«Ценовые пропорции искажены. Дешевое жилье выросло в цене гораздо сильнее, чем комфортное»

Хотя в начале пандемии коронавируса отдельные аналитики предрекали падение цен на жилье до 40%, последние 12 месяцев оказались едва ли не самыми успешными для девелоперов в истории. Льготная ипотека под 6,5% резко повысила спрос на новые квартиры, и застройщики резко нарастили объем предложения, причем по гораздо более высоким ценам, чем год назад. Сейчас в Екатеринбурге активно строится почти 3 млн кв. м жилья, на рынке продается рекордные 27 тыс. новых квартир, по сравнению с прошлым годом цены на новостройки выросли на 19%, на «вторичку» — на 15%.

Однако повышение ключевой ставки (с минимума 4,25% в прошлом году до 6,5%) и, как следствие, удорожание ипотеки, повышение ставки по льготной госпрограмме ипотеки и снижение лимитов по ней вместе с высокими ценами привели к снижению спроса. Проблем всем строителям добавляет и сильное подорожание стройматериалов.

Чего в таких условиях ждать тем, кто собирается купить или продать квартиру, так ли просто инвестировать в жилье, как раньше, и почему цены в новых районах и приближенных к центру выравниваются? На вопросы DK.RU ответил Михаил Хорьков, партнер сервиса bnmap.pro в Свердловской области, руководитель комитета по аналитике РГУД, руководитель аналитической службы УПН:

Ставки по ипотеке уже выросли из-за повышения ключевой ставки ЦБ, как ситуация будет развиваться дальше?

— Пока можно говорить только об ожиданиях. С одной стороны, любое изменение условий кредитования на рынке отражается не одномоментно, а через некоторый промежуток времени. С другой стороны, ожидаемые изменения всегда корректируют логику принятия решений. Многие потенциальные покупатели ждали, что льготное кредитование отменят совсем, поэтому вполне логично торопились закрыть сделку до 1 июля.

Исходя из этого логично ожидать определенного охлаждения спроса во втором полугодии: многие семьи завершили этап покупку квартиры.

Сам же рост ставки по льготному кредитованию не так критичен для рынка жилья: многие застройщики активно работают с банками, у них есть и будет много совместных программ. Лимитные ограничения по размеру кредита здесь более критичны, но опять же этот вопрос будет регулироваться в рамках взаимоотношений застройщика и банка — это касается крупных проектов и системных игроков. Для небольших отдельных проектов, где нет возможности реализовать такие специальные программы, снижение лимита может быть критичным — в сегменте «комфорт» и выше.

Объем строящегося жилья на максимуме за последние два года. Как девелоперы будут чувствовать себя на фоне охлаждения спроса?

 — Любой ажиотаж заканчивается определенным спадом или откатом. Период охлаждения спроса на фоне высокого предложения — не самый приятный этап, но ожидаемый, и, думаю, большинство застройщиков к этому готовы. Период высокого спроса и высоких продаж в предыдущий год позволит им пережить это в достаточно комфортных условиях. То есть застройщики должны быть готовы к ожидаемому снижению продаж — даже с учетом роста конкуренции.

Девелоперов сейчас больше беспокоит себестоимость строительства. Вообще хорошо, что резкий рост цен на стройматериалы произошел после заметного роста продаж и цен на рынке жилья. Если бы это случилось раньше, то рынок был бы совершенно другим, и сейчас отрасль находилась бы в глубоком кризисе. Пока же рост цен на квартиры позволяет застройщикам планировать и закладывать новые проекты.

Читайте также >>> «Екатеринбург — это маленькая Москва, и про дешевую недвижимость в городе стоит забыть»

Но опасения относительно будущего, отсутствие четкого понимания, сколько будет стоить проект через 2-3 года — этот фактор может ограничить инвестиции в будущие проекты, и тогда мы получим снижение предложения через 2-3 года.

Этот риск может реализоваться, а может и нет. Сейчас многие девелоперы принимают решения об инвестициях в будущие проекты, и у них нет почвы под ногами. Ситуация с ценами на стройматериалы, а это не только металлопрокат, но и другие товарные группы, меняется очень быстро. 

