Закрыть долги или купить машину под ипотечный процент. Что еще может рефинансирование?

Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости «Метражи»:

— Кажется удивительным, но даже про возможность снизить ставку при помощи рефинансирования знают далеко не все. На днях общалась с клиенткой и с изумлением услышала, что она до сих пор платит ипотеку под 12,7%. Кредит она оформляла в 2016 г. С тех пор ставка только опускалась, и ей уже через полтора-два года можно было очень выгодно рефинансироваться — но человек просто не знал.

Впрочем, рефинансирование подходит не всем. Все зависит от целей, которые вы перед собой ставите. Каких именно?

Снизить процентную ставку

Сейчас это уже не так востребовано, особенно если вы брали ипотеку недавно: за последние несколько месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку пять раз, и очевидно, что будет поднимать дальше. Так что этот мотив сейчас уже, вероятно, не работает.

«Допандемийная» ипотека. Если вы брали ипотеку в 2017-2019 гг., то, возможно, рефинансирование вам будет выгодно. Все зависит от того, какая у вас процентная ставка, каков срок ипотеки и какую часть процентов вы выплатили. Если брали ипотеку раньше, тут надо тщательно все просчитывать: высока вероятность уйти в минус.

Выгодно рефинансироваться в том же банке, в котором вы брали ипотеку, практически невозможно. Если рыночная ставка даже значительно ниже вашей, то в «вашем» банке вам снизят ее в лучшем случае на полпроцента. Для меня такая позиция необъяснима: ведь клиент в 90% случаев уйдет в другой банк, который предлагает более выгодные условия. Но факт есть факт. 

Семейная ипотека. В этом году у нас было несколько клиентов, которые успешно рефинансировались по этой программе и снизили процент до 4,7%. Правда, это возможно только в отношении новостроек — поэтому клиентам, которые ожидают ребенка, мы всегда советуем покупать квартиру именно на первичном рынке. Потом можно будет хорошо снизить ставку и сэкономить. Напомню, что программа сейчас действует и на семьи с одним малышом, родившимся после 1 января 2018 г. (а также с ребенком-инвалидом до 18 лет).

Сельская ипотека. Если вы покупали загородное жилье в 2020-м или 2021 г. и ваш дом подходит под критерии сельской ипотеки — есть смысл подать заявку на рефинансирование в Россельхозбанк под 2,7%. Да, программа еле теплится, но худо-бедно работает. Людей ставят в очередь на ожидание, и когда лимиты снова появляются, часть клиентов получает-таки заветный кредит. Странным образом программа более активно работает зимой. Может быть, и в этот раз будет так же, поэтому стоит попытаться.    

Сократить или увеличить срок ипотеки

В нашей практике бывало и то, и другое. Но сейчас чаще все-таки увеличивают срок ипотеки, чтобы сократить ежемесячный платеж.

Допустим, клиент брал ипотеку в 2019 г. на 10 лет. Работа у него была стабильная (как казалось), зарплата хорошая и у него, и у жены, поэтому ежемесячный платеж в 45 тыс. руб. был посильным. Потом вдруг пандемия, локдаун, экономический кризис, с работы уволили, осталась только зарплата жены. В этом случае разумно рефинансировать ипотеку с увеличением срока до 15–20 лет. Это поможет существенно снизить ежемесячную кредитную нагрузку, на 10-15 тыс. руб.

Да, общая переплата в этом случае вырастет. Но в данный конкретный момент это может стать решением проблемы: жилье останется, кредитная история не будет испорчена.

Когда финансовое положение семьи упрочится, кредит можно будет просто погашать досрочно либо рефинансироваться повторно, на уменьшение срока.

Нужны дополнительные деньги

Ипотечные заемщики имеют возможность рефинансироваться с дополнительной суммой. Банк может выдать вам до 80% от оценочной стоимости вашей квартиры, причем не будет контролировать, как вы эти деньги потратите. Эта программа рефинансирования в нашей практике сейчас самая популярная.

