«Раньше и мысли не было, что можно построить коттедж и сдавать его не на корпоративы»

DK.RU провел круглый стол с участниками рынка загородной недвижимости. Поговорили о том, как изменились цены на готовые дома, из чего хотят строить уральцы и почему не всегда стоит гнаться за низкой стоимостью дома.

В дискуссии принимали участие:

Александр Харисов, директор архитектурно-строительной компании «Юнит»;

Вадим Шамшурин, исполнительный директор ассоциации «Палникс групп»;

Валерия Козлова, председатель совета Уральской палаты недвижимости;

Ольга Комарова, член совета Уральской палаты недвижимости, комитет по загородной недвижимости;

Сергей Колесников, исполнительный директор холдинга «Партнер» в Екатеринбурге;

Ирина Перевалова, нотариус, вице-президент Нотариальной палаты Свердловской области;

Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи».

«Такого удорожания стройматериалов не было никогда»

В этом году сильно подорожали стройматериалы, что, естественно, отразилось на застройщиках, и на конечной стоимости объектов. В общей сложности строительство дома стало дороже на 30-35%, отмечает Александр Харисов:

 —  Среди стройматериалов есть лидеры по удорожанию. Например, древесина стала дороже в 2,5 раза, базальтовые утеплители — в четыре раза. Оконные профили стали заметно дороже. В прошлый раз мы обсуждали, что появится дефицит пиломатериалов. Прогнозы сбылись, плюс сформировался дефицит железобетонных изделий. Ожидание этого материала составляет порядка двух месяцев. Что касается общей стоимости строительства, она увеличилась примерно на 30-35%. За всю  историю нашей компании — а это порядка 10 лет — такого подорожания не было, и ожидать, что что-то подешевеет, не стоит.

Сергей Колесников отметил, что повод для оптимизма все же есть, ведь стройка заходит в зиму, а значит, некоторые материалы перестанут так агрессивно расти в цене. Более того, заметил он, арматура уже стала дешевле примерно на 10 000 руб. за тонну.

 — Радует и то, что наша площадка (поселок «Совушки», прим.ред) не испытывает дефицита газобетонных и силикатных блоков. Мы строим из собственных материалов и владеем заводом под Тюменью, который работает на наши нужды. В целом, Александр дал правильную оценку происходящему: на 30-35%  выросла цена стройки. Стоимость работ тоже стала выше. Тем не менее спрос на загородное жилье все равно остается высоким. Люди хотят жить за городом — это отличное явление и нормальное здоровое желание.

Ажиотажный спрос на стройматериалы возник из-за Китая и Казахстана, которые после отмены локдауна начали скупать отечественную арматуру и стройматериалы. Местным производителям на этом фоне не сильно интересно продавать арматуру в рублевой зоне, когда можно продать намного дороже в Китай, объяснил Вадим Шамшурин.

 — Дома в «Палниксе» строят по определенным проектам, поэтому отчетливо видно, насколько возросла стоимость строительства. Вот, например, типовой дом 260-270 м2. В том году фундамент такого дома стоил примерно миллион руб., кладка коробки — 2,6 млн руб., кровля — 1,3 млн руб., перекрытия — еще миллион. В общей сложности получалось примерно 8 млн руб. В этом году строительство точно такого же дома стоит уже 10 млн руб. Чтобы работать на таком быстро меняющемся рынке, важно грамотно выстраивать логистику, формировать запасы. Вообще я смотрю на происходящее с оптимизмом: ну да, рванули цены, но и спрос есть и будет. Люди хотят улучшать жилищные условия и все равно будут покупать дома по тем ценам, которые будут на рынке.

Спрос на загородную недвижимость действительно устойчив и будет лишь укрепляться. Этому способствуют новые ипотечные программы, позволяющие приобретать загородную недвижимость. Причем, покупать начнут и дорогие объекты, так как дешевое предложение в диапазоне 3,5-4 млн руб. просто выметено с рынка, отметила Екатерина Торопова.