И тогда через два года мы можем снова получить растущие цены, потому что квартир на рынке будет меньше?

 — Да, проблема в первую очередь в том, что рынок жилья всегда очень инерционный. Волны спада и роста предложения невозможно ликвидировать быстро. Если спад предложения наложится на стабильный спрос, то мы можем получить рост цен, связанный в том числе с недостатком квартир на рынке. 

На этом фоне не стоит ждать снижения цен, в том числе и на вторичке?

— Сейчас предпосылок для заметной коррекции нет. На вторичном рынке квартир по-прежнему очень мало, выбор остается ограниченным, предложение в этом году не увеличивается. Возможно, этот процесс начнется осенью, ближе к концу года, но пока квартир мало. Рост цен замедлился, но продолжается. 

На первичном рынке у девелоперов пока достаточно резервов, чтобы скорее поступиться темпами продаж, чем снижать цены. Акции и скидки носят скорее декларативный характер, их цель — привлечь внимание к проекту. Хотя если мы попытаемся смоделировать ситуацию на год-полтора, то не исключено разнонаправленное движение цен по отдельным территориям и сегментам.

Связано это с тем, что в результате ажиотажа предыдущих полутора лет ценовые пропорции между группами (жилья) оказались очень заметно искажены. Дешевое простое жилье зачастую выросло в цене гораздо сильнее, чем качественное и комфортное.

Выравнивание этих диспропорций может происходить как за счет того, что качественное жилье продолжит дорожать на фоне стабилизации цен в массовом сегменте, так и за счет небольшого ценового отката. Но вряд ли выравнивание будет заметным — скорее откат пройдет через стимулирующие акции со стороны отдельных застройщиков по отдельным проектам. 

Девелоперы указывали, что снижение ипотечной ставки на 1 п.п. увеличивает продажи на 10%. Повышение ставки работает пропорционально в обратную сторону? 

— Естественно, что любое снижение ипотечной ставки — благо для рынка жилья, а повышение — это ограничение. Другое дело, что этот рычаг всегда работает с определенным временным лагом. Высокая активность, в том числе на вторичном рынке, сейчас продиктована тем, что часть потенциальных покупателей ожидают повышения ипотечных ставок, торопятся и выходят на рынок.

В ближайшие месяцы, даже при небольшом росте ипотечных ставок, мы можем увидеть достаточно активный спрос — люди будут бояться, что к концу года ставки вырастут еще больше.

 Соответственно, эффект снижения спроса от роста ставок мы получим лишь через 3-6 месяцев. А сейчас пока многие банки сохраняют достаточно низкие ставки, несмотря на то что ключевая ставка увеличилась более чем на 2 процентных пункта со своего минимального значения (с 4,25% до 6,5%). Потенциальные покупатели считают этот момент достаточно благоприятным: в условиях высокой инфляции многие семьи предпочитают занимать, а не сберегать и не копить на квартиру.

То есть покупатели могут воспользоваться конкуренцией банков и застройщиков и постараться выгадать наиболее выгодные условия?

 — Да, сейчас рынок с т.з. условий кредитования остается привлекательным. Цены достаточно высоки, они в большей степени ограничивают выход на рынок многих покупателей, чем ипотечные ставки.

 Когда встает вопрос «Покупать ли сейчас жилье?», я всегда пытаюсь переводить его из инвестиционного подтекста в плоскость жизненных сценариев. Для большинства покупателей гораздо важнее решение своих житейских задач, чем выгода в 100-300 тыс. руб.

На текущем первичном рынке достаточно много квартир. Год назад была проблема с выбором, но сегодня рынок пополнился новыми проектами, в том числе комфорт-класса, которых было очень мало. Выбор часто не менее важен, чем цена, потому что возможность купить квартиру нужной планировки в нужном районе предоставляется не всегда. Сейчас рынок в Екатеринбурге разнообразен и по качеству, и по территориям.

