Евгений Мордовин: «Локация объекта влияет даже на нейминг»

DK.RU продолжает серию публикаций в рамках спецпроекта «УГМК строит стандарты жизни». Вместе с «УГМК-Застройщик» мы рассказываем о стандартах девелопмента, которые компания применяет к проектированию и строительству жилых комплексов. Прошлый выпуск спецпроекта был посвящен подходу девелопера к благоустройству дворов. Новый — о том, как компания «пишет» историю города. О выборе локаций для будущих объектов рассказал руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.

В последние несколько лет девелоперы уделяют большое внимание локации будущего объекта, делают ее конкурентным преимуществом. Почему локация так важна?

— Все очень просто — девелопер следует за потребностями своего покупателя. А потребности постоянно эволюционируют. Давайте посмотрим. В 90-е и начале двухтысячных человеку хотелось жить в комфортабельной квартире с евроремонтом. Нового предложения было мало, поэтому девелоперу достаточно было просто построить дом. Лет десять назад в моду вошли жилые комплексы с закрытыми благоустроенными дворами и внутренней инфраструктурой. Важным критерием выбора будущего жилья стал не только сам ЖК и его наполнение, но и окружение, т.е. локация: район, далеко ли до центра, до работы, до детского сада и школы. Мы как девелопер хотим подарить человеку действительно комфортную жизнь, поэтому обязаны учитывать все эти вопросы еще на стадии проектирования объекта.

Как вы определяете, какая локация для объекта лучшая? Если речь идет о стандарте, значит, должен быть набор критериев, причем единый для объектов разных классов. Это возможно?

— В нашем распоряжении достаточно большой банк земельных участков. Мы оцениваем участок, его локацию и решаем, какой объект здесь лучше построить с точки зрения класса жилья, концепции, потребностей покупателя. Локация влияет даже на нейминг.

При этом действительно есть общий для всех классов набор критериев, по которому определяется лучшая локация: развитая сеть городского транспорта, качественные дороги, наличие в шаговой доступности школ, детских садов, медицинских учреждений, ТРЦ. Обязателен и парк для прогулок на свежем воздухе. 

Рассмотрим, к примеру, «ЖК Нагорный», расположенный на пересечении улиц Токарей, Татищева, Нагорной и Мельникова. В центре наибольшим спросом пользуются объекты бизнес-класса. Площадка позволяет возвести несколько домов переменной этажности, то есть жилой квартал, а архитектурная концепция должна быть такой, чтобы квартал идеально вписался в уже сформированное вокруг промышленной площадки жизненное пространство.

Название отражает историю этого места: раньше на месте строительства стояла церковь Нагорная Всея Святых — ее построили еще в начале XIX века, а снесли большевики в 1930-м (она же дала имя и соседней улице). Плюс мы оцениваем остальные критерии: отсюда 15 минут пешком до ул. Вайнера, ТРЦ «Европа», «Пассажа», «Алатыря», «Гринвича». Рядом несколько остановок общественного транспорта, школа, парк 22-го партсъезда.

Фото: ЖК «Нагорный»

Или возьмем площадку Екатеринбургского мукомольного завода. Тоже самый центр города, набережная городского пруда. Рядом также детские сады и школы, квартал «Екатеринбург-Сити», театр драмы, стадион «Динамо», несколько зеленых скверов. По всем параметрам объект должен быть бизнес- или элит-класса. В концепции учитываются расположенные здесь памятники архитектуры — мельница, с которой начинался завод, и лаборатория при ней (сейчас оба объекта реконструированы с сохранением исторического облика и включены в инфраструктуру ЖК; в здании мельницы — квартиры лофт и ресторан, а здание лаборатории приспособлено под центр детского развития). Мельницу построил купец Илья Симанов в начале XX века, затем ее приобрели и сделали одним из лучших зерноперерабатывающих предприятий страны братья Макаровы, поэтому название ЖК — «Макаровский».

Фото: ЖК «Макаровский»

А если взять в пример «Изумрудный бор», который вы строите в северной части Эльмаша?  Его локация тоже соответствует стандарту?

