«Ваш клиент пытался ограбить банк». Как устроен бизнес по посуточной аренде квартир

Сдавать квартиру посуточно для собственника жилья в два-три раза выгоднее, чем на долгий срок. Однако и рисков, и трудозатрат в таком случае будет в разы больше. Многие также не готовы заниматься посуточной арендой, так как опасаются, что постоянная смена жильцов приведет квартиру в негодность. Предприниматели, работающие в этой сфере, рассказали, правда ли это, сколько можно заработать на посуточной аренде и что приведет к консолидации рынка. А также поделились курьезными историями.

Как устроен рынок

Квартиры посуточно арендуют как туристы, так и те, кто приезжает в город по делам — это дешевле, чем останавливаться в отеле. По данным компании «Авито», сейчас в Екатеринбурге насчитывается более 2000 квартир, сдающихся посуточно, в среднем они сдаются по цене 1600 руб. за сутки. Чаще всего сдаются однокомнатные квартиры — на них приходится более половины объектов, на студии и двухкомнатные квартиры — 20-22%, остальное занимают трехкомнатные квартиры и многокомнатные объекты.

Порядка 70% игроков (хостов) на рынке краткосрочной аренды жилья — это частные арендодатели, которые сдают одну-две квартиры, говорит Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости». 30% рынка занимают профессиональные управляющие компании, которые снимают объекты у собственников с правом субаренды: в портфеле УК может быть и 10, и 100 объектов.

Они объединяют квартиры в общую сеть апартаментов, нанимают персонал, часто — обустраивают свои объекты в едином стиле, закупают расходники (полотенца, постельное бельё, посуду), занимаются рекламой, а также заселением-выселением гостей и другими вопросами, — рассказывает эксперт.

Диаграмма распределения

Такое распределение соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но за счет малой площади их покупка обойдется дешевле. Соответственно, если это «инвестиционная» квартира, то при сдаче посуточно можно быстрее отбить ипотеку, говорит Артем Кромочкин.

По словам эксперта, УК берут за свои услуги в среднем от 10% до 30% ежемесячной прибыли или фиксированный процент с оборота. Но доход от такого типа занятости все равно будет выше, чем при сдаче квартиры на длительный срок, потому что краткосрочная аренда дороже для постояльцев. Краткосрочная всегда выгоднее долгосрочной в среднем в 2-3 раза.

Читайте также: «Взгляд на бизнес поменялся. Я много раз задала себе вопрос: «Для чего мне это?» — ресторатор Елена Макушева

Но, как признает один из участников рынка, хосты и собственники квартир постоянно «перетягивают канат». 

Собственник все время норовит поднять аренду, хост все время прибедняется, старается не поднимать аренду или даже ее опустить. Такая ситуация у всех посуточников: публично они говорят, что маржа падает, а цены растут. При этом забудут упомянуть, что был ЧМ-2018, что сейчас идет восстановительный рост, потому что ему позвонит собственник апартов в стратегически важном месте и потребует поднять сумму аренды, — рассказал он DK.RU.

Участники рынка краткосрочной аренды жилья в Екатеринбурге рассказали DK.RU, как устроена их сфера, в каких случаях лучше отказать потенциальным арендаторами.

Марина Таукина, основатель компании «Марьин Дом»: 

— Я в этой сфере примерно 20 лет: родился ребенок и мне нужен был доход, который можно было получать с младенцем на руках. Начинала с одной квартиры в субаренде, постепенно арендовала новые, и сейчас в управлении 70 квартир. У нас своя прачечная, колл-центр отдела бронирования, сервис по мелкому ремонту, штат горничных и администраторов, которые занимаются уборкой, встречей и выездом гостей. 

Раньше приходилось прилагать большие усилия, чтобы искать подходящие объекты и убеждать собственников квартир, что такой вариант не хуже, а то и лучше, чем долгосрочная аренда. Но в последние годы люди сами приходят, чтобы отдать квартиру в управление и получать пассивный доход.