 — В этом году предложений на рынке загородной недвижимости за 3,5-4 млн руб. просто нет. Люди покупают уже более дорогие объекты — строители не успели возвести столько бюджетного загородного жилья, сколько нужно потребителям. Если кто-то и строил что-то бюджетное, то мы продавали такие объекты на этапе фундамента. Наша компания тоже начала строить дома в районе Кольцово, но не сказать, что это дешевые объекты. Хочется делать качественно. А из чего делаются дешевые дома, все прекрасно понимают. Спрос на загородку будет только увеличиваться. Почему? Потому что правительство повернулось в сторону ИЖС. Во-первых, есть банки, которые выдают сельскую ипотеку. Во-вторых, идет разработка госпрограммы по поддержке строителей малоэтажного жилья и ИЖС. Если ее доработают и внедрят, то последует взрывной рост рынка. Подписать эту программу могут уже к первому декабря 2021 г.

Пандемия и правда приковала взгляды и кошельки людей к рынку загородной надвижимости. Произошла переоценка ценностей. Причем как у потребителей, так и у застройщиков, отмечает Валерия Козлова. Раньше загородные гектары инвесторов иногда даже называли «неликвидом». Да и сами застройщики говорили, что будут использовать их в зависимости от того, куда повернется рынок. Если будет расти спрос на склады — на землях появятся склады, будет в почете загородка — будут возводиться коттеджные поселки. Сейчас тренд сформирован очень явно и инвесторы начали осваивать приобретенные ранее земли. О том, какая структура спроса и предложения выстроилась на рынке, рассказала Ольга Комарова.

— Данные, которые я сейчас представлю — это статистика по объявлениям, размещаемым на сайте УПН риелторами по поручению физлиц-собственников объектов загородной недвижимости. Цифры подтверждают происходившие изменения на рынке загородной недвижимости.

 Итак, на текущий момент в нашей базе порядка 3,5 тыс. объявлений. 48% из них — объявления о продаже индивидуальных жилых домов, 31% — продажа земельных участков и 21% — продажа садовых и дачных участков. По индивидуальным жилым домам: 50% в структуре предложения — это коттеджи, 49% — частные дома, 1% — таунхаусы. В 2020 г. количество предложений о продаже земельных участков от частных лиц сократилось на 32%, домов стало меньше на 35%.

Средняя стоимость индивидуальных домов растет на протяжении двух лет. В 2020 г. она увеличилась почти на 800 000 руб., а сейчас — еще примерно на 230 000 руб.

Земельные участки в 2020 г. дорожали, а в этом году стоимость земельных участков снижается. Объясняется это тем, что в 2020-м земельные участки были доступны по цене и приобретались для строительства дома в будущем. Но рост цен на строительные материалы (о чем говорили предыдущие спикеры) развернул интерес в сторону готового дома.

Ориентируйтесь на жизненный сценарий

Следующий вопрос, который обсудили участники круглого стола, был посвящен поведению потенциального покупателя загородной недвижимости. Гости мероприятия обсудили, что же выгоднее сейчас для потребителя — самостоятельно строить дом или брать уже готовые объекты.

Александр Харисов:

— Готовый дом — это всегда покупка кота в мешке. К сожалению, готовые объекты не проходят никаких проверок. А в этом году любой маломальский инвестор решил, что пора строить «загородку». Такие непрофессиональные стройки — это жесть: никакого контроля, строительные нормы не соблюдаются, материалы самые дешевые. Самое страшное, что такие объекты продаются. И продаются на ура из-за низкой стоимости. Что касается б/у домов: они достойны большего внимания покупателей, чем новые объекты. Хотя бы потому, что уже сколько-то простояли. Я не говорю, что новые дома обязательно плохие. Вовсе нет. На рынке появляется все больше грамотных игроков, которые делают все по правилам и в нужной очередности.

Сергей Колесников:

— Вопрос не в том, как выгоднее, а в том, как правильнее. А правильно — ориентироваться на собственный жизненный сценарий. Если покупатель разбирается в технологиях строительства, смог нанять опытного бригадира и правильно рассчитал себестоимость будущего объекта — тогда самостоятельная стройка — хороший вариант. Другой сценарий — купить готовый дом, и это может быть даже выгоднее. Цена приобретения дома с участком бывает существенно ниже, чем затраты на стройку. Например, в «Совушках» продавался дом за 10 млн руб. Люди сами его строили, с душой, качественно, но потратили на строительство 14 млн руб.

