Владимир Городенкер: «Если убрать нефтегазовый сектор, стройка — это локомотив России»

В Екатеринбурге в восьмой раз проводится крупнейшее в стране профильное мероприятие, объединяющие строителей, девелоперов и представителей сопутствующих отраслей, — VIII Международный строительный форум 100+ TechnoBuild. На площадке «Екатеринбург-ЭКСПО» на этой неделе пройдет порядка 120 круглых столов, на которых выступят более 500 российских и зарубежных спикеров. Один из участников 100+ TechnoBuild — крупнейший уральский застройщик, ГК «Атлас Девелопмент», выигравший в этом году престижную премию «Девелопер года» на Urban Awards-2021 за проект жилых экосистем — среди более чем 200 участников рынка.

Корреспондент DK.RU посетил стенд «Атлас Девелопмент» и поговорил с топ-менеджерами компании о тенденциях на строительном рынке и о том, каким должен быть современный девелопер, чтобы выживать «за пределами МКАДа».

О ситуации на рынке

В начале 2021 года большое влияние на рынок произвело резкое увеличение стоимости стройматериалов. «С ноября 2020 года по сентябрь 2021-го генподрядная себестоимость строительства выросла на 40%. Это, безусловно, очень сильно повиляло на конечную стоимость квартиры. В строительстве складов и промышленных объектов удорожание материалов и работ из-за большого количества металла составило 55%. Впервые за 15 лет профессиональной деятельности я вижу настолько сильный скачок цен на материалы и работы — за столь короткий промежуток времени», — рассказывает генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер:

Цены на квадратные метры не растут такими темпами, как растут стройматериалы, плюс в 2020 году произошло удорожание за счет введения проектного финансирования. Если в прошлом году мы получили льготную ставку проектного финансирования от Минэкономразвития 4,2%, и она давала удорожание порядка 2000 рублей за квадратный метр, то текущая ставка без субсидий Минэкономразвития обходиться нам примерно от 4000 до 4500 рублей удорожания на каждый кв. м продаваемой площади.

По словам бизнесмена, несмотря на окончание тяжелого для всех 2020 года, строительная отрасль по-прежнему нуждается в поддержке правительства:

На строительную отрасль работает около 22 других отраслей. Если убрать нефтегазовый сектор, стройка — это локомотив Российской экономики. Наши деньги с продаж лежат в государственных банках, и банки зарабатывают на этом огромные деньги. С каждого (только нашего!) проекта получается более 100 млн рублей на процентах. Если провалится строительство, то провалится и президентская программа «Миллиард квадратных метров к 2030 году». Мы были бы рады, если бы поддерживали наших покупателей — необходима государственная ипотечная программа. В России, на мой взгляд, без реальной ипотечной программы, которая должна быть ниже инфляции, будет невозможно построить президентский миллиард. И государство должно понимать, что подобная программа также нужна до 2030 года.

Другие проблемы отрасли также можно решить лишь на законодательном уровне. Речь идет о региональной программе реорганизации и расселения жилищного фонда. «Мы надеемся, что какие-то преференции по комплексному развитию территории появятся и для нас, девелоперов. Сейчас Екатеринбург — город с самой плотной застройкой. Свободных территорий нет и будущее развитее может быть только комплексным, — считает девелопер. — Нам предстоит снос частного сектора, двух-, трехэтажных жилых домов, которые до сих пор стоят в центре мегаполиса. В перспективе десяти лет мы дойдем и до старых пятиэтажек. Но это очень сложно реализовать для любого застройщика без понятных правил игры».

Безусловно, нужна поддержка от государства — хотя бы в части развития инженерной инфраструктуры, которая сейчас лежит на плечах застройщиков. Девелоперы считают проекты, и экономика по ним не идет. Непонятно, как зарабатывать и сохранять определенные нормы рентабельности. Я уж не говорю про риски, которые здесь присутствуют. Например, у жителей домов есть возможность «передумать» и проголосовать «против» — уже после того, как девелопер зашел на территорию, после части вложений. Вся эта нестабильность не позволяет девелоперам принимать решение и заходить на реновацию территории, — продолжает Владимир Городенкер.

