квартала

Наш брокер готовит заявку на ипотеку максимум в три банка, в которые прежде всего стоит обратиться. Клиент с высокой долей вероятности получает у них одобрение и затем уже может выбрать наилучшие условия.  

Брокер также разбирается в ипотечных программах и понимает, какая из них наиболее выгодна для конкретного покупателя, учитывая его возможности и условия сделки.

Наконец, необязательно идти в большой именитый банк. Учитывая страховки, дополнительные расходы на аккредитив, безопасные расчеты и другие сервисы, затраты на которые банк включает в ипотеку, самый маленький процент не всегда означает самый низкий ежемесячный платеж. Поэтому наш ипотечный брокер может сказать, где заемщику точно будет выгоднее взять ипотеку независимо от бренда банка. 

Наконец, банки охотно сотрудничают с крупными девелоперами, так как получают от них большие объемы заявок. Поэтому покупатель, который решил покупать жилье у нас и определился с объектом, может получить ипотеку по ставке на 0,5% ниже. Если заемщик обратится в банк напрямую, то не факт, что при покупке он получит такой же дисконт.

С прошлого года процесс покупки жилья ускорился за счет внедрения онлайн-сервисов?

— Сейчас всю сделку можно провести не выходя из дома. Можно отправить заявку на покупку квартиры через сайт жилого комплекса и проконсультироваться с менеджером хоть по телефону, хоть по видеосвязи, отправить все заявки в банк и удаленно подписать кредитный договор, договор долевого участия и отправить его на регистрацию.

Но все эти онлайн-процедуры вошли в нашу жизнь сравнительно недавно и резко. Поэтому те люди, которые еще не особо им доверяют, могут сделать все в офисе застройщика: все необходимые процедуры проведет один менеджер, документы заберет выездной специалист МФЦ. И нужно будет один раз приехать в банк, чтобы подписать все необходимые документы, — вся сделка занимает один-два часа. 

Часто даже те покупатели, кто сдает все в электронном формате, хотят получить подписанные документы в бумажном виде. И пока очень мало людей покупают жилье полностью онлайн. 

В последнее время рост цен на жилье практически остановился, а предложение довольно сильно увеличилось. Какие проекты пользуются наибольшим спросом?  

— Мы провели большую аналитическую работу по городу, чтобы узнать, какое именно жилье нужно людям. Опросили несколько фокус-групп с большим охватом людей разного достатка и формата проживания и выяснили, что сейчас покупатели не хотят тратить деньги на большие квартиры. К нам поступает достаточно много запросов, когда люди хотят продать свою квартиру площадью 150-200 кв. м: такое большое жилье им не нужно, хватило бы и 80 квадратов. Мы помогаем им продать свою недвижимость и на вырученные средства приобрести квартиру в наших жилых комплексах.

«Дом на Бардина» — жилой комплекс в центре Юго-Западного района, рядом с парком Чкалова. Локация подойдет и для любителей спокойствия и уединения, и для поклонников активного образа жизни. Доехать до торговых центров «Кит» и «Гранат» можно за семь минут. Стоимость квартир — от 4,1 млн руб. 

Исходя из этого мы пошли в сегмент рациональных планировок. Двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв.м, без огромных коридоров, с кухней-гостиной, двумя спальнями, одним или двумя санузлами, второй из которых можно переоборудовать в гардеробную.

Трехкомнатные квартиры у нас площадью от 70 до 90 кв. м — трешки по 140 «квадратов» уже неинтересны. От больших спален площадью 18-20 кв. м мы уходим к 12-15 «квадратам» — этого достаточно за глаза. Коридоры должны занимать минимальную долю в общей площади квартиры: это место, где мы передвигаемся из комнаты в комнату, а не играем в футбол. 

ЖК «Светлый» — современный жилой комплекс, построенный с учетом естественного природного ландшафта, квартал окружают 100 га лесных массивов. За 15 минут можно доехать до Нижне-Исетского пруда, через дорогу находятся пруд отеля Ramada и парк им. Лесоводов России. Вся инфраструктура рядом: есть детский городок и спортивные площадки, магазины и аптеки, кофейни и удобный паркинг, предусмотрен детский сад на 250 мест. Стоимость квартир — всего от 1,6 млн руб. 

Руководствуясь данными рациональными планировками, мы смогли сократить общую площадь квартиры и снизить ее стоимость. Если раньше в районе, близком к центру, за 7 млн руб. можно было купить двухкомнатную квартиру, то сейчас — даже трешку. По площади она будет такой же, но за счет тщательно продуманной планировки ее использование будет гораздо более эффективным. Детей можно разместить в разных комнатах, а родителям — выделить отдельную спальню, а не ночевать в гостиной. 

А стоимость квартиры при этом осталась понятной, особенно учитывая повышение цен за последний год. К примеру, в третьей очереди «Екатерининского парка», продажи в которой недавно запустили, есть трехкомнатные квартиры площадью 80 кв. м стоимостью порядка 8 млн руб. Двухкомнатные площадью 50 кв. м. — за 6 млн руб., однокомнатная — за 4,5 млн руб. И речь идет о новом современном жилье в центре города. 

Рендеры проекта «Екатерининский парк»

«Екатерининский парк» — масштабный жилой квартал в центре города с выразительными фасадами в духе новой классики. Недавно TEN начал строительство третьей очереди ЖК, внешне она представляет собой динамичное сочетание уютных урбан-вилл и современной высотной архитектуры. Рядом находятся Харитоновский сад и ТЮЗ, в семи минутах ходьбы — ККТ «Космос», Камерный театр, Филармония и набережная Исети. Стоимость квартир — от 3,2 млн руб. 

Какие другие факторы являются важнейшими для покупателя, кроме цены?

— Цена и локация — два основных фактора при выборе квартиры, их не перебьют никакие дополнительные фишки в виде парка рядом. Все остальное стало гигиеной: никто уже не строит дома, где во дворе стоят только железный турник и качели, а в подъезде просто крашеные стены. 

Если мы строим жилой комплекс, то у него обязательно должен быть общий концепт. Он включает дизайнерскую отделку МОПов, которая сочетается с благоустройством двора, фасадными решениями дома и его названием. Дом не может быть просто домом, у него должна быть определенная идея. В нее мы и стараемся погрузить покупателя, чтобы эта идея ему понравилась. Когда мы собираем людей, объединенных общей идеей, то и проживание в доме будет комфортным: люди будут примерно одного статуса, типа и мышления.

«19/05» — инновационный клубный дом в самом центре Екатеринбурга, рядом с набережной Исети, Театром Драмы и Площадью 1905 года. Дом предусматривает передовые стандарты качества жизни, полностью отвечающие потребностям взыскательного жителя. Высота потолков во всех квартирах — 3,30 м, а планировки предполагают колонны вместо стен, что позволит создать индивидуальное пространство. Стоимость квартир — от 9,1 млн руб.