Моу сказать так: однозначно хороший вариант — приобретать загородную недвижимость от системного застройщика, который пришел на рынок. Это гарантирует, что в инфраструктуру поселка, в котором приобретается дом, будут вкладываться.

Вадим Шамшурин:

— Я замечаю, что сегодня все стали «специалистами» в стройке. Особенно женщины. Они даже знают, как правильно выкладывать опалубку. Но в любом случае самострой — вещь опасная. Есть риск купить слишком дорогие материалы или некачественные. Ну, и когда строишь сам, ты только тратишь и тратишь. Застройщики в свою очередь могут предложить интересные программы: рассрочки, кредиты и т.д., которые сделают приобретение загородного жилья максимально комфортным.

Считаю, что при принятии решения о том, строить самостоятельно или покупать готовый дом, основополагающим должен быть вопрос: когда человек хочет переехать в новое жилье. Если есть желание сделать это как можно скорее, выгоднее покупать готовые дома.

Екатерина Торопова:

— Мы видим, что спрос на готовые дома гораздо выше, чем на земельные участки. Почему? Потому что под готовые дома есть ипотечные продукты. Строиться самостоятельно мы предлагаем лишь тогда, когда продукта под запрос клиента на текущий момент не существует. Например, сейчас мы ведем два подбора объектов в направлении Тюменского и Челябинского трактов в пределах 10 млн руб., но найти подходящий вариант уже невозможно. Вот в этом случае мы и предлагаем человеку строиться самостоятельно.

Долго? — Нет! Дорого? — Нет! Безопасно? — Да!

Когда речь заходит о крупных приобретениях, в том числе о покупке загородного жилья, любому человеку хочется максимально себя обезопасить. О том, какие преимущества открываются перед покупателями в случае нотариального сопровождения сделки по загородной недвижимости, рассказала Ирина Перевалова:

 — У риелторского сообщества почему-то сложилось впечатление, что нотариальное сопровождение сделки при приобретении загородной недвижимости — это долго, дорого и запутанно. Но сейчас нотариат меняется: появляются новые цифровые сервисы, которые гарантируют, во-первых, удобство клиенту, во-вторых — безопасность.

Начнем с безопасности. Многие забывают, что нотариус действует от лица государства, поэтому он максимально беспристрастен и помогает сохранить баланс интересов продающей и покупающей сторон. Кроме того, перед сделкой мы всегда проверяем сам объект загородного имущества и все постройки на земле. 

Вот, например, один момент, о который может обжечься покупатель: в последнее время появились так называемые зоны с особыми условиями использования территорий. Увидеть, относится приобретаемая земля к природоохранной территории или нет, можно только в расширенной выписке из Росреестра. Мы такую выписку при нотариальном сопровождении сделки всегда заказываем. Другая категория рисков — отношения субъектов сторон сделки. К примеру, продавец может находиться в стадии банкротства, и сделка по продаже объекта загородной недвижимости может быть признана недействительной по искам кредиторов.

При нотариальном сопровождении мы также смотрим, не нарушены ли права третьих лиц при сделке — несовершеннолетних, детей под опекой, бывших супругов и т.д.

Есть нюансы, которые необходимо учитывать при приобретении земельных участков. Случается, что на приобретаемой земле помимо дома зарегистрированы другие объекты — теплицы, бани, гаражи. Про них граждане почему-то часто забывают. Тем временем законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

Теперь о комфорте. Благодаря цифровым сервисам, которые появились в нашем распоряжении, мы приблизились к совершению сделок по принципу одного окна: все проверочные действия, все справки мы сами запрашиваем в электронном виде, удостоверяем сделку и отправляем документы на регистрацию в Росреестр.

Помимо этого мы предлагаем клиентам рассчитываться через специальный депозитный публичный счет нотариуса: покупатель зачисляет на этот счет деньги, нотариус передает документы по сделке в Росреестр, и только после регистрации перехода права собственности средства перечисляются продавцу.

Кроме того, в Нотариальной палате Свердловской области появилось дистанционное заверение сделок, когда житель Екатеринбурга может, к примеру, купить дом с землей в Сочи, не покидая пределы региона. Как это работает? Покупатель приходит к нотариусу в Екатеринбурге, а продавец — к нотариусу в Сочи. Посредством единой информационной системы нотариусы связываются, составляют договор в электронном виде, подписывают электронными подписями и отправляют в Росреестр.