Гости — в основном внутренние туристы, те, кто едут по делам, транзитом или к близким. Контингент сильно зависит от локации квартиры: в центре много туристов, которым удобно ходить пешком, осматривая город, рядом с больницами останавливаются те, кто едет на лечение, рядом с предприятиями — командированные, возле вузов много студентов в период сессий или подачи документов. Цель определяет спрос. Есть те, кто снимает квартиру на две недели — месяц, но большинство — на один-два дня. 

Летом загруженность была близка к 100%, в сентябре — порядка 80%. В Екатеринбурге ярко выраженной сезонности никогда не было, скорее есть привязка к событиям. Есть предсказуемые и объяснимые периоды легкого спада: вторая половина января, первая половина сентября. В июле Иннопром, и загрузка всегда высокая. 

«Если человек не создает себе финансовую подушку на старость, он обречен на нищету»

Мы стремимся работать со всеми каналами, сколько бы клиентов в год они ни приносили, но их доля — не более 10% в совокупности. Мы получаем бронирования через свой сайт, есть большой объем постоянных клиентов. Но во время ЧМ по футболу к нам ехали люди из других городов и стран, конечно, здесь нас выручали Booking и Airbnb, хотя глобально мы от них не зависим. 

Евгений Морозов, основатель Apartments home hotel:

 — Меня позвали в эту сферу примерно 8 лет назад — начинал с одной квартиры, потом их число росло, и сейчас в управлении 10 объектов. От посуточной аренды квартир я перешел к апартаментам — выкуплены апарт-номера в комплексах Radius Central House и «Артек». Это более официальный формат размещения, он подразумевает ресепшн, видеонаблюдение, охрану. Гости требовательные, но ответственные и исполнительные. В основном они перетекают из гостиниц и отелей, потому что апарт-отели немного дешевле, но не уступают по уровню комфорта. При этом у гостей остается привычка соблюдать правила — не мусорить, не курить в номерах, и через несколько лет они остаются практически в новом виде. Но даже когда занимался обычными квартирами, тоже выбирал гостей с кошельком выше среднего. И объекты всегда были в гораздо лучшем состоянии [чем при сдаче дешевого объекта]. На это влияет отбор гостей и уровень сервиса: когда люди приходят в чистую обустроенную квартиру, то стараются поддерживать чистоту.

В среднем один апарт-номер требует следующих расходов в месяц: зарплата персонала и расходники — 8-9 тыс. руб. (без учета возможных поломок), до 5 тыс. руб. — рекламные расходы и комиссии площадок, Airbnb и Booking. 25 тыс. руб. — аренда, 4 тыс. руб. — коммунальные платежи. Среднемесячная чистая прибыль с одного номера составляет 30-40 тыс. руб. Квартир по цене 1000 руб. за сутки на рынке уже практически нет — это нерентабельно. Чтобы заниматься таким, надо не уважать свое время. Средний ценник — от 1500 руб. Все зависит от расходов на аренду, уборку, рекламу. 

Алена Свалова, вместе с партнерами занималась посуточной арендой квартир, но они решили продать дело из-за нехватки времени:

— Мы небольшой компанией начали заниматься посуточной арендой в октябре 2020 г. но в мае 2021 г. ребята решили его продать. Начали с одной квартиры — искали ее в долгосрочную аренду, но сразу предупреждали арендодателей, что будем сдавать ее посуточно, и ценник из-за этого менялся. Рассматривали объекты в востребованных районах, которые по расчетам должны были окупаться.

Поставили цель — 26 заселений в месяц, и периодами была большая загрузка. Через месяц нашли вторую квартиру — брали однокомнатные и студии. За полгода вышли на пять квартир. В новогодние каникулы был ажиотаж, востребованность в выходные также была выше, чем в будни, когда люди основном приезжали в отпуска и командировки.

Рассматривали квартиры в тех районах, где проживали сами — чтобы самостоятельно выполнять всю работу, когда не было наемных сотрудников. Размещались на Авито, Суточно.ру, на Airbnb, но там сложнее устроен процесс авторизации. С Booking начать работу не получилось, там сложная система подключения новых пользователей-арендодателей.

Многие постояльцы рассказывали, что сталкивались с долгими ответами арендодателей, поэтому мы старались быть клиентоориентированными. Каждую квартиру старались обустроить по-разному, иногда делали мини-бар. Квартиры были со средним ремонтом, поэтому в отделку не вкладывались, только в декор, предметы досуга (книги), белье, предметы гигиены и бытовой химии. 