Необходимы четкие правила игры: девелопер, заходя на площадку, должен понимать, что правила игры не изменятся. «Вопросов много, и мы надеемся, что все наши чаянья услышат депутаты нового Заксобрания Свердловской области, поскольку именно оно будет утверждать правила по комплексному развитию территории. Мы, как участники рынка, надеемся увидеть новые четкие правила, которые позволят сделать наш город красивее», — подчеркнул он

В текущей рыночной ситуации, обусловленной ростом инфляции и цен на стройматериалы, выжить застройщику помогает оптимизация внутренних затрат. «Мы оптимизируем внутренние процессы, режем свои затраты, но ни в коем случае не экономим на продукте. У нас не произошло ни одного удешевления или оптимизации нашего продукта, в «Атласе» это табу. Для нас наши проекты — это репутация и инвестиция в будущее. Сэкономил сегодня, и последующие продажи могут пострадать. Только так можно сформировать хорошее отношение к бренду», — считает Владимир Городенкер:

Реакция на происходящее у каждого застройщика своя. Кто-то отказывается от более дорогостоящих элементов. Некоторые ушли в более «мелкую нарезку» по метрам: раз у покупателя снижается возможность платить, лот становится более дешевым.

Застройщик отметил тенденцию уменьшения средней площади квартиры — как по Екатеринбургу, так и по России в целом.

О ценах на недвижимость

На текущий момент можно говорить о том, что рынок в регионах вышел на докризисный объем продаж 2019 года. «Это достаточно хороший объем, он успешно балансирует в пределах треугольника «спрос — предложение — цена», — считает застройщик. В пандемийный 2020 год многие девелоперы притормозили запуск новых проектов, чем создали некоторый дефицит новых квадратных метров в 2021 году.

На текущий момент ситуация с ростом цен на жилье временно стабилизировалась: рынок насытился новыми проектами, отмена льготной ипотеки уравновесила спрос. Правительство, в свою очередь, фактически отменило льготную ипотеку, снизив лимит до 3 млн рублей. «За эти деньги покупатель может себе позволить только маленькую студию. Но мы видим сохранение тренда на увеличение стоимости конечного продукта, так как и материалы продолжат дорожать, и инфляция сохраняется на достаточно высоком уровне. Мы рекомендуем всем не откладывать покупку квартиры на будущее: в пределах инфляции дешеветь она точно не будет», — подчеркнул Владимир Городенкер:

К сожалению, покупатель наш не богатеет, и статистика Росстата говорит о том, что доходы у людей не растут. Российская «льготная ипотека» под 6%, в моем понимании, не очень-то и льготная. Во всем мире, по крайней мере в цивилизованных странах, ипотечная ставка не превышает 2-3%, так что 6% и без льгот — это и так немало. А с инфляцией на уровне 5,5%, как сейчас, эти шесть процентов — максимум, который должен был видеть потребитель. Если бы ипотечная ставка была 2%, это подстегнуло бы спрос и развитие рынка.

«Сейчас ЦБ сдерживает инфляцию как может, но тренд на ее увеличение по-прежнему сохраняется. В пределах инфляции недвижимость в скором времени опять подорожает», — отметил Владимир Городенкер. Рост в 2022 году может достингуть 10-15%.

Перегрева рынка сейчас нет, но текущая ситуация не радует ни потребителя, ни девелопера, — отметила коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова:

Цены не снизятся — это абсолютно исключено. Строительство дорожает, и нам приходится пристально смотреть на конечную стоимость лота. Это очень тяжело для застройщика, так как путь к клиенту становится все сложнее. Клиент теперь выбирает концепции: если раньше было достаточно просто сделать «хорошее планировочное решение», то сейчас люди предпочитают покупать комплексное решение в доме. Теперь застройщик продает не квадратные метры, а идею, смысловое наполнение жизни.