— Локация «Изумрудного бора» почти полностью подходила под стандарт с самого начала. Это север Эльмаша, рядом настоящий сосновый бор (лесопарк «Пышминские озерки»), развитая транспортная развязка (до центра — не более получаса на автобусе, автомобиле или метро; также быстро можно добраться и до Верхней Пышмы). Недавно буквально в двух шагах от первого квартала «Изумрудного бора» открылся ТРЦ VEER Молл. Мы решили, что здесь будут пользоваться спросом дома комфорт-класса.  

По нашему стандарту, лучшая локация — та, где вся необходимая инфраструктура либо уже есть, либо появляется вместе с жилыми домами. Поэтому многие инфраструктурные объекты в «Изумрудном бору» мы строим или проектируем сами. Например, в недавно сданном жилом доме, который относится к первому кварталу района, есть фитнес-центр с бассейном площадью 4 тыс. м2 и супермаркет. Для первого квартала мы спроектировали детский сад с ясельными группами на 300 мест, а также школу на 1100 мест, где расположится гимназия «Арт-Этюд». Администрации Екатеринбурга остается только их построить.

Фото: ЖК «Изумрудный бор»

Получается, объекты «УГМК-Застройщик» вносят вклад в развитие городских локаций?

— Да, в развитие города. Современный ЖК — место для комфортной жизни, и город в целом тоже должен быть таким местом. Удобным, уютным, современным. Для всех.

В эту идею укладывается разработанная компанией концепция развития квартала «Екатеринбург-Сити», которую недавно принял архитектурно-градостроительный совет.

— Когда мы презентовали и открыто обсуждали этот проект на выставке «ИННОПРОМ-2021», президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников заметил, что помнит более десятка разных концепций развития «Екатеринбург-Сити», но верит только в нашу.

Появление квартала в 2009 году ознаменовало собой начало нового периода развития города — его движения к гармоничному архитектурному облику, обретению статуса третьей столицы страны и мегаполиса европейского уровня. Впервые Екатеринбург получил даже не квартал, а целый деловой район с объектами, увязанными в единую концепцию — «Башня Исеть», деловой дом «Демидов», отель Hyatt Regency Ekaterinburg. Но у многих горожан, в том числе профессиональных архитекторов, давно сложилось справедливое мнение — потенциал квартала не раскрыт полностью, ему не хватает жизни. Он нуждается в переосмыслении, отсюда и разные проекты развития.

Аркадий Чернецкий

сенатор РФ, экс-глава Екатеринбурга

Я и моя команда всегда видели своей задачей сохранить этот квартал от хаотичной застройки, поддерживать его идею как делового центра. Мы не пускали туда тех, кто может этой идее как-то навредить. Однако тогда у нас было представление о том, что деловой центр — это только офисная застройка, где должен обитать исключительно бизнес. Сейчас уже очевидно, что динамика развития Екатеринбурга очень велика, что застройка становится все более продуманной и качественной, и монопространства постепенно теряют актуальность. Важны жизненные интересы всех горожан, уют и польза для них. С этой точки зрения новая концепция Екатеринбург-Сити достаточно гармонична и может быть успешно реализована при грамотном подходе. Уверен, эта концепция будет близка всем жителям города. В конце концов, все заинтересованы в развитии Екатеринбурга.

Ваш вариант устроил всех?

— Мы сразу отказались от кулуарной разработки концепции. В процессе собирали и учитывали мнения представителей власти, архитекторов, рестораторов, риелторов и других предпринимателей, спортсменов, общественников. После обсуждения на «ИННОПРОМЕ», в котором участвовали сенатор Аркадий Чернецкий, председатель общественной палаты Яков Силин, вице-президент РГУД Андрей Бриль, заслуженный архитектор РФ Михаил Вяткин и другие крупнейшие эксперты, мы получили еще ряд мнений и предложений, внесли корректировки и только после этого вынесли проект на заседание архитектурно-градостроительного совета. Совет, кстати, заседал в новом составе. В него вошли в основном архитекторы. Принципиальных возражений ни у кого не возникло: 19 человек проголосовали «за», включая автора концепции, один — «против», двое воздержались

Что получилось в итоге? Как сейчас выглядит концепция?