Изначально мы решили заняться этим, чтобы получить опыт своего дела. На начальном этапе необходимо вкладывать много сил, было тяжело даже впятером — нужно совмещать это с основной работой. Через три месяца все понимали свои задачи, за каждым закрепили по квартире, и он уже решал, искать ли работника-помощника.

Окупаемость началась через три месяца. Удачным стал период новогодних каникул — ценник на рынке поднимался в 3 раза: обычная стоимость за выходные — 2000 руб., в каникулы она составляла 5000-7000 руб. в зависимости от квартиры. Через 3-4 месяца мы вышли на 20 заселений в месяц в среднем. 

За полгода нам не удалось все автоматизировать, поэтому посчитали это хорошим опытом и продали дело уже с начальным набором необходимого (квартирами, контактами, площадками размещения).

Аренда посуточно приводит квартиру в негодность?

Марина Таукина:

— Миф, что посуточная аренда квартир убивает ремонт — не миф. Но дело не в самой краткосрочной аренде, а в том, кто управляет объектом. Управляющие компании по-разному относятся к квартирам — для нас это рабочий инструмент на годы. Нужно качественное обслуживание, фейс-контроль контингента, интересоваться целью аренды, чтобы понимать риски, мониторить «черный список», где выкладывают неблагонадежных клиентов. Вечеринки запрещены категорически — это нарушение договора, которое влечет за собой досрочное выселение без возврата депозита, со штрафными санкциями. Многое зависит от персонала на этапе бронирования и заселения. Наше право — принять гостя или отказать ему. 18-летние ребята с местной пропиской в субботний вечер — это одно, люди, командированные из других городов, за которых платит организация — совсем другое. Банк же при выдаче кредита тоже оценивает риски.

Евгений Морозов:

— Все зависит от того, кто занимается арендой, от ценового сегмента объектов и контингента. В целом соглашусь, что на посуточной аренде квартиры страдают больше, потому что найти субарендатора, который бы занимался качественным отбором гостей, сложнее, чем при долгосрочной аренде. Во втором случае собственники могут сами влиять на выбор проживающих и контролировать. 

Долгосрочная аренда хороша тем, что ты заселяешь одних людей на длительный срок, от месяца и до более чем года, и сменяемость минимальная. С другой стороны, в этом случае люди активно используют помещение, часто готовят еду, в квартире могут жить дети и животные.

При краткосрочной аренде люди меняются чуть ли не каждый день, но они в основном приезжают по делам или в туристических целях и, как правило, не используют предоставляемое жилье даже на 30%. 

Учитывая, что при краткосрочной аренде хосты субарендуют квартиры и не являются их собственниками, среди них превалирует наплевательское отношение к объекту. Поэтому в сегменте посуточной аренды неухоженных квартир больше, чем в сегменте долгосрочной.

Куда дальше будет развиваться рынок?

Евгений Морозов:

— Сейчас все участники рынка отходят от передачи ключей арендатору вживую в пользу автоматизированной системы заселения и выселения. Многие применяют систему электронных замков. Особую популярность это получило после пандемии, когда все сводили контакты между людьми к минимуму — рынок заставил участников быстрее перейти на этот формат. Мы передаем ключи через ресепшн, платят клиенты через онлайн-площадки. Есть и те игроки, кто работает по старинке: сам или с помощью администраторов встречает гостей, передает ключи, а потом проверяет жилье и возвращает залог. Но думаю, вскоре все перейдут на бесконтактное заселение.

Кирилл Копылов, директор компании «Этажи дэйли»:

— Сейчас рынок еще не восстановился и нет избытка предложения, которое было до пандемии коронавируса — многие ушли с рынка или сократили количество объектов. На мой взгляд, рынок еще будет восстанавливаться, когда закончится пандемия или будет полная вакцинация.

Уровень зрелости рынка краткосрочной аренды жилья в России сильно отличается от региона к региону. В Екатеринбурге рынок очень зрелый и заходить на него тяжело. Но есть города, где рынок на ранней стадии развития и там можно прекрасно начинать бизнес. 