Комплексные форматы сейчас позволяют девелоперам зарабатывать и конкурировать на рынке, а потребителю — приобретать чуть больше, чем просто квартиру. «Продуктовость — это тренд на рынке девелопмента в целом. Проекты без идеи постепенно с рынка будут уходить, — подчеркнула она. — Также мы видим тренд на снижение площади квартиры, который будет сохраняться в силу того, что стоимость дорожает, а доходы не растут».

Тенденции рынка

Застройщик считает, что на нестабильном рынке могут заработать только уникальные проекты. На форуме 100+ TechnoBuild «Атлас Девелопмент» представил жилой комплекс «Парк Столиц» и новый проект 4 YOU — по сути, это первый в своем сегменте ЖК с масштабной экосистемой в Екатеринбурге. В этом формате человек живет в доме, в котором есть практически все — от больницы, детского садика, различных магазинов и кафе, до фитнес-центра с бассейном. Каждый житель имеет возможность «сходить за продуктами в домашних тапочках». Десять жилых домов соединены между собой одним двухэтажным стилобатом, внутри которого располагается богатая инфраструктура.

В проекте предусмотрен муниципальный и коммерческий детский сад, кафе и рестораны, начальная школа, фитнес-центр с бассейном 25 метров на 6 дорожек, SPA-центр, салон красоты, развивающие клубы и секции для детей, автомойка, продуктовые лавки и многое другое. «Такие проекты дороже в себестоимости, но они позволяют и продавать дороже, — подчеркнул Владимир Городенкер. — Создавая уникальный продукт, мы притягиваем к себе покупателя. У нас очень стабильные продажи, и могу сказать, что за счет высокого качества и уникальной концепции наши проекты всегда будут инвестиционно привлекательными для покупателя. Наша стратегия — делать качественные комплексы и тем самым иметь стабильный спрос».

Девелопмент не может уходить от количества квадратных метров, но должен уходить в сторону качества. Количество больше не является решающим, продолжила Анастасия Стройкова: «Будут выигрывать компании, которые обеспечивают полный цикл, от стадии разработки до эксплуатации, и имеют обратную связь от своих клиентов, чтобы адаптировать или масштабировать готовые решения, прошедшие проверку жизнью». Сейчас многие застройщики уходят на этапе окончания строительства, другие — когда истекают пять лет гарантии, но будущее за теми, кто будет смотреть, что происходит с их жилым комплексом в перспективе:

Сейчас гораздо важнее для девелопера продумывать, как этим продуктом житель будет пользоваться пять — 10 — 15 лет. Это значит, что на первое место выходит сервисная компания — то, что раньше было принято называть страшным словом ЖКХ. Сервисная компания сейчас обязана иметь ключевой голос в разработке продукта и создавать такие условия, чтобы все то, что клиент купил, продолжало с ним в этом комплексе жить. Каждый, кто покупает квартиру, должен понять, что ему не придется столкнуться с огромным количеством проблем. Например, у нас сервисная служба включена на стадии проектировки, и если продуктологи придумывают какое-то решение, оно обязательно проходит экспертизу сервисной службы. Мы всегда знаем заранее, можно ли будет обслуживать эффективно те или иные инженерные решения, можно ли поддерживать красивый ландшафт в жестком климате Урала и т.д.

С точки зрения инженерных систем — идет тенденция на эффективное использование пространства. Застройщики активно рассматривают вариант использования крыш, создают эксплуатируемые кровли. «Эти решения популярны в Азии, Европе и странах Скандинавии, так как там исторически принято иметь на крыше зеленые насаждения. Было бы здорово, чтобы у нас из разряда «эксклюзива» это переходило в что-то, чем могут наслаждаться все», — отметила Стройкова.

Сегодня застройщики перекликаются по идейности, больше смотрят на клиента и его потребности. «Отрасль меняется. Девелоперы — больше не конкуренты, а партнеры, которые вместе развивают рынок в России. Только так можно обеспечить действительно эффективное развитие», — добавила Анастасия Стройкова.

А Владимир Городенкер резюмировал: «Важно любить то, что ты делаешь, вдохновляться работой каждый день. Без любви не бывает большого бизнеса и не достигается отличный результат, которого ждут все окружающие и, прежде всего, потребитель».