Что берут?

Участники круглого стола рассказали, какие объекты загородной недвижимости являются сегодня бестселлерами, а какие продаются с большим трудом. Обсудили также стремительно молодеющую аудиторию коттеджных поселков.

Екатерина Торопова:

— Было время, когда люди хотели жить на больших, иногда огромных площадях — от 500 до 1000 м2. Сейчас тенденция поменялась. Этой же категории покупателей более интересны дома площадью 240-300 м2, при этом функциональные, с грамотной планировкой, большими панорамными окнами, энергоэффективной системой жизнеобеспечения. Популярный формат этого класса — дома не более двух этажей, гараж и подсобные помещения находятся под одной крышей.

За время пандемии появился совершенно новый тренд — очень востребованы сейчас одноэтажные дома минимальной площади, 90-100-120 м2. Некоторые застройщики вообще предлагают дома от 60 м2. И такие предложения тоже находят своих покупателей.

Александр Харисов:

— Два года назад мы сменили вектор работы и перешли от масс-маркета в сторону проектирования и стройки домов комфорт- и премиум-классов. Так вот, на текущий момент заявки из среднего сегмента исчезли полностью. Покупатели ощутили сильный рост цен и заняли выжидательную позицию. Зато в премиум-сегменте все хорошо — как покупали, так и покупают.

Сергей Колесников:

— У нас в следующем году открываются продажи линейки домов с землей в 12-15 соток площадью 200-300 м2. Это двухэтажные коттеджи европейского вида с красивыми фальцевыми кровлями стоимостью от 15 млн руб. Спрос на эти дома будет даже несмотря на то, что основной покупатель сейчас берет объекты до 6 млн руб.

Почему новые коттеджи будут пользоваться популярностью? Потому что это действительно большие дома с красивой уникальной архитектурой. Хотелось бы еще посмотреть на структуру спроса с точки зрения материалов строительства. Так сложилось, что наибольшей популярностью пользуются каменные дома. На них приходится 70% спроса. 20% — на дома из дерева и еще 10% — разного рода экзотика типа каркасных домов. Такую экзотику чаще всего берет молодежь. Да, аудитория загородных поселков молодеет и больше не хочет строить из кирпича.

Вадим Шамшурин:

— Чтобы привлекать за город молодежь, мало строить оригинальные проекты. Необходимо, чтобы бизнес и разного рода социальные инфраструктурные объекты (школы, детские сады, спортивные секции) тоже переезжали за город. Например, в «Палниксе» мы отдали 10 Га земли под строительство конно-спортивного и стрелкового клуба. Все это оказалось очень востребовано.

Жить за городом не страшно

В конце встречи DK.RU попросил участников сделать краткое резюме и рассказать, как, по их мнению, будет развиваться рынок загородной недвижимости в ближайшем будущем.

Валерия Козлова:

— Отрадно, что на рынок загородной недвижимости пришел системный бизнес, который принес с собой понятные и устойчивые экономические модели. Рынок сложный, но безумно интересный и подвижный. Судите сами: еще несколько лет назад никто и не думал, что можно построить коттедж и сдавать его не посуточно для корпоративов, а для постоянного проживания. Сегодня такие предложения стали очень популярны.

Сергей Колесников:

— Спрос на загородную недвижимость будет только расти. И это отлично. Двигаться за город, туда, где природа и чистый воздух — правильное решение. За городом жизнь становится все комфортней и совсем не страшной.

Вадим Шамшурин:

— Я радуюсь, когда на рынке появляются новые серьезные игроки. Желаю им закрепиться и сделать красивые и качественные проекты. Чем больше новых поселков появляется, тем больше люди задумываются о жизни за городом.

Александр Харисов:

— Прогнозы, которые мы даем на круглых столах DK.RU, всегда правдивы. Несколько лет назад мы говорили, что на рынок придут системные застройщики, и вот они, как говорится, welcome, сидят среди нас и говорят о развитии и строительстве загородных проектов.

Ирина Перевалова:

— Мне понравилось, что со стороны бизнесменов звучали не только слова о выгоде и материальных благах, но и про то, что в центре стройки всегда находится человек со своими потребностями и интересами. Мы как нотариусы тоже готовы эти интересы защищать.