ИП и ипотека: реально ли сегодня бизнесмену получить кредит на недвижимость

Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи»:

— Я бы определила нынешнее положение дел так: пациент скорее жив, чем мертв. Да, банки по-прежнему охотнее одобрят ипотеку сотруднику предприятия, чем самому владельцу этого  предприятия. Но все-таки отношение к собственникам бизнеса теплеет. За этот и прошлый год все наши клиенты-предприниматели смогли взять ипотеку, и половина из них — именно как ИП. В остальных случаях приходилось креативить.

Многофункциональная ипотека

Предпринимателям ипотека интересна не только для решения своих жилищных задач — хотя и это, безусловно, тоже. Низкая ставка привлекает многих возможностью получить дешевые деньги на развитие бизнеса.

Кто хоть раз пытался получить кредит на инвестиционные цели обычным порядком, тот знает, что это такое. Это несколько кругов ада — и по прошествии этих кругов нередко отказ банка. Но даже если все пройдет благополучно и деньги дадут, то дадут их под 13-20%, которые к тому же будут все время скакать в зависимости от ключевой ставки.

Ясно, что предпринимателю гораздо комфортнее иметь долгий кредит под фиксированные 8-9%. И если государство таких программ для собственников бизнеса не предусматривает, то они организуют их себе сами. Например, берут ипотеку.

Кому легче получить кредит

Это зависит от системы налогообложения.

Самой «легкой» для получения ипотеки считается упрощенка. ИП на упрощенке, при прочих равных условиях, одобряют охотнее и быстрее. Банки смотрят ежегодную налоговую декларацию, доходы, расходы, и для них все более или менее прозрачно и понятно. Аналогичное отношение у банков к ИП с единым сельскохозяйственным налогом.

При общей системе налогообложения тоже можно получить положительное решение, но здесь все будет намного дольше. Тщательная проверка документов и активов, выезд сотрудника банка на предприятие. Впрочем, такие клиенты редко идут на то, чтобы «светить»  бизнес и предпочитают   получать ипотеку другими способами: через родственников или благодаря большому первоначальному взносу. Многие «оформляются» на своем же предприятии и получают кредит как физическое лицо.

ИП на патенте. Считается, что им получить ипотеку невозможно: патентная система предполагает отсутствие сведений о предпринимателе. На самом деле возможно. Если у предпринимателя есть рабочий сайт, соцсети, если его сфера бизнеса доходная, то кредит получить реально — правда, опять же со значительным первоначальным взносом.

Пара слов о самозанятых. Для банков они пока темные лошадки, и с ними предпочитают не связываться. Вообще, в банковских программах, к сожалению, есть две большие зияющие дыры: кредитование ИЖС и самозанятых. Есть некоторая надежда, что через пару-тройку лет ситуация изменится: я прекрасно помню времена, когда банки так же боялись ИП — но пока что есть то есть.

Как ИП взять ипотеку: варианты

Можно подавать заявку как ИП или действовать как физическое лицо. Если вы идете как собственник бизнеса, это будет дольше: банк рассматривает такую заявку до 30 дней. Но это вполне реальный путь. Для положительного решения важно правильно подготовить пакет документов (это в первую очередь) и выбрать нужный банк. Потому что с одними и теми же бумагами вас в одном банке примут, а в другом нет.

Если вы по какой-то причине не хотите подавать заявку как ИП, заявляйтесь как физическое лицо. Здесь есть два основных пути.

1. Подаваться по двум документам. В разных банках эта программа будет называться по-разному, смысл в том, что клиент предоставляет в банк только паспорт и СНИЛС, никаких справок о доходе прилагать не надо. Конечно, его бизнес тоже проверят, без этого никуда — но минимально. Главный минус этого варианта — то, что банки требуют в качестве компенсирующего фактора большой первоначальный взнос, от 30%.

Деньги на первоначальный взнос кто-то выводит из бизнеса, кто-то берет кредит под залог недвижимости, вариантов много. Если у вас уже есть ипотека — можно рефинансироваться с выделением дополнительной суммы, эта схема в 2021 году стала очень популярной.

2. Оформить ипотеку на кого-то из родственников. На жену, детей, маму, папу, дядю, тетю — неважно, главное, чтобы у заемщика был официальный и достаточный для банка доход. При этом наделять его долей в квартире необязательно. Вы участвуете как созаемщик с нулевым финансовым участием, при этом оформляете на себя 100% доли в приобретаемой квартире. То есть ваш родственник будет заемщиком, а вы — владельцем квартиры. Звучит странно, но это вполне рабочая схема.

Истории предпринимателей

Несколько недавних историй из нашей практики, которые доказывают, что все возможно.  

● Клиент — фермер, держит коров, производит молочную продукцию, объемы небольшие, минимум сотрудников. Работает как ИП с применением единого сельскохозяйственного налога. Задумал продать свою квартиру и купить более просторную новостройку: в семье родился третий ребенок, стало тесновато. Документы на ипотеку подавал как ИП, предоставлял весь пакет документов, налоговую декларацию. Заявку рассмотрели быстро, положительное решение банк дал уже на следующий день. Клиент купил трехкомнатную квартиру под 4,7%.

● Собственник трех бизнесов, два из которых прибыльны, а третий — убыточен настолько, что тянет за собой остальные предприятия. Плюс гигантская кредитная нагрузка. Здесь, конечно, все проходило не так гладко и быстро, мытарства по банкам продолжались около месяца. Но в итоге все-таки ему дали кредит на покупку дома с земельным участком — не в последнюю очередь потому, что был правильно составлен пакет документов. Про убыточный бизнес мы там умолчали, конечно.

● «Безработный» преподаватель по гитаре. На самом деле человек вполне успешно работал, давал частные уроки и преподавал в развивающих центрах, но не был зарегистрирован ни как ИП, ни как самозанятый. Подавались по двум документам. Подробная информация о его активах, ссылки на рабочий инстаграм, отзывы клиентов — все это сыграло свою роль, решение банк принял в пользу клиента.

● ИП на патенте, логопедическая школа. Тоже собирали максимум информации, чтобы преподнести клиента как серьезного и беспроблемного заемщика. Хотя там совсем небольшой штат сотрудников, но было видно, что деятельность ведется: регулярно обновлялся сайт, велся инстаграм, была предоставлена нормальная книга учета доходов и расходов. Ипотеку одобрили по двум документам.

Вывод простой. Если вы ИП и боитесь, что вам не дадут ипотеку — не бойтесь. Сейчас с этим стало намного проще и легче, и с вероятностью в 99% у вашей задачи есть решение.   

***

>>> Читайте также на DK.RU: «Если человек не создает себе финансовую подушку на старость, он обречен на нищету»