Другое дело, что сохраняется проблема качественного выбора в группе просторных, трехкомнатных квартир. Предложение очень сильно сместилось в сегмент студий и однокомнатных квартир — там выбор вырос очень серьезно. В группе двухкомнатных выбор достаточно разнообразен, а в сегменте трехкомнатных предложение стало беднее.

Инвесторам сейчас стало уже не так интересно вкладывать деньги в жилье? Раньше можно было купить квартиру на этапе котлована на 30-40% дешевле и продать после ввода дома в эксплуатацию, а сейчас разница зачастую очень небольшая. Недавно было исследование, что цена квартир на этапе котлована превысила цены на готовое жилье. Как вообще инвесторам действовать в таких условиях?

— Год назад, когда все дорожало, логика принятия решений была проста: можно купить сейчас и через некоторое время продать дороже, потому что вырос весь рынок. Сейчас многие новые проекты выходят на рынок по достаточно высоким ценам. Иногда застройщик позволяет себе такую стратегию из-за локальной ситуации и ограниченного предложения. В других случаях, уже сегодня, девелоперы закладывают более высокие цены на стройматериалы, и цены на котловане уже не столь привлекательны. К тому же часто застройщики теперь не демпингуют на старте, так как имеют финансирование со стороны банка, и им важнее быстро строить, выйти на более высокие темпы строительства и продавать по тем ценам, которые раньше были характерны для уровня монтажа средних этажей.

Поэтому ценовая разница между разными этапами строительства уже не всегда присутствует.

Растут ли цены по отдельным проектам, позволяют ли вложения в квартиры в некоторых жилых комплексах зарабатывать больше, чем на депозите — конечно, да. Но это вопрос уже профессионального подхода, выбора конкретных объектов для инвестиций. Игра в инвестора позволяет как заработать достаточно много, так и не получить ожидаемой доходности. Как и на других рынках, здесь требуется более взвешенный подход, потому что общий этап роста цен перешел к затухающей динамике. 

То есть сейчас нужно анализировать гораздо больше факторов, смотреть не только на стадию готовности, а на застройку конкретного района в ближайшие годы, транспортное развитие...

 — Да. Есть проекты, которые ориентируются на низкобюджетный инвестиционный спрос, но надо понимать, что эти квартиры рано или поздно начнут поступать на рынок, и придется конкурировать с огромным количеством таких же продавцов. Вопрос в том, какой горизонт планирования у инвестора: 6-12 месяцев — одна ситуация, 2-3 года — другая, и риски другие.

 На рынке нередка ситуация, когда закладываются проекты без трехкомнатных квартир, иногда даже без двухкомнатных. Это долговременная тенденция и не стоит ждать множества больших квартир на рынке, за исключением дорогих жилых комплексов?

 — Несмотря на то что рынок студий в Екатеринбурге за последние 2-3 года стремительно насытился и вырос, надо отдать должное нашим застройщикам. Рынок у нас достаточно сбалансирован: по сравнению со многими регионами с большими объемами строительства у нас опасного крена в эту сторону пока нет. Хотя, действительно, примеры современных «общежитий», напичканных студиями, есть. Наверно, это ответ на возможности текущего рынка, возможности покупателей. Любая ипотечная накачка в предыдущие периоды как раз приводила к упрощению спроса. Текущий этап роста рынка на льготной ипотеке не исключение, она разгоняет в первую очередь низкобюджетный спрос на компактное простое жилье.

Застройщики здесь лишь подстраиваются под спрос, который не регулируется со стороны властей. Для профильных ведомств сегодня важнее объемные показатели по рынку жилья, чем качественные. Это результат в том числе и текущих жилищных стимулов со стороны правительства. 120 млн кв. м (сдачи жилья в год) — цифра во многом вымышленная, но она сегодня управляет рынком и логикой принятия решений как на локальном, так и на федеральном уровнях.

 Что касается новых районов, то нередко там задерживается строительство транспортной инфраструктуры, школ... Насколько критично сейчас это отставание и может ли ситуация стать хуже в ближайшие годы? 