Сейчас заселить гостя дистанционно можно с помощью ключниц, которые позволяют хранить ключ в коробке в подъезде с кодовым звонком. Но это половинчатая технология: она позволяет дистанционно запускать человека, но не дает возможности заблокировать вход в квартиру дистанционно после окончания срока аренды. Это технологический барьер: ты должен присутствовать в том городе, где арендуешь квартиру и нанимаешь персонал для уборки.

И как только появится масштабируемое решение, которое позволит заселять и выселять гостей не только в городе своего присутствия, но и в других, рынок получит новый импульс. Сильные игроки из регионов с развитым рынком начнут проникать в регионы с рынком на ранней стадии.

Начнется консолидация. Появятся несколько федеральных игроков с тысячами объектов, профессиональный оператор, который будет предоставлять сервис по уборке посуточникам в разных городах. Продажи и маркетинг будут в одном городе, а объекты — в разных. Это перспектива ближайших лет.

Как успешно сдать квартиру на короткий срок

Артем Кромочкин из «Авито» дает следующие рекомендации:

• Определитесь, будете ли вы заниматься этим самостоятельно или готовы пожертвовать частью дохода, поручив сдачу посреднику.
• Подготовьте квартиру к сдаче, укомплектуйте ее необходимым оборудованием: фен, утюг, новый полноценный набор посуды и т.д. Положительный опыт арендаторов и их отзывы поднимут рейтинг объекта.
• Предупредите соседей, что планируете сдавать квартиру посуточно. Закон не запрещает вам распоряжаться собственностью по своему усмотрению, но добрососедские отношения лишними не будут. В то же время, если на лестничной площадке живёт беспокойный сосед, ничего страшного, если вы предупредите об этом постояльцев. В индустрии гостеприимства в целом важен эмоциональный интеллект и умение договариваться со всеми.  
• Изучите и используйте максимальное количество инструментов для сдачи квартиры. Чтобы квартира не простаивала, нужно быть доступным для пользователя через все возможные каналы связи и площадки. Можно также использовать дополнительные инструменты продвижения, которые поднимут квартиру в выдаче при поиске.
• Важно давать подробное и понятное описание своих объектов для клиента, условий бронирования. Например, на «Авито» есть определенные правила для арендодателей. Их необходимо соблюдать, иначе модерация не пропустит объявление. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.   

Бонус: курьезные истории

Евгений Морозов:

— Однажды, еще когда работали с посуточными квартирами, мы обнаружили наркомана. При заселении администратор не идентифицировала его так, но потом по разговору стало ясно: что-то не так. Решили приехать с другом: дверь открыл очень странный молодой человек. Визуально в квартире вроде все было нормально, но при детальном осмотре выяснили: открутил все, что было прикручено: плинтусы, гардины, двери, даже встроенную технику — и аккуратно поставил на место. Мы убили всю ночь, чтобы прикрутить все обратно. 

С апарт-отелями за несколько лет ни одного такого случая не было. То есть предприниматель гораздо больше защищен при переходе на более высокий уровень недвижимости.

Но однажды к нам в элитную квартиру заехал очень интеллигентный, харизматичный мужчина за 45 лет. Администраторы были без ума — он постоянно дарил им шоколад и цветы. Мужчина жил в квартире месяц, потом продлил срок еще на неделю. Но до его выезда мне звонят из полиции и говорят, что наша квартира опечатана: «Ваш жилец пытался ограбить банк». Оказалось, что это бизнесмен из Челябинска, которого обманул партнер по бизнесу, и он остался в долгах. Мужчина приехал в Екатеринбург, чтобы продумать ограбление банка. У «грабителя» был муляж оружия, и его повязали всего через 30 секунд. 

На самом деле в сфере посуточной аренды жилья бывает много неприятных ситуаций и хватает рисков — нужны крепкие нервы. Низкий ценник влечет за собой как плюсы (низкий порог входа, можно обойтись без особых компетенций), но и минусы — много негативных персонажей, которые разгромить квартиру и попортить здоровье. В «черном списке» выкладываются подобные случаи, чтобы участники рынка имели это ввиду и не заселяли такого гостя.