Частный капитал готов зайти в проекты студенческих кампусов в России только в формате ГЧП

Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, рассказал DK.RU, почему частные инвесторы не торопятся вкладывать средства в проекты современных студенческих общежитий и что нужно сделать для того, чтобы такая финансовая коллаборация все-таки состоялась.  

— Современные студенческие кампусы — новый для России формат студенческого жилья — начинают строить в нашей стране в соответствии с поручением президента РФ. Уже заявлено создание 27 кампусов в России на общую сумму порядка 570 млрд руб. для создания почти 150 тысяч мест проживания. По словам вице-премьера РФ Дмитрия Чернышенко, курирующего данную программу, к началу реализации в 2021 г. отобраны восемь проектов от регионов на создание на базе их вузов кампусов мирового уровня. В ближайшие годы новые кампусы будут построены в Москве, Томске, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Калининграде, Уфе, Екатеринбурге и Челябинске.

При этом в вопросе обновления образовательной инфраструктуры мы не «изобретаем велосипед». На зрелых рынках, например в Великобритании, процесс обновления инфраструктуры студенческих общежитий идет постоянно. Строительство новых объектов и модернизация существующих зданий ведется поступательно, смена старых форматов новыми происходит естественным путем.

На менее зрелых рынках процесс обновления форматов студенческих кампусов происходит волнообразно. Например, в Испании долгое время рынок студенческого жилья был представлен «старым форматом»: адаптированными для проживания помещениями при католических орденах или университетах, которые не отличались ни особым комфортом, ни сервисом. Но как только Испания стала развивать международные образовательные программы, «поставив» на экспорт образования, изменился и подход к формату студенческих общежитий. И в моменте этих изменений возникла очередная «волна», когда рынок стал завоевывать новый формат кампусов.

Проекты строительства современного студенческого жилья успешно реализуются во многих странах мира — США, Великобритании, Германии и т.д., и такая недвижимость является очень интересным для частных инвесторов направлением, так как отличается хорошей устойчивостью в периоды экономической и иной турбулентности и, соответственно, прогнозируемой доходностью.

Группа «РВМ Капитал» реализовала проект строительства студенческого кампуса в испанской Севилье — мы построили новое студенческое общежитие рядом с главным факультетом Севильского университета. Шестиэтажное здание обеспечено всей необходимой инфраструктурой, включая фитнес-зал, открытый бассейн, трансформируемые коворкинги, зоны для отдыха и общения, столовую, прачечную и т.д. По уровню комфорта это уже не общежитие, а гостиница для студентов, где в рамках одного здания они получают весь комплекс необходимых услуг.

Готовы ли мы масштабировать этот опыт на российские проекты, и есть ли инвестиционная составляющая в российских студенческих кампусах? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно определиться с самим термином «кампус». Если понимать под кампусом «студенческий городок» (как трактует нам этот термин википедия), то крайне важно разделить его структуру на две составляющие, отличающиеся по своей коммерческой эффективности.

Первая — это учебные аудитории, лаборатории, то есть те объекты, которые не имеют четко выраженной монетизации, и поэтому в Европе они реализуются за счет средств самих университетов и меценатов (компаний или частных лиц). Вторая — это помещения, предназначенные для проживания и досуга студентов, и именно в этой части есть коммерческая составляющая, и именно туда можно и нужно привлекать деньги частных инвесторов. Но этого не происходит, и пока строительство современных студенческих кампусов в России ведется преимущественно за счет средств государства.

В чем причина? Во-первых, в колоссальной разнице уровня арендных платежей между европейскими и российскими кампусами. В Испании студенты платят за проживание в современных кампусах от 500 до 800 евро, в России суммы совершенно иные — от 7 000 до 20 000 руб. Во-вторых, привлечение частного капитала в такие проекты осложняется действующими нормативами по строительству студенческих общежитий, в соответствии с которыми метраж общественных помещений существенно превышает аналогичные показатели европейских кампусов.

Для примера, мы просчитывали экономическую модель строительства студенческого кампуса в одном из регионов России в сравнении с нашим испанским проектом. По российским стандартам большая доля площадей приходится на места общественного назначения - образовательные и библиотечные пространства, объекты спортивной инфраструктуры, культурно-досуговые пространства и т.д., что приводит к увеличению финансовой нагрузки проекта на одного проживающего в разы.

Таким образом, невысокая арендная плата и избыточные требования к общественным пространствам кампусов не дают российским проектам демонстрировать нормальную доходность на вложения инвестора и делают такие проекты при реализации только за счет средств частных инвесторов экономически неэффективными.

Поэтому для привлечения частного капитала к строительству студенческого жилья в России имеет смысл снизить требования к метражу общественных пространств и реализовывать такие проекты в рамках государственно-частного партнёрства. Этот формат как раз и создавался для реализации таких, социальных, проектов, в которых не соблюдается нормальная экономическая логика.

Наиболее популярная сегодня форма ГЧП — это концессионное соглашение. При реализации проектов строительства студенческих кампусов по концессии с предоставлением инвестору капитального гранта в размере 40-60% и минимальной гарантированной доходности создается вполне рабочая модель проекта, позволяющая привлекать к формированию системы новых студенческих общежитий в России капитал частных инвесторов.

При этом сегодня в рамках реализуемой программы государство готово возместить 80% плановых расходов инвесторов на эксплуатацию объекта, а также на возврат инвестиций с учетом доходности инвестированного капитала. Это более чем «шоколадные» условия. Но некоторые крупные банки озвучивают размер необходимой гарантии и в 100%. Ровно в этот момент на смену государственно-частному партнерству (ГЧП) приходит государственно-государственное партнерство (ГГП), и по сути проекты кампусов, минуя конкурсные процедуры, попадают в поле ГЧП, но с отсутствующей частной составляющей.

Казалось бы, какая разница, реализуется проект в рамках ГЧП или ГГП, ведь объект создается в любом случае?! Есть важный нюанс В случае с ГГП бенефициаром проекта становится выбранный в условиях ограниченной конкуренции подрядчик, капитальные и операционные затраты проекта повышаются, а их стоимость впоследствии будут компенсировать пользователи создаваемого объекта. В случае реализации проекта в рамках ГЧП инвестор думает о снижении капитальных и операционных затрат в рамках жизни проекта, что снижает стоимость услуги для конечных пользователей, а бенефициарами проекта становятся регион и его граждане.

Поэтому если мы все-таки говорим о реализации проектов современных студенческих общежитий в России с привлечением частного капитала, важно сохранить эту частную составляющую в ГЧП с обоснованным риском инвестора и гарантией, покрывающей эти риски, не более чем на 80%.