— Недостаток инфраструктуры — в первую очередь критичная проблема для жителей и города. По сути, это общегородские проблемы, которые формируются относительно быстро, а потом решаются зачастую на протяжении десятилетий. Конечно, хотелось бы, чтобы рынок жилья и инфраструктуры развивались более сбалансированно, но опять же, это вопрос бюджетных возможностей. Девелоперы сегодня в силу сложившегося рынка принимают решения быстрее, они более гибкие, они зависят лишь от покупателя, а возможности бюджета более ограничены. Проблема не только в позиции девелоперов или муниципальных властей, сами покупатели сегодня готовы приобретать квартиры в районах, не обеспеченных инфраструктурой, закрывать глаза на очевидные проблемы проектов.  

Это ответственность в том числе людей, которые платят за квартиры, строящихся в районах с дефицитом социальной инфраструктуры. Это не самая простая проблема, и ответственность здесь должна быть распределена между городом, государством, девелопером и покупателями.

Если бы люди не были готовы покупать квартиры в районах, где не хватает инфраструктуры, девелоперы бы не строили там жилье. Если бы город не давал зеленый свет отдельным проектам, то там бы не появлялись жилые дома без общественного транспорта и школ. Если бы девелоперы были готовы нести большие издержки по развитию уже сложившихся районов, а не предпочитали бы только строительство с чистого листа, у нас был бы другой рынок. Но все эти «если» взаимосвязаны.

Новые крупные районы позволяют удовлетворить огромный спрос на рынке жилья. Если бы не было Академического, Солнечного и других территорий, мы бы имели другие цены на квартиры в сложившихся районах. Потому что крупные районы — этот буфер, который позволяет и быстро наращивать объемы строительства, и сглаживать пики спроса. Без них рынку было бы далеко не сладко, и квартиры были бы менее доступны в том числе в центральных районах города.

Но на рынке сложилось достаточно много ценовых диспропорций, и заметного дисконта в новых районах по сравнению с проектами ближе к центру уже нет. Это может быть связано с тем, что уровень развития инфраструктуры районов вырос, у них есть некая «магия» привлекательности для молодых семей. Многие готовы выбирать эти территории, поэтому ценовые пропорции и поменялись. С одной стороны, это успех девелоперов, которые там работают, а с другой, существенное ограничение для будущего развития. Если эти районы становятся слишком дорогими, они начинают конкурировать за покупателя совершенно с другими зонами. Что будет выбирать покупатель в следующие 2-3 года, если цены на квартиры [в новом отдаленном районе и близком к центру] будут сопоставимы?

В последние годы, по мнению некоторых наблюдателей, Екатеринбург начинает проигрывать в развитии Казани, бурно догоняет Тюмень, которая уже почти миллионник и выигрывает в плане инфраструктуры и чистоты. На ваш взгляд, город действительно остается лидером среди других миллионников или уже нет, развитие затихло или нет?

— Сравнение городов — это всегда «слоеный пирог»: в одной плоскости город может быть лидером, а в другой — проигрывает. Когда говорят, что город становится более провинциальным, возможно, в каком-то пласте действительно есть проблемы. При этом в другой сфере происходят качественные структурные изменения, которые выстрелят через 2-3 года и позволят городу оставаться конкурентоспособным в следующие 10 лет. Я скорее придерживаюсь мнения, что Екатеринбург остается одним из важнейших региональных центров на карте страны, с долгосрочной устойчивостью. Город продолжит привлекать жителей, будет успешным и конкурентоспособным в следующие 10 лет. 

Да, проблемы есть и отрицать их было бы глупо. Но сама постановка вопроса «лучше Екатеринбург Казани или хуже» не самая правильная. Важно понять, за счет чего город будет развиваться в следующее десятилетие: мне кажется, здесь мы не теряем с точки зрения возможности и сохраняем потенциал. Во многих оценках часто обсуждаются видимые вещи. Где-то произошел значительный крен в сторону благоустройства, а у Екатеринбурга бюджетные траты качнулись в другую сферу: огромные средства сейчас тратят на подготовку к Универсиаде, проведение глобальных мероприятий. Самое главное, чтобы наследие этих мероприятий работало на развитие города в следующие 10 лет. Тогда мы и увидим эффект от этих инвестиций, которые сейчас не всегда видны обычному жителю.