— Во-первых, она апеллирует к первоначальному проекту «Екатеринбург-Сити», каким он был задуман еще в начале 2000-х. Напомню, этот проект предполагал несколько небоскребов с офисами, отели, развлекательные центры, бизнес-парк, торговую галерею и многое другое. Во-вторых, мы учли современные потребности горожан в общественных благоустроенных экологичных пространствах, где можно свободно гулять, отдыхать, развлекаться. В-третьих, концепция предполагает сохранение и современное использование находящихся здесь памятников архитектуры, в чем у нас уже есть опыт. Мы смогли придумать, как гармонично объединить все это на одной территории, как сделать так, чтобы объекты совершенно разного назначения взаимно дополняли друг друга. 

Фото: проект «Екатеринбург-Сити»

В течение десяти лет город получит новый, многоуровневый квартал «Екатеринбург-Сити». Верхний уровень — пять небоскребов с офисами и жилыми апартаментами.  Визуальной доминантой будет «Башня Исеть». Средний уровень самый масштабный — благоустроенное пространство для прогулок, шопинга и отдыха с малоэтажной застройкой (гастромолл, семейный фитнес-центр, образовательный центр и прочее). Пешеходные улицы сделаем в виде бульваров с масштабным озеленением, их общая протяжённость составит 3,2 км.

Некоторые улицы получат неформальную специализацию: где-то будет больше кафе и ресторанов, а где-то стрит-ритейла. В центре квартала появится широкая площадь (8,8 тыс. м2) — летом она станет местом проведения музыкальных фестивалей и праздников, а зимой на ней расположится ледовый городок. Третий уровень подземный —  это единый паркинг на 4 200 машиномест.  В целом, 30% площадей квартала станут местом для жизни, 30% — для работы, и 40% — общественными пространствами для отдыха. 

Это окончательный проект или в него будут вноситься изменения?

— Мы фактически строим заново целую локацию, поэтому, конечно же, изменения возможны. Мы продолжаем собирать разные мнения. Например, на заседании градсовета общественники предложили создать в «Екатеринбург-Сити» городской парк — аналог знаменитого Central Park в Нью-Йорке. Идея интересная, мы об этом подумаем. Тем более Central Park был одним из мест, вдохновлявших нас при создании концепции. Также еще предстоит окончательно определиться с назначением памятников архитектуры. Планируем сохранить сад Казанцева именно как сад, доступный для прогулок, дом врача Соколова сделать частью образовательного центра; но готовы рассматривать и другие предложения. Может быть, поменяем функционал некоторых небоскребов — мы открыты для обсуждений.

Яков Силин

председатель Общественной палаты Екатеринбурга, ректор УрГЭУ

Обычно девелопера больше всего волнует вопрос об окупаемости его инвестиций. Но «УГМК-Застройщик» пока оставляет этот вопрос за скобками, и сосредоточивается на сборе отзывов, комментариев, мнений, инициирует дискуссию. Это, безусловно, новый уровень девелопмента. Я сам как житель Екатеринбурга горжусь тем, что у нас могут рождаться такие прогрессивные концепции развития городских пространств. Учитывающие мировой опыт, но не копирующие его, а дополняющие новыми идеями.

С точки зрения истории города новый «Екатеринбург-Сити» — ее очередной этап?

— Мы на этот вопрос смотрим шире. Конечно, история города прослеживается по архитектуре. Каждая эпоха оставляет свой архитектурный пласт. XIX век, к примеру — деревянная застройка и купеческие усадьбы, начало XX века — кирпичная малоэтажная застройка. Советский период — конструктивизм, «хрущевки» и панельные дома 70-х-80-х гг. Знаменитые девяностые и первое десятилетие XXI века оставили нам в наследство офисные здания самых разных концепций, ТРЦ и ЖК, нынешний «Екатеринбург-Сити».

Обновленный квартал станет большим шагом вперед для города и памятником уже середины нынешнего столетия. По многим параметрам он превзойдет даже комплекс «Москва Сити». Но мы надеемся, что нашим историческим наследием станет открытый подход к девелопменту — когда знаковые проекты проходят широкие всесторонние обсуждения, когда они создаются в согласии и при участии общества и экспертов.

Вячеслав Трапезников

президент «Гильдии строителей Урала»

В этой концепции действительно удачно сочетаются здания разного назначения, здесь нет излишнего гигантизма и запутанности, как в комплексе «Москва Сити», нет и упора в закрытость и элитарность, как во многих клубных домах. От всего взято понемногу и рассчитано на интересы человека. Это логичный вектор развития Екатеринбурга, его будущее. Город готов в него вступить.