Как это работает. Допустим, ваша квартира стоит 4 млн руб. Остаток долга по ипотечному кредиту — 2 млн руб. При рефинансировании банк может выдать вам до 3,2 млн руб. (правда, если вы работаете официально). Двумя миллионами вы закрываете текущую ипотеку и у вас на руках остается 1,2 млн руб., которые вы вольны потратить куда угодно и без подтверждения цели.

Некоторые клиенты берут эти деньги на покупку машины, некоторые снова вкладывают в недвижимость, кто-то тратит на свадьбу — в общем, кому что. Смысл в том, что люди берут крупную сумму на свои цели под низкий процент. Это удобная и более дешевая альтернатива потребительскому кредиту или автокредиту. Многие просто закрывают этой суммой свои многочисленные кредиты: у людей сейчас по 3-4-5 кредитов, включая кредитные карты и микрозаймы, проценты по этим которым самые немилосердные. И бывает выгодно погасить их все разом и платить один кредит под нормальную ипотечную ставку в 8–9%.

В качестве иллюстрации расскажу несколько недавних кейсов из нашей практики.

Кейс 1. Клиент имел шесть действующих кредитов. Из них один ипотечный — под ставку 9%, четыре потребительских — со ставками от 11% до 20% и кредитную карту со ставкой 32%. Ежемесячный платеж по всем кредитам составлял больше 60 тыс. руб. При рефинансировании ипотеки клиент взял дополнительную сумму, которой покрыл долги по потребительским кредитам и закрыл кредитную карту. У него остался один кредит, ежемесячный платеж по нему составляет 25 тыс. руб.

Таких историй у нас много. В одном из подобных случаев клиент снизил ежемесячную нагрузку со 130 до 40 тыс. в месяц и был несказанно рад: он не думал, что такое вообще возможно.

Кейс 2. Другой клиент хотел купить квартиру в ипотеку. Проблема была в том, что одна ипотека у него уже была, а денег на первоначальный взнос не было. В этом случае опять же помогло рефинансирование с дополнительной суммой, которая и стала первоначальным взносом для будущей квартиры. Здесь пришлось организовывать две сделки в один день: с утра мы провели рефинансирование, закрыли прошлую ипотеку, забрали оставшиеся деньги — а вечером купили новую квартиру.

Кейс 3. Несколько лет назад семья купила в ипотеку новую квартиру от застройщика. В прошлом году у них родился второй ребенок, и они рефинансировали кредит под 4,7%. А в этом году им понадобилась машина. И мы предложили им снова рефинансировать их ипотечный кредит, правда, под уже текущую рыночную ставку 9%. Мы с ними тщательно все посчитали: это получается выгоднее, чем брать потреб или автокредит со страховками жизни и КАСКО.

Подводные камни рефинансирования

1. К рефинансированию надо подходить осторожно, считать всё самым скрупулезным образом. Не кидайтесь в него очертя голову. Мне известны случаи, когда люди обращались в банк за рефинансированием, желая снизить ставку — а в результате оказывались должны банку еще больше, чем раньше. Рефинансирование — это вовсе не панацея и подходит оно не всем.

2. Для многих оказывается неожиданностью, что сама процедура рефинансирования требует много времени и финансовых затрат. Обычно она занимает около двух месяцев (это связано с изъятием закладной из банка). И приходится серьезно потратиться: оценка объекта, страховка, государственная регистрация, услуги ипотечного брокера. Последнее необязательно — но более надежно и безопасно, чем если вы самостоятельно обращаетесь в банк.

3. Еще один подводный камень — многодетные семьи могут потерять субсидию. Семьи с тремя детьми имеют право на субсидию в 450 тыс. руб. на погашение ипотеки. Но если до этого они рефинансировали ипотеку и взяли дополнительную сумму сверху — им в этой субсидии отказывают. Непонятно и неприятно, но факт, и мы сами столкнулись с этим в практике.

Если подводить итоги, то рефинансирование — это инструмент, который может принести пользу, но с которым надо уметь управляться. Весьма вероятно, что скоро этого инструмента не будет или условия для него ужесточатся, особенно для рефинансирования с дополнительной суммой: люди активно пользуются им вместо дорогих потребительских кредитов.

>>> Читайте также на DK.RU: «Дом есть, но его как бы нет». Где строить, чтобы ваш особняк не превратился в призрак