«Дом есть, но его как бы нет». Где строить, чтобы ваш особняк не превратился в призрак

Даже если участок по всем параметрам сказочно хорош, на нем может быть запрещено строительство. Поэтому статус земель обязательно нужно проверять.

Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи», рассказала DK.RU, что стоит учитывать при выборе участка для будущей семейной усадьбы.

— Для строительства жилого дома подходят только две категории: земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство и садоводство.

Земли населенных пунктов: следите за изменениями

Идеально строиться на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС. Конечно, это самый дорогой вариант, но и самый надежный. Впрочем, даже в этом случае не спешите радоваться, а внимательно изучите выписку из ЕГРН и публичную кадастровую карту https://kartagov.ru/karta/sverdlovskaya-oblast. Вполне возможно, что ваш участок входит в зону с особыми условиями использования: охранную, приаэродромную, зону подтопления, ЛЭП, газопроводов, военных частей. И в этом случае здесь или будет нельзя строить, или придется получать специальное разрешение от того, в чьем ведомстве находится зона.

Зонирование земель в пределах конкретного населенного пункта не статично, туда регулярно вносятся изменения — поэтому статус земель надо отслеживать.

Если участок месяц назад числился под ИЖС, совершенно не факт, что его статус до сих пор такой же. За это время в местной думе могли пройти слушания, и вполне возможно, утвердили другой вид разрешенного использования. Это происходит повсеместно.

Нередко бывает: на окраине города долгое время был сад и все привыкли, что там домики садоводов и коттеджи. А потом по новому генплану территорию отнесли к промышленной зоне. Что это значит? Что существующие постройки сохранить можно, но новые дома строить уже нельзя, они будут считаться незаконными.

Земли сельхозназначения: недорого и перспективно?

С этими землями все не так просто. Они обычно прилегают к землям населенных пунктов и постепенно, со временем, входят в их состав. Особенно это касается крупных городов, которые постоянно расширяются. Так в территорию Екатеринбурга вошел, например, Горный Щит.

Но с этим связана и большая проблема. Поскольку люди об этой тенденции знают, то часто они покупают или строят дома на землях, не предназначенных под строительство — в надежде, что участок скоро войдет в территорию города и у него автоматически поменяется категория земель. Но иногда надежды, увы, не оправдываются.

Так сейчас происходит с некоторыми участками на Балтыме. Вид разрешенного использования этих земель — сельскохозяйственное производство, то есть строить там нельзя. Правда, когда люди покупали эти участки, было постановление городской администрации о том, чтобы разрешить там дачное строительство.

Но в ЕГРН эти изменения зафиксированы не были, а постановление утратило силу — и люди остались со своими домами, которые сейчас невозможно зарегистрировать.

Недавно к нам обратились клиенты как раз с Балтыма с просьбой продать дом. Единственное, что мы смогли в этой ситуации сделать — прикрепить к ним нашего штатного юриста, чтобы он представлял их интересы в суде. К сожалению, продать этот дом пока нельзя: он есть, но его как бы нет, по документам не существует.

Да, в перспективе на Балтыме, очевидно, все-таки будут строить: по стратегии развития этот квадрат включен в функциональную зону жилой застройки. Но когда это будет в реальности, никто не знает. Это проекты, которые есть пока только на бумаге.

Поэтому лучше стройте в границах населенных пунктов. Но если вы всё же собрались строить на землях сельхозназначения, внимательно смотрите на вид разрешенного использования. Если это не садоводство и не личное подсобное хозяйство — не покупайте этот участок! Даже если по Генплану он потом войдет в состав города.

О дорогах в коттеджных поселках

Это особая проблема. Очень часто дороги в коттеджных поселках оформлены как отдельные участки и принадлежат физическим лицам, которые аффилированы застройщиком. И эти физические лица в некоторых случаях могут перекрыть вам въезд на ваш участок — например, насыпав на дороге кучу песка или гравия. Это звучит странно и вообще-то — законодательный казус, но такое действительно встречается.

Конечно, тут можно (и нужно) судиться, но лучше не допустить этой ситуации. И заранее узнать статус участка и то, кому он принадлежит. Хорошо, если дорога в собственности муниципалитета и предназначена под уличную сеть. Это идеальный вариант.

Допустимый вариант — если дорога в частной собственности, но на нее наложен сервитут, то есть ограничение для прохода/проезда. Сервитут должен быть обозначен в выписке ЕГРН в «Прочих отметках» или «Обременениях», то есть указано, что есть проезд к участкам с такими-то кадастровыми номерами. При этом надо узнать заранее, на какой срок этот сервитут наложен. Потому что при его продлении возможен пересмотр условий, который может быть и не в вашу пользу.

Как подстраховать себя: чек-лист

Подытожим. Что делать, куда идти и какие сведения запрашивать, если вы хотите купить участок для строительства жилого дома?

1. Ищем участок. Кстати, на этом этапе полезно не только просматривать объявления на сайтах недвижимости, но и заглянуть в Публичную кадастровую карту. Там сейчас запустили особый сервис — «Земля для стройки», где можно посмотреть свободные участки, пригодные для строительства. Прямо на сайте можно выбрать любой участок, получить о нем информацию, рассчитать его потенциальную стоимость и будущие налоги, и даже отправить заявку на регистрацию участка.

2. Заказываем выписку из ЕГРН. Сервис «Земля для стройки» только-только запущен, насколько он хорошо работает, пока неизвестно. Поэтому выписка из ЕГРН все равно нужна. Там мы можем узнать самую свежую информацию об участке: не только категорию земель и вид разрешенного использования, но и возможные обременения. И то, оформлен участок или нет. Хотя и не часто, до сих пор встречаются участки, которые не числятся ни в собственности, ни в аренде.

Если вы покупаете коттедж, закажите такую выписку еще и на дорогу, прилегающую к вашему участку — чтобы обезопасить себя от возможных проблем.

3. Заказываем выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Там по вашему земельному участку будет вся информация. В том числе — будут подробно расписаны виды разрешенного использования, а также указано, попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования (и какие именно).

По закону, полученных сведений будет достаточно для стройки. Но я всегда настоятельно рекомендую: вместо того, чтобы самим брать выписку из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности — подайте уведомление о планируемом строительстве в городскую администрацию. В этом случае информация будет самой полной.

Да, я знаю, что у нас дачная амнистия, упрощенный порядок регистрации. Но мы не раз сталкивались с ситуациями, когда по документам строить вроде было можно, а на самом деле — нельзя, потому что существовали еще какие-то местные обременения. И потом в суде представители муниципалитета нам говорили: «А вам трудно было у нас спросить?» Мы, конечно, ссылались на дачную амнистию — но что толку, если проблема уже возникла, и судиться все равно пришлось.

Поэтому надежнее все-таки обратиться в городскую администрацию города и получить «добро» на строительство. Это гарантия того, что вы спокойно построитесь. А если у кого-то впоследствии будут претензии — разрешение из администрации станет вашим главным козырем в суде.

>>> Читайте также на DK.RU: ИП и ипотека: реально ли сегодня бизнесмену получить кредит на недвижимость